Реализация преимущественного права покупки при приватизации долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Статьи по предмету Гражданское право

Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Гражданское право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии

ЗАКАЗАТЬ

Вернуться к списку статей по юриспруденции

РЕАЛИЗАЦИЯ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА ПОКУПКИ ПРИ ПРИВАТИЗАЦИИ ДОЛЕЙ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Ю.В. ХОЛОДЕНКО, Д.М. НАЗЕМЦЕВ, Д.В. ПЯТКОВ

Гражданское законодательство содержит большой перечень случаев, когда тем или иным участникам правоотношений предоставляются преимущественные права при реализации их субъективных гражданских прав. Одним из таких преимущественных прав обладают участники общей собственности при продаже долей в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу. Преимущественное право призвано защищать интересы участников общей собственности, для которых личность нового сособственника имеет значение, поскольку владение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех собственников <1>. Соответственно, возникает вопрос: а применимо ли общее правило о необходимости уведомления участников общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых она отчуждается, если доля в праве общей собственности на недвижимое имущество отчуждается в порядке, определенном Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) или Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ)?
--------------------------------
<1> Павлова И.Ю. Система преимущественных прав в современном гражданском праве // Право и политика. 2007. N 9. С. 136.

Для ответа на вопрос, распространяются ли правила о преимущественном приобретении доли в праве общей собственности участником общей долевой собственности при продаже ее третьему лицу в порядке, определенном Законом N 178-ФЗ, необходимо выяснить, относится ли данный случай к тем исключениям, которые названы в ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).
Приватизация государственного и муниципального имущества в ст. 250 ГК РФ не упоминается, терминология приватизационного законодательства не используется. Вместе с тем согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки у сособственников отсутствует, если имущество продается с публичных торгов. Термин "публичные торги" не используется в Законе N 178-ФЗ, однако обозначаемое им понятие нельзя отнести к числу достаточно определенных в гражданском законодательстве, чтобы не принимать во внимание оговорку об отсутствии у сособственников преимущественного права покупки при проведении публичных торгов. Пусть законодатель прямо не говорит о публичных торгах в Законе N 178-ФЗ, но термин "торги" использует.
Из содержания ст. 13 Закона N 178-ФЗ следует, что основным способом продажи государственного или муниципального имущества является его реализация по максимальной цене на торгах путем проведения конкурсов или аукционов (подп. 2 и 4 п. 1 ст. 13 Закона N 178-ФЗ). Остальные способы применяются в случае, если имущество не удалось реализовать по максимально возможной цене на торгах (подп. 7 и 8 п. 1 ст. 13 Закона N 178-ФЗ).
Таким образом, понятия "публичные торги" и "торги" дают основание применять положения ст. 250 ГК РФ к процедуре приватизации. Беря во внимание общее лексическое значение слов, логично предположить, что публичные торги являются разновидностью торгов. Если ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки исключается для вида публичных торгов, то Закон N 178-ФЗ публичные торги не исключает, поскольку пользуется более общей родовой категорией "торги". Следовательно, приватизационные торги могут оказаться теми самыми публичными торгами, когда преимущественное право покупки у сособственников отсутствует. Но, как известно, слова в законах не всегда используются в их общепринятых лексических значениях, законодатель может вкладывать в них специальный смысл, сужая или, наоборот, расширяя сферу охватываемых ими явлений.
Вопрос о сфере применения ст. 250 ГК РФ имеет большое практическое значение в процессе приватизации государственного и муниципального имущества, как и в других случаях проведения торгов с привлечением широкого круга участников - потенциальных покупателей. Признание за сособственниками преимущественного права покупки создает большие неудобства для гражданского оборота, когда продажа имущества организована с использованием механизма торгов. Победитель торгов (разумеется, при его несовпадении с обладателем "привилегии") вынужден пребывать в ожидании (не)реализации преимущественного права <2>. Пострадавшей стороной будет победитель торгов, потому что он участвовал в торгах, вносил задаток, возможно, брал кредит на покупку имущества, а в итоге его участие позволило лишь выявить адекватную рыночную цену имущества <3>. В такой ситуации потенциальные участники торгов могут остаться без желаемого блага и потерять в том, что внесенная сумма задатка может "простаивать на счете" длительное время и не приносить доход, который лицо могло бы извлечь, если бы эти активы были направлены на иные цели.
--------------------------------
<2> Поваров Ю.С. Особенности правового положения гражданина-банкрота: цивилистический и нотариальный аспекты: Научная монография. М., 2020. С. 173.
<3> Дарымова Ю. Торги при банкротстве [Интервью с О.А. Беляевой] // Юридическая газета. 2011. N 10. С. 2.

К сожалению, именно такой подход сложился в правоприменительной практике о сфере действия ст. 250 ГК РФ и применимости ее к приватизационным отношениям <4>. Вместе с тем происходят изменения за счет понятия "публичные торги", которое является ключевым для понимания сферы действия норм ст. 250 ГК РФ и возможных исключений из правил о преимущественном праве покупки. Основу для современной правоприменительной практики и доктринального понимания публичных торгов составила первоначальная редакция ГК РФ, то есть без учета ст. 449.1 ГК РФ и, что особенно важно, внесенных в нее изменений. Выводы о соотношении преимущественного права покупки и торгов нуждаются в проверке на предмет их соответствия актуальной редакции ГК РФ. Кроме того, результаты изучения приватизационного законодательства в исторической ретроспективе также не позволяют пройти мимо некоторых привычных воззрений на ст. 250 ГК РФ.
--------------------------------
<4> См.: Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2021 N 07АП-2491/21 по делу N А03-15665/2020, решение Арбитражного суда Алтайского края от 12.02.2021 по делу N А03-15665/2020.

Согласно ст. 449.1 ГК РФ к публичным торгам применяются правила ГК РФ о торгах. Нормативная основа у любых торгов имеет много общего, и это вполне подтверждает гипотезу о специальном характере публичных торгов (ст. 449.1 ГК РФ) по отношению к торгам вообще (ст. 447 ГК РФ). В тексте части первой ГК РФ в основном используется термин "публичные торги" (ст. 86, 239, 239.1, 240, 255 и т.д.), о торгах в целом говорится лишь в ст. 447 - 449 ГК РФ. Анализ случаев использования термина "публичные торги" позволяет увидеть, что под ним понимают принудительную реализацию имущества - например, в процессе исполнения решения суда. Приватизация государственного и муниципального имущества не относится к разряду отчуждения имущества в принудительном порядке. Значит ли это, что проведение публичных торгов невозможно при приватизации, что термин "торги", используемый в Законе N 178-ФЗ, означает любые торги, кроме тех самых публичных торгов, упомянутых в ст. 250 ГК РФ? Представляется, что нет.
Согласно ст. 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Упоминание этих случаев появилось не сразу, и в первоначальной редакции ст. 449.1 ГК РФ оно отсутствовало. Не было такого упоминания в ГК РФ и до появления в нем ст. 449.1 (до 2015 года). Но в первоначальной редакции ГК РФ, то есть с 1994 года, вообще не было определения публичных торгов. В ст. 447 ГК РФ было только сказано, что правила, предусмотренные ст. 448 и 449 ГК РФ, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством. Не утверждалось прямо, что публичные торги проводятся только в связи с исполнением решения суда, но такой вывод можно было сделать, и на практике, к сожалению, ему стали отдавать предпочтение. Полагаем, что публичные торги никогда не следовало связывать только с процедурой исполнения судебного решения. Об этом свидетельствует не только актуальная редакция ст. 449.1 ГК РФ, но и некоторые другие факты и обстоятельства.
Во-первых, в истории отечественного гражданского права уже имело место более широкое понимание публичных торгов, когда это понятие распространялось именно на отчуждение государственного имущества. В приложении к статье 22 Гражданского кодекса РСФСР от 11.11.1922 несколько раз упоминается словосочетание "публичные торги" применительно к отчуждению государственного имущества, которое не было связано с исполнением судебных решений. Например, в приложении сказано: "Правила о производстве публичных торгов по продаже государственного имущества, предусматривающие также последствия несостоявшихся торгов, устанавливаются...". Легко заметить, что в одном предложении используется и термин "публичные торги", и термин "торги". Причем речь идет об одних и тех же отношениях.
Во-вторых, следует разобраться со смысловым значением слова "публичные" применительно к торгам и сравнить их с известными способами приватизации. Словом "публичные" законодатель хочет подчеркнуть в том числе открытость торгов, возможность любого желающего лица принять в них участие. Эта же особенность приватизационных торгов передается словом "открытые" в Законе N 178-ФЗ. То есть открытые торги по Закону N 178-ФЗ и публичные торги по ГК РФ - явления одного порядка.
В-третьих, порядок проведения приватизационных торгов делает бесполезным преимущественное право покупки продаваемой доли в праве общей собственности, чрезвычайно обременительным для сособственника, продающего свою долю в праве. Ведь цель преимущественного права покупки достигается через открытые торги. Желание приобрести продаваемую долю преимущественно перед другими потенциальными покупателями может быть реализовано сособственником через участие в открытых торгах. Вот почему упоминаемые в ст. 250 ГК РФ публичные торги должны пониматься широко, под ними следует подразумевать и открытые торги в процессе приватизации государственного и муниципального имущества. Ведь очевидно, что преимущественное право покупки в ст. 250 ГК РФ исключается потому, что публичные торги сами по себе являются адекватной заменой преимущественного права покупки, как и открытые торги в процессе приватизации. В противном случае сособственник получает двойную возможность приобрести продаваемую долю (на торгах и посредством реализации права преимущественной покупки), а продавец доли вполне может понести убытки. Ведь если бы сособственник имущества участвовал в торгах и стремился стать покупателем, то предлагал бы более высокую цену, чем его соперники, его предложение могло превысить цену, которая сложилась без его участия.
Следовательно, он, пользуясь преимущественным правом покупки и не участвуя в торгах, покупает долю по цене, уменьшенной на ту дополнительную сумму, которую он должен был предложить на торгах, чтобы стать победителем. Особенно понятна несправедливость такого решения, если допустить, что сособственник проиграет приватизационные торги, а потом пожелает реализовать преимущественное право покупки доли, то есть купит долю в праве собственности по цене, предложенной другим участником торгов, а должен был бы к этой цене добавить какую-то сумму покупки. Вот эта сумма и станет убытками продавца. Между тем преимущественное право покупки призвано корректировать только выбор покупателя, но не цену покупки.
В-четвертых, нормы законодательства о приватизации являются специальными по отношению к нормам ГК РФ. Согласно п. 4 ст. 3 Закона N 178-ФЗ к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным настоящим Федеральным законом, применяются нормы гражданского законодательства. То есть нормы ст. 250 ГК РФ можно применять только в том случае, если нет соответствующих правил в Законе N 178-ФЗ.
Между тем согласно ст. 18 Закона N 178-ФЗ в течение пяти рабочих дней с даты подведения итогов аукциона с победителем аукциона заключается договор купли-продажи. Однако ст. 250 ГК РФ установлены более длительные сроки уведомления других собственников о предстоящей продаже <5>. Характер норм Закона N 178-ФЗ, как и других специальных норм, таков, что они подлежат приоритетному применению. Ссылки на особую силу норм ГК РФ (п. 2 ст. 3) нивелируются таким же правилом ст. 4 Закона N 178-ФЗ: нормы о приватизации государственного и муниципального имущества, содержащиеся в других федеральных законах, не должны противоречить настоящему Федеральному закону.
--------------------------------
<5> Однако в судебной практике сложилась иная позиция о том, что специального регулирования преимущественного права покупки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при приватизации объектов государственной или муниципальной собственности не имеется, поскольку специальный закон не устраняет применение общего правила, предусмотренного ст. 250 ГК РФ. Механизм реализации преимущественного права сособственниками в приватизационных отношениях подробным образом отражен в Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2021 N 07АП-2491/21 по делу N А03-15665/2020.

