Навигация по сайту:

• Главная
• Условия и порядок оказания услуг
• Цены и порядок оплаты
• Способы оплаты
• Гарантии
• ЗАКАЗАТЬ

Контакты:

Свяжитесь с нами:

Telegram: Написать
e-mail: justicemaker@yandex.ru

Понятие, условия и порядок заключения договора аренды объектов культурного наследия. Статьи по предмету Гражданское право

Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Гражданское право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии

Вернуться к списку статей по юриспруденции

ПОНЯТИЕ, УСЛОВИЯ И ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ОБЪЕКТОВ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ

В.С. СБИТНЕВ

Порядок заключения и условия договора аренды объектов культурного наследия (ОКН) имеют характерные отличия от договора аренды зданий и сооружений, что составляет определенную специфику арендных отношений в сфере ОКН и оказывает непосредственное влияние на вовлеченность таких объектов в гражданский оборот.
Условие о предмете договора. Предметом договора аренды зданий и сооружений выступает имущество, которое передается арендатору.
В договоре аренды необходимо указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ с учетом законодательства о сохранении ОКН (Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" <1> (далее - Закон об ОКН)) существенным условием договора аренды ОКН будут указание на ОКН и его описание. Закрепление в договоре характеристик объекта, который передается в аренду, особенно важно для арендатора, так как в зависимости от объекта он должен понимать, какие дополнительные обязательства на него будут возлагаться по такому договору.
--------------------------------
<1> Российская газета. 29.06.2002. N 116 - 117.

В договоре аренды ОКН помимо сведений, позволяющих конкретизировать, какое именно имущество передается в аренду (адрес, кадастровый номер, сведения о площади и иные характеристики), обязательно указывается, что передается ОКН либо ОКН, находящийся в неудовлетворительном состоянии. Такая характеристика является значимой, так как впоследствии на арендатора будут возложены дополнительные обязанности, связанные со спецификой объекта, передаваемого по договору, а также у него появится возможность рассчитывать на определенные льготы. В договоре необходимо обозначить и те сведения, которые составляют предмет охраны ОКН, - описание особенностей объекта, являющихся основаниями для включения его в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации <2>.
--------------------------------
<2> URL: https://opendata.mkrf.ru/opendata/7705851331-egrkn (дата обращения: 16.09.2023).

Отсутствие в договоре сведений о том, что во владение и пользование передается ОКН, может являться основанием для признания его незаключенным.
Характеристики, позволяющие индивидуализировать ОКН, передаваемый в аренду, можно увидеть в охранном обязательстве, которое является приложением к договору аренды ОКН, и в паспорте ОКН.
Условие о проведении работ по сохранению ОКН. Существенным условием договора аренды ОКН, находящегося в неудовлетворительном состоянии, относящегося к федеральной собственности, является обязанность арендатора провести работы по сохранению такого ОКН в соответствии с охранным обязательством в срок, не превышающий 7 лет со дня передачи ОКН в аренду (п. 4 ст. 14.1 Закона об ОКН).
При передаче в аренду ОКН, который находится в удовлетворительном состоянии, предусмотрены следующие условия о наличии в договоре положений о проведении работ по сохранению ОКН:
- если разработано охранное обязательство согласно ст. 47.6 Закона об ОКН, то оно включается в договор как существенное условие, копия охранного обязательства прикладывается к договору (п. 7 ст. 48 Закона об ОКН);
- если охранное обязательство не разработано в порядке ст. 47.6 Закона об ОКН, то прилагаются иные действующие охранные документы (охранно-арендный договор, охранный договор, охранное обязательство, которые утверждались до 22 января 2015 г. <3>), согласно п. 8 ст. 48 Закона об ОКН;
- если к моменту передачи ОКН во владение и пользование по договору аренды никакие охранные обязательства на объект не оформлены, то арендатор обязан выполнять требования в отношении ОКН, предусмотренные пунктами 1 - 3 ст. 47.3 Закона об ОКН (обязательства по сохранению ОКН по аналогии с охранными обязательствами, только в более общем виде). После получения охранного обязательства собственник должен обеспечить внесение в договор аренды изменений, предусматривающих в качестве существенного условия обязательство арендатора соблюдать охранное обязательство.
--------------------------------
<3> Федеральный закон от 22.10.2014 N 315-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Российская газета. 24.10.2014. N 244.

