Организационно-правовые проблемы участия нотариусов и нотариальных палат в обороте недвижимости. Статьи по предмету Гражданское право

Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Гражданское право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии

ЗАКАЗАТЬ

Вернуться к списку статей по юриспруденции

ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ УЧАСТИЯ НОТАРИУСОВ И НОТАРИАЛЬНЫХ ПАЛАТ В ОБОРОТЕ НЕДВИЖИМОСТИ

О.В. МАКАРОВ

Структурно-логический и содержательный анализ действующего законодательства позволяет выявить две относительно самостоятельные формы участия нотариуса, занимающегося частной практикой (далее - нотариус), в обороте недвижимости: 1) самостоятельное участие в сделках в отношении недвижимости; 2) оказание содействия физическим и юридическим лицам в обороте недвижимости путем совершения нотариальных действий, разъяснения прав и обязанностей в правоотношениях по поводу недвижимости, предупреждение правонарушений в этой сфере и представление документов для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Обе эти формы неразрывно связаны с публично-правовой сущностью нотариата в Российской Федерации, с тем, что нотариат по своей природе выполняет функции публично-правового института гражданского общества.
Хотя Гражданский кодекс РФ не знает и не устанавливает положений о нотариусе как субъекте гражданских правоотношений, его особый гражданско-правовой статус не вызывает сомнений.
Наличие гражданской правосубъектности, ее объем, структуру и особенности доказывает содержание Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. <1>.
--------------------------------
<1> Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1993. N 10. Ст. 357; Собрание законодательства РФ. 2015. N 29 (ч. I). Ст. 4385.

Статья 11.1 Основ законодательства о нотариате (которая почему-то называется "Государственная поддержка нотариата") предусматривает, что нотариусы, занимающиеся частной практикой, и нотариальные палаты имеют право на заключение договоров аренды, а равно и иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях осуществления нотариальной деятельности (в том числе для хранения архива нотариальных документов) или размещения нотариальной палаты, без проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. При возмездном отчуждении из государственной или муниципальной собственности помещения нотариус или нотариальная палата имеет преимущественное право на приобретение такого имущества в целях осуществления нотариальной деятельности (в том числе для хранения архива нотариально оформленных документов) либо размещения нотариальной палаты по цене, равной его рыночной стоимости и определенной в установленном законом порядке без проведения конкурса или аукциона.
Несложно заметить, что в данной норме права речь идет не о государственной поддержке нотариальной деятельности, а об особенностях заключения договоров нотариусов или нотариальных палат в отношении такого недвижимого имущества, как помещения.
Возникающих вопросов по крайней мере два: 1) почему особый порядок заключения договоров с участием нотариусов и нотариальных палат установлен лишь в отношении помещений, а не всех видов недвижимого имущества; 2) почему отсутствует особый режим учета данного имущества в собственности нотариуса или нотариальной палаты, хотя помещения и предоставляются для осуществления публично-правовых функций нотариата.
Ответ на первый вопрос должен, на наш взгляд, исходить из необоснованности исключения других видов недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставляемого нотариусам или нотариальным палатам по соответствующим договорам. Более того: возможность приобретения различных прав на любое недвижимое имущество нотариусами и нотариальными палатами расширяет их организационно-профессиональные возможности и укрепляет имущественно-распорядительные правомочия. Именно поэтому необходимо закрепление преимущественных возможностей нотариусов и нотариальных палат по приобретению прав на любые объекты недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а не только помещения.
Проблемы, связанные с отсутствием особого режима учета недвижимого имущества, приобретенного нотариусами для осуществления нотариальной деятельности, более сложны. Они отражают отсутствие в гражданском законодательстве понятий и категорий, аналогичных понятию "предприятие". Если предприятие по версии гражданского законодательства - имущественный комплекс, используемый для организации и осуществления предпринимательской деятельности, то имущественный комплекс, используемый не для предпринимательской деятельности, а для иных социально значимых и публично-правовых целей, действующим гражданским законодательством никак не обозначается и не наименовывается. Известен, правда, Федеральный закон от 30 декабря 2006 г. N 275-ФЗ "О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций" <2>; согласно ст. 2 данного Закона целевой капитал некоммерческой организации - часть имущества некоммерческой организации, которая формируется и пополняется за счет пожертвований и (или) за счет имущества, полученного по завещанию, а также за счет неиспользованного дохода от доверительного управления указанным имуществом, и передана некоммерческой организацией в доверительное управление управляющей компании в целях получения дохода, используемого для финансирования уставной деятельности такой некоммерческой организации или иных некоммерческих организаций.
--------------------------------
<2> СЗ РФ. 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 3829; 2013. N 30 (ч. I). Ст. 4084.

