ЮРИСПРУДЕНЦИЯ: МАГИСТЕРСКИЕ, ДИПЛОМНЫЕ, КУРСОВЫЕ
Консультационные услуги студентам
Консультационные услуги студентам
Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Гражданское право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
ОПЦИОННЫЙ ДОГОВОР О ПРИОБРЕТЕНИИ НЕДВИЖИМОСТИ В ПРАВЕ РОССИИ
Н.С. БАЖАНОВ
До вступления в силу Федерального закона от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 42-ФЗ) <1> опционный договор наиболее часто использовался участниками гражданских правоотношений как один из инструментов биржевой торговли в инвестиционных целях либо в целях хеджирования (страхования). В сфере внебиржевой практики стороны при использовании опционного договора сталкивались со значительным количеством проблем <2>, связанных с тем, что суды признавали такие соглашения недействительными, поскольку они в основном заключались под потестативным условием, т.е. зависящим от волеизъявления сторон <3>.
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2015. N 10. Ст. 1412; Российская газета. 2015. 13 марта.
<2> Вершинина Е.В., Новиков М.А. Проблемы применения опционных соглашений при заключении сделок с акциями акционерных обществ и долями обществ с ограниченной ответственностью в России // Гражданское право. 2013. N 3. С. 21 - 25.
<3> Шмелев А.Д., Кравцов С.А. Опционные соглашения: отличительные черты и перспективы применения на практике // Ваш партнер-консультант. 2015. N 33(9599).
В связи с вступлением в силу ст. 429.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) <4> применение опционного договора стало доступно не только для профессиональных участников рынка ценных бумаг, но и также в отношениях между юридическими и физическими лицами.
--------------------------------
<4> Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; Российская газета. 1994. 8 декабря.
Под опционным договором в соответствии с действующим законодательством понимается соглашение сторон, по которому одна сторона на условиях, предусмотренных этим соглашением, вправе потребовать от другой стороны в срок, установленный соглашением, или при наступлении определенных таким соглашением обстоятельств совершения заранее согласованных действий, в том числе передачи или принятия имущества, и при этом, если управомоченная сторона не заявит требование в указанный срок, опционный договор прекращается.
Из данного определения можно сделать вывод, что опционный договор представляет собой общую договорную конструкцию, в которую дополнительно может быть облечен любой самостоятельный гражданско-правовой договор, в том числе и договор о продаже недвижимости.
При этом представляется верным утверждение о том, что положения § 7 гл. 30 ГК РФ будут иметь приоритет <5> перед правилами ст. 429.2 и 429.3 ГК РФ, поскольку в случае конкуренции общей и специальной норм, регулирующих одни и те же общественные отношения, специальная норма в соответствии с общеправовым принципом lex specialis derogat generali обладает приоритетом над общей нормой ("специальный закон отменяет (вытесняет) общий") <6>.
--------------------------------
<5> Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. М.: Статут, 2016. С. 258.
<6> Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации. 2021. N 3 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021) // Экономика и жизнь (Бухгалтерское приложение). 2021. N 45 (п. 35 - 36); Бюллетень Верховного Суда РФ. 2022. N 1 (п. 1 - 55); Бюллетень Верховного Суда РФ. 2022. N 2 (п. 56 - 68).
С учетом того что положения договора о продажи недвижимости предусматривают обязанность продавца передать в собственность покупателя недвижимость, а также с учетом положений п. 5 ст. 454 ГК РФ опционный договор о приобретении недвижимости целесообразнее рассматривать, по сути, в качестве приобретения управомоченной стороной права требовать передачи недвижимости.
Таким образом, опционным договором о приобретении недвижимости является соглашение сторон, по которому управомоченное лицо (покупатель) в срок, установленный соглашением, или при наступлении определенных таким соглашением обстоятельств вправе потребовать от обязанной стороны (продавца) передать в собственность земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество на условиях, предусмотренных этим соглашением, и при этом, если управомоченное лицо (покупатель) не заявит требование в указанный срок, опционный договор о приобретении недвижимости прекратится. Данный договор можно также рассмотреть как договор с отсроченным исполнением по передаче недвижимости, которое осуществляется обязанной стороной (продавцом) только по требованию управомоченной стороны (покупателя), заявленному в пределах срока, установленного этим договором <7>.
--------------------------------
<7> Гражданское право: Учеб. в 4 т. Т. 3 / Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2020. С. 188 - 189.
Опционный договор о приобретении недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним.
В связи с тем, что требование управомоченной стороны (покупателя) по опционному договору о приобретении недвижимости направлено на передачу в собственность недвижимости, к данному соглашению допустимо применение правил, предусмотренных в том числе § 7 гл. 30 ГК РФ <8>.
--------------------------------
<8> Чернышов П.Ю., Холоденко Ю.В. Сферы применения опционных договоров (опционов) в праве России и зарубежных стран // Хозяйство и право. 2022. N 7. С. 77 - 83.
В этой связи опционный договор о приобретении недвижимости будет считаться заключенным, если будет содержать все существенные условия, необходимые в соответствии с положениями п. 1 ст. 432 и § 7 гл. 30 ГК РФ <9>.
--------------------------------
<9> Левушкин А.Н. Специальные договорные конструкции: рамочный, опционный и абонентский договоры // Актуальные проблемы российского права. 2018. N 2(87). С. 19 - 26.
Таким образом, можно сделать вывод, что существенными условиями опционного договора о приобретении недвижимости являются данные, позволяющие установить недвижимость, подлежащую передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другой недвижимости (ст. 554 ГК РФ), цена отчуждаемой недвижимости (ст. 555 ГК РФ), а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).
При этом представляется, что предмет <10> и цена <11> по опционному договору о приобретении недвижимости могут как быть заранее определенными, так и определимыми путем установления соответствующего механизма по их определению в соглашении к моменту востребования.
--------------------------------
<10> Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2011. N 9.
<11> Карапетов А.Г., Бевзенко Р.С. Комментарий к нормам ГК об отдельных видах договоров в контексте Постановления Пленума ВАС РФ "О свободе договора и ее пределах" // Вестник ВАС РФ. 2014. N 8. С. 4 - 97.
Что касается условий, относительно которых по заявлению любой из сторон должно быть достигнуто соглашение, то, на мой взгляд, из системного толкования положений ст. 429.3 ГК РФ к ним в первую очередь относятся:
- срок, в течение которого управомоченная сторона (покупатель) должна заявить требование о передаче недвижимости. При этом если стороны в соглашении не установили данный срок, то по аналогии с положением п. 2 ст. 429.2 ГК РФ этот срок будет равен году <12>;
- обстоятельства, при наступлении которых требование считается заявленным;
- наличие или отсутствие опционной премии, ее размер, а также условия возврата опционной премии;
- условия о способах обеспечения обязательств;
- иные условия в зависимости от предмета соглашения.
--------------------------------
<12> Карапетов А.Г. Опцион на заключение договора и опционный договор согласно новой редакции ГК РФ // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2016. N 3. С. 49 - 72.
С учетом того что положения § 7 гл. 30 ГК РФ имеют приоритет над правилами ст. 429.3 ГК РФ, опционный договор о приобретении недвижимости должен быть обязательно заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Если провести сравнение опционного договора о приобретении недвижимости с предварительным договором о приобретении недвижимости и договором продажи недвижимости, то можно увидеть как определенное сходство вышеуказанных конструкций, так и их отличие, что не создает основания для их смешения.
Пожалуй, единственным и единым сходством, общим для всех данных конструкций, является форма их заключения. Так, все три вышеуказанных договора в обязательном порядке заключаются в письменной форме путем составления одного документа, несоблюдение которого влечет их недействительность (ст. 550 ГК РФ).
Также сходство между опционным договором о приобретении недвижимости и предварительным договором заключается в ограниченном сроке их действия, т.е. результат по каждому из указанных договоров должен быть достигнут в установленный сторонами срок, а если такой срок не установлен, то в течение одного года, при этом если результат не будет достигнут в данный срок, то договоры считаются прекратившимися.
Вместе с тем основными отличиями опционного договора о приобретении недвижимости от предварительного являются:
- правовая природа. Так, предварительный договор по своей природе является организационным договором, поскольку направлен на возникновение неимущественных правоотношений с целью заключения основного договора, а в случае с опционным договором не требуется заключение основного (дополнительного) договора, так как опционный договор уже является основным договором. Кроме того, в рамках опционного договора о приобретении недвижимости не появляется новое обязательство, а реализуется субъективное право управомоченной стороны (покупателя) в рамках уже существующего обязательства;
- возмездность. Так, в момент заключения предварительного договора отсутствует материальная выгода для сторон, в то время как для опционного договора о приобретении недвижимости предусмотрена презумпция возмездности <13>.
--------------------------------
<13> Лебедев В.Е. Квалифицирующие признаки опционного договора и его отличие от других производных финансовых инструментов // Новый юридический журнал. 2012. N 3. С. 90.
Сходство между опционным договором о приобретении недвижимости и договором продажи недвижимости заключается в том, что:
- не требуется заключения каких-либо дополнительных соглашений, так как оба договора являются основными;
- оба договора носят возмездный характер.
Как видится на первый взгляд, основным отличием опционного договора о приобретении недвижимости от договора продажи недвижимости является момент возникновения обязанности передать имущество.
Так, данный момент возникает:
- по опционному договору о приобретении недвижимости - при заявлении управомоченной стороны (покупателя) требования передать недвижимость к обязанной стороне (продавцу);
- по договору продажи недвижимости - в момент заключения договора сторонами.
Также опционный договор о приобретении недвижимости, по которому управомоченная сторона (покупатель) может воспользоваться своим правом при наступлении определенных таким договором обстоятельств, нельзя называть договором продажи недвижимости с отлагательными или отменительными условиями, поскольку возникновение права у управомоченной стороны (покупателя) зависит от волеизъявления сторон опционного соглашения (потестативное условие).
Таким образом, можно сделать вывод, что опционный договор о приобретении недвижимости является самостоятельным гражданско-правовым договором, носит смешанный характер, так как включает в себя нормы ст. 429.3 и нормы § 7 гл. 30 ГК РФ, но в то же время обладает определенными отрицательными чертами, так как недостаточно применим в деловой и судебной практике.
Литература
1. Вершинина Е.В. Проблемы применения опционных соглашений при заключении сделок с акциями акционерных обществ и долями обществ с ограниченной ответственностью в России / Е.В. Вершинина, М.А. Новиков // Гражданское право. 2013. N 3. С. 21 - 25.
2. Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги / В.В. Витрянский. Москва: Статут, 2016. 431 с.
3. Гражданское право: Учебник. В 4 томах. Т. 3 / Ответственный редактор Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. Москва: Статут, 2020. 478 с.
4. Карапетов А.Г. Комментарий к нормам ГК об отдельных видах договоров в контексте Постановления Пленума ВАС РФ "О свободе договора и ее пределах" / А.Г. Карапетов, Р.С. Бевзенко // Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации. 2014. N 8. С. 4 - 97.
5. Карапетов А.Г. Опцион на заключение договора и опционный договор согласно новой редакции ГК РФ / А.Г. Карапетов // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2016. N 3. С. 49 - 72.
6. Лебедев В.Е. Квалифицирующие признаки опционного договора и его отличие от других производных финансовых инструментов / В.Е. Лебедев // Новый юридический журнал. 2012. N 3. С. 88 - 92.
7. Левушкин А.Н. Специальные договорные конструкции: рамочный, опционный и абонентский договоры / А.Н. Левушкин // Актуальные проблемы российского права. 2018. N 2(87). С. 19 - 26.
8. Чернышов П.Ю. Сферы применения опционных договоров (опционов) в праве России и зарубежных стран / П.Ю. Чернышов, Ю.В. Холоденко // Хозяйство и право. 2022. N 7. С. 77 - 83.
9. Шмелев А.Д. Опционные соглашения: отличительные черты и перспективы применения на практике / А.Д. Шмелев, С.А. Кравцов // Ваш партнер-консультант. 2015. N 33(9599).
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.
Навигация по сайту:
Контакты:
197839245
"Горячие" документы: