Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Жилищное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
ИНСТИТУТЫ КООПЕРАТИВА И КОНДОМИНИУМА В ЖИЛИЩНОМ ПРАВЕ США
А.Ю. КАБЛУЧКОВ
Система права США начала XX в. содержала два основных института совместного использования недвижимого имущества (в том числе жилого) - совместная собственность (joint tenancy) и долевая собственность (joint ownership). Являясь традиционными институтами общего права, они включали в себя правила, сложившиеся для регулирования феодальных отношений землепользования. Значительное влияние на становление американской концепции собственности оказала рецепция английского права <1>.
--------------------------------
<1> Тягай Е.Д. Участие иностранцев в сделках по недвижимости в США // Правовые вопросы недвижимости. 2011. N 2. С. 28 - 29.
В рамках института совместной собственности сособственники вправе владеть и пользоваться общим имуществом в полном размере. В случае возникновения разногласий по поводу управления объектом собственности собственник может подать иск о разделе имущества (partition action) <2>. Однако участники совместной собственности не могут передать свои вещные права по наследству, как отмечал Р. Давид, "субъектом права собственности остается лишь более узкий круг оставшихся собственников" <3>.
--------------------------------
<2> Бернам У. Правовая система США. 3-й вып. М.: Новая юстиция, 2006. С. 752.
<3> Давид Р., Жоффре-Спинози К. Основные правовые системы современности. М.: Междунар. отношения, 1996. С. 240.
Так же как и совместная собственность, долевая собственность включает в себя совпадающие вещные права двух или более лиц. Но в отличие от совместной, долевая собственность позволяет наследникам собственника принять долю в общем имуществе <4>.
--------------------------------
<4> Бернам У. Указ. соч. С. 753.
Между тем институты совместной и долевой собственности не удовлетворяли потребность в оперативном решении жилищных вопросов. Разногласия между жильцами должны были быть оперативно разрешены, так как затягивание их решения могло нарушить жилищные права не только самих жильцов, но и их соседей (например, решение вопроса о вывозе мусора или ремонте коммунальной инфраструктуры). Полномочия же собственника на свободное управление своим имуществом не могли ограничиваться из-за простого перевеса голосов.
Проблема оперативности управления жилой недвижимостью могла быть решена путем другого института англосаксонского права - доверительной собственности (траста). Как указывает Г. Ласк, средневековый институт траста был успешно приспособлен для обслуживания интересов крупных компаний <5>. Доверительная собственность представляет собой фидуциарное (доверительное) отношение, в силу которого доверительный собственник управляет имуществом, которое передал ему учредитель траста. При этом управляющий выступает в отношениях с третьими лицами в качестве собственника этого имущества и несет, в то же время, ответственность перед лицом, являющимся бенефициарием траста (т.е. лицом, в интересах которого траст учрежден) <6>.
--------------------------------
<5> Ласк Г. Гражданское право США. М., 1961. С. 466.
<6> Зенин И.А. Гражданское и торговое право капиталистических стран: Учебное пособие. М.: Изд-во МГУ, 1992. С. 72.
Результатом учреждения траста является не только передача функций по управлению домом доверительному управляющему, но и уменьшение ответственности жильцов. Так, в 1934 г. члены корпорации "Джеферсон Авеню Ист" (кооператив) просили Верховный суд штата Мичиган привлечь их в качестве взыскателей к участию в разбирательстве по иску залогодателя (трастовая компания "Юнион Гардиан") к кооперативу. По мнению жильцов, их отношения с кооперативом должны были быть квалифицированы как отношения бенефициаров и управляющего. Однако суд посчитал, что, так как жильцы являлись не только покупателями долей кооператива, но еще и проживали в нем, то их отношения не могут быть признаны трастом, а сами члены кооператива "должны не только использовать преимущества выбранной ими формы домовладения, но и терпеть ее недостатки" (Schaffer v. 8100 Jefferson Ave. E. Corp., 255 N.W. 324, 327, Mich. 1934) <7>. Судя по всему, под достоинствами кооператива суд подразумевал возможность непосредственного участия в управлении жилым зданием.
--------------------------------
<7> National Cooperative Law Center [Электронный ресурс] David J. Williams. Michigan Cooperative Housing History and Case Law (1934-011): сайт. URL: http://nationalcooperativelawcenter.com/wp-content/uploads/2011/10/Michigan-Cooperative-Housing.pdf (дата обращения: 29.06.2013).
Широкое применение названных правовых институтов в США было обусловлено тем, что они удовлетворяли имущественные права уполномоченных лиц. Если совместная собственность увеличивает роль каждого собственника при принятии решения о распоряжении имуществом, то доверительная собственность, наоборот, минимизирует участие учредителя и бенефициара в принятии решения. В первом случае увеличение значения воли собственника позволяет защитить его имущественный интерес в совместной собственности, во втором же случае бенефициар имеет право на получение имущественной выгоды и освобождается от необходимости ее достижения. В отношениях же по совместному проживанию в многоквартирном доме главенствующим является удовлетворение жилищных, а не имущественных потребностей <8>. Для комфортного совместного проживания необязательно достижение согласованной воли всех жильцов. Права же жильцов на свободное использование своих квартир должны быть ограничены.
--------------------------------
<8> Суслова С.И. Проживание как осуществление прав и исполнение обязанности // Семейное и жилищное право. 2013. N 4. С 45.
Напротив, такие институты жилищного права, как кооператив и кондоминиум, способны решить эту проблему. Как указывает У. Берном, владельцы квартир в кондоминиуме обязаны соблюдать установленные на локальном уровне многочисленные ограничения. Данные ограничения, как правило, касаются содержания домашних животных, внесения квартирной платы, использования автомобильной стоянки и другого общего имущества кондоминиума <9>. Учреждение кооператива ведет к возникновению двух типов корпоративных отношений: 1) между членами кооператива и самим кооперативом и 2) между самими членами кооператива <10>.
--------------------------------
<9> Бернам У. Указ. соч. С. 772.
<10> Сапрыгина О.В. Реформа Гражданского кодекса в части кооперации в сфере жилищных отношений: что нового покажет нам она? // Правовые вопросы недвижимости. 2012. N 2. С. 9 - 13.
Еще в конце XIX в., благодаря деятельности Финской ассоциации строительства жилья, в Бруклине стали строиться первые кооперативы <11>. При кооперативной форме домовладения жильцы получают право использовать квартиры посредством членства в кооперативе, который является собственником всего здания <12>. Так как финансирование жилищных кооперативов осуществлялось путем выделения единого ипотечного кредита, все жильцы несут ответственность по его оплате. С другой стороны, кооператив предоставляет возможность объединить затраты на решение коммунальных проблем и улучшение жилищных условий. К примеру, принятый в 1927 г. Закон штата Нью-Йорк о жилищных компаниях с ограниченной прибылью предоставил одноименным компаниям налоговые льготы за строительство кооперативного жилья, благодаря чему в короткие сроки было построено тринадцать новых кооперативов.
--------------------------------
<11> National Cooperative Law Center [Электронный ресурс] A History of Housing Cooperatives: сайт. - URL: http://nationalcooperativelawcenter.com/national-cooperative-law-center/the-history-of-housing-cooperatives/2/ (дата обращения: 15.03.2013).
<12> Стрембелев С.В. Правовые проблемы управления многоквартирными домами: роль ТСЖ. М.: Библиотечка "Российской газеты", 2012. Вып. 12. С. 13.
В 1949 г. по пять членов Конгресса и Палаты представителей США совершили визит в Скандинавские страны Европы с целью изучения опыта развития кооперативного жилья. Отчеты этих комиссий были использованы при разработке Секции 213 Закона о жилье 1950 г. - Федеральная жилищная администрация была уполномочена страховать совместную ипотеку по созданию жилищных кооперативов. Переход к поддержке потребителей жилищных услуг (вместо финансирования строителей жилья) является примером пассивной жилищной политики - комплекса мер, направленных на развитие правовых и институциональных факторов жилищной сферы <13>.
