Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Жилищное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
РЕСТРУКТУРИЗАЦИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ
В.В. КОРОЛЕВИЧ
Рассматривая вопрос об изменении структуры государственного жилищного фонда Республики Беларусь, в связи с принятием Указа Президента Республики Беларусь от 16.12.2013 N 563 "О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений" (далее - Указ N 563), следует напомнить, что фонд жилых помещений коммерческого использования (далее - ЖПКИ) как часть государственного жилищного фонда Республики Беларусь возник 01.01.2012 с вступлением в силу Указа Президента Республики Беларусь от 08.11.2011 N 512 "О некоторых вопросах использования государственного жилищного фонда" (далее - Указ N 512). Первоначально состав ЖПКИ был сформирован из числа свободных (освободившихся) жилых помещений государственного жилищного фонда. Кроме того, из смысла нормы части второй п. 1 Указа N 512 следовало, что дальнейшее увеличение количества ЖПКИ предполагалось путем строительства (реконструкции) за счет средств, полученных от сдачи ЖПКИ, а также и иных источников, не запрещенных законодательством.
Вместе с тем еще в Концепции государственной жилищной политики Республики Беларусь до 2016 г., утвержденной Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 05.04.2013 N 267, в разделе, посвященном развитию найма жилья как механизма улучшения гражданами жилищных условий, определялось, что для стимулирования развития данного направления планируется передача в фонд ЖПКИ жилых помещений государственного жилищного фонда, в том числе служебного жилья, с сохранением за государственными органами и государственными организациями права хозяйственного ведения или оперативного управления таким жильем.
Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27.12.2011 N 1739 "О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 8 ноября 2011 г. N 512" утверждена типовая форма договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда (далее - договор найма ЖПКИ), а также определен размер базовой ставки для расчета платы за пользование ЖПКИ.
В результате установлено, что размер платы за пользование ЖПКИ определяется путем умножения базовой ставки оплаты (0,2 базовой величины) на коэффициент, определяемый облисполкомами и Минским горисполкомом в зависимости от степени благоустройства и места нахождения жилых помещений (не более чем 3) и умноженная на общую площадь ЖПКИ, определяемую в квадратных метрах.
Типовой договор найма ЖПКИ государственного жилищного фонда укрупненно имеет следующие характерные особенности:
- заключается на срок не более 5 лет;
- предусматривает внесение платы за пользование жилым помещением;
- не позволяет нанимателю осуществить приватизацию, обмен, раздел, продажу ЖПКИ или сдать его по договору поднайма;
- наделяет нанимателя ЖПКИ государственного жилищного фонда (далее - наниматель) правом по истечении срока действия настоящего договора требовать в соответствии с законодательством заключения договора найма ЖПКИ на новый срок (при условии надлежащего исполнения своих обязанностей).
Употребленное сочетание - "право требовать" - наводит на мысль об установлении презумпции "перезаключения" договора найма ЖПКИ для нанимателя.
Однако обращает на себя внимание одна особенность в формулировке названного права нанимателя: в форме договора закреплено не конкретное самостоятельное право требовать заключения договора найма ЖПКИ на новый срок, но право требовать этого в соответствии с законодательством, т.е. закрепляется возможность требования реализации права, на тех условиях и основаниях, которые будут предусмотрены законодательством на момент рассмотрения вопроса о заключении договора найма ЖПКИ на новый срок, если данное право будет предусмотрено как таковое. Таким образом, следует признать, что наниматель не имеет гарантий на заключение с ним договора найма ЖПКИ на новый срок.
Кроме того, заключение договора найма ЖПКИ на новый срок обусловлено надлежащим исполнением нанимателем своих обязанностей, основными из которых являются:
- внесение платы в установленном размере и сроки;
- использование жилого помещения по назначению;
- соблюдение правил пользования жилым помещением.
Вместе с тем договором найма ЖПКИ предусмотрена обязанность нанимателя соблюдать другие требования, предусмотренные законодательством. Данная обязанность сформулирована максимально широко, что делает правовое положение нанимателя не до конца определенным, в условиях изменяющего законодательства и позволяет правоприменителю при рассмотрении вопроса о продлении договора найма ЖПКИ, буквально толкуя формулировку данной обязанности нанимателя усмотреть в нарушении нанимателем какого-либо требования законодательства основания для отказа в продлении договора найма ЖПКИ.
Таким образом, в зависимости от того, по какому пути пойдет правоприменительная практика и как будет изменяться законодательство в этой части, заключение договора найма ЖПКИ на новый срок может привести как к возникновению многочисленных споров, так и к "автоматическому перезаключению" договоров найма ЖПКИ, если говорить о крайних формах возможного развития правоотношений по поводу заключения договоров найма ЖПКИ на новый срок.
Также к особенностям договора найма ЖПКИ можно отнести то, что заключается он гражданами, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (при их наличии).