По существу, такое понятие целевого капитала представляется узким, но дело не только в этом.
Более широко: проблема состоит в выработке особого понятия, обозначающего имущество или его совокупность, применяемого для обеспечения некоммерческих функций. Требуется создать дихотомию: предприятие - имущество/имущественный комплекс, используемый для материального обеспечения некоммерческой деятельности и некоммерческих функций.
Для обсуждения предлагается термин "профессиональный капитал", под которым понимается имущественный комплекс, используемый/применяемый для осуществления некоммерческих функций. Организационно-правовое обособление профессионального капитала не вызовет большой проблемы, поскольку в настоящее время в кадастровых документах указывается назначение недвижимого имущества, а при государственной регистрации прав на недвижимое имущество обособление недвижимого имущества достигается с помощью указания на субъект и объект регистрируемого права.
Кстати, в судебной практике известно дело, связанное с квалификацией земельного участка как предоставленного крестьянскому (фермерскому) хозяйству <3>. Суть дела в том, что при предоставлении земельному участка гражданину в документах предоставляющих органов не было указано, что земельный участок предоставляется крестьянскому (фермерскому) хозяйству для ведения сельскохозяйственного производства (земли сельскохозяйственного назначения - ст. 7 Земельного кодекса РФ <4>). В результате впоследствии возник спор о принадлежности земельного участка; в конечном итоге суды при рассмотрении и разрешении правовых вопросов посчитали, что земельный участок предоставлялся крестьянскому (фермерскому) хозяйству, и именно у него возникло право собственности на земельный участок, хотя в кадастровых и правоустанавливающих документах на земельный участок в качестве субъекта права указывался гражданин как таковой.
--------------------------------
<3> См.: архив Задонского районного суда Липецкой области. Дело N 2-379А/2011.
<4> СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147; 2015. N 29 (ч. I). Ст. 4378.

Трансляция данного спора на отношения с участием нотариуса очевидна.
Если при приобретении права на помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, в кадастровых и правоустанавливающих документах в качестве субъекта будет указан гражданин как таковой без аффиляции со статусом нотариуса, то получается, что право на имущество приобретает гражданин, а не нотариус в связи с профессиональной деятельностью. В этом случае недвижимое имущество в виде помещения исключается из профессионального капитала нотариуса, и при наличии спора на него будет невозможно или трудно обратить взыскание именно по обязательствам нотариуса. Проблема, естественно, получает некое решение при дифференциации личного и профессионального имущества нотариуса.
Наличие гражданско-правового статуса нотариуса доказывается содержанием иных норм Основ законодательства РФ о нотариате, и прежде всего ст. 17, название которой, как и в случае со ст. 11.1, не совпадает с ее содержанием. Содержательно в данной статье изложены положения не о любой ответственности нотариуса, а именно об имущественной, гражданско-правовой, поскольку положение о дисциплинарной ответственности нотариуса носит отсылочный характер.
Обязанность самостоятельно нести имущественную, гражданско-правовую ответственность - это признак субъекта гражданского права. Положения ст. 17 Основ законодательства о нотариате увязывают имущественную ответственность нотариуса именно с неисполнением или ненадлежащим исполнением его публично-правовых обязанностей. В сущности, ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате закрепляет специальный деликт, неизвестный Гражданскому кодексу РФ. Однако его реальность вызывает большие сомнения.
Эти сомнения связаны именно с отсутствием понятия и механизма профессионального капитала. Наличие обособленного имущества представляет собой предпосылку самостоятельной имущественной ответственности того или иного субъекта гражданского права. Если же собственное обособленное имущество отсутствует, то это приводит к безответственности соответствующего субъекта и к необходимости конструирования разного рода субсидиарных механизмов в форме компенсационного фонда нотариальной палаты, который, по сути дела, носит характер страхового фонда. Если же предложение о формировании и поддержании профессионального капитала нотариусов будет принято, то тогда компенсационные выплаты за счет компенсационного фонда нотариальной палаты будут осуществляться лишь при недостаточности профессионального капитала нотариуса, в том числе в виде недвижимого имущества.
И наконец, во взаимосвязи с участием в обороте недвижимости и профессиональным капиталом нотариуса подлежит анализу и оценке статья 8 Основ законодательства РФ о нотариате, согласно которой нотариус, занимающийся частной практикой, вправе иметь контору, открывать в любом банке расчетный и другие счета, в том числе валютный, иметь имущественные и личные неимущественные права и обязанности, нанимать и увольнять работников, распоряжаться поступившим доходом, выступать в суде, арбитражном суде от своего имени и совершать другие действия в соответствии с законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Бесспорно, что такие права могут принадлежать только лицу с гражданской правосубъектностью.
Бесспорно и другое: составители Основ законодательства РФ о нотариате, и в частности ее восьмой статьи, и не подозревали о публично-правовой сущности нотариата, что доказывается содержанием данной статьи.
Несложно заметить, что статья 8 Основ законодательства о нотариате в несколько преобразованном виде отражает содержание ст. 48 Гражданского кодекса РФ (понятие юридического лица). Несложно заметить и то, что гражданско-правовой статус нотариуса моделируется в статье 8 Основ законодательства РФ о нотариате без учета его публично-правовой сущности, в классическом гражданско-правовом стиле. Но если гражданско-правовой статус классических субъектов гражданского права - физических и юридических лиц моделируется и устанавливается для обеспечения их участия в товарно-денежных отношениях гражданского общества, то цели и задачи наделения гражданско-правовым статусом нотариуса иные. Цель участия нотариуса в имущественных и личных неимущественных отношениях, входящих в предмет российского гражданского права, - это обеспечение его публично-правовых функций.
Рассмотрим это положение на примере распорядительных правомочий нотариуса.
Если исходить из содержания ст. 8 Основ законодательства о нотариате, нотариус не ограничен в праве распоряжения поступившим доходом и имуществом. Даже в эпоху классического римского частного права известны были ограничения распорядительных возможностей собственника. В современных условиях система ограничений распорядительных возможностей собственника отражает различные социально-экономические и организационные необходимости, в том числе публично-правовую сущность тех или иных субъектов.
Представим себе, что в связи с осуществлением профессиональной деятельности нотариус или нотариальная палата приобрели право собственности на помещение, находившееся в государственной или муниципальной собственности.
Ясно, что такое приобретение взаимосвязано с их профессиональной деятельностью и направлено на обеспечение нотариальной деятельности. Предоставляя нотариусу или нотариальной палате преимущественное право на приобретение имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, государство вправе потребовать использования этого имущества в соответствии с его каузальностью - для обеспечения профессиональной деятельности. Если же нотариус или должностные лица нотариальной палаты начинают использовать это имущество в личных целях, то, естественно, это не соответствует целям предоставления преимущественного права и самого имущества.
Представляется, что в целях совершенствования правового режима профессионального капитала нотариусов и нотариальных палат право на распоряжение полученным из государственной или муниципальной собственности имуществом должно быть ограничено: нотариусы и нотариальные палаты должны иметь право на предоставление прав владения и пользования и отчуждение такого имущества только нотариусам и другим нотариальным палатам. В этом случае целевое назначение недвижимого имущества, полученного из государственной или муниципальной собственности, сохраняется.
Более широко задача сводится к формированию и поддержанию определенного организационно-правового режима профессионального капитала нотариусов и нотариальных палат с учетом публично-правовой природы нотариата в гражданском обществе.
В заключение хотелось бы обратить внимание на то, что затронутые в статье вопросы носят достаточно общий характер, поскольку отражают имущественно-правовые проблемы организации и деятельности иных публично-правовых институтов, сложившихся и действующих в современном российском обществе. Однако их анализ и формулирование соответствующих выводов выходит за рамки заявленной тематики данной статьи.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

ИА ГАРАНТ