ЮРИСПРУДЕНЦИЯ: МАГИСТЕРСКИЕ, ДИПЛОМНЫЕ, КУРСОВЫЕ
Консультационные услуги студентам
Консультационные услуги студентам
Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Гражданское право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
ПРАВОВОЙ РЕЖИМ НЕДВИЖИМЫХ ВЕЩЕЙ
С.Ю. СТАРОДУМОВА
Наибольшую ценность для имущественного оборота представляет недвижимость, опосредующая статику вещных отношений в гражданском праве. Вместе с тем гражданское законодательство не содержит понятия недвижимости, перечисляя лишь объекты и признаки, по которым данные объекты относятся к недвижимости. Кроме того, законодатель использует такие взаимозаменяемые дефиниции, как "недвижимая вещь", "недвижимое имущество", "недвижимость", среди которых тождественными следует воспринимать только понятия "недвижимая вещь" и "недвижимость", в связи с тем, что понятие "имущество" включает и имущественные права.
Так, в ст. 130 ГК РФ перечислены объекты недвижимости, такие как земельные участки и участки недр, а также здания, сооружения и объекты незавершенного строительства, которые отнесены к недвижимости в силу невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба назначению, а также иные объекты, не имеющие связи с земной поверхностью (воздушные, морские и иные суда) <1>. Последние отнесены к недвижимости по экономическим и по другим основаниям с целью распространения на них правового режима недвижимости <2>.
--------------------------------
<1> Гражданский кодекс РФ (ч. 1) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 05.05.2014) // СПС "КонсультантПлюс".
<2> См.: Объекты гражданских прав: Постатейный комментарий к главам 6, 7 и 8 Гражданского кодекса РФ / В.В. Андропов, Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009. 224 с.
Именно такое юридическое отнесение объектов к недвижимости и приводит к формулированию большего количества признаков недвижимости, кроме прямо следующих из нормы п. 1 ст. 130 ГК РФ.
Итак, среди основных признаков выделены, во-первых, степень прочности связи недвижимого объекта с землей, во-вторых, "несоразмерный ущерб" до невозможности его перемещения. Оба этих признака имеют существенные недостатки. С учетом развития уровня техники некоторые недвижимые объекты перемещались на незначительные расстояния без какого-либо ущерба их назначению, в связи с чем отсутствующее понятие прочности или прочной связи с землей позволяет не принимать данный признак как основной. Кроме того, из анализа судебной практики следует, что каждый раз приходится устанавливать, возникла такая связь или нет. Так, например, под прочной связью с землей Постановлением Президиума ВАС РФ признается песчаная подушка, щебеночная подготовка и слой бетона толщиной 20 см. <3>. Данный критерий позволяет отнести к недвижимости футбольные поля, обустроенные и предназначенные для спортивных игр, производственные площадки и т.п. при условии индивидуализации таких объектов в едином кадастре. "Несоразмерный ущерб" назначению недвижимого объекта также относится к оценочным категориям, которые в связи с практической неприменимостью к назначению некоторых объектов недвижимости авторы предлагают исключить из норм ГК РФ <4>. Так, назначение объекта недвижимости может меняться в связи с потребностями собственников таких объектов (из жилого в нежилое, и наоборот) без какого-либо ущерба самому объекту. Что же касается судебных инстанций, то под несоразмерным ущербом понимается невозможность после перемещения дальнейшего использования объекта по целевому назначению, в том числе значительное ухудшение технического состояния этого объекта либо снижение материальной или художественной ценности объекта и т.п. В этой связи следует отметить, что в ст. 235 ГК не содержится таких оснований прекращения права собственности, что позволяет говорить об изменении целевого назначения объекта.
--------------------------------
<3> Постановление Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 N 9626/08 по делу N А08-7744/06-5 // Вестник ВАС РФ. 2009. N 4.
<4> См.: Макаров О.В. Недвижимость как объект гражданских правоотношений: сущность и характерные черты // Нотариус. 2014. N 5. С. 11 - 12.
Таким образом, бесспорно, к недвижимости относятся два естественных природных объекта - земельные участки и участки недр. Недра расположены ниже почвенного слоя части земной коры <5>, и, будь то подземное пространство, полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, они изъяты из оборота и могут находиться исключительно в государственной форме собственности. Земельный участок является неотъемлемой частью недр, расположенной на поверхности земной коры и относящейся в большинстве случаев к оборотоспособным объектам, определяемым законодателем как основной классификатор вещей на движимые и недвижимые.
--------------------------------
<5> Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах" (ред. от 28.12.2013) // СЗ РФ. 1995. N 10. Ст. 823.
Ученые также склонны полагать, что недвижимым имуществом является только земля и органически, неотъемлемо связанные с ней объекты, которые индивидуализированы на местности и утрачивают свое назначение и индивидуальные характеристики при отделении их от земли <6>. Данная позиция требует уточнения, так как земля как объект земельных отношений воспринимается законодателем как природный объект и природный ресурс (подп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ), который рассматривается с нескольких позиций (ст. 1, ст. 3 ЗК РФ): 1) как основа жизни народов; 2) составная часть природы; 3) основа деятельности народов, проживающих на соответствующей территории и использующих ее как природный ресурс - средство производства в сельском, лесном хозяйстве и иной хозяйственной деятельности; и 4) "одновременно" как недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю.
--------------------------------
<6> См.: Шеметова Н.Ю. Определение недвижимого имущества в России: экономические предпосылки и правовые подходы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. N 7. С. 26.
Полагаем, что "одновременное" применение к земле правового режима недвижимости, собственно говоря, противоречит внутренним нормам п. 1 ст. 6 ЗК РФ, но позволяет говорить о ней собирательно, как о территории в границах Российской Федерации, которая и делит земли РФ на определенные категории с определением на них в последующем земельных участков, выступающих как объекты гражданско-правовых отношений и, соответственно, недвижимость <7>.
--------------------------------
<7> См.: Стародумова С.Ю. Земля и земельный участок как объекты прав // Актуальные проблемы российского законодательства: Сборник статей. Выпуск 7. М.: ВАКО; РГСУ, 2013. С. 112 - 128.
Понятие земельного участка регулярно менялось в действующем законодательстве, причем "перемещаясь" из одной отрасли в другую. До недавнего времени понятие земельного участка содержалось в самостоятельной главе I.1 Земельного кодекса РФ, названной "Земельные участки", но в основном раскрывающей порядок их образования. Видимо, в связи с этим с 1 марта 2015 года вступили в силу изменения Земельного кодекса РФ, уточняющие как само понятие земельного участка (п. 3 ст. 6 ЗК РФ), так и его образование и закрепляемые на него права <8>.
--------------------------------
<8> ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ" // СЗ РФ. 2014. N 26 (часть I). Ст. 3377.
До марта 2015 г. под земельным участком понималась "часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами". Вместе с тем судебная практика исходит из того, что даже если земельный участок не имеет описанные и удостоверенные в установленном порядке границы, то в силу ст. 130 ГК РФ и ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <9> он все равно относится к недвижимому имуществу <10>. Земельный участок хотя и обладает, согласно земельному законодательству, двумя признаками - являясь некой частью земной поверхности, с определением границ этой части поверхности на местности - без необходимости оборота не нуждается в уточнении или определении границ. Также следует отметить, что ни о каких природных характеристиках земельного участка в ЗК РФ не говорится, в отличие от п. 2 ст. 261 ГК РФ, указывающего на поверхностный (почвенный) слой, водные объекты и находящиеся на земельном участке растения.
--------------------------------
<9> ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ред. от 21.07.2014 // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
<10> Определение Верховного Суда РФ от 11.12.2007 N 4-В07-126 // СПС "КонсультантПлюс"; Определение Верховного Суда РФ от 06.12.2005 N 4-В05-42 // СПС "КонсультантПлюс".
В настоящее время земельный участок конкретизирован, во-первых, как объект права собственности и иных прав на землю согласно законодательству, что по большому счету показывает на юридическое признание данного объекта, и во-вторых, как недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Таким образом, законодатель уточняет признак земельного участка как недвижимости - характеристики, позволяющие определить его в качестве индивидуально определенной вещи, в которые, несомненно, входят и границы участка.
К природным признакам земельного участка следует отнести природные объекты, перечисленные в ГК РФ: почвенный слой земли, древесно-кустарниковую и лесную растительность, обособленные водные объекты <11>. Установить те или иные природные характеристики можно по категории земель (ст. 7 ЗК РФ), на которой сформирован земельный участок.
--------------------------------
<11> См.: Колов А.Ю. Вещные права на земельный участок в России: Монография. Томск: Пеленг, 2004. С. 81 - 82.
Также следует констатировать, что земельный участок является сложной, зачастую составной вещью, которая в зависимости от категории земли имеет не только природные характеристики, но и антропогенные, искусственно созданные. Так, неотъемлемой составной (движимой) частью земельного участка согласно позициям судов могут являться: поля, имеющие покрытие (пример - футбольное поле), ограждение участка, мелиоративные системы и т.п. Ряд авторов относят к рукотворным признакам наличие на земельном участке объектов недвижимости, позволяющих классифицировать его как сложную (единый объект) или составную недвижимую вещь. Таким образом, одни и те же объекты, располагающиеся на земельном участке, могут быть отнесены или нет к недвижимости.
Особо следует упомянуть искусственный земельный участок, имеющий двойственную природу: антропогенный объект, наделенный после ввода его в эксплуатацию свойствами земельного участка <12>. Именно неразрывная связь с земной поверхностью позволяет говорить о нем как о недвижимости - земельном участке.
--------------------------------
<12> ФЗ от 19.07.2011 N 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (ред. от 28.12.2013) // СЗ РФ. 2011. N 30 (ч. 1). Ст. 4594.
Таким образом, следует выделить два упомянутых ранее признака недвижимости - физический, т.е. реальное существование земельного участка в качестве объекта прав (в определенных границах, установленной площади, координатах поворотных точек земельного участка), и юридический, необходимый для регистрации объекта в качестве недвижимости (указывающий на целевое назначение и разрешенное использование земельного участка). В отношении второго признака в науке ведется спор о зависимости его существования от государственной регистрации прав на него <13>. Повторимся, что даже при отсутствии регистрации прав на конкретный земельный участок в границах Российской Федерации земельные участки являются недвижимостью по природе. Вместе с тем законодатель периодически пытается повысить роль юридического признака недвижимости посредством введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью <14>.
--------------------------------
<13> См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2008; Гонгало Б.М. Понятие недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2001. N 11; Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 63.
<14> См.: Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус. 2013. N 5. С. 15 - 17.
В градостроительном законодательстве к недвижимости отнесены такие рукотворные объекты, как "объекты капитального строительства", т.е. здания, строения, сооружения и объекты, строительство которых еще не завершено (п. 10 ст. 1 ГрК РФ), в отношении которых авторы отмечают, что они также имеют различный правовой режим <15>. Например, нежилые помещения внутри зданий отнесены к недвижимости Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" согласно положению ГК РФ о возможности отнесения объектов к недвижимости, не предусмотренных Кодексом на основании федерального закона.
--------------------------------
<15> См.: Писков И.П. К вопросу о понятии недвижимости в Российском праве // Проблемы развития частного права: Сборник статей к юбилею В.С. Ема / Отв. ред. Е.А. Суханов, Н.В. Козлова. М.: Статут, 2011. 559 с.; Коновалов Н.М., Писаренко В.К., Шиловская А.Л. Строительное и жилищное право: Учебное пособие. М., 2010.
Таким образом, согласно действующему законодательству к недвижимым вещам относятся три группы объектов: 1) земельные участки, в том числе искусственные земельные участки и участки недр; 2) рукотворные объекты, прочно связанные с земной поверхностью, перемещение которых без причинения несоразмерного ущерба их назначению невозможно; 3) объекты, отнесенные законом к недвижимому имуществу, в том числе и движимые по своим конструктивным особенностям. Полагаем, что к недвижимости следует отнести только первую группу объектов, на остальные объекты распространяется правовой режим недвижимости, в связи с чем права на них регистрируются в соответствующих реестрах.
Понятие земельного участка как объекта недвижимости следует сформулировать следующим образом: часть земной поверхности, выступающая в качестве сложного составного объекта недвижимости, обладающего природными, антропогенными характеристиками в установленных границах, местоположении, обладающая закрепленным в правоустанавливающих документах правовым режимом согласно категории земель.
Литература
1. Гонгало Б.М. Понятие недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2001. N 11.
2. Колов А.Ю. Вещные права на земельный участок в России: Монография. Томск: Пеленг, 2004. С. 81 - 82.
3. Коновалов Н.М., Писаренко В.К., Шиловская А.Л. Строительное и жилищное право: Учебное пособие. М., 2010.
4. Макаров О.В. Недвижимость как объект гражданских правоотношений: сущность и характерные черты // Нотариус. 2014. N 5. С. 11 - 12.
5. Объекты гражданских прав: Постатейный комментарий к главам 6, 7 и 8 Гражданского кодекса РФ / В.В. Андропов, Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009. 224 с.
6. Писков И.П. К вопросу о понятии недвижимости в Российском праве // Проблемы развития частного права: Сборник статей к юбилею В.С. Ема / Отв. ред. Е.А. Суханов, Н.В. Козлова. М.: Статут, 2011. 559 с.
7. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006.
8. Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус. 2013. N 5. С. 15 - 17.
9. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2008.
10. Стародумова С.Ю. Земля и земельный участок как объекты прав // Актуальные проблемы российского законодательства: Сборник статей. Выпуск 7. М.: ВАКО; РГСУ, 2013. С. 112 - 128.
11. Шеметова Н.Ю. Определение недвижимого имущества в России: экономические предпосылки и правовые подходы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. N 7. С. 26.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.
Навигация по сайту:
Контакты:
197839245
"Горячие" документы: