Анализ споров, связанных со сносом самовольной постройки (2022 и 2023 гг.). Статьи по предмету Гражданское право

Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Гражданское право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии

ЗАКАЗАТЬ

Вернуться к списку статей по юриспруденции

АНАЛИЗ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ СО СНОСОМ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ (2022 И 2023 ГГ.)

И. ДРУЖИНИНА

Понятие самовольной постройки, последствия ее возведения и условия признания права на нее содержатся в ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федеральным законом от 3 августа 2018 г. N 339-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 339-ФЗ) внесены изменения в названную норму, которыми уточнены понятие и признаки самовольной постройки, условия для принятия судом решения о сносе или приведении постройки в соответствие с установленными параметрами, положения о принятии в административном порядке решения о сносе самовольной постройки <1>.
--------------------------------
<1> Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022).

Наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает признания этого объекта самовольной постройкой, если установлено, что он возведен с нарушением, указанным в п. 1 ст. 222 ГК РФ, равно как и возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве само по себе не является признаком самовольной постройки, если строительство такого объекта осуществляется с соблюдением установленных норм и правил.

Рассматривая судебное дело N А32-1592/2022, Арбитражный суд Краснодарского края указывает, что, принимая решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела.

Даже при полной доказанности фактов соответствия самовольной постройки нормам и правилам и доказанности отсутствия нарушения прав иных лиц суд не обязан признавать право собственности на самовольную постройку.

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство.

Указанное разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство, при этом к заявлению о выдаче такого разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 Кодекса документы.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. При этом для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

Кроме того, удовлетворение требований по сносу самовольной постройки возможно только в случае, если доказано, что это недвижимое имущество, и представлены доказательства нанесенного ущерба.

Так, истец по делу N А41-95269/22 не доказал факт того, что постройка является капитальным строением и не представил доказательств причинения ущерба.

Согласно п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Как следует из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11, некапитальный характер строения является условием, исключающим возможность обращения с требованием о сносе самовольной постройки. В силу положений ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К объекту, не являющемуся недвижимостью, положения ст. 222 ГК РФ применению не подлежат. Вопрос об освобождении земельного участка, на котором располагается такой объект, разрешается с учетом его характеристик и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие правоотношения <2>.
--------------------------------
<2> Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022).

Вышеуказанные выводы поддержаны также Постановлением Девятого Арбитражного Апелляционного суда от 03.03.2023 N 09АП-3719/2023.

Суды говорят о том, что самовольной постройкой может быть только объект капитального строительства - недвижимое имущество. Как правило, при рассмотрении судебных дел, связанных с самовольными постройками, проводится экспертиза объекта, в рамках которой перед экспертом ставятся вопросы о том, является ли самовольная постройка капитальным вложением, и если не является, то к объекту не применяются нормы ст. 222 ГК РФ.

Арбитражный суд Московского округа в Постановлении от 03.03.2023 по делу N А40-39834/2020 по аналогичному делу обращает вниманием на важный момент.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды руководствовались правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 N 6557/13 и Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12048/11, согласно которой понятие "самовольная постройка" неприменимо к зданиям, строениям, сооружениям, не являющимся индивидуальными жилыми домами, построенным до 01.01.1995, и такие объекты не могут быть снесены на основании признания их самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд подчеркивает тезис, изложенный в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022: правообладатель земельного участка, владеющий объектом недвижимого имущества нежилого назначения, построенным до 1 января 1995 г., как своим собственным добросовестно, открыто и непрерывно в течение пятнадцати лет, вправе обратиться за признанием права собственности на такой объект, если он возведен без нарушения строительных и градостроительных требований и не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Орган местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок, если постройка создана на нем до дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Суды пошли навстречу правообладателям, владеющим объектами недвижимого имущества много лет, обладающими признаками самовольной постройки, за исключением создания угрозы жизни и здоровью граждан, в части непризнания их самовольными постройками.

Арбитражный суд Московской области в решении от 20 февраля 2023 г. по делу N А41-37342/22 тщательно разбирает признаки самовольной постройки:

"Таким образом, приведенные выше положения Пленума N 10/22 в данном случае также не подлежат применению, поскольку спорный объект (Здание) не создает угрозы жизни и здоровью граждан - доказательств обратного Истцом не предоставлено.

Также суд учитывает правовую позицию, изложенную в п. 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022), согласно которой снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

Согласно п. 9 данного Обзора отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Следовательно, снос самовольной постройки является исключительной мерой, направленной на защиту нарушенных или нарушаемых прав заявителя, а также в случае создания угрозы жизни и здоровью граждан.

Таким образом, в рассматривающем случае приведенные признаки спорного здания как самовольной постройки не являются достаточными основаниями для удовлетворения иска о его сносе".

Несмотря на то что большинство судебных решений идет по пути сохранения самовольной постройки в случае, если это возможно, и решения о сносе выносятся только в крайних случаях, встречаются и противоположные решения - о сносе. Связано это, как правило, с тем, что постройка небезопасна - угрожает жизни и здоровью граждан или же расположена на земельном участке, не предназначенном для этих целей.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (абз. 59 раздела "Вопросы применения материального права"), указано, что при разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных п. 3 ст. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Аналогичная позиция приведена в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 25.09.2014 N 306-ЭС14-1218, от 20.10.2016 N 305-ЭС16-8051, согласно которым признание права собственности на самовольную постройку, расположенную на арендованном земельном участке, возможно при соблюдении предусмотренных договором аренды условий о целевом использовании земельного участка.

Проанализировав представленные в материалы дела документы, суд области установил, что земельный участок по договорам аренды предоставлялся для использования в целях установки временного сооружения.

Таким образом, из материалов дела следует, что земельный участок предоставлялся ответчику и его правопредшественникам исключительно только в целях размещения временного сооружения, являющегося объектом движимого имущества. Доказательств предоставления земельного участка в целях возведения объекта капитального строительства, в том числе в аренду с применением конкурсных процедур, принятия ответчиком мер по получению необходимой для строительства разрешительной документации материалы дела не содержат.

Требование о сносе самовольной постройки, возведенной на земельном участке, предоставленном в аренду, может быть заявлено арендодателем независимо от требования о расторжении договора и возврате земельного участка.

Рассмотрев судебную практику 2022 и 2023 годов по спорам, связанным с самовольными постройками, можно сделать вывод о том, что практика весьма однозначная, целью является установление принадлежности объекта к ст. 222 ГК РФ, проведение экспертизы о выявлении риска причинения угрозы жизни и здоровью граждан, о возможности в первую очередь устранения характеристик принадлежности объекта к самовольной постройке. То есть суды внимательно изучают все возможности сохранения уже построенного объекта, если это возможно, и в крайнем случае принимают решение о сносе. Столкнувшись с самовольной постройкой, важно помнить о том, что изменение ее статуса на законный объект возможно и, как правильно, осуществимо.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

ИА ГАРАНТ