ЮРИСПРУДЕНЦИЯ: МАГИСТЕРСКИЕ, ДИПЛОМНЫЕ, КУРСОВЫЕ
Консультационные услуги студентам
Консультационные услуги студентам
Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Гражданское право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
УЧАСТИЕ НОТАРИУСА В ОБОРОТЕ НЕДВИЖИМОСТИ
А.Ю. КАСАТКИНА
Недвижимое имущество - одно из распространенных и ценнейших объектов гражданского оборота, а обеспечение правового регулирования оборота недвижимости является одним из приоритетных направлений деятельности государства.
Определения понятия "оборот недвижимости" в законодательстве нет.
В.А. Петрушкин отмечает, что "понятие "оборот", по крайней мере в экономическом контексте, достаточно тесно связано с категорией "рынок" <1>.
--------------------------------
<1> Петрушкин В.А. Актуальные проблемы правовой модели системы оборота недвижимости: Монография / Науч. ред. В.В. Витрянский. М.: Статут, 2014. 285 с.
Согласно ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте. К объектам гражданских прав относятся и недвижимые объекты.
Ю.Ф. Беспалов полагает, что "оборотоспособные" объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому лицу <2>.
--------------------------------
<2> Беспалов Ю.Ф., Якушев П.А. Гражданское право в схемах: Учебное пособие. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2014. С. 35.
Объекты, ограниченные в обороте, могут принадлежать лишь определенным участникам оборота, либо их нахождение в обороте допускается по специальному разрешению <3>. Кроме того, законодательством РФ устанавливается запрет на переход права собственности и иных прав на объекты, изъятые из оборота.
--------------------------------
<3> Там же.
Под оборотом недвижимости следует понимать осуществление предусмотренных законодательством действий, на основании которых происходит возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей на объект недвижимости.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме того, законом к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а также иное имущество.
Гражданское законодательство РФ устанавливает правовой режим для недвижимости как объекта гражданских прав и условия оборота недвижимости.
Во-первых, для сделок с недвижимостью предусматривается письменная форма в виде одного документа, подписанного сторонами, а для отдельных договоров - нотариальное удостоверение. Например, ст. 584 ГК РФ предусмотрено нотариальное удостоверение договора ренты.
Во-вторых, права на недвижимость и их ограничения подлежат государственной регистрации, что устанавливается ст. 131 ГК РФ, ст. ст. 4 и 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В-третьих, неотъемлемым элементом сделки с недвижимостью является передаточный акт. Так, ст. 556 ГК РФ предусматривает передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В-четвертых, при нотариальном удостоверении или государственной регистрации проводится правовая экспертиза (ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В-пятых, в случае нотариального удостоверения сделки с недвижимостью установлен специальный порядок признания такой сделки действительной. Например, ст. 165 ГК РФ предусматриваются последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки.
Нотариусы являются одними из участников отношений в сфере оборота недвижимости. Формы участия нотариуса в обороте недвижимости различные. Так, нотариус удостоверяет сделки с недвижимостью, для которых предусмотрена законом нотариальная форма.
Среди всех нотариальных действий, предусмотренных ст. 35 Основ, прежде всего необходимо выделить те, которые имеют непосредственное отношение к обороту недвижимости. К таким действиям можно отнести удостоверение сделок с недвижимостью, выдачу нотариусом свидетельств о праве собственности на имущество, наложение или снятие запрета на отчуждение имущества, представление документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, предусмотренных в законе и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя по закону для сделок данного вида такая форма не требуется.
Законодательство РФ обязывает участников гражданских отношений нотариально удостоверять следующие виды сделок: соглашение об управлении партнерством; договор инвестиционного товарищества, все вносимые в него изменения, дополнительные соглашения и приложения к нему, соглашения о полной или частичной передаче товарищами своих прав и обязанностей по договору инвестиционного товарищества, предварительные договоры; составление завещания; сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества; договор ренты; заключение брачного договора; договор залога и иные.
Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (ст. 163 ГК РФ).
При осуществлении своей деятельности по удостоверению сделок нотариусы руководствуются положениями Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, в которых указано следующее: "Совершая удостоверение сделок с имуществом, нотариус проверяет: принадлежность этого имущества на праве собственности или ином вещном праве; наличие сособственников; наличие обременений, запрещения отчуждения или ареста данного имущества" <4>. Нотариусом проверяются в том числе документы об оценке имущества, являющегося предметом сделки.
--------------------------------
<4> Приказ Минюста РФ от 15.03.2000 N 91 "Об утверждении Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации" // Бюллетень Минюста РФ. 2000. N 4.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 08.04.2010 N 574-О-О, "в силу Основ законодательства Российской Федерации о нотариате и Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации (утверждены Приказом Минюста России от 15 марта 2000 года N 91) к непосредственной деятельности нотариуса относится проверка документов, подтверждающих принадлежность конкретному лицу права собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество, а также проверка соответствия действующему законодательству подлежащих нотариальному удостоверению договоров" <5>.
--------------------------------
<5> Определение Конституционного Суда РФ от 08.04.2010 N 574-О-О.
Согласно п. 3 ст. 339 ГК РФ договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.
Согласно п. 44 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (в редакции от 23.06.2015) "при разрешении споров, связанных с залогом движимого имущества или прав на имущество, следует учитывать, что такой договор залога подлежит нотариальному удостоверению лишь в случаях, когда обеспечиваемый залогом договор в соответствии с пунктом 2 статьи 163 должен быть заключен в нотариальной форме (пункт 3 статьи 339)" <6>.
--------------------------------
<6> Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (в ред. от 23.06.2015) // Российская газета. 1996. 13 августа. N 152.
Гражданское законодательство РФ признает разновидностью договора залога договор залога недвижимого имущества (ипотеки). Согласно ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <7> по договору о залоге недвижимого имущества одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
--------------------------------
<7> Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. от 05.10.2015) // Российская газета. 1998. 22 июля. N 137.
Существенными условиями договора ипотеки является: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В случае если стороны нотариально удостоверили договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, для целей внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителем представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, нотариально засвидетельствованная копия такого договора.
Другой формой участия нотариуса в обороте недвижимости является выдача одному или обоим супругам свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе, нажитом во время брака. В юридической литературе отмечается, что обращение за получением свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов есть констатация их взаимного согласия на прекращение режима общей совместной собственности с образованием долевой собственности, основанная на двусторонней сделке (договоре) <8>.
--------------------------------
<8> Илюшина М.Н., Чашкова С.Ю. Особенности договорных форм раздела общего имущества супругов предпринимательского назначения // Законы России: опыт, анализ, практика. 2010. N 3. С. 25 - 33.
Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов выдается также в случае смерти одного из супругов по месту открытия наследства по письменному заявлению пережившего супруга с извещением наследников. Данная норма призвана обеспечить права супруга в совместно нажитом имуществе, т.к. согласно положениям СК РФ совместная собственность супругов презюмируется, если брачным договором не предусмотрено иное.
В п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" отмечено следующее: "В состав наследства, открывшегося со смертью наследодателя, состоявшего в браке, включается его имущество (пункт 2 статьи 256 ГК РФ, статья 36 СК РФ), а также его доля в имуществе супругов, нажитом ими во время брака, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства, если брачным договором не установлено иное (пункт 1 статьи 256 ГК РФ, статьи 33, 34 СК РФ). При этом переживший супруг вправе подать заявление об отсутствии его доли в имуществе, приобретенном во время брака. В этом случае все это имущество входит в состав наследства.
Условия брачного договора, которым договорный режим имущества супругов установлен только для случая расторжения брака, при определении состава наследства не учитываются" <9>.
--------------------------------
<9> Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" // Российская газета. 2012. 6 июня. N 127.
В соответствии со ст. 1150 ГК РФ принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью.