В этой связи заслуживает внимания то обстоятельство, что в качестве основания для отказа в заключении договора найма ЖПКИ на новый срок либо для его досрочного расторжения не предусмотрено приобретение, наследование нанимателем ЖПКИ в собственность другого жилого помещения или иное основание, учитывающее, что ЖПКИ предоставляются в первую очередь гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Таким образом, правоотношения по поводу предоставления и использования ЖПКИ, хотя и не имеют длительной истории, но сложились как институт жилищного права Республики Беларусь.
Вместе с тем удельный вес ЖПКИ в общем объеме государственного жилищного фонда оставался незначительным.
Указ N 563 в целях совершенствования правового регулирования предоставления и использования жилых помещений государственного и частного жилищных фондов устанавливает, что до 01.04.2014 в состав государственного фонда ЖПКИ должны быть включены:
- жилые помещения специального служебного жилищного фонда (далее - СпСлЖП);
- служебные жилые помещения (за исключением служебных жилых помещений в административных и общественных зданиях органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям, в том числе в зданиях пожарных депо) (далее - СлЖП);
- часть специальных жилых помещений государственного жилищного фонда (далее - СпЖП).
При этом предусмотрен второй этап расширения состава ЖПКИ, временной рубеж для которого определен - 01.06.2016, за счет всех жилых помещений государственного жилищного фонда, занимаемых гражданами на основании договоров найма жилого помещения государственного жилищного фонда, в отношении которых не начат процесс приватизации до указанной даты.
С вступлением в силу 01.04.2014 Указа N 563 масштаб распространения правоотношений по поводу предоставления и использования ЖПКИ резко возрастает, соответственно возрастет и актуальность законодательства, определяющего порядок использования ЖПКИ, и вопросов, возникающих при его применении.
Изменение структуры государственного жилищного фонда можно представить в виде следующей таблицы:
До 01.04.2014
После 01.04.2014
Состав ЖПКИ:
свободные (освободившиеся) жилые помещения государственного жилищного фонда, включенные в состав ЖПКИ;
ЖПКИ, созданные в результате строительства (реконструкции)
Состав ЖПКИ - жилые помещения:
свободные (освободившиеся) жилые помещения государственного жилищного фонда, включенные в состав ЖПКИ;
ЖПКИ, созданные в результате строительства (реконструкции);
жилые помещения, предназначенные для проживания лиц, занимающих должности, дающие право на получение СлСпЖП;
все СлЖП, кроме СлЖП в административных и общественных зданиях органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям, в том числе в зданиях пожарных депо, включены в состав ЖПКИ (СлЖП в административных и общественных зданиях органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям, в том числе в зданиях пожарных депо, включены в состав СпЖП)
Состав СпСлЖП:
жилые помещения, предназначенные для проживания лиц, занимающих должности, дающие право на получение СлСпЖП
Состав СлЖП - жилые помещения, занимаемые по договорам найма служебного жилого помещения
Состав СпЖП - жилые помещения:
в стационарных учреждениях социального обслуживания (домах-интернатах для престарелых и инвалидов, домах-интернатах для детей-инвалидов, специальных домах для ветеранов, престарелых и инвалидов);
в детских домах семейного типа;
в детских интернатных учреждениях;
в административных и общественных зданиях органов государственной безопасности,
находящиеся в оперативном управлении государственного учреждения "Санаторий "Лесное" Комитета государственной безопасности Республики Беларусь";
маневренного фонда;
предназначенные для временного отселения граждан в безопасные районы в связи с введением военного либо чрезвычайного положения;
предназначенные для временного проживания иностранных граждан и лиц без гражданства, которым предоставлены статус беженца или дополнительная либо временная защита в Республике Беларусь;
расположенные на закрытых территориях;
предназначенные для проживания военнослужащих органов пограничной службы, проходящих военную службу в подразделениях, непосредственно охраняющих Государственную границу Республики Беларусь, расположенных вне закрытых территорий (пограничных комендатур, отделов пограничной службы (береговой охраны), застав, постов, отделений пограничного контроля);
расположенные на территории иностранных государств и на территории Республики Беларусь и предназначенные для проживания работников организаций, подчиненных Управлению делами Президента Республики Беларусь;
расположенные на территории иностранных государств и предназначенные для проживания работников дипломатических представительств и консульских учреждений Республики Беларусь;
расположенные на территории Республики Беларусь и предназначенные для проживания сотрудников дипломатических представительств и консульских учреждений иностранных государств, представительств и органов международных организаций и межгосударственных образований, аккредитованных в Республике Беларусь
Включены в состав ЖПКИ жилые помещения:
находящиеся в оперативном управлении государственного учреждения "Санаторий "Лесное" Комитета государственной безопасности Республики Беларусь";
предназначенные для временного проживания иностранных граждан и лиц без гражданства, которым предоставлены статус беженца или дополнительная либо временная защита в Республике Беларусь;
расположенные на закрытых территориях;
предназначенные для проживания военнослужащих органов пограничной службы, проходящих военную службу в подразделениях, непосредственно охраняющих Государственную границу Республики Беларусь, расположенных вне закрытых территорий (пограничных комендатур, отделов пограничной службы (береговой охраны), застав, постов, отделений пограничного контроля);
расположенные на территории иностранных государств и на территории Республики Беларусь и предназначенные для проживания работников организаций, подчиненных Управлению делами Президента Республики Беларусь
Состав СпЖП - жилые помещения:
в учреждениях социального обслуживания, осуществляющих стационарное социальное обслуживание (домах-интернатах для престарелых и инвалидов, домах-интернатах для детей-инвалидов, специальных домах для ветеранов, престарелых и инвалидов);
в детских домах семейного типа;
в детских интернатных учреждениях;
в административных и общественных зданиях органов государственной безопасности;
маневренного фонда;
предназначенные для временного отселения граждан в безопасные районы в связи с введением военного либо чрезвычайного положения;
расположенные на территории иностранных государств и предназначенные для проживания работников дипломатических представительств и консульских учреждений Республики Беларусь;
расположенные на территории Республики Беларусь и предназначенные для проживания сотрудников дипломатических представительств и консульских учреждений иностранных государств, представительств и органов международных организаций и межгосударственных образований, аккредитованных в Республике Беларусь.
