ЮРИСПРУДЕНЦИЯ: МАГИСТЕРСКИЕ, ДИПЛОМНЫЕ, КУРСОВЫЕ
Консультационные услуги студентам
Консультационные услуги студентам
Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Жилищное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
ОПЛАТА ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ ГРАЖДАНАМИ, ПРОЖИВАЮЩИМИ В ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЯХ ГОСУДАРСТВЕННОГО ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА, ПРИ ОТСУТСТВИИ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
В.Р. ГАЛИЕВ
В настоящее время в российской правоприменительной практике довольно актуальным является вопрос о том, должны ли оплачивать граждане, проживающие в жилых помещениях государственного или муниципального жилищного фонда, жилищно-коммунальные услуги при отсутствии надлежащим образом оформленного договора социального найма. Казалось бы, однозначный ответ на поставленный вопрос должно дать нам жилищное и гражданское законодательство. Но, к большому сожалению, оно перед нами ставит больше вопросов, чем дает ответов, ввиду своего несовершенства.
По общему правилу, в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ <1> (далее по тексту - Кодекс) обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора. Все бы ничего, однако на практике нередки случаи, когда граждане проживают в жилых помещениях государственного или муниципального жилищного фонда по тем или иным причинам в отсутствие договора социального найма. Как быть в данном случае, учитывая вышеуказанную норму закона?
--------------------------------
<1> Российская газета. 2005. 12 января. N 1.
Необходимо отметить следующую позицию законодателя, согласно которой до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица (ч. 3 ст. 153 ЖК РФ).
Так кто же должен оплачивать жилищно-коммунальные услуги: гражданин, у которого отсутствует договор социального найма, хотя фактически он проживает в жилом помещении государственного или муниципального жилищного фонда? Или органы исполнительной власти соответствующего уровня? Но вместе с тем они несут указанную обязанность только до заселения соответствующих жилых помещений...
Зачастую управляющие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами, не имея возможности взыскать задолженность за предоставленные жилищно-коммунальные услуги с нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, предъявляют указанные требования к собственникам соответствующего жилищного фонда. Справедливости ради стоит отметить, что в большинстве своем судебные инстанции различного уровня принимают сторону государственных и муниципальных органов власти.
Правовому регулированию порядка предоставления жилых помещений по договорам социального найма посвящены: раздел III ЖК РФ и глава 35 Гражданского кодекса Российской Федерации <2> (далее по тексту - ГК РФ).
--------------------------------
<2> Российская газета. 1994. 8 декабря. N 238 - 239.
Естественно, что бремя содержания любого имущества, в том числе и недвижимого, несет собственник (ст. 210 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ). Но возможны ли исключения из этого правила?
Статья 210 ГК РФ говорит нам о том, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и в том случае, если данное помещение является квартирой общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Частью 2 ст. 30 ЖК РФ закреплено право собственника жилого помещения предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Законодательством предусмотрено, что договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ, ст. 674 ГК РФ). При этом ни жилищным, ни гражданским законодательством прямо не предусмотрено, что несоблюдение простой письменной формы договора социального найма жилого помещения влечет его недействительность.
Так какие же правовые последствия влечет за собой проживание в жилых помещениях государственного или муниципального жилищного фонда в отсутствие договора социального найма, если несоблюдение простой письменной формы не влечет его недействительности?
В соответствии с ч. 1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
По общему смыслу жилищного законодательства жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных указанным Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности (абз. 1 ст. 10 ЖК РФ).
Так, согласно Постановлению Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.04.2007 по делу N Ф08-1248/2007 <3> отсутствие письменного договора социального найма не препятствует фактическому осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления соответствующих документов. Равным образом это относится и к обязанностям нанимателей, в том числе по внесению платы за жилые помещения и оплате потребляемых ими коммунальных услуг. И поскольку квартира фактически заселена гражданами, обязанность по оплате коммунальных платежей не может быть возложена на орган местного самоуправления. Аналогичную позицию в Постановлении от 28.06.2011 по делу N 12-151/2011 <4> поддержал Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, дополнительно указав, что то обстоятельство, что наниматель не производит оплату за пользование жилым помещением, не может служить основанием для привлечения к ответственности наймодателя, поскольку закон субсидиарной обязанности по внесению платы за пользование жилым помещением на наймодателя не возлагает.
--------------------------------
<3> URL: http://www.resheniya-sudov.ru/2007/200132/.
<4> URL: https://www.rospravosudie.com/court-12-arbitrazhnyj-apellyacionnyj-sud-s/judge-klochkova-nataliya-aleksandrovna-s/act-301787515/.
Действительно, соответствующая обязанность на наймодателя не возложена, но необходимо сделать небольшую оговорку. Согласно частям 3, 4 ст. 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. При этом, если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке. Это единственный случай, когда субсидиарная ответственность возлагается на наймодателя.
Подтверждением же существования сложившихся правоотношений найма жилого помещения могут служить различные документы. Например, регистрация по месту жительства, открытие вселившемуся гражданину лицевого счета для оплаты жилого помещения и коммунальных услуг. Отсутствие договора социального найма жилого помещения при фактическом вселении в предоставленную гражданину квартиру, проживании в ней, исполнении обязанностей нанимателя само по себе не свидетельствует о том, что у такого лица права пользования жилым помещением не возникло.
Так, пунктом 1 Указа Президента Российской Федерации от 10.01.1993 N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" <5> (признан утратившим силу с 29.03.2003 Указом Президента Российской Федерации от 26.03.2003 N 370) было установлено, что при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности, в состав приватизируемого имущества не могли быть включены объекты жилищного фонда. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны были находиться в ведении администрации по месту расположения объекта.
--------------------------------
<5> Российская газета. 1993. 12 января. N 12.
Аналогичные положения отражены в ст. 18 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <6>, в силу которой при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
--------------------------------
<6> Бюллетень нормативных актов. 1992. N 1.
Указанной правовой нормой, подлежащей применению в системной взаимосвязи со ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", не допускалось включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность. Данная позиция отражена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22 мая 2012 г. по делу N 19-В12-4 <7>.
--------------------------------
<7> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2012. N 12.
Принимая во внимание изложенное, случаи проживания граждан в жилых помещениях, собственником которых является публично-правовое образование, в отсутствие соответствующего решения о предоставлении жилого помещения и договора социального найма - далеко не редкость для Российской Федерации, в частности, в случае предоставления жилых помещений гражданам в советский период по месту работы (службы) и последующего перехода объектов жилищного фонда в муниципальную собственность при приватизации предприятий в постсоветский период.
Учитывая вышеизложенное, следует отметить, что начисление и сбор платежей с нанимателей за содержание жилого помещения и предоставленные коммунальные услуги являются прямой обязанностью управляющей организации, которая располагает всеми необходимыми ресурсами для обеспечения необходимого сбора платежей, собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда не должен нести ответственность за недостаточно эффективную деятельность управляющей компании с конечными потребителями услуг. То обстоятельство, что наниматель не производит плату за пользование жилым помещением и коммунальные услуги, не может служить основанием для привлечения к ответственности наймодателя, поскольку закон субсидиарной обязанности по внесению платы за пользование жилым помещением на наймодателя не возлагает.
Проживание граждан в жилых помещениях государственного или муниципального жилищного фонда в отсутствие надлежащим образом оформленного договора социального найма не снимает с указанных лиц обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг в силу фактически сложившихся правоотношений социального найма жилого помещения (абз. 1 ст. 10 ЖК РФ). Привлечение к ответственности соответствующего публично-правового образования, являющегося собственником жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, при наличии задолженностей у нанимателей необоснованно, поскольку, как уже было указано выше, органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица несут расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги только до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда в установленном порядке соответственно.
Учитывая, что несоблюдение простой письменной формы договора социального найма жилого помещения не влечет его недействительности, а несоблюдение простой письменной формы сделки, в свою очередь, не лишает права приводить письменные и другие доказательства, существование фактически сложившихся правоотношений социального найма всегда может быть подтверждено в судебном порядке в каждом конкретном случае индивидуально, посредством юридической оценки представленных доказательств.
Литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Российская газета. 1994. N 238 - 239.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // Российская газета. 2005. N 1.
3. Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий: Указ Президента РФ от 10 января 1993 г. N 8 // Российская газета. 1993. N 12.
4. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 // Бюллетень нормативных актов. 1992. N 1.
5. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22 мая 2012 г. по делу N 19-В12-4 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2012. N 1.
6. Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2011 г. по делу N 12-151/2011 [Электронный ресурс]. URL: www.rospravosudie.com/court-12-arbitrazhnyj-apellyacionnyj-sud-s/judge-klochkova-nataliya-aleksandrovna-s/act-301787515/ - загл. с экрана.
7. Постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 апреля 2007 г. по делу N Ф08-1248/2007 [Электронный ресурс]. URL: www.resheniya-sudov.ru/2007/200132/ - загл. с экрана.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.
Навигация по сайту:
Контакты:
197839245
"Горячие" документы: