Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Жилищное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
ОБЩЕЖИТИЯ СЕГОДНЯ - АНАЛИЗ СПОРОВ
Э. ШАКИРОВА
Жилые помещения в общежитиях в основном предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы, обучения. По спорам о выселении из общежитий сложилась неоднозначная судебная практика ввиду наличия различных нюансов.
Следует отметить, что вопрос с заселением сотрудников и последующим их выселением из-за отказа последних добровольно освободить занимаемое жилое помещение является одним из больных вопросов многих учебных заведений.
Законодатель четко определил, что жилое помещение в общежитии может быть предоставлено только гражданам, не обеспеченным жилым помещением в соответствующем населенном пункте, на период работы либо учебы. В противном случае, как отмечено в п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14, несоблюдение может стать основанием для подачи заинтересованными лицами искового заявления о признании решения о предоставлении жилого помещения в общежитии, самого договора найма жилого помещения в общежитии недействительными и выселении проживающих лиц.
На практике же не все наниматели в случае окончания периода, на который был заключен договор, готовы добровольно освободить занимаемую ими жилплощадь.
В подтверждение рассмотрим соответствующую судебную практику. Так, районным судом рассматривалось дело по иску образовательного учреждения о выселении гражданки из жилого помещения в общежитии в связи с прекращением трудовых отношений. Ответчица заявила, что не может быть выселена без предоставления другого жилого помещения, так как, во-первых, на дату введения ЖК РФ проработала в образовательном учреждении более 10 лет (ст. 108 ЖК РСФСР), во-вторых, является пенсионером по старости. Кроме этого, было заявлено ходатайство о применении пропуска срока исковой давности. Изучив дело, суд принял решение об удовлетворении требования о выселении в силу следующего. Закон ограничивает выселение граждан из жилого помещения в общежитии без предоставления другого жилого помещения при обязательном наличии совокупности следующих условий: 1) ответчик относится к категории лиц, выселение которых без предоставления другого жилого помещения не допускалось Жилищным кодексом РСФСР, и 2) ответчик должен состоять на учете в качестве нуждающегося или имеет право состоять на данном учете. В данном случае отсутствовало второе условие. Ответчица не представила в суд справку о признании ее малоимущей или о том, что она уже состоит на учете в качестве нуждающейся в жилом помещении. Касательно применения срока исковой давности суд отметил, что договор найма жилого помещения в общежитии сохраняет свое действие вплоть до его добровольного освобождения нанимателем. С учетом того что правоотношения истца и ответчика имеют длящийся характер, а ответчик продолжает занимать жилое помещение, оснований для начала исчисления срока исковой давности с момента расторжения трудовых отношений не имеется (решение Нижегородского районного суда от 17 мая 2021 г. по делу N 2-1721/2021).
Похожее судебное дело также рассматривалось Нижегородским районным судом. Однако в иске о выселении было отказано в связи с тем, что ответчик являлся пенсионером по старости и не имел в собственности другого жилого помещения (решение от 12 мая 2022 г. по делу N 2-1572/2022). В кассационной инстанции данное решение было отменено и направлено на новое рассмотрение. Судебная коллегия Первого кассационного суда общей юрисдикции отметила, что отсутствие на праве собственности другого жилого помещения и другого заработка, кроме как пенсии, автоматически не относит лицо к категории граждан, имеющих право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении (Определение от 25 января 2023 г. по делу N 88-2236/2023).
Важным представляется еще один аспект вывода судов о том, что, если договор найма жилого помещения в общежитии был заключен не в связи с трудовыми отношениями (или с обучением), такой договор автоматически переквалифицируется в договор коммерческого найма. Ключевым в данном случае является то, что отсутствие на момент вселения статуса студента или рабочего, служащего не свидетельствует о незаконности вселения в общежитие.
Например, Б. было представлено жилое помещение в студенческом общежитии на основании ордера, она имела в нем постоянную регистрацию, вносила плату за проживание и коммунальные услуги, при этом ее проживание права студентов не нарушало, собственник жилого помещения в течение длительного времени признавал за ней право пользования жилым помещением. В силу данных обстоятельств суд правоотношения сторон расценил как фактически сложившиеся отношения по договору коммерческого найма и в удовлетворении требований о выселении отказал, ссылаясь в том числе на истечение срока исковой давности (Определение Шестого кассационного суда от 09.02.2023 N 88-2474/2023).
Очень полезное и своевременное решение принял Верховный Суд РФ, разбираясь с делом жительницы общежития, не дав выселить женщину по причине того, что она там якобы не проживает. Суд указал на ст. 71 ЖК РФ, говоря о том, что временное отсутствие нанимателя не влечет прекращение социального найма.
Верховный Суд опубликовал Определение от 8 августа 2023 года N 1-КГ23-7-К6, в котором разобрался, можно ли считать лицо не проживающим в помещении, если оно не имеет иного места жительства, а его вещи находятся в спорном помещении.
Так, на основании ордера и договора Т. была вселена в комнаты студенческого общежития вместе с дочерью А.
Впоследствии был составлен акт о непроживании А. в общежитии, в связи с чем образовательное учреждение ООО обратилось в суд с иском к А. о признании утратившей право пользования жилым помещением и снятии ее с регистрационного учета.
При этом уже ранее было вступившее в законную силу решение суда первой инстанции, где в удовлетворении исковых требований ООО о выселении к Т. и А. было отказано.
Рассматривая иск, суд пришел к выводу, что А. вселена в общежитие как член семьи нанимателя и право пользования жилым помещением не утратила. При этом периодическое проживание А. в другом месте не носит постоянного характера, личные вещи ответчика находятся в спорном жилом помещении, и другого жилья она не имеет. Задолженность по жилищно-коммунальным платежам за спорные комнаты у женщин отсутствует. Таким образом, суд отказал ООО в удовлетворении исковых требований.
Апелляционная коллегия решение первой инстанции отменила и удовлетворила заявленные требования ООО. Апелляция приняла во внимание акт о непроживании А. в общежитии, что свидетельствует об отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору найма спорного жилого помещения, а значит, и об утрате права на жилое помещение. При этом в трудовых отношениях с истцом ООО ответчик не состоит и в данном учебном учреждении не обучается. Кассационный суд согласился с этими выводами.
Верховный Суд РФ указал на ошибки апелляции и кассации. Судебная коллегия по гражданским делам ВС напомнила, что в соответствии с п. 32 Постановления Пленума ВС от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ" при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения. Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании ч. 3 ст. 83 ЖК в связи с выездом в другое место жительства и расторжения с ними договора социального найма.
ВС напомнил, что юридически значимым является установление причины и продолжительности отсутствия ответчика в жилом помещении, того, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер или добровольный, временный или постоянный, не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и другие.
Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.
В связи с этим ВС отметил, что согласно показаниям Т. ее дочь А. проживает с ней, коммунальные и иные платежи они осуществляют совместно. Женщина вышла замуж, другого жилья у нее нет, в связи с чем она с мужем периодически проживает у нее, определенное время у матери мужа. В помещениях у А. есть своя комната, вещи она оставила в этой комнате, там хранятся ее одежда и обувь, она приходит после работы переодеться, ее отсутствие в жилом помещении общежития носит временный характер.
Также не было принято во внимание судом апелляционной инстанции вступившее в законную силу решение суда первой инстанции, где в удовлетворении исковых требований ООО о выселении к Т. и А. уже было отказано. Кроме того, при обращении в суд с иском о выселении первоначально истец ссылался на то, что совместно с Т. проживает ее дочь А., а при рассмотрении настоящего гражданского дела истец предоставляет акт о непроживании А. в общежитии, причем этот акт составлен сотрудниками, состоящими в трудовых отношениях с истцом, что не свидетельствует о его достоверности. Верховный Суд отменил решения судов апелляционной и кассационной инстанций, оставив в силе решение первой инстанции.
Однозначно данное Определение Верховного Суда РФ положительно повлияет на практику и будет применяться при формировании правовых позиций по аналогичным делам. Судебная коллегия по гражданским делам ВС внимательно отнеслась к изучению жалобы, истребовав гражданское дело, и посчитала, что при его рассмотрении нижестоящие суды допустили существенные нарушения, с которыми нельзя согласиться. Таким образом, ВС РФ восстановил право доверителя на жилье.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.