ЮРИСПРУДЕНЦИЯ: МАГИСТЕРСКИЕ, ДИПЛОМНЫЕ, КУРСОВЫЕ
Консультационные услуги студентам
Консультационные услуги студентам
Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Гражданское право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
УЧАСТИЕ НОТАРИУСА В ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОМ ОБОРОТЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Р.Е. БЫКОНЯ, С.Н. НИКОЛАЕВ
Речь о реформах в нотариальной деятельности относительно участия нотариуса в обороте недвижимости велась довольно давно. Еще в 1998 году законодатель дал право гражданам выбирать форму сделки с недвижимостью, отменив при этом обязательную нотариальную форму. Процедура участия нотариуса в обороте недвижимости представлялась тогда довольно затратной и вовсе не нужной. Обязательная нотариальная форма сохранялась только для договора ренты, брачного договора. Нотариус на некоторое время был выведен из гражданского оборота, а его роль ограничивалась практически созерцательной позицией, что, как представляется, несколько неоправданно. Нотариус знакомился с документом, подписывал его, ставил печать и отправлял клиента самостоятельно регистрировать сделку.
С таким положением вещей справедливо не согласился президент Московской городской нотариальной палаты Константин Анатольевич Корсик <1>. Он предложил сделать нотариуса центральным звеном в сделках с недвижимостью, при этом использовать принцип "одного окна", как в ряде стран Европы.
--------------------------------
<1> Оводов А.А. Интервью с президентом Московской городской нотариальной палаты Константином Анатольевичем Корсиком // Юрист. 2012. N 3. С. 3.
Помимо удобства для клиентов, одной из первостепенных задач проведения подобных реформ стала профилактика и ликвидация злоупотреблений в сфере недвижимого имущества. Исключение нотариуса из числа лиц, участвующих в контроле за оборотом недвижимости, привело к тому, что участились случаи квартирных афер и мошеннических действий. Сделки составляются в простой письменной форме, а затем регистрируются, и так происходит более чем с 90% сделок с недвижимостью в Москве. Дееспособность обратившихся лиц регистратором не проверяется, потому что в его обязанности это не входит, следовательно, вполне допустима ситуация с мошенническими действиями в отношении данного недвижимого имущества.
Приведем пример стандартной ситуации таких мошеннических действий <2>. Между двумя гражданами был заключен простой письменный договор купли-продажи дома. При этом у покупателя имелась на руках только четвертая часть требуемой суммы. Сам объект недвижимости стоил свыше 800000,00 рублей. Покупатель передал имеющиеся у него деньги продавцу, а на остаток суммы выдал продавцу долговую расписку. Стороны подписали договор, покупатель зарегистрировал право собственности на дом, после чего под залог уже своего дома получил кредит в банке якобы для погашения задолженности перед продавцом. Получив от банка денежные средства, недобросовестный покупатель исчез в неизвестном направлении, а обманутый продавец остался с суммой в четыре раза меньшей стоимости его дома и уже без дома, который стал собственностью покупателя и вот-вот мог стать собственностью банка, у которого находился в залоге.
--------------------------------
<2> Ситуация приведена по аналогии с ситуацией, описанной на сайте http://talestra.com/nedvizimost/sudebnaya-praktika-po-delu-o-moshennichestve-s-nedvizhimostyu.
Одним из этапов реформы стало принятие Федерального закона от 21 декабря 2013 г. N 379-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <3>. Закон предусматривает некоторые льготы для лиц, оформляющих сделки с недвижимостью в нотариальной форме в виде пятидневного срока государственной регистрации имущества в Росреестре, тогда как для лиц, использующих простую письменную форму, действует срок в восемнадцать дней. Нотариус теперь должен проверять дееспособность сторон сделки, об этом он указывает в удостоверенном им договоре. Также нотариус проверяет факт наличия регистрации брака у сторон сделки, истребует согласие супруга в случае необходимости. Нотариус делает запрос в органы опеки и попечительства в том случае, если среди собственников есть несовершеннолетний ребенок. Он обращается с просьбой выдать согласие на отчуждение принадлежащего несовершеннолетнему имущества. Проверяется наличие лиц, имеющих право пользования отчуждаемой жилой площадью в соответствии с законом. Иными словами, нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности такой сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, проверяется факт ее осуществления в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
--------------------------------
<3> Федеральный закон от 21.12.2013 N 379-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в ред. от 29.06.2015) // СЗ РФ. 2013. N 51. Ст. 6699.
Другим удобством стала возможность передачи договора, заключенного в нотариальной форме, на государственную регистрацию через самого нотариуса. Самостоятельно при этом обращаться в органы регистрации не нужно, однако данная услуга является платной.
Следующей ступенью реформы стал Федеральный закон от 29 декабря 2014 г. N 457-ФЗ <4>. Данный Закон вносит некоторую конкретизацию в предыдущий: при удостоверении сделок, направленных на отчуждение или залог имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ <5>), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии со сделкой на момент ее совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу <6>. С принятием данного Закона у нотариуса появилась возможность делать запрос в ЕГРП на безвозмездной основе, касающийся сведений о правах на объекты недвижимого имущества, сведений о содержании правоустанавливающих документов, копий правоустанавливающих документов, а также сведений о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным. Это продиктовано стремлением законодателя создать комфортные условия совершения сделок, избавив при этом граждан, оформляющих сделки с недвижимостью в нотариальной форме, от необходимости самостоятельно заниматься сбором документов и государственной регистрации прав. ФЗ значительно снизил тарифы на удостоверение сделок нотариусом.
--------------------------------
<4> Федеральный закон от 29.12.2014 N 457-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2015. N 1 (ч. I). Ст. 10.
<5> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (в ред. от 13.07.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015) // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
<6> Чефранова Е.А. Новеллы законодательства и налаживание взаимодействия между нотариатом и органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Нотариус. 2015. N 2. С. 3.
И вот наконец 26 октября 2015 года вступила в силу статья 47.1 Основ законодательства РФ о нотариате <7>, в соответствии с которой нотариус будет самостоятельно получать сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и сведения, внесенные в Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Эти документы необходимы для совершения сделок с объектами недвижимости. Такое положение вещей не допускает теневой бизнес посредников в данной области. Действительно, нотариус сам получает сведения от ЕГРП и ГКН, значит, упрощать ничего не придется. Ничего не придется и ускорять, поскольку если нотариус подает документы в Росреестр в электронном виде, срок регистрации по закону должен составлять один день. При подаче бумажных документов - три дня. К тому же для расчетов по сделке с недвижимостью привлекательную форму имеет депозит нотариуса. Посредникам в этой системе просто ничего не остается.
--------------------------------
<7> Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (в ред. от 13.07.2015) // Российская газета. 1993. N 49.
Идеальной, по мнению экспертов <8>, представляется схема, когда риелтор готовит сделку, нотариус обеспечивает правовую сторону сделки, гарантируя соблюдение прав ее сторон, а регистратор осуществляет регистрацию и учет прав собственности. Представляется, что в современном обществе необходимо комплексное сопровождение нотариусом сделки с недвижимостью на всех ее этапах - это позволит в полной мере защитить права лица, обратившегося к нотариусу по поводу нотариального удостоверения сделки с недвижимостью.
--------------------------------
<8> Федеральная нотариальная палата. "Нотариус ответит за все": в прямом эфире телеканала РБК говорили о новой роли нотариуса в обороте недвижимости. URL: https://notariat.ru/news/21160/.
Также представляется, что необходимо оптимальное сочетание государственной регистрации и нотариального удостоверения, поскольку именно таким образом будут в полной мере защищены права как продавца, так и покупателя недвижимого имущества. К тому же государственная регистрация сама по себе не может заменить нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.
Президент Гильдии риелторов отметил, что сделками с недвижимостью должны заниматься профессионалы - лицензированные риелторы, деятельность которых застрахована, и нотариусы, которые обладают широким спектром возможностей обеспечения безопасности сделок и несут ответственность в случае ошибки.
Управляющий партнер юридической компании "Генезис" Артем Денисов <9> считает обоснованным включение нотариата в гражданский оборот при заключении сделок с недвижимостью. С этим мнением следует согласиться в полной мере. Он ссылается на профессионализм нотариусов как юристов, что, безусловно, оправданно, а также на то, что нотариусы несут личную имущественную ответственность. По мнению многих авторов, прозрачность и ясность сделок с недвижимостью - это та цель, к которой стремится законодатель.
--------------------------------
<9> Андрианов Н., Аскольская С., Денисов А., Чистякова Ю. Сбором документов для сделки будут заниматься нотариусы // Жилищное право. 2014. N 10. С. 10.
Единственный минус - это затратность на действия нотариуса как посредника, но при этом нельзя забывать о том, что издержки при заключении договора, понесенные невнимательной стороной, могут быть гораздо больше, поэтому все справедливо - оплачивается в первую очередь собственная безопасность.
Не вызывают особой реакции и негативные высказывания адвоката Олега Сухова по поводу нотариального удостоверения сделок. Чем более безопасной будет процедура удостоверения сделки нотариусом, тем меньше будет судебных споров, меньше работы у адвоката.
Итак, проанализировав этапы реформ в отношении участия нотариусов в обороте недвижимости, можно сделать вывод о том, что медленно, но верно нотариус возвращается в гражданско-правовую сферу. Законом предусмотрены следующие новшества и удобства:
1) сокращение срока государственной регистрации недвижимого имущества в случае подачи нотариусом электронных документов. Данное новшество, вероятно, обусловлено тем, что в настоящий момент идет процесс создания электронного государства, электронный документооборот внедряется повсеместно для минимизации количества документов и их доступности;
2) при подаче соответствующего заявления нотариус сам отправляется в Регистрационную палату за сведениями о недвижимости, заявителю делать это вовсе не обязательно. Длинные очереди останутся в прошлом;
3) уменьшение тарифа на удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества, в зависимости от суммы договора нотариусом с 1 января 2015 г. Представляется, что услуги нотариуса станут доступнее для граждан ввиду снижения тарифов. Как замечает президент Нотариальной палаты Псковской области Валентина Николаева, в случае подачи документов на государственную регистрацию в электронном виде применяется пониженный коэффициент государственной пошлины, который составляет 0,7, то есть 70% от установленного размера. Например, государственная пошлина за регистрацию права собственности на жилое помещение составляет 2000 рублей при представлении документов на бумажных носителях, а при подаче документов в электронном виде - 1400 рублей <10>;
--------------------------------
<10> Изменения в Законе о нотариате помогут псковичанам сэкономить время и защитить свои права - президент Нотариальной палаты Псковской области. 27.10.2015. 09:17 ЦДИ, Псков. URL: http://businesspskov.ru/rbusiness/bnedv/105551.html.
4) нотариус сам может делать запрос в ЕГРП и ГКН, что исключает действия посредников и обеспечивает информационный доступ. Правда, следует учесть, если в ГКН сведения об объекте недвижимости отсутствуют (выясняется, что он не стоит на кадастровом учете), обращаться за осуществлением кадастрового учета нотариус не будет. Эти действия будет осуществлять правообладатель либо наследник. Проведение рыночной оценки наследственного имущества, когда недостаточно кадастровой оценки, также ложится на наследника;
5) в июле 2015 г. вступили в силу поправки в Основы законодательства РФ о нотариате, позволяющие нотариусам при возникновении сомнений в подлинности документов, удостоверяющих личность, проверить подлинность такого документа путем направления соответствующего запроса в федеральные органы государственной власти. Полагаем, что именно с помощью единой системы нотариата у нотариуса имеется возможность направить запрос в органы миграционной службы для подтверждения подлинности паспорта по его реквизитам;
6) нотариусам разрешено использовать видеофиксацию при совершении нотариальных действий. Безусловно, данная мера направлена на предотвращение мошеннических фактов. В настоящее время разрабатывается регламент по использованию видеофиксации во время осуществления нотариальной деятельности, но уже становится понятно, что ссылка на недееспособность одной из сторон в мошеннических целях больше не будет иметь место - видеозапись даст опровержение такому заявлению;
7) на самого нотариуса теперь ложится большая ответственность. Он несет полную имущественную ответственность в случае, когда при заключении сделки были не соблюдены права граждан и их интересы. Теперь в обязанность нотариуса входит заключение договора страхования гражданской ответственности при осуществлении им нотариальной деятельности. В случае нехватки денежных средств по страховке нотариуса для погашения ущерба, оставшаяся выплата страхового возмещения производится нотариальной палатой по договору коллективного страхования, а если и этих средств недостаточно, выплата производится из недавно созданного компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты. Таким образом, у нотариуса появляется четыре уровня страховой ответственности: личная страховка, страховка нотариальной палаты, личная имущественная ответственность и Компенсационный фонд ФНП;
8) в соответствии с ч. 5 ст. 61 ГПК РФ <11> законодателем придается большая доказательственная сила обстоятельствам, подтвержденным нотариусом, по сравнению с иными обстоятельствами.
--------------------------------
<11> Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (в ред. от 06.04.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 15.09.2015) // СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4532.
Полное сопровождение нотариусом сделки по купле-продаже недвижимости, о которой мы писали выше, обойдется примерно в 10 - 12 тысяч рублей, что представляется вполне приемлемой суммой для российского гражданина.
Таким образом, следует отметить позитивную тенденцию в отношении того, что реформа, о которой говорили давно и долго, все-таки начала претворяться в жизнь, и нотариус вновь становится ключевой фигурой гражданско-правового оборота и центральной фигурой при осуществлении сделок с недвижимостью. Возможен вариант развития событий, когда нотариальная форма заключения сделки полностью изживет простую письменную (бумажную) форму как менее безопасную и более проблемную, но если это и произойдет, то потребуется достаточное количество времени для таких радикальных изменений. В настоящее время сосуществуют обе формы, но законодателем отдается приоритет нотариально удостоверенной форме сделок с недвижимостью. Отметим, что значительно возросло участие нотариуса в обороте недвижимости и применении нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом.
Литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (в ред. от 13.07.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015) // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
2. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (в ред. от 06.04.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 15.09.2015) // СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4532.
3. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (в ред. от 13.07.2015) // Российская газета. 1993. N 49.
4. Федеральный закон "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в ред. от 29.06.2015) // СЗ РФ. 2013. N 51. Ст. 6699.
5. Федеральный закон от 29.12.2014 N 457-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2015. N 1 (ч. I). Ст. 10.
6. Андрианов Н., Аскольская С., Денисов А., Чистякова Ю. Сбором документов для сделки будут заниматься нотариусы // Жилищное право. 2014. N 10. С. 10 - 14.
7. Оводов А.А. Интервью с президентом Московской городской нотариальной палаты Константином Анатольевичем Корсиком // Юрист. 2012. N 3. С. 3 - 7.
8. Чефранова Е.А. Новеллы законодательства и налаживание взаимодействия между нотариатом и органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Нотариус. 2015. N 2. С. 3 - 7.
9. Судебная практика по делу о мошенничестве с недвижимостью. URL: http://talestra.com/nedvizimost/sudebnaya-praktika-po-delu-o-moshennichestve-s-nedvizhimostyu.
10. Федеральная нотариальная палата, "Нотариус ответит за все": в прямом эфире телеканала РБК говорили о новой роли нотариуса в обороте недвижимости. URL: https://notariat.ru/news/21160/.
11. Изменения в Законе о нотариате помогут псковичанам сэкономить время и защитить свои права - президент Нотариальной палаты Псковской области. 27.10.2015. 09:17 ЦДИ, Псков. URL: http://businesspskov.ru/rbusiness/bnedva05551.html.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.
Навигация по сайту:
Контакты:
197839245
"Горячие" документы: