Навигация по сайту:

• Главная
• Условия и порядок выполнения работ
• Требования к оформлению работ
• Цены и порядок оплаты
• Способы оплаты
• Образцы работ
• Гарантии
• ЗАКАЗАТЬ РАБОТУ

Контакты:

Свяжитесь с нами:

ICQ: 197839245
e-mail: justicemaker@yandex.ru

Наследник объявился после продажи жилья. Статьи по предмету Жилищное право

Вернуться к списку статей по юриспруденции

НАСЛЕДНИК ОБЪЯВИЛСЯ ПОСЛЕ ПРОДАЖИ ЖИЛЬЯ 

А. БАЛДЫНОВА 

Нередко, купив квартиру, приобретатель получает повестку в суд по иску внезапно объявившегося наследника. Такая ситуация может сложиться при реализации мошеннических схем при продаже жилья: вначале квартиру стремятся продать как можно скорее, так как она якобы получена в наследство и наследнику срочно нужны деньги, а после совершения сделки объявляется "наследник" предыдущего собственника, который "только что" узнал о смерти родственника и спешит вступить в наследство, а уже у нотариуса он "случайно" узнал о том, что у квартиры новый собственник. На чью сторону встанет при этом суд - сказать сложно, зависит от многих факторов. 

Механизмы защиты добросовестного приобретателя есть, есть и примеры судебных решений, когда суд вставал на сторону добросовестного приобретателя, одновременно указывая на право "наследника" на обращение в суд с требованием о денежной компенсации своей доли в наследстве. Но очевидно, что в такие ситуации лучше не попадать. Поэтому, если в ходе проверки квартиры будет обнаружено, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником) и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен насторожить. Стоит также отметить, что, если продавец предъявляет свидетельство о вступлении в наследство по закону, то есть вероятность того, что он может скрыть о существовании других наследников, самостоятельно выявить которых для покупателя - непростая задача. Также в интересах покупателя ознакомиться со всеми материалами наследственного дела.

В своем Постановлении от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" Верховный Суд РФ отметил, что, если при принятии наследства после истечения установленного срока, с соблюдением правил ст. 1155 ГК РФ, возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества, независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников - при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (ст. 1105 ГК РФ). С учетом этого развивается и судебная практика.

В судебной практике суды могут оставить приобретенную недвижимость за добросовестным приобретателем, даже если срок для принятия наследства наследнику будет восстановлен (Апелляционное определение Московского городского суда от 18 марта 2015 г. по делу N 33-8101, в нем суд также отметил право наследника на обращение в суд за компенсацией с требованием о денежной компенсации своей доли в наследстве), но если будет установлено, что наследственное имущество было отчуждено помимо воли наследников, оно подлежит истребованию и от добросовестного приобретателя (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 24 июня 2015 г. по делу N 33-3827/2015).

Дополнительную поддержку покупателям оказало Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 ("О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). В п. 38 указывается, что "приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества". Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 4 июня 2013 г. N 19-КГ13-4).

Также большое значение для таких ситуаций имеет Постановление КС РФ от 22 июня 2017 г. N 16-П "По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Д.". Суть дела была следующей: гражданин приобрел квартиру, а через несколько лет выяснилось, что она была выморочной. Узнав это, департамент городского имущества обратился в суд с иском об истребовании квартиры из собственности Дубовца в пользу города. Районный суд требования удовлетворил, последующие инстанции оставили в силе решение, руководствуясь слишком высоким стандартом добросовестности приобретателя. Не добившись результата в судах общей юрисдикции, покупатель обратился в Конституционный Суд с заявлением о признании неконституционной нормы ГК РФ о добросовестном приобретателе. Рассмотрев дело, Конституционный Суд обозначил позицию, согласно которой добросовестный приобретатель при покупке жилья должен полагаться на данные ЕГРН и в установленном законом порядке зарегистрировать право собственности, а не вникать во все нюансы предшествующей юридической судьбы квартиры, правомерности всех предыдущих сделок. Таким образом, положения п. 1 ст. 302 ГК признаны не соответствующими Основному Закону в той мере, в которой они допускают истребование выморочного имущества по искам публичной власти, без учета факта государственной регистрации права собственности на жилое помещение и без оценки действий публичного собственника в лице уполномоченных органов, которые, по сути, проигнорировали принципы разумности и осмотрительности, заключил суд.

Предметом рассмотрения судов также бывают ситуации, когда наследник пытается оспорить куплю-продажу квартиры, которая не была включена в наследственную массу ввиду совершения сделки до смерти наследодателя. Разрешая спор, суд, руководствуясь ст. ст. 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. При этом исходил из того, что конечный покупатель является добросовестным приобретателем спорной квартиры, следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. п. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд указал, что такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.). Но в данном случае право собственности на спорную квартиру за истцом никогда зарегистрировано не было, титульным собственником квартиры истец не являлся (решение Центрального районного суда г. Барнаула по делу N 2-1102/2016 от 21.03.2016).

Исходя из изложенного можно сформулировать несколько практических рекомендаций при покупке жилья. Стоит приобретать наследованное имущество хотя бы по истечении одного года с момента регистрации титула на собственника, не меньше. Один год - срок исковой давности по оспоримой сделке. Важно также указывать в сделке по приобретению только реальную цену. Это важно в случае расторжения договора или признания его недействительным и для любой формы сделки (ППФ или нотариальной), а также в связи с тем, что с 01.01.2015 нотариальный документ имеет особую доказательственную силу в суде, направленную на защиту добросовестного приобретателя. Имеет также смысл заверить на всякий случай сделку у нотариуса - это будет дополнительным гарантом чистоты сделки и подтверждением добросовестности приобретателя. Дополнительную защиту может обеспечить титульное страхование, которое пока не получило должное распространение и признание в России и мало пользуется спросом. Далеко не каждая страховая компания предлагает подобную услугу, но это надежный инструмент финансовой защиты собственника.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.