Соглашение о создании общей собственности. Статьи по предмету Гражданское право

Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Гражданское право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии

ЗАКАЗАТЬ

Вернуться к списку статей по юриспруденции

СОГЛАШЕНИЕ О СОЗДАНИИ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ

С.А. ЧАРКИН, А.В. ЗАРУБИН

Лицо, создавшее вещь своими силами или силами привлеченных лиц, но непременно для себя, приобретает на такую вещь право собственности. Приобретение права общей долевой собственности на вновь созданный объект зачастую осложнено множественностью лиц на стороне приобретателя. Особенно остро эта проблема стоит в случаях, когда недвижимое имущество создается семьей. Например, глава семьи заключает договор подряда, его родители частично финансируют расходы, связанные со строительством, а остальные члены семьи своими фактическими действиями содействуют появлению вещи.
В связи с тем что в создании имущества задействовано множество лиц, возникает необходимость разделения тех, чья первоначальная воля направлена на присвоение имущества, и всех остальных. Очевидно, что воли одного лица на приобретение имущества в собственность недостаточно, поскольку, как уже говорилось выше, общая собственность осложнена множественностью субъектов. В связи с этим для приобретения права общей долевой собственности на вновь созданный объект необходима единая воля множества лиц, которая облекается в форму соглашения о создании общей собственности. Но и одного соглашения вряд ли достаточно. Так как речь идет о создании вещи, лицо, претендующее на нее, должно приложить собственные усилия для появления ее на свет. Подобные усилия могут выражаться в оплате труда рабочих, приобретении материалов и прочем. Именно по этому пути движется судебная практика <1>.
--------------------------------
<1> Пункт 5 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. N 4 (в ред. от 30 ноября 1990 г.) "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом" // Сборник Постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М.: Спарк, 1994; Правовые позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: избранные Постановления за 2006 год с комментариями / Под ред. А.А. Иванова. М.: Статут, 2012. С. 173.

Что касается усилий по созданию вещи, то их изучение полезно с позиций науки гражданского процесса, а если говорить конкретнее - средств и способов доказывания. С точки зрения науки гражданского права интерес вызывает соглашение о создании общей собственности. И очевидно здесь лишь то, что такое соглашение является сделкой, поскольку оно влечет возникновение гражданских правоотношений, а именно отношений общей собственности.
На первый взгляд соглашение о создании общей собственности является договором подряда со множественностью лиц на стороне заказчика <2>. Однако такой вывод был бы поспешным. Во-первых, современное законодательство говорит о том, что по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (ст. 702 ГК РФ). Таким образом, договор подряда является двусторонне обязывающим, где каждая из сторон является одновременно и должником, и кредитором. Подрядчик обязан выполнить работы и сдать результат заказчику. Заказчик обязан принять результат работ и оплатить его. Как видно из этого определения, интерес заказчика заключается в присвоении вещи, а подрядчика - в получении вознаграждения. Во-вторых, сам термин "соглашение" означает, что в результате некоего взаимодействия стороны сформировали общую волю.
--------------------------------
<2> Апелляционное определение Московского областного суда от 11 августа 2014 г. по делу N 33-15954/14 // Архив Чеховского городского суда Московской области.

Теперь представим, что два лица, заключили договор подряда с третьим лицом на возведение жилого дома, определив, что объект недвижимости поступает в общую собственность по 1/2 доле каждому. В той части, где стороны поручают возведение жилого дома - это договор подряда, но ведь есть еще часть, где стороны определили размеры долей. Очевидно, что это стало результатом формирования общей воли заказчиков-сособственников. При этом природа соглашения не позволяет отнести его к договору подряда, поскольку заказчики-сособственники не берут взаимных обязательств по изготовлению вещи и оплате работ. И вообще, здесь стороны не принимают взаимных обязательств, то есть данное соглашение, в отличие от подряда, не является двусторонне обязывающим. Представляется, что в этой части речь идет о вполне самостоятельном соглашении - соглашении о создании общей собственности.
Таким образом, договор, содержащий условие об изготовлении вещи и одновременно определяющий размер долей в общей долевой собственности, является смешанным договором, содержащим элементы как договора подряда, так и соглашения о создании общей собственности.
Чтобы не отягощать право смешанными договорами, можно было бы предположить, что соглашение о создании общей собственности является договором простого товарищества, поскольку и один, и другой предусматривают совместную деятельность, а также образование общей собственности. Однако подобный тезис выглядит сомнительным. Дело в том, что договор простого товарищества предполагает совместную деятельность, направленную на достижение общей цели. Данный вывод следует из буквального толкования закона (ст. ст. 1041, 1044 ГК РФ и другие), что неоднократно подчеркивалось в научной литературе <3>. При этом под достижением общей цели необходимо понимать общественно-экономический результат, а создание общей собственности надо рассматривать как способ достижения такого результата <4>. Что касается соглашения о создании общей собственности, то здесь образование общей собственности не средство, а цель (с небольшими поправками, о которых позднее).
--------------------------------
<3> Романец Ю.В. Договор простого товарищества и подобные ему договоры (вопросы теории и судебной практики) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1999. N 12. С. 96 - 111; Грызыхина Е.А. Приобретение права собственности на вновь возведенный объект недвижимости по законодательству Российской Федерации: Дис. ... канд. юрид. наук: Омск, 2004. С. 78.
<4> Там же. С. 837; см. также: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 5-е изд., перераб. М.: Статут, 2010. С. 268.

