Гражданско-правовая характеристика публичности в договоре участия в долевом строительстве. Статьи по предмету Гражданское право

Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Гражданское право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии

ЗАКАЗАТЬ

Вернуться к списку статей по юриспруденции

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПУБЛИЧНОСТИ В ДОГОВОРЕ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Д.А. БОВА

На сегодняшний день ни в юридической доктрине, ни в правоприменительной практике не сложилось единого понимания и отсутствует согласованность в позициях ученых-юристов относительно признания или непризнания договора участия в долевом строительстве (далее - ДУвДС) публичным договором.
На наш взгляд, данный вопрос является актуальным, требует рассмотрения и решения в целях исключения возможности злоупотребления правом со стороны дольщиков, пытающихся в судебном порядке признать ДУвДС публичным, а в некоторых случаях и договором присоединения.
Легальное определение публичного договора изложено в ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). При этом прямое указание на публичность ДУвДС в действующем гражданском законодательстве отсутствует.
На наш взгляд, для публичного договора характерна обязательность к заключению на одних и тех же условиях с любым обратившимся, будь то физическое или юридическое лицо, при этом отказ лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, от его заключения является незаконным.
Так как в ч. 1 ст. 426 ГК РФ законодателем не указано на то, что ДУвДС является публичным договором, то, скорее всего, законодатель не признает его публичным.
Прежде всего считаем целесообразным рассмотреть взгляды ученых относительно данного вопроса, затем сложившуюся судебную практику, проанализировать различные подходы и изложить обоснование собственной позиции.
Между тем в правовой доктрине отсутствует единая позиция относительно того, следует ли рассматривать ДУвДС в качестве публичного договора, высказаны абсолютно противоположные мнения по данному вопросу.
Одна группа юристов, например, О.Л. Капица, Т.Ю. Майборода, относят ДУвДС к категории публичных договоров. О.Л. Капица приравнивает ДУвДС к договору подряда и договору возмездного оказания услуг, также предлагает квалифицировать его как договор присоединения и распространить на него действие ст. 428 ГК РФ.
Т.Ю. Майборода <1> также считает ДУвДС публичным, обосновывая свою позицию по данному вопросу тем обстоятельством, что законодательством предусмотрена обязанность застройщика публиковать проектную декларацию строящегося объекта недвижимости для всеобщего ознакомления и пользования.
--------------------------------
<1> URL: https://www.dissercat.com/content/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve-zhilya.

Согласиться с позицией Т.Ю. Майборода невозможно, а именно в том, что обязанность застройщика, состоящая в опубликовании на официальном сайте наш.дом.рф проектной декларации и иных сведений о строящемся объекте, является признаком публичности ДУвДС. Исходя из общего правила, договор поставки не является публичным договором. При этом в соответствии с условиями договора поставки поставщик обязан предоставить покупателю паспорт или сертификат качества, т.е. достоверную информацию о товаре, но это не является основанием для признания договора поставки публичным. Обязательство застройщиков размещать проектную декларацию, фотографии и иную информацию о строящемся объекте предусмотрено в целях полного и всестороннего информирования дольщиков об объекте и этапах строительства.
Другие юристы, например, А.А. Маковская <2>, наоборот придерживаются позиции, что ДУвДС не является публичным, при этом А.В. Дикун и М.В. Петрухин солидарны с ней.
--------------------------------
<2> Маковская А.А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. N 5. С. 25.

Далее считаем целесообразным обратиться к сложившейся судебной практике и рассмотреть позиции судов по вопросу публичности ДУвДС.
Так, в Постановлении от 18 декабря 2014 г. N 303-АД14-7399 по делу N А04-3049/2014 Верховный Суд РФ указал, что согласно п. 1 ст. 426 ГК РФ договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома является публичным договором <3>.
--------------------------------
<3> Постановление Верховного Суда Российской Федерации от 18 декабря 2014 г. N 303-АД14-7399 по делу N А04-3049/2014 // СПС "КонсультантПлюс".

Аналогичная позиция изложена в Определении судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 1 декабря 2020 г. по делу N 8Г-25684/2020 (88-24902/2020) <4> и в Апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 31 марта 2015 г. по делу N 33-1759/2015 <5>.
--------------------------------
<4> URL: http://4kas.sudrf.ru/.
<5> URL: http://oblsud.sar.sudrf.ru/.

При этом судебные коллегии ссылаются на положения ст. 426 ГК РФ без какой-либо аргументации.
Автозаводский районный суд г. Тольятти Самарской области в решении от 26 февраля 2019 г. по делу N 2-2-1968/2019 <6> сослался на п. 1 ст. 426 ГК РФ и на вышеуказанное Постановление Верховного Суда РФ от 18 декабря 2014 г. Кроме того, без обоснования указал, что отдельного признания судом публичным ДУвДС не требуется, поскольку публичность рассматриваемого договора предусмотрена законом.
--------------------------------
<6> URL: http://avtozavodsky.sam.sudrf.ru/.

На наш взгляд, с позицией Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области невозможно согласиться, так как публичность ДУвДС как раз законом не предусмотрена.
Для автора настоящей статьи интересна позиция судебной коллегии Ярославского областного суда Ярославской области, изложенная в Апелляционном определении от 18 февраля 2016 г. по делу N 33-1118/2016.
Судом установлено, что договор долевого участия публичным не является. Цена договора устанавливается и изменяется по соглашению сторон, что исключает возможность применения признака публичного договора об одинаковой цене для всех потребителей (п. 2 ст. 426 ГК РФ), а в силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора <7>.
--------------------------------
<7> URL: http://oblsud.jrs.sudrf.ru/.

Схожая позиция изложена Железнодорожным городским судом Московской области по гражданским делам N 2-934/2017 и N 2-1298/2017 <8>. Суд в обоснование того факта, что ДУвДС не является публичным, также указывает на возможность изменения цены ДУвДС по соглашению застройщика с дольщиком.
--------------------------------
<8> URL: http://zheleznodorojniy.mo.sudrf.ru/.

Шадринским районным судом Курганской области в решении по делу N 2-117/2019 (N 2-1534/2018) указано, что договор долевого участия в строительстве не рассматривается как публичный договор в силу положений ст. 426 ГК РФ, поэтому является оспоримым и может быть признан недействительным по требованию одной из сторон договора <9>.
--------------------------------
<9> URL: http://shadrinsky.krg.sudrf.ru/.

На наш взгляд, подробно и последовательно к вопросу невозможности признания ДУвДС публичным договором подошел Прикубанский районный суд города Краснодара. Считаем, что позиция суда наиболее аргументированно и четко изложена в следующих делах: N 2-8609/2017 и N 2-5581/2018 <10>.
--------------------------------
<10> URL: http://krasnodar-prikubansky.krd.sudrf.ru/.

В деле N 2-8609/2017 судом приведены следующие аргументы того, что ДУвДС не отвечает признакам публичности, закрепленным в ст. 426 ГК РФ:
- застройщиком может выступать как коммерческая, так и некоммерческая организация, т.е. юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, а исполнителем публичного договора является только коммерческая организация;
- гражданским законодательством прямо не предусмотрена обязанность застройщика заключать ДУвДС с любым лицом, которое к нему обратится;
- застройщик не обязан заключать ДУвДС со всеми дольщиками по одинаковой цене, так как он вправе изменять цену договора (например, снижение цены более выгодному контрагенту, приобретающему целый этаж).
В решении по делу N 2-5581/2018 Прикубанским районным судом города Краснодара указано, что законодательством прямо предусмотрено право застройщика отказаться от исполнения ДУвДС. Аргументы о непубличности ДУвДС схожи:
- характер деятельности застройщика по заключению ДУвДС не свидетельствует о том, что она осуществляется в отношении каждого обратившегося дольщика;
- законодательно не установлена обязанность застройщика заключать ДУвДС с дольщиками по одинаковой цене, а запрет на заключение ДУвДС по разным ценам отсутствует. Стороны вправе по соглашению изменять цену договора.
Абсолютно идентичная позиция изложена Центральным районным судом города Новосибирска в решении по делу N 2-2960/2018 от 21 мая 2018 г. и решении по делу N 2-3810/2017 от 27 июня 2017 г. <11>.
--------------------------------
<11> URL: http://centralny.nsk.sudrf.ru/.

Считаем, что выводы судов по рассматриваемому вопросу о непубличности ДУвДС последовательны и аргументированы, в данном случае необходимо руководствоваться основополагающим принципом гражданского права - принципом свободы договора.
Некоторые дольщики обращаются с исковым заявлением о признании ДУвДС, заключенного физическим лицом, не только публичным договором, но и договором присоединения.
Ленинским районным судом г. Ижевска Удмуртской Республики рассмотрен ряд дел (N 2-890/2019, N 2-896/2019, N 2-899/2019) <12> с требованием дольщика признать договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома публичным договором и договором присоединения.
--------------------------------
<12> URL: http://leninskiy.udm.sudrf.ru/.