Несколько иная ситуация складывается с преимущественным правом покупки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество участником долевой собственности при продаже ее третьему лицу в соответствии с Законом N 159-ФЗ. Как следует из п. 5 ст. 3 Закона N 178-ФЗ, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Статьей 1 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что он регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
Названным Законом установлено преимущественное право арендаторов (субъектов малого и среднего предпринимательства (далее - МСП)) на приобретение государственного и муниципального недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком при выполнении условий, указанных в ст. 3 Закона N 159-ФЗ.
Из содержания преимущественного права следует, что оно имеет специальный характер и устраняет применение общей нормы - положений ст. 250 ГК РФ. Законодатель предоставляет привилегии субъектам МСП для льготного приобретения недвижимого имущества и использования его в предпринимательской деятельности. В противном случае смысла существования Закона N 159-ФЗ просто не было бы, если бы сначала первостепенным преимущественным правом обладали участники общей собственности на отчуждаемую долю, а затем уже арендаторы в соответствии с указанным Законом. Однако в обратной последовательности эта конструкция вполне жизнеспособна.
Так, если субъект МСП откажется от приобретения арендуемого имущества при наличии всех предусмотренных законом условий, то участники общей собственности вправе претендовать на реализацию своего преимущественного права. При этом арендатор доли в праве общей собственности на недвижимое имущество на основании ч. 2 ст. 6 Закона N 159-ФЗ вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение.
Вместе с тем ч. 1 ст. 6 указанного Закона предусмотрено, что сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны. Представляется, что законодатель подразумевал любые нарушения этого Закона, не связанные с возмездным отчуждением арендуемого имущества не арендатору, а иным лицам, поэтому данное последствие неприменимо к случаям, когда арендуемое имущество продано третьему лицу или сособственнику в обход преимущественного права арендатора, поскольку выше сказано, что последний имеет право потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Эта конструкция аналогична той, что предусмотрена п. 3 ст. 250 ГК РФ <6>.
--------------------------------
<6> Пункт 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал в своих решениях, что цель Закона N 159-ФЗ состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации <7>. Впоследствии им же была сформирована правовая позиция, в соответствии с которой нормы Закона N 159-ФЗ направлены на недопущение возникновения прав на приобретение государственного или муниципального недвижимого имущества одновременно у нескольких лиц <8>.
--------------------------------
<7> Определения Конституционного Суда РФ от 24.02.2011 N 214-О-О, от 29.09.2011 N 1042-О-О и др.
<8> Определение Конституционного Суда РФ от 25.09.2014 N 2117-О.

Предложенный подход можно обнаружить в немногочисленных судебных актах арбитражных судов <9>. Так, суды указывают, что нормы Закона N 159-ФЗ устанавливают специальные правила отчуждения государственного или муниципального недвижимого имущества, следовательно, являются приоритетными по отношению как к нормам Закона N 178-ФЗ, так и к положениям п. 1 ст. 250 ГК РФ. Это касается, в частности, определения цены отчуждаемого недвижимого имущества, способа и порядка его отчуждения. Примечательно, что эта правовая позиция довольно своевременно была сформулирована в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 N 134.
--------------------------------
<9> Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 31.08.2017 N Ф10-3121/17 по делу N А14-15959/2016.

Таким образом, следует подчеркнуть, что правоотношения по продаже арендуемых долей в праве общей собственности на недвижимое имущество урегулированы специальным законом и в рассматриваемом случае нормы ГК РФ о преимущественном праве покупки не подлежат применению. Учитывая особенности правового регулирования приватизации долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, можно сделать вывод о том, что вопрос о применении той или иной общей нормы при наличии конкуренции со специальной следует решать исходя из существа правоотношений и системного толкования законодательства.

Библиографический список

1. Павлова И.Ю. Система преимущественных прав в современном гражданском праве // Право и политика. 2007. N 9.
2. Скловский К.И., Смирнова М.В. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве // Хозяйство и право. 2003. N 10, 11.
3. Чупрунов И.С. Вопросы сферы действия и обхода преимущественного права покупки доли (акций) // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2021. N 4.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

ИА ГАРАНТ