В научной литературе называлась еще одна причина, по которой следует различать соглашение о создании общей собственности и договор простого товарищества. Кроется она в термине "деятельность", применение которого к отношениям по созданию общей собственности сомнительно. Так, О.С. Иоффе, опровергая предположение о том, что в договоре о совместной деятельности нет необходимости, поскольку эти правоотношения могут быть урегулированы с помощью норм об общей собственности, писал, что "общая собственность сама по себе предполагает только осуществление собственниками сообща правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, а не совместной деятельности в общих целях. В этом и состоит ее отличие от совместной деятельности, которая так или иначе сопряжена с общей собственностью" <5>.
--------------------------------
<5> Иоффе О.С. Избранные труды: В 4 т. СПб.: Юрид. центр пресс, 2004. Т. III. 733 с.

Следует согласиться с О.С. Иоффе в том, что деятельность и осуществление права собственности - не одно и то же. Прав и указанный нами автор, утверждая, что деятельность в отношениях по созданию общей собственности все же присутствует. Мы могли бы добавить только то, что она имеет место до момента окончательного формирования вещи. После этого момента следует говорить уже об осуществлении права собственности. Здесь же надо обращать внимание и на род правоотношения. Если это так называемое "внешнее правоотношение" - то, в которое сособственники вступают с третьими лицами по поводу всего общего имущества, следует говорить об осуществлении права. Если же речь идет о "внутреннем правоотношении", складывающемся между собственниками, то отказ от категории "деятельность" сомнителен. К тому же и сам О.С. Иоффе относил договоры, в результате которых создается общее имущество, к договорам о совместной деятельности.
Расхождение соглашения о создании общей собственности и договора простого товарищества лишь в малых деталях позволяет прийти к заключению об их родственности, в отличие от того же договора подряда. Следовательно, необходимо сосредоточить внимание на поиске "общего предка". И на его роль больше всего подходят договоры о совместной деятельности или, что вернее, - договоры об объединении <6>. Еще О.С. Иоффе отмечал, что "договоры о совместной деятельности предполагают объединение определенных имущественных вкладов их участников и, следовательно, приводят к возникновению общей собственности. Она может также явиться результатом достижения той цели, которую контрагенты ставили, заключая договор. Например, строение, возведенное группой граждан на основе договора о совместной деятельности, становится затем материальным объектом их общей собственности" <7>.
--------------------------------
<6> Харитонова Ю.С. Договоры об объединении как самостоятельный тип договоров // Вестник Пермского университета. Пермь: Изд-во Перм. ун-та, 2012. N 3 (17). С. 167 - 179.
<7> Иоффе О.С. Избранные труды: В 4 т. СПб.: Юрид. центр Пресс, 2004. Т. III. 733 с.

Договоры об объединении образует две основные группы: 1) учредительные договоры, направленные на создание юридического лица; 2) договоры, направленные на создание неправосубъектных образований. Очевидно, что при создании общей собственности юридическое лицо не образуется, поэтому внимание необходимо сосредоточить на договорах об объединении, направленных на создание неправосубъектных образований. Именно к договорам данного рода и следует отнести соглашение о создании общей собственности.
Оценивая с этих позиций соглашение о создании общей собственности, можно прийти к выводу, что оно объединяет лиц, которые взяли обязательство соединить свои вклады с целью создания общей вещи и в дальнейшем совместно осуществлять право собственности на нее. Простое вложение денежных средств без очевидно выраженной обоюдной воли на создание общей собственности, соответствующее право не порождает. Как верно отмечено по одному из дел, сам по себе факт исполнения покупателем обязательств по оплате стоимости приобретаемого объекта недвижимости по договору купли-продажи не только за счет собственных денежных средств, но и за счет денежных средств, принадлежащих иным лицам, при отсутствии соответствующего соглашения, направленного на создание общей собственности указанных лиц на приобретаемый объект недвижимости, не является основанием для возникновения права общей собственности на передаваемый покупателю по договору объект недвижимости <8>.
--------------------------------
<8> Определение Санкт-Петербургского городского суда от 16 июля 2013 г. N 33-9357/2013 // Архив Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга.

Как и любой другой договор об объединении, соглашение о создании общей собственности должно содержать условия о размере и составе вкладов, сроках и порядке их внесения. Что касается формы, то здесь действуют общие правила, установленные законом (ст. ст. 158 - 161 ГК РФ). Как известно, форма договора зависит от того, являются сторонами физические и (или) юридические лица, а также суммы сделки. В соглашении о создании общей собственности сумма сделки должна определяться не от стоимости созданного объекта, а от размера вкладов.
Иногда в правоприменительной деятельности можно встретить тезис о том, что о воле сторон по созданию общей собственности можно судить по предшествующему и последующему поведению сторон. Например, если сторона "А" выдает стороне "Б" доверенность на продажу своей квартиры, "Б" продает объект недвижимости и через неделю покупает другой, уже большей стоимости объект "В", в котором регистрирует по месту жительству "А", то из этого видна воля на совместное приобретение объекта "В". Действительно, в некоторых случаях закон предписывает изучение предшествующего и последующего поведения сторон (ст. 431 ГК РФ). Происходит это тогда, когда из буквального содержания договора невозможно понять подлинную волю сторон. Поскольку изучение поведения сторон имеет место при неясности буквального содержания договора, то из этого следует вывод, что договор должен быть письменным. Таким образом, поведение сторон принимается во внимание только при соблюдении письменной формы сделки. В описанном нами случае письменная форма сделки не соблюдена (так как мы предполагаем, что вложение в объект недвижимости превышает десять тысяч рублей), поэтому исследование поведения сторон лишено юридического смысла.
Соглашение о создании общей собственности обладает признаками гражданско-правовой сделки. Его нельзя отнести к договору подряда, поскольку в нем подрядчик намерен получить вознаграждение и не имеет интереса в присвоении вещи. В соглашении о создании общей собственности обе стороны желают стать собственниками и ни одна из них не имеет денежного обязательства в отношении контрагента. Не является соглашение о создании общей собственности и договором простого товарищества, так как товарищество предполагает совместную деятельность на основе объединенного имущества, а соглашение о создании общей собственности направлено лишь на создание общей вещи и совместное осуществление соответствующего права. Вместе с тем выявление общих черт соглашения о создании общей собственности и договора простого товарищества позволяет отнести соглашение к договорам об объединении.
Исходя из этого, соглашение о создании общей собственности, являясь самостоятельным гражданско-правовым договором и разновидностью договоров об объединении, связывает лиц, которые взяли обязательство соединить свои вклады с целью создания общей вещи и в дальнейшем совместно осуществлять право собственности на нее. Соглашение о создании общей собственности должно содержать условия о размере и составе вкладов, сроках и порядке их внесения. Форма соглашения подчиняется правилам, закрепленным в ст. ст. 158 - 161 ГК РФ. Недостатки формы соглашения о создании общей собственности не могут быть восполнены показаниями сторон и свидетельскими показаниями. Нельзя судить о воле сторон, направленной на создание общей собственности также по их поведению, предшествующему договору и следующему за ним.

Список использованной литературы

1. Правовые позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: Избранные постановления за 2006 год с комментариями / Под ред. А.А. Иванова. М.: Статут, 2012. С. 173.
2. Романец Ю.В. Договор простого товарищества и подобные ему договоры (вопросы теории и судебной практики) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1999. N 12. С. 96 - 111.
3. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 5-е изд., перераб. М.: Статут, 2010. С. 268.
4. Иоффе О.С. Избранные труды: В 4 т. СПб.: Юрид. центр Пресс, 2004. Т III. 733 с.
5. Харитонова Ю.С. Договоры об объединении как самостоятельный тип договоров // Вестник Пермского университета. Пермь: Изд-во Перм. ун-та, 2012. N 3 (17). С. 167 - 179.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

ИА ГАРАНТ