К вопросу о государственной регистрации прав на единый недвижимый комплекс. Статьи по предмету Гражданское право

Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Гражданское право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии

ЗАКАЗАТЬ

Вернуться к списку статей по юриспруденции

К ВОПРОСУ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЕДИНЫЙ НЕДВИЖИМЫЙ КОМПЛЕКС <*>

А.А. НЕЗНАМОВА

--------------------------------
<*> Данная статья подготовлена с использованием СПС "КонсультантПлюс".

В рамках реформы гражданского законодательства 1 октября 2013 г. вступили в силу поправки, внесенные в Гражданский кодекс РФ Федеральным законом от 2 июля 2013 г. N 142-ФЗ <1>. Особый интерес представляет появление нового самостоятельного объекта имущественных прав, единого недвижимого комплекса. В п. 5 ст. 1 Федерального закона от 2 июля 2013 г. N 142-ФЗ изложено понятие единого недвижимого комплекса.
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 2 июля 2013 г. N 142-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс"; Российская газета. 2013. 5 июля. N 145.

В соответствии со ст. 133.1 Гражданского кодекса РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс.
Единый недвижимый комплекс представляет собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь <2>.
--------------------------------
<2> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Российская газета. 1994. 8 декабря. N 238 - 239.

Введение в Гражданский кодекс РФ нового объекта вещных прав единого недвижимого комплекса обусловлено необходимостью создания наиболее простой процедуры государственной регистрации прав и эффективного оборота комплексных инфраструктурных объектов. Однако существует ряд вопросов касательно государственной регистрации прав на единый недвижимый комплекс.
Федеральным законом от 2 июля 2013 г. N 142-ФЗ установлены лишь общие положения в отношении правового статуса единого недвижимого комплекса, что может отрицательно сказываться на практике применения данной конструкции для хозяйствующих субъектов в гражданском обороте <3>. Положения законодательства по регулированию государственной регистрации прав на единый недвижимый комплекс вызывают особый интерес, так как от них напрямую зависит эффективность применения и практическая востребованность данных норм на практике <4>.
--------------------------------
<3> Незнамова А.А. К вопросу установления права на единый недвижимый комплекс как единый объект вещных прав // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. N 10. С. 78 - 85.
<4> Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус. 2013. N 5. С. 15 - 17.

Государственная регистрация прав на единый недвижимый комплекс осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <5> (далее - Закон о регистрации).
--------------------------------
<5> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 06.04.2015) // СПС "КонсультантПлюс".

Легитимность образования соответствующего единого комплекса недвижимости как недвижимой вещи подтверждается регистрацией в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности на такой комплекс. При этом установлено, что государственная регистрация осуществляется на одну недвижимую вещь, представляющую собой совокупность всех составляющих имущественный комплекс недвижимости объектов в целом <6>.
--------------------------------
<6> Постатейный комментарий к главам 6 - 8 Гражданского кодекса РФ / В.В. Андропов, Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. 208 с.

К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах. Следовательно, в случае решения вопроса об объединении совокупности нескольких объектов в единый недвижимый комплекс необходимо учитывать, что впоследствии единый недвижимый комплекс не может быть разделен, т.е. преобразован иным способом на самостоятельные объекты недвижимости, что может вызвать определенные трудности в последующем обороте данного недвижимого имущества.
Состав единого недвижимого комплекса, в том числе объекты, подлежащие включению в единый недвижимый комплекс, сведения о технологической связи, определяется самостоятельно заявителем, так как иного законодательством не предусмотрено.
Для отнесения недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект, к единому недвижимому комплексу необходимо наличие одного из следующих критериев:
- неразрывная физическая или технологическая связь объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.);
- расположение на одном земельном участке объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей <7>.
--------------------------------
<7> Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2014 г. N 14-исх/02410-ГЕ/14 // СПС "КонсультантПлюс".

Следовательно, в случае объединения в соответствии с первым из указанных критериев в единый недвижимый комплекс зданий, сооружений и иных вещей, объединенных единым назначением и неразрывно связанных физически или технологически, расположение их на одном земельном участке не обязательно <8>.
--------------------------------
<8> Стародумова С.Ю. Возникновение и осуществление права собственности граждан на земельные участки: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2010. С. 13.

Законодательством РФ не предусмотрено согласие третьих лиц для объединения объектов недвижимости в единый недвижимый комплекс. Однако в каждом конкретном случае вопрос о необходимости получения такого согласия должен решаться индивидуально (а если возникает необходимость - и получения консультации) <9>, учитывая правовой статус объекта недвижимости, включаемого в состав единого недвижимого комплекса. Например, если включаемый в состав единого недвижимого комплекса объект недвижимости является предметом ипотеки или аренды. Так как к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах, должна быть осуществлена замена предмета ипотеки или аренды внесением изменений в соответствующий договор <10>.
--------------------------------
<9> Ситдикова Л.Б. Нормативно-правовое и договорное регулирование отношений на возмездное оказание консультационных услуг. М.: Юрист, 2007. С. 123.
<10> Ленковская Р.Р. Проблемы государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества // Нотариус. 2014. N 3. С. 26 - 29.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе (земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, объектах незавершенного строительства), которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом о кадастре сведений о недвижимом имуществе <11>.
--------------------------------
<11> Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

Положения Закона о кадастре не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов. Как отмечается в научных публикациях, если единый недвижимый комплекс не является зданием, сооружением, помещением, объектом незавершенного строительства, то в отношении его кадастровый учет осуществлен быть не может <12>.
--------------------------------
<12> Незнамова А.А. Особенности договора купли-продажи объекта незавершенного строительства // Юридический мир. 2014. N 11. С. 29 - 33; Ситдикова Л.Б. Проблемы исполнения обязательств на этапе незавершенного строительства // Правовые вопросы строительства. 2015. N 1. С. 27.

Итак, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно быть зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь, т.е. на единый недвижимый комплекс. Правообладатель самостоятельно принимает решение и обращается с соответствующим заявлением в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.
Подводя итог, необходимо отметить, что государственная регистрация прав на единый недвижимый комплекс полностью исключает последующую продажу отдельных объектов (элементов), включенных в состав единого недвижимого комплекса, поскольку в силу ст. 133 Гражданского кодекса РФ эти элементы утрачивают свойство самостоятельных вещей при регистрации комплекса. В данном случае возможна только реализация всего имущественного комплекса в целом. После государственной регистрации единый недвижимый комплекс становится вещью, раздел которой в натуре невозможен без повреждения, разрушения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав.
Таким образом, представляется возможным сделать вывод о том, что необходимым является внесение соответствующих изменений в действующее законодательство. В частности, в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" необходимо обозначить отдельный вид объекта недвижимости - единый недвижимый комплекс, в Федеральном законе от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует отразить особенности кадастрового учета и регистрации прав на единый недвижимый комплекс. Также необходимо внести соответствующие изменения в земельное и градостроительное законодательство, а также в правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и другие.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Российская газета. 1994. 8 декабря. N 238 - 239.
2. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 06.04.2015) // СПС "КонсультантПлюс".
3. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
4. Федеральный закон от 2 июля 2013 г. N 142-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс"; Российская газета. 2013. 5 июля. N 145.
5. Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2014 г. N 14-исх/02410-ГЕ/14 // СПС "КонсультантПлюс".
6. Ленковская Р.Р. Проблемы государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества // Нотариус. 2014. N 3. С. 26 - 29.
7. Незнамова А.А. К вопросу установления права на единый недвижимый комплекс как единый объект вещных прав // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. N 10. С. 78 - 85.
8. Незнамова А.А. Особенности договора купли-продажи объекта незавершенного строительства // Юридический мир. 2014. N 11. С. 29 - 33.
9. Постатейный комментарий к главам 6 - 8 Гражданского кодекса РФ / В.В. Андропов, Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. 208 с.
10. Ситдикова Л.Б. Нормативно-правовое и договорное регулирование отношений на возмездное оказание консультационных услуг. М.: Юрист, 2007. 176 с.
11. Ситдикова Л.Б. Проблемы исполнения обязательств на этапе незавершенного строительства // Правовые вопросы строительства. 2015. N 1. С. 26 - 31.
12. Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус. 2013. N 5. С. 15 - 17.
13. Стародумова С.Ю. Возникновение и осуществление права собственности граждан на земельные участки: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2010. С. 13.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

ИА ГАРАНТ