Таким образом, при заключении договора аренды ОКН существенным условием является охранное обязательство, которое в любом случае должно быть инкорпорировано в договор. На арендаторе до момента принятия и разработки охранного обязательства лежат обязанности по сохранению ОКН согласно общим требованиям, установленным законодательством.
Отсутствие в договоре аренды ОКН существенного условия - охранного обязательства - влечет признание такого договора ничтожным (п. 10 ст. 48 Закона об ОКН).
Охранное обязательство, являющееся неотъемлемой частью договора аренды ОКН, включает в себя, согласно п. 2 ст. 47.6 Закона об ОКН, требования, которые должен соблюдать арендатор после передачи ему ОКН:
- по сохранению ОКН;
- содержанию и использованию ОКН в случае угрозы ухудшения его состояния;
- обеспечению доступа граждан РФ, иностранных граждан и лиц без гражданства к ОКН;
- размещению наружной рекламы на ОКН;
- установке информационных надписей и обозначений на ОКН.
При необходимости уполномоченные органы охраны ОКН вправе устанавливать дополнительные требования в отношении ОКН.
Охранное обязательство, согласно п. 7 ст. 47.6 Закона об ОКН, утверждается актом федерального органа охраны ОКН или актом регионального органа охраны ОКН - в зависимости от категории ОКН (федерального, регионального или местного значения).
Собственник ОКН не принимает непосредственного участия в разработке охранного обязательства, на содержание такого обязательства не может повлиять и арендатор, который обязан соблюдать охранное обязательство при заключении договора аренды ОКН. При несогласии с требованиями по сохранению ОКН, изложенными в охранном обязательстве, собственник или иной законный владелец ОКН может обжаловать эти требования в суде (п. 3 ст. 47.6 Закона об ОКН). Таким образом, внесение изменений в охранное обязательство, например, путем переговоров с арендодателем невозможно. Единственный способ изменить условия охранного обязательства - обжаловать его в судебном порядке.
Арендатор обязан соблюдать охранное обязательство, в противном случае договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем.
Таким образом, при подписании договора аренды ОКН на арендатора возлагаются дополнительные обязательства, которые не появились бы у него, если бы объект не признавался ОКН. Фактически возложение таких дополнительных обязательств на владельца ОКН свидетельствует о наличии ограничений (обременений) имущественных прав. При этом наличие таких ограничений (обременений) подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРН.
Важно, чтобы такие ограничения не только соответствовали общественным интересам и всеобщему благу, но и учитывали частные интересы <4>, в том числе арендаторов.
--------------------------------
<4> Камышанский В.П., Коновалов А.И., Джамбатов А.А. Право собственности на объекты культурного наследия. Краснодар: Ин-т экономики, права и гуманитарных специальностей, 2008. С. 129.

Условие о цене договора. Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ в договоре аренды зданий и сооружений в обязательном порядке должен быть предусмотрен размер арендной платы. При отсутствии указания согласованного размера арендной платы договор будет считаться незаключенным. Таким образом, цена договора аренды здания и сооружения (ОКН относятся к указанной категории) является существенным условием договора.
Арендная плата по договору аренды ОКН имеет особое значение, так как именно размер и порядок ее исчисления являются привлекательным условием для арендаторов.
Размер арендой платы по договору аренды ОКН согласуется сторонами при заключении договора либо определяется по результатам конкурсной процедуры. Впоследствии арендная плата может быть изменена в связи с выполнением арендатором работ по ремонту и реставрации ОКН.
Если в аренду передается ОКН, который находится в удовлетворительном состоянии, то после выполнения работ по сохранению ОКН арендатор может рассчитывать на два варианта льгот. В пунктах 1 и 2 ст. 14 Закона об ОКН предусмотрено право на льготную арендную плату либо право на уменьшение размера арендной платы на сумму произведенных затрат или их части. Льготная арендная плата устанавливается только после проведения всех необходимых работ по восстановлению ОКН, а также после подписания дополнительного соглашения к договору.
Статья 14.1 Закона об ОКН закрепила особый размер арендной платы в отношении ОКН, находящихся в неудовлетворительном состоянии, относящихся к федеральной собственности. Предусматривается возможность сдавать в аренду объекты по цене 1 руб. за один ОКН (начальный размер арендной платы при проведении аукциона). При этом, согласно п. 2 ст. 14.1 Закона об ОКН, льготная арендная плата устанавливается со дня заключения договора по результатам проведения аукциона на право заключения такого договора и изменению впоследствии не подлежит.
Федеральное законодательство предоставило возможность устанавливать льготный размер арендной платы субъектам РФ и муниципальным образованиям, в случае если ОКН, находящийся в неудовлетворительном состоянии, находится в их собственности (п. 7 ст. 14.1 Закона об ОКН).
Проиллюстрируем примером. В Нижегородской области установлено правило о предоставлении ОКН, находящегося в неудовлетворительном состоянии, согласно которому начальный размер арендной платы равен 1 руб. в год за один ОКН <5>. В Белгородской области начальный (минимальный) размер арендной платы равен 1 руб. за 1 кв. м площади ОКН в год <6>. В Одинцовском городском округе начальная (минимальная) цена по договору аренды ОКН определяется на основании данных отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, при этом право на установление льготной арендной платы в размере 1 руб. за 1 кв. м площади объекта появляется у арендатора после подписания акта приемки работ по сохранению ОКН <7>.
--------------------------------
<5> Постановление Правительства Нижегородской области от 13.06.2019 N 358 "Об утверждении Положения о предоставлении в аренду неиспользуемых объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, находящихся в неудовлетворительном состоянии и относящихся к государственной собственности Нижегородской области, и о расторжении договоров аренды таких объектов культурного наследия" // Нижегородские новости. 02.08.2019. N 60 (6111).
<6> Постановление Правительства Белгородской области от 04.08.2014 N 295-пп "Об утверждении Положения об особенностях предоставления в аренду являющихся государственной собственностью Белгородской области объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), находящихся в неудовлетворительном состоянии" // Белгородские известия. 02.09.2014. N 169 - 174.
<7> Решение Совета депутатов в Одинцовском городском округе от 28.12.2020 N 13/21 "Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, являющихся собственностью муниципального образования "Одинцовский городской округ Московской области" и находящихся в неудовлетворительном состоянии" // Одинцовская неделя. 29.12.2020 (спецвыпуск N 51/1).

Различные порядки установления размера арендной платы по договору аренды ОКН, находящихся в неудовлетворительном состоянии, в зависимости от собственника ОКН (федеральный центр, субъект РФ или муниципальное образование) не повышают привлекательность института аренды ОКН. Более эффективным, а также прозрачным для арендаторов будет установленный федеральным законодательством общий порядок определения арендной платы по договору аренды ОКН, находящихся в неудовлетворительном состоянии, вне зависимости от того, в чьей собственности находится объект. Именно программа "1 рубль за 1 квадратный метр ОКН" наиболее востребована среди арендаторов. Следовательно, когда система установления арендной платы становится более понятной, появляется возможность привлечь большее количество частных инвесторов.
Таким образом, важно, чтобы при определении цены договора либо при установлении льготной арендной платы в рамках аренды ОКН учитывались, как указывает Е.В. Вавилин, факторы экономичности и целесообразности <8>.
--------------------------------
<8> Вавилин Е.В. Аренда транспортных средств. Правовые аспекты. М.: Альфа-Пресс, 2005. С. 6.

Условие о сроке договора. В соответствии с п. 3 ст. 610 ГК РФ, законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Для договора аренды ОКН, находящихся в неудовлетворительном состоянии, максимальный срок аренды равен 49 годам (п. 1 ст. 14.1 Закона об ОКН). На практике этот срок часто выступает не высшим пределом, а общеприменимой нормой при заключении такого рода договоров. Например, согласно п. 2.1 Постановления Правительства Москвы N 12-ПП <9>, ОКН, находящийся в неудовлетворительном состоянии, предоставляется в аренду по решению Департамента имущества г. Москвы на срок 49 лет; сходное условие содержится в решении Совета депутатов Одинцовского городского округа от 28.12.2020 N 13/21.
--------------------------------
<9> Постановление Правительства Москвы от 24.01.2012 N 12-ПП "Об утверждении Положения о предоставлении в аренду объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, принадлежащих на праве собственности городу Москве и находящихся в неудовлетворительном состоянии" // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 31.01.2012. N 6.

Таким образом, собственники ОКН, принимая нормативные акты, вправе уточнять срок аренды, устанавливая, что ОКН передается в аренду на максимальный срок, предусмотренный федеральным законодательством. Такое решение представляется вполне обоснованным, так как арендатор, вынужденный вкладывать большое количество денежных средств в работы по сохранению ОКН, первое время лишен возможности пользоваться ОКН, находящимся в неудовлетворительном состоянии. Именно поэтому ряд субъектов РФ и муниципальных образований сразу устанавливают дополнительную гарантию для арендаторов в виде передачи ОКН в аренду на максимальный срок.
Срок договора аренды ОКН, находящегося в удовлетворительном состоянии, определяется сторонами в договоре. В таком случае арендатор также заинтересован в установлении более длительного срока аренды, поскольку рассчитывает извлекать прибыль и покрыть расходы после получения льгот по арендной плате по итогу выполнения всех обязательств по сохранению ОКН.
Арендатор обладает также преимущественным правом на заключение договора аренды ОКН на новый срок (ст. 621 ГК РФ, ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" <10>). В случае безосновательного отказа в заключении договора аренды ОКН на новый срок арендаторы вынуждены обращаться в суд за защитой своих прав и обжаловать решения государственных органов, которые наделены правомочиями собственников ОКН <11>. Такое положение не привлекает арендаторов к заключению договора аренды ОКН, так как нет гарантии, что впоследствии договор с ними будет заключен на новый срок либо продлен.
--------------------------------
<10> Российская газета. 27.07.2006. N 162.
<11> Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.07.2018 по делу N А40-240295/2015 // СПС "КонсультантПлюс" (дата обращения: 02.07.2023).

Закрепление более длительных сроков вызвано инвестиционной направленностью договора аренды ОКН <12>. Так, частному предпринимателю предоставляется возможность, вложив свои личные средства в сохранение ОКН, получить льготы по владению и пользованию ОКН.
--------------------------------
<12> Нагорная М.С., Шевцова В.В. Практика государственно-частного партнерства в сфере сохранения культурного наследия России // Управление в современных системах. 2018. N 1 (17). С. 34.

Иные условия договора. В договоре аренды также может быть предусмотрено условие о виде использования ОКН. Например, ОКН может использоваться арендатором под офис в соответствии с уставной деятельностью арендатора, под размещение кафе, столовой, салона красоты и др.
В некоторых случаях собственники ОКН в нормативных правовых актах прямо ограничивают виды использования ОКН. Например, в г. Калуге предусмотрены следующие виды возможного использования ОКН, находящихся в неудовлетворительном состоянии: административное, офисное, торговое, производственное, деятельность некоммерческих предприятий, образовательное, медицинское, культурно-просветительское, культовое, спортивное, бытовое обслуживание, общественное питание, творческие мастерские, гостиницы, фармацевтическая деятельность, ветеринарные услуги <13>.
--------------------------------
<13> Решение городской Думы города Калуги Калужской области от 19.06.2019 N 127 "Об утверждении Порядка предоставления в аренду неиспользуемых объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, находящихся в неудовлетворительном состоянии и относящихся к собственности муниципального образования "Город Калуга", и о расторжении договоров аренды таких объектов культурного наследия" // Калужская неделя. 20.06.2019. N 24.

