Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Жилищное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
ДОГОВОР НАЙМА СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Е. ШИПУНОВА
1. Институт найма специализированного жилого помещения представляет собой совокупность правовых норм, определяющих правовой режим специализированного жилого помещения, порядок и условия заключения договора найма специализированного жилого помещения, субъектный состав, права и обязанности сторон, изменение и прекращение найма специализированного жилого помещения, особенности найма отдельных видов специализированных жилых помещений.
Нормы, входящие в данный институт, накапливались постепенно, с изменением российского жилищного законодательства.
Исторически первым этапом законодательного урегулирования рассматриваемых отношений можно считать правовое регулирование отношений, возникающих только в связи с предоставлением и пользованием отдельными видами специализированных жилых помещений. При этом правовые нормы, регламентирующие данные виды отношений, содержались в различных нормативно-правовых актах, не были систематизированы. Так, предоставление служебных жилых помещений (под названием "специальные") было предусмотрено в законодательстве в 1926 году: Постановление ВЦИК дополнило ст. 171 Гражданского кодекса РСФСР статьей 171-а <1>. Постановление Совета Министров СССР от 13 марта 1965 г. N 157 "Об улучшении торговли и общественного питания в стране" <2> содержало нормы о предоставлении жилых помещений в общежитиях определенным категориям граждан.
--------------------------------
<1> СУ РСФСР. 1926. N 91. Ст. 666.
<2> СП СССР. 1965. N 5. Ст. 33.
Вторым важным этапом в законодательном урегулировании отношений по поводу специализированных жилых помещений следует признать регламентацию в ЖК РСФСР <3> предоставления отдельных видов специализированных жилых помещений: служебных (глава 3) и помещений в общежитиях (глава 4). Таким образом, произошла определенная систематизация правового регулирования, однако применительно только к отношениям, возникающим по поводу отдельных видов специализированных жилых помещений. При этом достаточно длительное время (как следствие отсутствия соответствующего правового регулирования) и в юридической литературе <4> не было каких-либо упоминаний о специализированном жилищном фонде.
--------------------------------
<3> Жилищный кодекс РСФСР, принят ВС РСФСР 24 июня 1983 г. // Ведомости ВС РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883.
<4> Вишневская И.С. Советское жилищное право. Ростов: Изд-во Ростовского университета, 1986. С. 15 - 17; Чигир В.Ф. Жилищное право. Мн.: Высш. шк., 1986. С. 25 - 27; Андрианов И.И. Жилищное законодательство. Практические вопросы. М.: Юрид. лит., 1988. С. 13 - 19; Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: Справочное пособие. М.: Профиздат, 1988. С. 12 - 15; Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: Издат. группа "ИНФРА М-НОРМА", 1997. С. 49 - 56.
Третий этап правового регулирования отношений по найму специализированных жилых помещений наступил с принятием Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" <5>, впервые закрепившего понятие специализированных домов и существенно расширившего виды специализированных жилых помещений. Так, согласно ст. 1 к жилищному фонду были отнесены специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие). Отдельно в данной статье были выделены служебные жилые помещения, то есть законодатель не включил служебные жилые помещения в состав специализированных домов, тем самым подчеркнув специфику их правового режима.
--------------------------------
<5> Закон РФ N 4218-1 от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" // Российская газета. N 198. 27.12.1992.
С принятием Конституции РФ, закрепившей конституционные гарантии жилищных прав (ст. 25, 40 Конституции РФ) <6>, произошло дальнейшее изменение жилищного законодательства в целом, касающееся специализированных жилых помещений в частности.
--------------------------------
<6> Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Российская газета. N 237. 25.12.1993.
ЖК РСФСР был дополнен главой о жилых помещениях из фондов жилья для временного поселения, которые стали называться специализированными жилыми помещениями <7>. К ним были отнесены жилые помещения из фонда жилья для временного поселения вынужденных переселенцев, из фонда жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого дома или квартиры, и заложено в обеспечение кредита или целевого займа (глава 3.1), и жилые помещения в общежитии (глава 4). Однако, несмотря на законодательное признание отдельных видов специализированных жилых помещений, как обоснованно отмечается в юридической литературе, все еще отсутствовало "единое правовое регулирование режима этих жилых помещений" <8>, поскольку не было предусмотрено общих положений, единых для всех видов специализированных жилых помещений.
--------------------------------
<7> Федеральный закон N 179-ФЗ от 24 декабря 2002 г. "О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)" // Российская газета. N 203. 27.12.2002.
<8> Свит Ю.П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3. С. 3.
Четвертый этап в законодательном урегулировании рассматриваемых отношений начался с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации, в котором данные отношения были регламентированы в отдельном разделе IV "Специализированный жилищный фонд", включающем в себя 2 главы: главу 9 "Жилые помещения специализированного жилищного фонда" и главу 10 "Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими".
Кроме того, в качестве необходимой составляющей в институт найма специализированного жилого помещения входят также в той части, в которой они регулируют отношения по поводу специализированного жилого помещения, нормы, содержащиеся в принятых во исполнение ЖК РФ подзаконных актах, как-то: в Постановлении Правительства РФ "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений", Постановлении Правительства РФ "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" и других нормативно-правовых актах.
Нормы института найма специализированного жилого помещения также представлены в нормативно-правовых актах, которые лишь фрагментарно посвящены отношениям, возникающим по поводу предоставления и пользования отдельными видами специализированных жилых помещений. Так, данные акты регламентируют предоставление социальных услуг незащищенным категориям граждан (Федеральный закон "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов" <9>), регулируют правовое положение отдельных категорий граждан, к которым относятся, например, граждане, признанные беженцами (Федеральный закон "О беженцах" <10>), вынужденными переселенцами (Федеральный закон "О вынужденных переселенцах" <11>), устанавливают правовой статус военнослужащих (Федеральный закон "О статусе военнослужащих" <12>), членов Совета Федерации и депутатов Государственной Думы (Федеральный закон "О статусе члена Совета Федерации и статусе депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации") <13> и так далее.
--------------------------------
<9> Федеральный закон от 2 августа 1995 г. N 122-ФЗ "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов" // Российская газета. N 150. 04.08.1995; N 5. 15.01.2003; N 188. 31.08.2004.
<10> Федеральный закон от 19 февраля 1993 г. N 4528-1 "О беженцах" // Российская газета. N 126. 03.06.1997; N 155. 11.08.2000; N 138. 01.07.2004; N 188. 31.08.2004.
<11> Федеральный закон от 19 февраля 1993 г. N 4530-1 "О вынужденных переселенцах" // Ведомости СНД и ВС РФ. 25.03.1993. N 12. Ст. 427; Российская газета. N 247. 28.12.1995; N 155. 11.08.2000; N 188. 31.08.2004.
<12> Федеральный закон от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" // Российская газета. N 104. 02.06.1998; N 256. 31.12.2001; N 46. 06.03.2007; N 58. 22.03.2007.
<13> Федеральный закон от 8 мая 1994 г. N 3-ФЗ "О статусе члена Совета Федерации и статусе депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации" // Российская газета. N 88. 12.05.1994; N 126. 01.07.2003; N 161. 26.07.2005; N 46. 06.03.2007.
Кроме того, не следует забывать и принятые до введения в действие ЖК РФ подзаконные акты, а именно: Постановление Правительства Российской Федерации "Об утверждении Типового положения о находящемся в государственной собственности служебном жилищном фонде, переданном в оперативное управление органам внутренних дел, органам федеральной службы безопасности, органам по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенным органам Российской Федерации и внутренним войскам Министерства внутренних дел Российской Федерации" <14>, Постановление Правительства РФ "Об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба" <15> и другие акты.
--------------------------------
<14> Постановление Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2002 г. N 897 "Об утверждении Типового положения о находящемся в государственной собственности служебном жилищном фонде, переданном в оперативное управление органам внутренних дел, органам федеральной службы безопасности, органам по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенным органам Российской федерации и внутренним войскам Министерства внутренних дел Российской Федерации" // Российская газета. N 244. 28.12.2002.
<15> Постановление Правительства РФ от 4 мая 1999 г. N 487 "Об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба" // Российская газета. N 94. 18.05.1999.
Регламентируют отношения по найму специализированных жилых помещений и нормативно-правовые акты субъектов РФ. Например, в г. Санкт-Петербурге одним из таких актов является Закон Санкт-Петербурга "О специализированном жилищном фонде Санкт-Петербурга" <16>.
--------------------------------
<16> Закон Санкт-Петербурга от 4 апреля 2006 г. N 100-15 "О специализированном жилищном фонде Санкт-Петербурга" // Санкт-Петербургские ведомости. 13.04.2006. N 64.
В науке жилищного права Ю.П. Свит обоснованно заключает, что "правовое регулирование отношений найма специализированного жилья находится в стадии становления - предстоит принять предусмотренные ЖК РФ нормативные акты как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов РФ, а также привести в соответствие с новым Жилищным кодексом РФ принятые ранее нормативные акты" <17>. И действительно, проанализировав состав норм института найма специализированного жилого помещения, видно, что нормы, регламентирующие отношения, возникающие в связи со специализированными жилыми помещениями, не систематизированы, во многом устарели и, как следствие, нуждаются в приведение в соответствие с нормами ЖК РФ, который, в свою очередь, также нуждается в дополнениях, уточнениях и дальнейшем развитии.
--------------------------------
<17> Свит Ю.П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3. С. 13.
Так, как следует из анализа норм ЖК, институт найма специализированного жилого помещения включает в себя Общую и Особенную части. Общая часть посвящена найму специализированного жилого помещения в целом, как общей правовой модели, а Особенная часть регламентирует специфику найма отдельных видов специализированных жилых помещений.
Вместе с тем в действующей редакции ЖК РФ законодатель не разделяет нормы Общей и Особенной частей, регламентирующие отношения по найму отдельных видов специализированных жилых помещений, что, безусловно, создает определенные сложности в правоприменительной практике.
Поэтому раздел IV ЖК РФ нуждается в реструктуризации, с тем чтобы в главе 9 ЖК РФ "Основания и порядок предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда. Общие положения" были собраны нормы, посвященные найму специализированного жилого помещения как родовой правовой категории, изложены общие положения о специализированном жилом помещении, его назначении, предоставлении, о самом договоре, его заключении, расторжении, прекращении и выселении нанимателей. Так, глава 9 должна включать в себя статью 92 "Жилые помещения специализированного жилищного фонда", статью 93 "Основания предоставления специализированных жилых помещений", статью 94 "Договор найма специализированного жилого помещения", статью 95 "Расторжение договора найма специализированного жилого помещения", статью 96 "Прекращение договора найма специализированного жилого помещения", статью 97 "Выселение граждан из специализированных жилых помещений", статью 97.1 "Применение общих положений о предоставлении и пользовании специализированными жилыми помещениями к их отдельным видам".
В свою очередь, в главе 10 "Отдельные виды договоров найма специализированного жилого помещения" следует системно закрепить положения, регулирующие юридические особенности субинститутов института найма специализированного жилого помещения. Таким образом, глава 10 объединит в себе следующие статьи: статью 98 "Виды специализированных жилых помещений", статью 99 "Договор найма служебного жилого помещения", статью 100 "Договор найма жилого помещения в общежитии", статью 101 "Особенности прекращения договора найма служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии и выселение из данных жилых помещений", статью 102 "Договор найма жилого помещения маневренного фонда", статью 103 "Договор найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения", статью 104 "Договор найма жилого помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами".
Также представляется необходимым выделить в отдельную главу 10.1 "Предоставление и пользование жилыми помещениями для социальной защиты отдельных категорий граждан" нормы раздела IV ЖК РФ, посвященные предоставлению и пользованию жилыми помещениями для социальной защиты отдельных категорий граждан по договорам безвозмездного пользования, поскольку правовая природа, особенности данного правоотношения и правоотношения по найму специализированного жилого помещения существенно отличаются. В данную главу следует включить статью 105 с одноименным названием <18>.
--------------------------------
<18> Проект реструктуризации раздела IV ЖК РФ содержится в приложении 1.
Предложенная реструктуризация будет способствовать улучшению правового регулирования отношений по найму специализированного жилого помещения в связи с возможностью применения системного подхода, выявления общих положений и учета специфики отдельных видов правоотношения по найму специализированного жилого помещения, с тем чтобы они развивались по единой модели. Оптимизация правового регулирования принесет и ощутимую практическую пользу.
2. Анализ договора найма специализированного жилого помещения, как и анализ любого правового явления, целесообразнее начинать с его определения. Легальная дефиниция договора найма специализированного жилого помещения содержится в ЖК РФ. Так, согласно ч. 1 ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.
Из приведенного определения, а также иных положений законодательства можно составить общую характеристику договора найма специализированного жилого помещения. Так, следует отметить, что он является двусторонне обязывающим, взаимным, консенсуальным, возмездным, срочным.
В ЖК РФ (ч. 3 и ч. 5 ст. 100) и в типовых договорах <19> предусматриваются права и обязанности нанимателя, которые корреспондируют с правами и обязанностями наймодателя.
--------------------------------
<19> Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений" // Российская газета. N 34. 17.02.2006.
Взаимность договора вытекает из того, что с правом пользования нанимателем жилым помещением корреспондирует обязанность наймодателя предоставить жилое помещение в пользование, а с обязанностью нанимателя по оплате жилого помещения - право наймодателя требовать такой оплаты.
О возмездности договора свидетельствует то, что жилое помещение передается за плату (ч. 1 ст. 100 ЖК РФ).
Договор является срочным, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 100 ЖК РФ и п. 1 типовых договоров жилое помещение предоставляется для временного проживания. Однако в юридической науке было высказано мнение, согласно которому в "правоотношении по пользованию служебным жилым помещением и жилой площадью в общежитии, когда она предоставлена постоянным работникам предприятия, учреждения, организации; жилищные правоотношения могут прекратиться лишь в том случае, когда будет расторгнут трудовой договор. При таких условиях правоотношения по пользованию жилыми помещениями трудно отнести к срочным, ибо установленный для их существования предел носит довольно условный характер" <20>.
--------------------------------
<20> Марткович И.Б. Осуществление права на жилище. М.: ВЮЗИ, 1984. С. 32. Противоположной точки зрения придерживаются Потюков А.Г. Жилищное право. Учебно-методическое пособие для студентов заочного обучения. Л.: Изд-во Ленинградского университета, 1973. С. 28 - 29; Свит Ю.П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3. С. 4; Петров А.Н. О порядке применения норм ЖК РФ о выселении // Жилищное право. 2007. N 1. С. 36.
Не отрицая временного характера правоотношения, возникающего по поводу специализированного жилого помещения, авторы дискутируют о частном случае предоставления и пользования специализированными жилыми помещениями. Действительно, некоторые наниматели при определенных условиях фактически могут всю жизнь прожить в служебном жилом помещении или жилом помещении в общежитии. Но тем не менее исходя из понятия договора найма специализированного жилого помещения, закрепленного в ч. 1 ст. 100 ЖК РФ, нужно сделать вывод, что законодатель закрепляет временный характер проживания в специализированном жилом помещении. Сроки проживания нанимателей ограничены сроками действия трудового договора. Кроме того, нормы ЖК РФ устанавливают презумпцию выселения граждан при прекращении и расторжении договора найма специализированного жилого помещения. Поэтому считать договор по пользованию жилым помещением бессрочным можно только после выхода такого нанимателя на пенсию, когда его статус нанимателя не будет зависеть от наличия (отсутствия) трудовых отношений, при условии, что он не будет выселен с предоставлением другого жилого помещения после прекращения трудового договора (так как и в этом случае не предполагается автоматической трансформации временности (срочности) проживания в постоянность. Для сравнения: в договоре социального найма, который многие авторы традиционно рассматривают как бессрочный, срок договора не ограничен какими-либо условиями).
3. Нельзя с достоверностью говорить о сути правового явления, не затрагивая его правовую природу. Правовая природа договора найма специализированного жилого помещения уже была предметом обсуждения в юридической науке. Так, В.А. Ващенко, Ю.П. Свит, О.Г. Алексеева, Е.Ю. Бакирова обоснованно утверждают, что договор найма специализированного жилого помещения является самостоятельным договором найма жилого помещения, отличным как от договора социального найма, так и от договора коммерческого найма <21>. В подтверждение данного тезиса ученые приводят различные доказательства. Например, Ю.П. Свит аргументирует данное положение принадлежностью жилых помещений к различным жилищным фондам, возможностью предоставления специализированных жилых помещений независимо от признания гражданина малоимущим, более узким кругом прав нанимателя в отношении возможностей использования и отчасти распоряжения жилым помещением, срочным характером договора <22>. О.Г. Алексеева также пишет, что законодатель предусмотрел специальное правовое регулирование договора найма специализированного жилого помещения в отдельном разделе IV ЖК РФ <23>. В свою очередь, П.П. Васильев обосновывает это различиями в предмете, круге нанимателей, производном характере прав членов семьи, сроке, прекращении прав нанимателей при переходе прав на жилые помещения, правах и обязанностях сторон <24>.
--------------------------------
<21> Ващенко В.А. Реализация сотрудниками органов внутренних дел права на жилище в свете нового жилищного законодательства: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 6; Свит Ю.П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3. С. 4; Алексеева О.Г. Жилищное правоотношение социального найма: Дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2006. С. 10; Бакирова Е.Ю. Юридические факты в современном жилищном праве. М.: Изд-во "Прометей"; МПГУ, 2006. С. 126 - 127; Васильев П.П. Указ. соч.: Дис. ... канд. юрид. наук. Белгород, 2006. С. 65 - 68; Чаркин С.А. Динамика отношений по социальному найму жилого помещения: Дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2006. С. 159; Хованская Г.П. Квартирный вопрос. Прием ведет Галина Хованская. М.: Верес, 2007. С. 82. Однако некоторые авторы отдельные виды договора найма специализированного жилого помещения рассматривают как договоры социального найма (например, А.Н. Кичихин, И.Б. Марткович, Н.А. Щербакова, О.А. Городов полагают, что предоставление служебных жилых помещений осуществляется по договору социального найма (Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения / Под ред. И.Б. Мартковича. М.: Юристъ, 1997. С. 148; Городов О.А. Жилищное право: Учеб. пособие. М.: Юрайт-М, 2001. С. 115)).
<22> Свит Ю.П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3. С. 4.
<23> Алексеева О.Г. Жилищное правоотношение социального найма: Дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2006. С. 26.
<24> Васильев П.П. Там же. С. 65 - 68.
Учитывая всю совокупность юридических особенностей правоотношений по найму специализированных жилых помещений, необходимо констатировать, что изложенная позиция заслуживает поддержки. Дополнительным аргументом является то, что само предоставление специализированного жилого помещение не только осуществляется с целью удовлетворения жилищной потребности граждан-нанимателей, но и способствует выполнению других задач: созданию надлежащих условий для исполнения трудовых (служебных) обязанностей, учебы, получения квалифицированной медицинской и социальной помощи нанимателем и т.д., что не характерно для других разновидностей договора найма жилого помещения.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.