Одной из форм участия нотариуса в обороте недвижимости является и подача документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно п. 3 ст. 8.1 ГК РФ запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. Кроме того, в письме Росреестра от 01.03.2013 N 14-исх/01791-ГЕ/13 "О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом" указано, что "нотариус может передавать заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные необходимые для осуществления такой государственной регистрации документы в регистрирующий орган (по аналогии с представлением заявления о государственной регистрации прав и иных необходимых для государственной регистрации прав документов заявителем лично через многофункциональный центр)" <10>.
--------------------------------
<10> Письмо Росреестра от 01.03.2013 N 14-исх/01791-ГЕ/13 "О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом" // СПС "КонсультантПлюс".
Кроме того, нотариусы наделены полномочиями по наложению или снятию запрета на отчуждение имущества (ст. 76 Основ о нотариате), что также свидетельствует об участии нотариуса в обороте недвижимости. Однако законодательством РФ не предусматривается порядок осуществления данного нотариального действия.
В письме ФНП от 28 мая 2008 г. N 864/06-12 "О наложении и снятии нотариусом запрещения отчуждения имущества" отмечается, что поскольку в настоящее время действующим законодательством условия, а также порядок совершения указанного нотариального действия не определены, такое нотариальное действие до принятия соответствующих законодательных актов осуществляться не может <11>.
--------------------------------
<11> URL: www.notariat.ru.
Надо полагать, что данное действие может быть совершено нотариусом на основании заявления заинтересованного лица. О наложении или снятии запрета нотариус выносит соответствующее постановление, которое может быть оспорено в судебном порядке, по правилам гл. 37 ГПК РФ и гл. 22 КАС РФ.
До наложения запрета нотариус выясняет основания для запрета на отчуждение имущества. Такие основания могут быть установлены законом или договором. Нотариусу должны быть представлены доказательства о том, что непринятие такой меры повлечет неисполнение обязательства по закону или по договору.
Нотариус выясняет принадлежность должнику или иному лицу имущества, на которое предполагается наложение запрета. Постановление должно быть направлено в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Таким образом, формы участия нотариуса разнообразны: удостоверение сделок; проверка законности содержания сделок и способности в их участии сторон; наложение или снятие запрета на отчуждение имущества; выдача правоустанавливающих документов; подготовка документов и их представление для государственной регистрации права.
Все их можно поделить на установленные законом и/или договором. Одни из них направлены на эффективное и качественное осуществление оборота недвижимости (например, подготовка документов для регистрации), другие - на защиту прав лиц, участвующих в сделке (например, удостоверение сделки, залога).
Нам представляется, что во всех случаях нотариус действует от имени государства, оказывая услуги участникам оборота недвижимости и гарантируя как законность оборота недвижимости, так и охрану прав лиц, участвующих в этом процессе.
Участие нотариусов необходимо расширить, так как правовое обеспечение есть необходимое условие для нормального оборота недвижимости, а следовательно, для нормального функционирования экономики.
Литература
1. Беспалов Ю.Ф., Якушев П.А. Гражданское право в схемах: Учебное пособие. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2014. С. 35.
2. Илюшина М.Н., Чашкова С.Ю. Особенности договорных форм раздела общего имущества супругов предпринимательского назначения // Законы России: опыт, анализ, практика. 2010. N 3. С. 25 - 33.
3. Определение Конституционного Суда РФ от 08.04.2010 N 574-О-О.
4. Петрушкин В.А. Актуальные проблемы правовой модели системы оборота недвижимости: Монография / Науч. ред. В.В. Витрянский. М.: Статут, 2014. 285 с.
5. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" // Российская газета. 2012. 6 июня. N 127.
6. Письмо Росреестра от 01.03.2013 N 14-исх/01791-ГЕ/13 "О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом" // СПС "КонсультантПлюс".
7. Приказ Минюста РФ от 15.03.2000 N 91 "Об утверждении Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации" // Бюллетень Минюста РФ. 2000. N 4.
8. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (в ред. от 23.06.2015) // Российская газета. 1996. 13 августа. N 152.
9. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. от 05.10.2015) // Российская газета. 1998. 22 июля. N 137.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.
Навигация по сайту:
Контакты:
197839245
"Горячие" документы: