ЮРИСПРУДЕНЦИЯ: МАГИСТЕРСКИЕ, ДИПЛОМНЫЕ, КУРСОВЫЕ
Консультационные услуги студентам
Консультационные услуги студентам
Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Жилищное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
ДЕТИ ПОЯВИЛИСЬ ПОСЛЕ ПРОДАЖИ ЖИЛЬЯ
А. БАЛДЫНОВА
Сделки, совершенные на вторичном рынке недвижимости, довольно часто признаются недействительными из-за нарушения прав несовершеннолетних, Происходит это в основном в двух случаях: при покупке квартиры, которая сама была куплена с использованием материнского капитала, либо в случаях, когда отсутствовало разрешение опеки или дети были выписаны незадолго до продажи жилья.
1. Как известно, Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" предусматривает возможность использования материнского капитала для улучшения жилищных условий. Однако нередко после реализации этой возможности и приобретения жилого помещения возникают ситуации, которые приводят к признанию этих договоров недействительными сделками. Причем оспорить такую сделку могут не только супруг и дети, обделенные долями, но и прокуратура, ПФР и органы опеки. Приобретатель недвижимости, которая была приобретена на средства материнского капитала, но не оформлена должным образом на всех членов семьи, рискует стать ответчиком в суде по делу о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным.
Примеров таких решений немало. Так, например, Вологодским городским судом рассмотрено дело по исковому заявлению прокурора Каргопольского района Архангельской области, действующего в интересах несовершеннолетних детей, о признании договора купли-продажи комнаты недействительным. Прокурор, действуя в интересах несовершеннолетних, обратился в суд с иском к покупателям комнаты о признании договора купли-продажи комнаты недействительным, ссылаясь на обстоятельства, установленные в ходе проведенной прокуратурой проверки, а именно: продавая комнату, приобретенную в том числе за счет средств материнского капитала, продавец нарушила права своих детей, не оформив указанную комнату в общую долевую собственность с несовершеннолетними детьми, в связи с чем сделка является ничтожной (дело N 2-508/2015). Аналогичной логикой руководствовался Овюрский районный суд Республики Тыва в решении от 27 мая 2015 года, оставленном без изменения Апелляционным определением Верховного суда Республики Тыва от 21 июля 2015 г. по делу N 33-1051/2015, а также Верховный суд Республики Татарстан (Апелляционное определение от 4 апреля 2016 г. по делу N 33-5998/2016).
Но есть и иная практика разрешения подобных споров. Так, в одном из дел мать троих детей неоднократно по разным основаниям пыталась признать сделку купли-продажи квартиры недействительной, ввиду нарушения прав своих детей. С отдельным иском обращался и прокурор (решение Люберецкого городского суда от 14.09.2015). Принадлежавшая продавцу квартира приобреталась с помощью кредитных средств банка, находилась в залоге, при этом кредит был выплачен за счет средств покупателя квартиры, квартира была продана по доверенности от матери детей. Выданное обязательство о наделении детей долями она не исполнила. Но в Люберецком городском суде женщине отказали в удовлетворении исков. Вышестоящая инстанция поддержала это решение (Определение Московского областного суда по делу N 33-22497/2014 от 08.10.2014). Суды не увидели нарушений прав детей, сославшись на закон, который не предусматривает ограничений в обороте имущества, приобретенного с привлечением средств материнского капитала. Но в данном деле свою роль сыграл и пропуск исковой давности истцом.
Еще одно примечательное дело стало предметом рассмотрения Ленинского районного суда г. Тюмени по делу N 2-5024/2015 от 06.06.2015. Продавец и покупатель заключили договор, покупатель об использовании средств материнского капитала и о наличии обязательства по выделению долей знал. В процессе государственной регистрации перехода прав на квартиру продавец отказался от сделки, мотивируя это нарушением прав его несовершеннолетних детей. Несмотря на это, покупатель зарегистрировал право собственности на квартиру. Тогда продавец обратился с иском о признании сделки недействительной по причине введения его в заблуждение. Суд же счел, что неисполнение продавцом обязательства по наделению детей долями в праве собственности на квартиру является нецелевым использованием полученных денежных средств и продавец может самостоятельно восстановить права детей, вернув средства материнского капитала в бюджет пенсионного фонда. О таком способе защиты прав несовершеннолетних детей, как возврат денежных средств в бюджет ПФР (при этом без признания сделки недействительной), говорится и в Апелляционном определении СК по гражданским делам Омского областного суда от 1 апреля 2015 г. по делу N 33-1696/2015, а также в решении Юргинского районного суда Кемеровской области по делу N 2-999/2014 от 27 мая 2014 г. Также в Верховном Суде Российской Федерации рассматривалось дело N 82-КГ13-4 от 24 сентября 2013 года с участием Пенсионного фонда, и в этом деле Суд решил, что материнский капитал по недействительной сделке должен быть возвращен Пенсионному фонду. Впоследствии Курганский областной суд решил, что продавец должен вернуть деньги в Пенсионный фонд.
2. Часто предметом рассмотрения судов становятся сделки купли-продажи приватизированного жилья, в процессе приватизации которого были нарушены права детей (их просто сняли с регистрационного учета незадолго до приватизации). В качестве примеров можно привести решение Раменского городского суда от 7 мая 2015 г. по делу N 2-2120/2015, решение Индустриального районного суда г. Ижевска от 13 октября 2015 г. по делу N 2-2128/15, решение Дубненского районного суда по делу N 2-1009/2017 от 16 ноября 2017 г.
3. Отдельным основанием для признания сделки продажи недвижимости недействительной является отсутствие разрешения органов опеки на сделку - такая сделка признается недействительной, так как совершена с нарушением закона (см. Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 11 марта 2015 г. по делу N 33-2312/2015, Определение ВС РФ от 28.12.2004 N 88-В04-4, Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 12 мая 2015 г. по делу N 33-4185/2015.
Таким образом, риски при приобретении жилья, связанные с нарушением прав несовершеннолетних, могут иметь место, но и их можно минимизировать. Во-первых, имеет смысл воспользоваться институтом заверений и гарантий, включив в договор купли-продажи соответствующие положения (например, условие о полном возмещении убытков и уплате штрафа в случае, если продажа жилья нарушает права детей). Во-вторых, на стадии проверки юридической чистоты квартиры необходимо ознакомиться со списком лиц, зарегистрированных в ней, а также, если имела место приватизация, выяснить, участвовали ли в ней дети продавца, а если ответ отрицательный, то потребовать от продавца документы, подтверждающие участие его детей в приватизации по адресу другого жилого помещения.
Что касается материнского капитала, то тут возможности покупателя самостоятельно провести проверку ограничены, т.к. в открытом доступе таких сведений нигде нет. Но, как правило, если квартира приобреталась за материнский капитал, то стоит смотреть договор купли-продажи недвижимости: возможно, в нем есть упоминания о материнском капитале. К сожалению, покупателю недвижимости не удастся получить информацию из Пенсионного фонда РФ о том, на какие цели гражданином потрачены средства материнского капитала, но покупатель вправе просить продавца на сделку принести справку из Пенсионного фонда РФ касательно материнского капитала и целей его использования. По соответствующему запросу Пенсионный фонд РФ обязан ответить продавцу недвижимости о том, когда и на какие цели продавцом был использован материнский капитал, и был ли он использован вообще. Кроме того, покупатель может настоять на включении в договор заверений и гарантий относительно того, что материальный капитал не использовался для целей улучшения жилищных условий. Если первоначально недвижимость приобреталась продавцом за кредитные денежные средства, то покупателю имеет смысл просить продавца запросить в банке справку о том, что при погашении кредиторской задолженности не использовались средства материнского капитала. Самостоятельно покупатель не сможет получить в кредитной организации такую справку ввиду ограничений, предусмотренных ст. 26 Федерального закона "О банках и банковской деятельности" и ст. 857 Гражданского кодекса РФ, касающихся банковской тайны.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.
Звонки бесплатны.
Работаем без выходных
Навигация по сайту:
Контакты:
197839245