С учетом вышеизложенного считаем необходимым охарактеризовать основные сходства и отличия публичного договора и договора присоединения.
Публичный договор заключается в том, что сторона, подготовившая условия договора, не вправе отказать любому обратившемуся лицу в его заключении. При этом в случае отказа такие действия подлежат обжалованию в судебном порядке посредством подачи искового заявления о понуждении к заключению договора.
Договор присоединения заключается в том, что стороной разработаны условия одинаковые для неопределенного круга лиц, т.е. любое обратившееся лицо заключает договор на одних и тех же условиях, соглашается с ними. Протокол разногласий может быть подготовлен и подписан сторонами в исключительных случаях, при этом можно говорить о том, что подобный договор перестает отвечать признакам договора присоединения.
Договор присоединения чаще всего характерен для естественных монополий, права обратившихся лиц (потребителей) ограничиваются, условия договора возможно изменить в судебном порядке только в случае, если они будут признаны судом обременительными, несправедливыми для контрагента. Публичный договор, напротив, направлен на защиту прав и интересов потребителей, продавец/поставщик лишен возможности отказать в его заключении. В отличие от договора присоединения при заключении публичного договора возможны переговоры сторон относительно его условий.
Представляется верным, что ДУвДС не относится к договору присоединения, так как условия договора застройщика с дольщиками могут быть различны (площадь и цена объекта недвижимости, условия и порядок оплаты, различный срок передачи, в случае сдачи по секциям/подъездам, условия отделки и т.д.). Дольщик не присоединяется к уже существующим условиям, он может обратиться с предложением о внесении изменений в те или иные условия договора участия, либо застройщик вправе пересмотреть вопрос о цене договора, например, в случае заключения договора участия в период проведения акции либо заключения нескольких договоров с одним и тем же дольщиком.
Считаем, что, несмотря на позицию Верховного Суда РФ, законодатель намеренно не указал договор долевого участия в ч. 1 ст. 426 ГК РФ, так как он не является публичным договором.

Представляется верным, что ДУвДС не является публичным договором, основания относить его к публичному договору только исходя из того факта, что застройщиком осуществляется предпринимательская деятельность и размещается проектная документация, отсутствуют. Позиция автора статьи подтверждается нижеуказанными аргументами:
1. Цена в ДУвДС не является одинаковой и зависит от ряда объективных и субъективных факторов, таких как площадь объекта недвижимости, этап строительства, на котором заключается договор, порядок и условия оплаты (например, рассрочка оплаты по графику, согласованному сторонами). Застройщик имеет право снизить цену для лица, приобретающего право требования на несколько объектов и заключающего несколько договоров; также изменить цену договора с целью привлечения покупателей при проведении различных акций ("черная пятница" и т.д.).
2. На законодательном уровне предусмотрен отказ застройщика от исполнения ДУвДС (п. 4, 5 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
3. ДУвДС нельзя рассматривать как публичный договор, так как он не носит публичного характера. На законодательном уровне не установлена обязанность застройщика заключать ДУвДС с каждым дольщиком, который к нему обратится. Застройщик вправе отказать в заключении ДУвДС дольщику, например, после предварительной проверки платежеспособности дольщика и выявления у него уже имеющейся финансовой нагрузки (кредиты и т.д.).
Деятельность застройщика при заключении ДУвДС не является деятельностью, которая должна осуществляться в отношении каждого лица, которое к нему обратилось.
Кроме того, понуждение застройщика к заключению ДУвДС нарушает принцип свободы договора, так как застройщики не являются, например, естественными монополиями, как в случае с договором энергоснабжения, при этом у дольщиков есть возможность заключить ДУвДС с любым застройщиком и приобрести права требования практически на любой объект недвижимости.
В целях исключения разночтений и злоупотребления правом со стороны дольщиков предлагаем ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" дополнить ч. 12 следующего содержания: "Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома не является публичным договором и договором присоединения".

Литература

1. Майборода Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: диссертация кандидата юридических наук / Т.Ю. Майборода. Екатеринбург, 2007. 169 с.
2. Маковская А.А. Договор участия в долевом строительстве / А.А. Маковская // Хозяйство и право. 2005. N 5. С. 24 - 41.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

ИА ГАРАНТ