Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Жилищное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
ОСНОВАНИЯ ПРИЗНАНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НЕПРИГОДНЫМ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ: ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
Е.В. БАСОС
Пригодность для проживания, то есть соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, как это предусмотрено ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ <1> (далее - ЖК РФ), является ключевым признаком объекта, относящегося к жилой недвижимости.
--------------------------------
<1> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14.
В основном требования к жилому помещению сосредоточены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 <2> (далее - Положение), и этим же нормативным правовым актом предусмотрены основания для признания жилого помещения непригодным для проживания.
--------------------------------
<2> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.
Стоит отметить неудачную формулировку п. 1 Положения о том, что данный акт устанавливает "...основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, и, в частности, многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" в той части, в которой она позволяет сделать неправильный вывод о том, что многоквартирный дом является разновидностью жилого помещения.
К видам жилых помещений в соответствии со ст. 16 ЖК РФ относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната, однако Положение называет только жилой дом, квартиру и комнату (п. 5), соответственно порождая вопрос о том, возможно ли в соответствии с данным нормативным правовым актом признавать непригодными для проживания жилые помещения, которые непосредственно в нем не упомянуты.
Новеллой Положения является введение в сферу жилищного законодательства градостроительного термина "дом блокированной застройки", который предлагается определять как жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок (п. 5.2 Положения).
Таким образом, дом блокированной застройки отнесен к разновидности жилого дома как вида жилого помещения. При этом никаких специальных норм, закрепляющих особенности правового режима таких объектов, не предусмотрено, не введено и какое-либо обобщенное наименование совокупности жилых домов, блокированных друг с другом, необходимое для отграничения данных объектов от многоквартирных домов (на что обращают внимание и Верховный Суд Российской Федерации <3>, и ученые-юристы <4>), а также, в частности, для целей признания их непригодными для проживания.
--------------------------------
<3> Письмо Верховного Суда РФ от 8 октября 2021 г. г. N 4-ВС-5196/21 "О проекте федерального закона N 1246345-7 "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Документ опубликован не был // СПС "КонсультантПлюс".
<4> Труфанов А.В. Проблемы разграничения многоквартирных домов и домов блокированной застройки: критический анализ новелл жилищного законодательства // Вестник Челябинского государственного университета. Серия: Право. 2022. Т. 7. N 2. С. 62.
Соответственно, во-первых, признание дома блокированной застройки непригодным для проживания не влечет связанных с этим обстоятельством правовых последствий для других жилых домов, блокированных вместе с ним, а, во-вторых, независимо от оснований признавать жилые дома блокированной застройки непригодными для проживания можно только по отдельности.
Дополнительные сложности создает и выделение законодателем такого вида жилого помещения, как "жилое помещение, находящееся в жилом доме" (п. 35 Положения). Из буквального толкования, следующего из определения жилого дома как вида жилого помещения, содержащегося в этом Положении (п. 5) и в ч. 2 ст. 16 ЖК РФ, следует, что это комната. Возможно, жилым помещением, находящимся в жилом доме, является часть жилого дома, поскольку следует согласиться с позицией о том, что ст. 16 ЖК РФ, закрепляя часть жилого дома видом жилого помещения, "...допускает возможность существования жилых домов, состоящих из нескольких жилых помещений" <5>. Однако представляется бессмысленным говорить о признании непригодными для проживания только комнаты в жилом доме или части жилого дома, если основанием для подобного решения выступают нарушения санитарно-эпидемиологических показателей окружающей среды.
--------------------------------
<5> Топоров Д.А. Правовая конструкция понятия "многоквартирный дом" в российском законодательстве // Проблемы экономики и юридической практики. 2019. Т. 15. N 3. С. 169.
Еще большую терминологическую путаницу вызывает использование законодателем словосочетания "жилой дом свыше 5 этажей" (абз. 3 п. 41 Положения), поскольку жилой дом как вид жилого помещения (как объект индивидуального жилищного строительства) не может превышать трех этажей в соответствии с градостроительным законодательством (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ <6>) (далее - ГрК РФ). Изложенное позволяет сделать вывод, что жилым домом в Положении обозначен (и соответственно отнесен к категории жилых помещений) в ряде случаев и многоквартирный дом, что является безусловным нарушением жилищного законодательства.
--------------------------------
<6> Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 16.
Поскольку определить действительный смысл, вложенный законодателем в понятие "жилое помещение, находящееся в жилом доме", не представляется возможным, то в рамках настоящей статьи данный термин будет рассматриваться как тождественный жилому помещению.
Основаниями для признания жилого помещения непригодным для проживания являются выявленные вредные факторы среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан (абз. 1 п. 33 Положения). Указанные неблагоприятные обстоятельства могут быть вызваны причинами, носящими технический или санитарно-эпидемиологический, гигиенический характер, в целом их можно назвать объективными.
К техническим относятся ухудшения эксплуатационных характеристик здания в целом или отдельных его частей, приводящие к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований.
Стоит отметить, что данное правило без исключений предусмотрено и для ситуаций, когда жилое помещение представлено в виде отдельного жилого дома (то есть здания), и для случаев, когда жилое помещение только часть здания (например, квартира в многоквартирном доме). При этом следует согласиться с подходом, что техническая безопасность жилого помещения как части здания неразрывно связана с технической безопасностью здания в целом, однако почему снижение до недопустимого уровня надежности всего здания приводит к признанию непригодным для проживания только отдельного жилого помещения в нем? И как определяется это жилое помещение?
Представляется, что разрешение ситуации возможно в одном из следующих вариантов.
1. Если с технической точки зрения возможно говорить о том, что здание в целом может быть безопасным, а конкретное жилое помещение в нем - нет, то необходимо разграничивать технические причины для признания жилого помещения непригодным для проживания для жилых домов (зданий) и жилых помещений, являющихся только частью здания.
На данный момент законодательство содержит противоречивые положения по этому поводу.
С одной стороны, в соответствии с ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" <7> помещение как часть здания не рассматривается как самостоятельный результат строительства, это лишь часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями, которые, в свою очередь, считаются частями здания или сооружения (а не помещения в нем), кроме того, количественные и качественные показатели свойств строительных конструкций, основания, материалов, элементов инженерного оборудования - это характеристики безопасности здания или сооружения (не помещения).
--------------------------------
<7> СЗ РФ. 2010. N 1. Ст. 5.
Кроме того, Правила оценки технического состояния жилых многоквартирных зданий <8> (далее - СП 454.1325800.2019) предусматривают, что оценка технического состояния проводится для всего здания в целом (п. 4.6).
--------------------------------
<8> Приказ Минстроя РФ от 24 декабря 2019 г. N 853/пр "Об утверждении свода правил "Здания жилые многоквартирные. Правила оценки аварийного и ограниченно-работоспособного технического состояния". Документ опубликован не был // СПС "КонсультантПлюс".
С другой стороны, в п. 10 Положения используется формулировка "несущие и ограждающие конструкции жилого помещения", в п. 15 Положения - "наружные ограждающие конструкции жилого помещения", а СП 454.1325800.2019 предусматривает, что в ряде случаев аварийное состояние отдельных строительных конструкций здания не является основанием для признания технического состояния жилого здания аварийным, соответственно, оставляя открытым вопрос о возможности признания непригодным для проживания только жилого помещения в таком здании. В юридической литературе также можно встретить позицию, согласно которой "для признания всего жилого дома аварийным в нем несколько жилых помещений должны находиться в аварийном состоянии" <9>.
--------------------------------
<9> Меркулова А.В. Аварийное жилье как правовая категория // Ученые записки Орловского государственного университета. Серия: Гуманитарные и социальные науки. 2013. N 1 (51). С. 350.
2. Исключить действие данного основания для жилых помещений, не являющихся жилыми домами. Таким образом, ухудшение эксплуатационных характеристик здания в целом или отдельных его частей не может являться основанием для признания непригодным для проживания только жилого помещения в нем, это основание для признания всего здания аварийным.
Снижение безопасности и надежности здания возможно вследствие физического износа или чрезвычайной ситуации, иных обстоятельств законодатель не приводит (п. 33 Положения).
Под физическим износом понимается ухудшение технических и связанных с ними эксплуатационных показателей здания, вызванное объективными причинами (п. 3.25 ГОСТ 31937-2011 <10>). При этом надо отметить, что процент физического износа рассчитывается по зданию в целом, а не по его отдельным помещениям.
--------------------------------
<10> ГОСТ 31937-2011. Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния (введен в действие Приказом Росстандарта от 27.12.2012 N 1984-ст). М.: Стандартинформ, 2014.
Чрезвычайной ситуацией в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" <11> признается обстановка на определенной территории, сложившаяся в результате аварии, опасного природного явления, катастрофы, распространения заболевания, представляющего опасность для окружающих, стихийного или иного бедствия, которые могут повлечь или повлекли за собой человеческие жертвы, ущерб здоровью людей или окружающей среде, значительные материальные потери и нарушение условий жизнедеятельности людей.
--------------------------------
<11> СЗ РФ. 1994. N 35. Ст. 3648.
Причины санитарно-эпидемиологического и гигиенического характера непригодности жилого помещения для проживания вызываются изменениями окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, что предполагает превышение нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей (абз. 3 п. 33 Положения).
Стоит обратить внимание на то, что указанная формулировка предполагает одновременные изменения и окружающей среды, и параметров микроклимата помещения (температуры, влажности и скорости движения воздуха).
Однако в п. 35 Положения законодатель говорит о том, что для признания жилого помещения непригодным достаточно того, что показатели санитарно-эпидемиологической безопасности будут превышены только на территории, где расположено жилое помещение (в атмосферном воздухе, почве). И если руководствоваться данной нормой, то получается, что в случае загрязнения территории логично говорить о признании непригодным для проживания расположенного на соответствующей земле жилого дома как вида жилого помещения и многоквартирного дома, но не о признании таковым жилого помещения, являющегося только частью здания (например, квартиры в многоквартирном доме). Такой подход актуален и для ситуаций, когда жилые объекты расположены в производственных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур и в санитарно-защитных зонах, когда инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня (в данном случае представляется целесообразным дополнительно нормативно уточнить, что допустимый уровень критериев риска должен соответствовать установленному для людей, находящихся в жилой зоне вблизи опасного объекта), на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим подобным объектам, при условии превышения установленных показателей (п. 37 Положения).
В соответствии с п. 40 Положения жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки, следует признавать непригодными для проживания. Данное правило применимо только к жилым помещениям в многоквартирном доме, поскольку только в них может быть предусмотрена подобная система.
Закрепляя основания для признания жилого помещения непригодным для проживания, законодатель, как уже было установлено, в основном не конкретизирует вид жилого помещения, для которого данное положение предусмотрено, формулируя норму обобщенно. Единственное исключение предусмотрено для комнаты, которую возможно признать непригодной для проживания, если ее окно выходит на магистрали при уровне шума выше предельно допустимой нормы и при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения (п. 39 Положения). Применение данной нормы вызывает следующий вопрос: в каком смысле в данном случае рассматривается комната - как самостоятельный вид жилого помещения, являющийся объектом вещных (обязательственных) прав, или только как структурная часть жилого дома или квартиры, например, комната в однокомнатной квартире?
Если верно первое, то почему законодатель выделил только данный вид жилого помещения, оставив без внимания иные, в частности, жилые дома и квартиры с одной комнатой?
Если справедливо второе, то необходимо прояснить правовые последствия признания такой комнаты непригодной для проживания, разграничив ситуации, когда такая комната является единственной или одной из расположенных в квартире (или жилом доме).
