Понятие и виды договора найма жилого помещения: магистерские диссертации, дипломные и курсовые работы по Гражданскому праву

В Российской Федерации право граждан на жилье, признанное ключевым социально-экономическим правом, утверждено в статье 40 Конституции РФ, где говорится: "Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища".

Это право реализуется различными правовыми способами: через отношения собственности, аренду жилья, вступление в жилищный кооператив, а также в других формах (например, пользование жильем как член семьи собственника или арендатора, получатель ренты и т.п.).

Современная жилищная политика акцентирует внимание на приобретение жилья в собственность граждан. Основаниями для приобретения жилья в частную собственность могут быть купля-продажа, участие в долевом строительстве многоквартирного дома, наследование, дарение, мена, рента, уплата паевого взноса в жилищном кооперативе, приватизация. Другой распространённой формой удовлетворения жилищных потребностей является аренда жилья, при которой право граждан на жилье реализуется через договорные обязательства. Аренда жилья оформляется различными видами договоров в зависимости от жилищного фонда:

• фонд социального использования - договор социального найма и договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования,
• специализированный жилищный фонд - договор найма специализированного жилого помещения,
• фонд коммерческого использования - договор коммерческого найма жилого помещения.

Каждый из этих договоров обладает своими особыми признаками и подвержен специфическому правовому регулированию, но также имеют совместные черты.

Во-первых, их общий предмет - жилое помещение, которое представляет собой изолированное недвижимое имущество, пригодное для постоянного проживания граждан, соответствующее установленным санитарным и техническим нормам (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). Требования к жилому помещению установлены постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

Во-вторых, жилое помещение, подлежащее аренде, должно использоваться строго для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ). Возможность использования жилого помещения для профессиональной или другой предпринимательской деятельности допускается только в рамках прав и интересов других граждан и требований, предъявляемых к жилому помещению, с запретом на размещение промышленных производств (ч. 2 и 3 ст. 17 ЖК РФ).

В-третьих, в любом договоре аренды жилого помещения одной из сторон (арендатором) является гражданин. Во фондах социального или специализированного жилищного использования арендатор должен соответствовать определённым требованиям, таким как признание нуждающимися в жилье. В договорах коммерческой аренды к арендатору не предъявляются специальные требования.

В-четвёртых, несмотря на особый режим использования жилого помещения, установленный для каждого договора аренды, стороны во всех них обладают аналогичными правами и обязанностями. Арендодатель должен передать жильё свободное от прав третьих лиц, предоставить коммунальные услуги, обеспечить капитальный ремонт и прочее.

В-пятых, схожие основания для расторжения любого договора аренды жилого помещения предусмотрены законом по инициативе арендодателя, например, за использование жилья не по назначению, нарушение прав соседей, систематическое неуплата за жильё, разрушение или порча жилья. Арендатор имеет право на немотивированный отказ от договора.

В-шестых, все договоры аренды жилого помещения являются консенсуальными, взаимными и возмездными. Также требуется соблюдение письменной формы договора.

Несмотря на общие черты, каждый договор найма жилья имеет свою область применения и характерные особенности.