Порядок заключения договора. В практике заключения договоров по передаче в аренду ОКН преобладают отношения, возникающие между государственными органами власти, муниципальными образованиями и юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями.
По общему правилу согласно ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" договоры аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, могут быть заключены только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Договор аренды ОКН не является исключением, в связи с чем также проходит порядок заключения через конкурсные процедуры.
Отступления от такого порядка предусмотрены в ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", согласно которым допускается заключение договора аренды без конкурсных процедур, если такое имущество предоставляется, например, адвокатским, нотариальным, медицинским организациям, организациям, осуществляющим образовательную деятельность, и др.
Порядок заключения договора аренды ОКН, находящихся в неудовлетворительном состоянии, имеет особенности: договор заключается по результатам аукциона на право заключения договора аренды ОКН <14>. При этом информация о том, что по договору передается в аренду ОКН, который находится в неудовлетворительном состоянии, сразу становится известной потенциальным арендаторам, так как к решению о проведении аукциона прикладывается проект договора, в котором указывается на обязательство арендатора провести работы по сохранению ОКН и предоставить арендодателю независимую гарантию по исполнению обязанности провести работы по сохранению ОКН.
--------------------------------
<14> Постановление Правительства РФ от 11.09.2015 N 966 "Об утверждении Положения о предоставлении в аренду неиспользуемых объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, находящихся в неудовлетворительном состоянии и относящихся к федеральной собственности, и о расторжении договоров аренды таких объектов культурного наследия" // СЗ РФ. 2015. N 38. Ст. 5294.

Проект договора аренды ОКН, находящегося в неудовлетворительном состоянии и относящегося к федеральной собственности, подлежит обязательному согласованию с Министерством культуры Российской Федерации.
На договор аренды ОКН по общему правилу распространяются условия о том, что в случае если такой договор заключен на срок не менее одного года, то он подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). При этом на практике редко встречаются случаи, когда договор аренды ОКН заключается на срок менее одного года, так как арендатору невыгодно вкладывать денежные средства в сохранение ОКН, не имея уверенности, что он сможет пользоваться ОКН на протяжении длительного срока.
Основываясь на характеристике условий договора, а также на его содержании, можно вывести определение понятия договора аренды ОКН. По договору аренды объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации арендодатель (наймодатель) обязуется передать арендатору (нанимателю) на льготных условиях во временное владение и пользование объект культурного наследия (памятник истории и культуры) народов Российской Федерации, а арендатор обязуется обеспечить выполнение предусмотренных охранным обязательством работ по сохранению такого объекта и неизменность его облика.
Таким образом, проанализировав условия договора аренды ОКН и порядка его заключения, можно прийти к выводу об инвестиционной направленности такой договорной конструкции. Договор, с одной стороны, призван создать максимальные условия для сохранения исторического наследия, а с другой стороны, имеет своей целью включить ОКН в гражданский оборот. Такая двойственная правовая природа договора аренды ОКН представляет особый научный интерес, так как является нетипичной формой гражданских правоотношений, как справедливо отмечал А.П. Сергеев, анализируя правовую природу охранно-арендных договоров советского периода <15>. Безусловно, для популяризации заключения договоров аренды ОКН необходимо совершенствовать данный правовой институт, делать его более экономически привлекательным для сторон, в том числе с помощью правовых механизмов.
--------------------------------
<15> Сергеев А.П. Гражданско-правовая охрана культурных ценностей в СССР. Л., 1990. С. 125.

Библиография

1. Вавилин Е.В. Аренда транспортных средств. Правовые аспекты. М.: Альфа-Пресс, 2005. 104 с.
2. Камышанский В.П., Коновалов А.И., Джамбатов А.А. Право собственности на объекты культурного наследия. Краснодар: Ин-т экономики, права и гуманитарных специальностей, 2008. 416 с.
3. Нагорная М.С., Шевцова В.В. Практика государственно-частного партнерства в сфере сохранения культурного наследия России // Управление в современных системах. 2018. N 1 (17). С. 34 - 43.
4. Сергеев А.П. Гражданско-правовая охрана культурных ценностей в СССР. Л.: Издательство ЛГУ, 1990. 190 с.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

"Горячие" документы:

ИА ГАРАНТ