А также в состав СпЖП включены жилые помещения в административных и общественных зданиях органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям, в том числе в зданиях пожарных депо, ранее являвшиеся СлЖП
До 01.07.2016
После 01.07.2016
Жилые помещения государственного жилищного фонда, не приватизированные гражданами
Все жилые помещения государственного жилищного фонда, которые не будут приватизированы гражданами до 01.07.2016, будут включены в состав ЖПКИ
На основании решений о включении заселенных СпСлЖП, СлЖП и СпЖП в состав ЖПКИ с нанимателями либо с совершеннолетними членами, бывшими членами семьи выбывших (умерших) нанимателей жилых помещений, включенных в состав ЖПКИ, местные исполнительные и распорядительные органы, государственные органы, другие организации заключают договоры найма ЖПКИ государственного жилищного фонда на основе типового договора найма ЖПКИ государственного жилищного фонда.
Сроки действия заключаемых договоров следующие:
- на срок, установленный в ранее заключенных договорах найма;
- бессрочно, если срок в договоре был не указан;
- на срок до пяти лет, если договор найма отсутствует и (или) прекращены трудовые (служебные) отношения с организацией, предоставившей жилое помещение.
Завершением второго этапа увеличения состава ЖПКИ будет являться заключение договоров найма ЖПКИ со всеми гражданами, занимающими жилые помещения государственного жилищного фонда на условиях договоров найма жилого помещения государственного жилищного фонда и не обратившимися за их приватизацией до 01.07.2016.
Порядок определения срока действия договора найма ЖПКИ при этом несколько другой:
- срок, установленный в ранее заключенных договорах найма;
- бессрочно, если срок в договоре был не указан;
- бессрочно, если договор найма отсутствует.
Обратим внимание, что из норм Указа N 563, регламентирующих сроки заключения договоров найма жилых помещений, получивших статус ЖПКИ, следует, что возникнут бессрочные договоры найма ЖПКИ (ранее пп. 2.10 п. 2 Указа N 512 было определено, что договор найма ЖПКИ государственного жилищного фонда заключается на срок, не превышающий пяти лет). С 01.04.2014 ограничение по сроку, видимо, будет относиться только к срочным договорам найма ЖПКИ, поскольку имеет место коллизия нормативных правовых актов, обладающих равной юридической силой (Указа N 563 и Указа N 512), в соответствии с частью второй ст. 71 Закона Республики Беларусь от 10.01.2000 N 361-З "О нормативных правовых актах Республики Беларусь" в случае коллизии между нормативными правовыми актами, обладающими равной юридической силой, и если ни один из них не противоречит акту с более высокой юридической силой, действуют положения акта, принятого (изданного) позднее.
Следует отметить, что обязанность по внесению платы за пользование ЖПКИ возникает независимо от заключения нового договора найма ЖПКИ, с 01.04.2014 либо с 01.07.2016, поскольку отказ от заключения договора найма ЖПКИ не освобождает от внесения платы за пользование ЖПКИ.
Интересно, что в Указе N 563 предусмотрена существенная оговорка в пользу граждан, проживающих в СлЖП, включенных в состав ЖПКИ, имеющих по состоянию на 31.03.2014 право на приобретение этих жилых помещений в собственность. Для названных нанимателей частью четвертой пп. 2.4 п. 2 предусмотрена возможность приватизации занимаемых жилых помещений, уже включенных в состав ЖПКИ, в порядке, установленном законодательством, действовавшим до 01.04.2014, такая возможность будет сохраняться до 01.07.2016.
В целом следует отметить, что реализация Указа N 563 во многом будет зависеть от качества нормативных правовых актов, принимаемых в его развитие.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.