--------------------------------
<13> Зимина И.А., Давыдов Ф.Ф. Модели развития жилищной сферы за рубежом // Семейное и жилищное право. 2013. N 4. С. 35 - 36.
Жилищные кооперативы использовались не только как форма финансирования жилищного строительства, но и как форма совместного домовладения. В середине 70-х гг. XX в. введение новых налогов на недвижимость и финансовый кризис вынудили домовладельцев города Нью-Йорка отказаться от несения бремени собственности своих многоквартирных домов. В результате данные дома были лишены коммунального обслуживания и капитального ремонта, так как проживающие в них арендаторы не имели прав на управление общедомовым имуществом. Город был вынужден приобрести право собственности на заброшенные здания, но также с трудом содержал старый и нерентабельный жилищный фонд. В связи с этим были приняты муниципальные программы обучения арендаторов жилищной самоорганизации. Итогом обучения стала приватизация жилищного фонда и формирование жилищных кооперативов <14>.
--------------------------------
<14> Шомина Е.С. Квартиросъемщики - наше "жилищное меньшинство": российский и зарубежный опыт развития арендного жилья. М.: Изд. дом Гос. ун-та - Высшей школы экономики, 2010. С. 45.
Альтернативой кооперативам выступают кондоминиумы. Членам кондоминиума принадлежит вещное право на пространство между внутренними стенами блоков здания и корпоративное право на долю в кондоминиуме как организации. Поскольку кондоминиум владеет всем домом, его члены приобретают возможность использовать общедомовое имущество <15>. Таким образом, кондоминиумы являются промежуточной формой между опосредованным через кооперативы домовладением и совместной собственностью.
--------------------------------
<15> Бернам У. Указ. соч. С. 750.
В результате распространенные в США совместная собственность и общедолевая собственность, как правило, не применяются к отношениям владения квартирами в многоквартирных домах. Вместо них широкое применение получила заимствованная из Скандинавских стран Европы кооперативная форма домовладения. Причиной рецепции институтов зарубежного права (кооператива и кондоминиума) в систему права США был их социально-ориентированный характер. Рассмотренное заимствование доказывает, что в XX в. разрыв между англосаксонской и континентальной правовыми семьями перестал иметь категоричный характер.
Литература
1. Тягай Е.Д. Участие иностранцев в сделках по недвижимости в США // Правовые вопросы недвижимости. 2011. N 2. С. 28 - 29.
2. Бернам У. Правовая система США. 3-й вып. М.: Новая юстиция, 2006. С. 752.
3. Давид Р., Жоффре-Спинози К. Основные правовые системы современности. М.: Междунар. отношения, 1996. С. 240.
4. Ласк Г. Гражданское право США. М., 1961. С. 466.
5. Зенин И.А. Гражданское и торговое право капиталистических стран: Учебное пособие. М.: Изд-во МГУ, 1992. С. 72.
6. Суслова С.И. Проживание как осуществление прав и исполнение обязанности // Семейное и жилищное право. 2013. N 4. С. 45.
7. Сапрыгина О.В. Реформа Гражданского кодекса в части кооперации в сфере жилищных отношений: что нового покажет нам она? // Правовые вопросы недвижимости. 2012. N 2. С. 9 - 13.
8. Стрембелев С.В. Правовые проблемы управления многоквартирными домами: роль ТСЖ. М.: Библиотечка "Российской газеты", 2012. Вып. 12. С. 13.
9. Зимина И.А., Давыдов Ф.Ф. Модели развития жилищной сферы за рубежом // Семейное и жилищное право. 2013. N 4. С. 35 - 36.
10. Шомина Е.С. Квартиросъемщики - наше "жилищное меньшинство": российский и зарубежный опыт развития арендного жилья. М.: Изд. дом Гос. ун-та - Высшей школы экономики, 2010. С. 45.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.