Помимо объективных причин, порождающих вредные факторы среды обитания человека, в Положении сформулировано и субъективное основание. Так, в соответствии с п. 54 Положения занимаемые инвалидами жилые помещения в многоквартирном доме, а согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации - и индивидуальные жилые дома (п. 39 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022 <12>), могут быть признаны непригодными для проживания граждан и членов их семей а основании заключения об отсутствии возможности приспособления жилого помещения инвалида и общего имущества многоквартирного дома, в котором проживает инвалид, с учетом потребностей инвалида и обеспечения условий их доступности для инвалида.
--------------------------------
<12> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2022. N 5 (окончание).
Исходя из Положения, оценивать на соответствие установленным требованиям можно не только жилое помещение, но и многоквартирный дом в целом. Однако следует указать, что в отношении многоквартирного дома при наличии установленных оснований принимается решение о признании его аварийным, а не непригодным для проживания.
Согласно ч. 6 ст. 15 ЖК РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, а также включающее в себя общее имущество многоквартирного дома. Важно отметить, что в многоквартирном доме среди объектов жилищных прав (и что не менее важно - вещных, в частности, права собственности) могут быть не только квартиры, но и части квартир, и комнаты (например, комнаты в коммунальной квартире). Соответственно, руководствуясь абз. 2 п. 34 Положения, если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все указанные жилые помещения, расположенные в таком многоквартирном доме, автоматически становятся непригодными для проживания.
Основанием для признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является аварийное техническое состояние его несущих строительных конструкций (конструкции) или многоквартирного дома в целом, характеризующееся их разрушением либо повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения многоквартирного дома, и (или) кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости многоквартирного дома (п. 34 Положения).
Можно заметить, что данная формулировка близка к той, которая предусмотрена для признания жилого помещения непригодным для проживания вследствие ухудшения эксплуатационных характеристик здания или его частей, но отличается более подробным изложением технической составляющей и отсутствием указания на причины подобного состояния.
В связи с этим представляется правильным закрепить единое обобщенное техническое основание для признания жилого дома (как вида жилого помещения) непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Пункт 38 Положения отдельно выделяет в качестве основания для признания жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу повреждения здания в результате аварий, взрывов и прочих чрезвычайных ситуаций. В данном случае, во-первых, упоминание о непригодности для проживания жилых помещений в таком многоквартирном доме представляется излишним, во-вторых, вызывает вопросы целесообразность введения данной нормы, по сути, отражающей частный случай ситуаций, предусмотренных в п. 34, 35 Положения.
Подводя итог, можно сделать вывод, что в настоящее время нормы права, закрепляющие основания признания жилого помещения непригодным для проживания, а многоквартирного дома - аварийным, не учитывают различное определение жилого помещения в отдельных отраслях законодательства (жилищном, гражданском, градостроительном), не проводят разграничение между данным понятием и смежными категориями, не приводят соответствующую целям регулирования классификацию жилых помещений, определяя для каждого вида основания непригодности. Поскольку следствием сложившейся ситуации является дублирование, разрозненность и противоречивость действующих правовых норм, приводящие к невозможности надлежащим образом обеспечить защиту жилищных и гражданских прав граждан, проживающих в жилых помещениях, не отвечающих установленным требованиям, то очевидно, что нормативные правовые акты в рассматриваемой сфере нуждаются в совершенствовании.
Литература
1. Меркулова А.В. Аварийное жилье как правовая категория / А.В. Меркулова // Ученые записки Орловского государственного университета. Серия: Гуманитарные и социальные науки. 2013. N 1 (51). С. 350 - 352.
2. Топоров Д.А. Правовая конструкция понятия "многоквартирный дом" в российском законодательстве / Д.А. Топоров // Проблемы экономики и юридической практики. 2019. Т. 15. N 3. С. 169 - 171.
3. Труфанов А.В. Проблемы разграничения многоквартирных домов и домов блокированной застройки: критический анализ новелл жилищного законодательства / А.В. Труфанов // Вестник Челябинского государственного университета. Серия: Право. 2022. Т. 7. N 2. С. 60 - 66.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.