ЮРИСПРУДЕНЦИЯ: МАГИСТЕРСКИЕ, ДИПЛОМНЫЕ, КУРСОВЫЕ
Консультационные услуги студентам
Консультационные услуги студентам
Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Гражданское право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
ПРИНЦИПИАЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ СТАТЬИ 8.1 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РФ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ИМУЩЕСТВО
Р.С. БЕВЗЕНКО
1. Нормы ст. 8.1 введены в Гражданский кодекс РФ Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ, который открыл реформу Кодекса и вступил в силу с 1 марта 2013 г. Этот Закон - первый из десяти актов, образующих реформу гражданского законодательства <1>. Положения, введенные им в Кодекс, отчасти уже учтены в специальном законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество <2>.
--------------------------------
<1> На момент подготовки статьи принято восемь законов из десяти.
<2> См.: Федеральный закон от 23.07.2013 N 250-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости" (В ред. от 22.12.2014).
2. Основное назначение ст. 8.1 ГК РФ - создание общего свода базовых правил, регулирующих принципиальные вопросы государственной регистрации прав на имущество.
Следует обратить внимание на то, что ни в названии, ни в тексте статьи законодатель не ограничивает сферу применения ее норм только лишь государственной регистрацией прав на недвижимое имущество. Напротив, его целью было введение в Кодекс правил, которые бы одинаково (настолько, насколько это возможно) урегулировали все случаи, когда определенные права в отношении тех или иных объектов гражданских прав (ст. 128 ГК РФ) подлежат государственной регистрации <3>.
--------------------------------
<3> См.: п. 2.1 Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009).
Таким образом, помимо (а) государственной регистрации прав на недвижимые вещи сферой для применения норм, сосредоточенных в комментируемой статье, являются (б) государственная регистрация прав на долю в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью и (в) государственная регистрация исключительных прав.
Теоретически положения ст. 8.1 могли бы найти применение и в сфере регистрации таких прав, как права на бездокументарные ценные бумаги (акции, облигации, инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов и проч.), однако несмотря на то, что содержательно регистрация прав на долю в уставном капитале ООО ничем не отличается от регистрации прав на бездокументарную акцию, для последней есть формальное препятствие: регистрация прав на бездокументарные ценные бумаги не является государственной, а осуществляется частными лицами (регистраторами) - профессиональными участниками рынка ценных бумаг.
Вместе с тем следует иметь в виду, что на практике случаи применения ст. 8.1 к государственной регистрации иных прав, чем права на недвижимые вещи, пока отсутствуют. Более того, некоторыми судами вопреки ясному и недвусмысленному желанию законодателя даже были высказаны отрицательные мнения по вопросу о том, подлежат ли применению положения комментируемой статьи к регистрации прав иных, чем права на недвижимое имущество.
Например, Суд по интеллектуальным правам высказался в том смысле, что они "...в целом... не применимы к отношениям в сфере государственной регистрации результатов интеллектуальной деятельности и средств индивидуализации" <4>. Обоснование этого довода, по мнению Суда, заключается в том, что в ст. 8.1 Кодекса регулируется процедура государственной регистрации прав на имущество (Суд полагает, что в ст. 8.1 ГК РФ речь идет только о вещных правах на имущество), а в сфере интеллектуальной собственности государственной регистрации подлежат сами объекты исключительных прав.
--------------------------------
<4> Справка Суда по интеллектуальным правам "О соотношении статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с положениями раздела VII Гражданского кодекса Российской Федерации "Права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации", утв. Постановлением президиума Суда по интеллектуальным правам от 22.08.2014 N 21/10.
Однако этот довод не является хоть сколько-нибудь убедительным.
Сам по себе факт физического существования недвижимых вещей и идеальный характер объектов исключительных прав не является аргументом против применения положений комментируемой статьи в сфере права интеллектуальной собственности.
Это связано с тем, что и недвижимые вещи, и объекты исключительных прав описываются в реестре путем специальных приемов: недвижимость - через кадастровое описание, изобретения - через описание существа изобретения, товарный знак - через графическое и текстуальное описание знака и т.п. С этой точки зрения нет никакой сущностной разницы между регистрацией прав на вещи и на идеальные объекты. Суть регистрации прав на имущество, скорее, раскрывается словами "регистрация прав", а не "регистрация имущества". Кстати, легко заметить, что и вещное право на недвижимую вещь, и исключительное право являются по своей природе правами абсолютными, т.е. имеющими эффект против всех третьих лиц <5>.
--------------------------------
<5> См., напр.: Синицын С.А. Вещные и абсолютные права: единство и противоположность // Вестник гражданского права. 2013. N 5. С. 4 - 64.
Судебных дел, в которых бы обсуждалась возможность применения положений комментируемой статьи к государственной регистрации прав на долю в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, на момент написания статьи обнаружено не было.
Таким образом, главной сферой для применения положений ст. 8.1 является в первую очередь государственная регистрация прав на недвижимое имущество.
Кроме того, следует также отметить, что в ходе реформы корпоративного права ГК РФ изменениям подверглась ст. 51, регулирующая государственную регистрацию юридических лиц (Федеральный закон от 28.06.2013 N 134-ФЗ). Нормы, установленные в этой статье и регулирующие принципиальные вопросы регистрации лиц и связанных с ними юридических фактов (а не прав на вещи), в основном содержательно соответствуют положениям ст. 8.1 ГК РФ. Это касается, в частности, определения момента возникновения правовых последствий регистрации, открытости реестра, проверки предоставленной регистратору информации, публичности достоверности записей реестра и т.д. Данное обстоятельство позволяет сделать вывод о том, что в настоящее время в Кодексе складывается массив норм, образующий то, что можно условно обозначить как "регистрационное право", т.е. устанавливающий основания и последствия внесения записей в реестр, последствия отсутствия правовых оснований для внесения записей, последствия доверия участников оборота к записям реестра и проч.
Нужно иметь в виду и то, что законодатель сохранил возможность установления иных правил государственной регистрации прав, чем те, которые предусмотрены в комментируемой статье, в иных положениях ГК РФ (п. 10 комментируемой статьи).
3. Положения ст. 8.1 ГК РФ вряд ли можно считать серьезным и радикальным изменением регистрационного режима недвижимости по сравнению с положением, существовавшим до 1 марта 2013 г.
Значительная часть норм, которые сейчас сосредоточены в комментируемой статье, ранее либо содержались в других главах Кодекса или иных нормативных актах (например, в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество)), либо были выработаны судебной практикой. Это касается среди прочего правил о принципе обязательности внесения записи для цели возникновения права на имущество (далее - принцип внесения, см. п. 2 комментируемой статьи), принципа публичной достоверности реестра (который был выработан судебной практикой) и т.д. <6>.
--------------------------------
<6> Подробнее см.: Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. N 5. С. 4 - 30; N 6. С. 5 - 29; 2012. N 1. С. 4 - 34.
Единственной подлинной новеллой ст. 8.1 ГК РФ являются положения об отметке о возражении против зарегистрированного права (п. 7).
4. Обращает на себя внимание то, что законодатель одновременно с включением в ГК РФ комментируемой статьи исключил из Кодекса нормы о государственной регистрации большинства сделок с недвижимостью (договоры купли-продажи жилых помещений и предприятий, мены жилыми помещениями, ренты, дарения <7>, договор ипотеки <8>). В настоящее время государственной регистрации подлежат лишь договоры аренды <9> недвижимого имущества, заключенные на срок год и более, а также договор участия в долевом строительстве <10>, <11>.
--------------------------------
<7> Пункт 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (в ред. от 04.03.2013).
<8> Пункт 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации".
<9> Статья 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации".
Известен также некоторый конфуз, который случился в связи с первоначальной отменой 2 марта 2013 г. государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок год и более, и последующей "отменой отмены" государственной регистрации таких договоров, которая состоялась спустя два дня (4 марта 2013 г.). Проблема существования долгосрочной аренды, которая не подлежала государственной регистрации, но могла затронуть интересы третьих лиц, была решена в Постановлении Пленума ВАС РФ в духе концепции непротивопоставимости незарегистрированных сделок (см.: Постановление Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 98 "О внесении дополнения в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). О доктрине непротивопоставимости в праве недвижимости см.: Церковников М.А. Регистрация сделок с недвижимостью во Франции: принцип противопоставимости // Вестник ВАС РФ. 2012. N 3. С. 61 - 83.
<10> Часть 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
<11> Следует учитывать, что и в отношении договора аренды, и в отношении договора участия в долевом строительстве законодателем (новая редакция п. 3 ст. 433 ГК РФ, действующая с 1 июня 2015 г.) реализован упомянутый принцип противопоставимости: для сторон сделки договор считается заключенным с момента подписания, а для третьих лиц - с момента государственной регистрации. Ранее этот подход сложился в практике Президиума ВАС РФ (см.: Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4905/11, от 12.03.2013 N 15510/12).
Такое решение связано с тем, что российская регистрационная система в большей степени тяготеет к германской системе регистрации прав на недвижимое имущество в поземельных книгах (Grundbuch) <12>, чем к французской модели регистрации сделок <13>. Более того, попытка российского законодателя создать аналог нотариальной формы сделки с недвижимостью в виде государственной регистрации сделки <14> потерпела полную неудачу. Государственная регистрация сделок, по сути, дублировала регистрацию перехода прав, а экспертиза сделок, проводимая регистратором, осуществлялась формально, по документам. Регистрация сделок не смогла установить твердые гарантии неразрушимости сделок с недвижимостью, и десятки тысяч дел об оспаривании записей в реестре, которые ежегодно рассматривают суды, являются очевидным тому свидетельством.
--------------------------------
<12> См.: Кротов С.М. Принципы ведения реестра прав на недвижимость в Германии, Австрии и Швейцарии // Закон. 2012. N 3. С. 166 - 171.
<13> См.: Церковников М.А. Указ. соч.
<14> Заимствованная, по всей видимости, из предыдущего опыта разработки законодательства Российской империи о регистрации прав на недвижимое имущество (проект Вотчинного устава с объяснительною к нему запискою. СПб., 1893. Т. 2. С. 226 и далее). Разработчики проекта Вотчинного устава также склонялись к тому, чтобы отменить нотариальную форму сделок с недвижимостью, заменив ее совершением сделок в вотчинном установлении (прообразе современного Росреестра).
Однако требование государственной регистрации сделок, сопровождавшееся таким последствием отсутствия регистрации, как ничтожность сделки, было не просто безболезненным упущением прежней редакции ГК. Гражданский оборот настойчиво искал договорную конструкцию, которая позволяла бы связать участников сделок с недвижимостью обязательством осуществить государственную регистрацию перехода права собственности с жилой недвижимостью (выход был найден в получившей широкое распространение практике заключения предварительных договоров), а также способ проводить частичные платежи до регистрации перехода права (что выразилось в практике включения в предварительные договоры условия об обеспечительном платеже). Кроме того, требование о государственной регистрации сделок с жилыми помещениями делало невозможным заключение договоров купли-продажи будущих жилых помещений, что, в свою очередь, привело к появлению в сфере оборота строящихся объектов недвижимости внутренне противоречивых и содержательно абсурдных "инвестиционных договоров" и договоров долевого участия в строительстве, которые по своей природе являются договорами купли-продажи будущей недвижимой вещи <15>.
--------------------------------
<15> Подробнее см.: Бевзенко Р.С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимой вещью. Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // Вестник ВАС РФ. 2012. N 3. С. 84 - 105.
Отмена требования государственной регистрации подавляющего числа сделок с недвижимостью сделала возможным достижение всех упомянутых целей: с 1 марта 2013 г. договор купли-продажи жилого помещения заключается в простой письменной форме <16> и порождает права и обязанности для сторон с момента его подписания.
--------------------------------
<16> Ожидаемым и, на мой взгляд, желаемым является установление обязательной нотариальной формы всех тех сделок с недвижимостью, которые влекут изменение записей в реестре. Однако это дело не просто будущего, но и создания необходимой юридической инфраструктуры (электронное общение нотариуса и регистратора, ускоренная процедура внесения записей, возможность нотариуса посредничать в расчетах по сделке и многое другое; впрочем, часть этих элементов юридической инфраструктуры уже введена в действующее право).
Кроме того, следует отметить то, что продавец по договору купли-продажи может принять на себя обязательства перед покупателем передать в собственность недвижимую вещь и в том случае, когда на момент подписания договора он не является собственником недвижимости <17>. Если к моменту, когда договор должен быть исполнен, продавец так и не приобрел собственность на недвижимую вещь (и потому не сможет исполнить договор), он понесет перед покупателем ответственность за нарушение договора в виде обязанности возместить убытки и уплатить неустойку (если она установлена договором).
--------------------------------
<17> См. также: п. п. 1 - 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".
5. В п. 1 комментируемой статьи установлены основополагающие принципы государственной регистрации прав на имущество:
1) принцип проверки законности оснований регистрации (принцип легалитета), который означает, что регистрирующий орган обязан проверить законность юридических фактов, лежащих в основании регистрации, подлинность и добровольность соответствующих волеизъявлений, наличие правомочий у лиц, обращающихся за государственной регистрацией <18>;
--------------------------------
<18> Следует обратить внимание на то, что принцип легалитета распространяется лишь на основания государственной регистрации (сделки, государственные акты и проч.), но не на квалификацию объекта в качестве недвижимого имущества. Судебной практике известны многочисленные случаи, когда в качестве прав на недвижимое имущество были зарегистрированы права на движимые вещи (Постановления Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 12576/11; от 04.09.2012 N 3809/12) или на объекты, вещами вообще не являющиеся (Постановления Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 N 4777/08; от 24.09.2013 N 1160/13; от 28.05.2013 N 17085/12).
2) принцип открытости реестра, устанавливающий, что любое заинтересованное лицо вправе изучать содержание реестра для установления того, кто являлся ранее и является в настоящее время правообладателем в отношении соответствующего имущества;
3) принцип достоверности реестра, который подразумевает, что любое лицо, совершившее сделку с имуществом, полагаясь на данные реестра, должно быть защищено. Эта защита заключается в том, что такое лицо сохраняет зарегистрированные за ним права на имущество в том виде, как эти права уже были записаны в реестр. Из этого правила есть ряд исключений, которые будут описаны ниже;
4) принцип специальности, указывающий на то, что реестр ведется пообъектно, а распоряжение имуществом требует идентификации объекта, в отношении которого совершается распоряжение.
6. В п. 2 комментируемой статьи заложен пятый важнейший принцип регистрационного права - принцип внесения. Он означает, что права, объявленные законодателем подлежащими государственной регистрации, возникают с момента регистрации.
Эта норма ставит точку в давнем споре о том, каков характер государственной регистрации прав - правоподтверждающий или правопорождающий, т.е. о том, что делает запись в реестре - подтверждает возникшее из сделки право (например, собственность) или же создает право на недвижимую вещь.
Кодекс четко и недвусмысленно принял точку зрения, в соответствии с которой государственная регистрация является не просто доказательством существования права, а юридическим фактом, порождающим право.
Иными словами, принцип внесения может быть описан очень простой формулой: есть регистрация - есть права, нет регистрации - нет прав.
7. Правильное понимание принципа внесения имеет колоссальное значение для усвоения всего права недвижимости. Не побоюсь даже такого сильного утверждения, как: тот юрист, кто не понимает введенного п. 2 ст. 8.1 ГК РФ значения записи в реестре, никогда не разберется в современном российском праве недвижимости и будет неспособен к правильному разрешению казусов, относящихся к этому разделу гражданского права. Проиллюстрирую это рядом примеров.
Покупатель, оплативший и даже получивший во владение недвижимость по договору купли-продажи, не является ее собственником (и потому ему недоступен иск о признании права собственности, он может обращаться к покупателю с иском о государственной регистрации перехода права) до момента государственной регистрации перехода права собственности на основании судебного акта о государственной регистрации перехода права (ст. 551 ГК РФ) <19>.
--------------------------------
<19> Вопреки довольно популярному в судах общей юрисдикции подходу, конец которому был положен в п. п. 59 - 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Инвестор, оплативший инвестиционный взнос по инвестиционному контракту (по существу, представляющий собой плату по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи), не является собственником (или вместе с другими инвесторами - сособственником) строящегося объекта (и поэтому также не может предъявлять иски о признании права собственности на недостроенный объект). Право собственности на приобретаемый им по договору объект недвижимости возникнет только после государственной регистрации.
Застройщик, возведший здание (и даже получивший разрешение на его эксплуатацию) на принадлежащем ему земельном участке, также не является собственником здания. Оно станет принадлежать ему на праве собственности только с момента государственной регистрации этого права (ст. 219 ГК РФ); предъявленный до этого момента иск о признании права собственности на здание удовлетворению не подлежит <20>, поскольку здание является составной частью земельного участка (если он принадлежит застройщику на праве собственности) либо составной частью права строительной аренды (которая, хотя и является обязательственной сделкой, выполняет сегодня в России функции отсутствующего пока вещного права застройки).
--------------------------------
<20> Постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 N 4464/12.
8. Однако законодатель допускает исключения из принципа внесения. Это следует из текста п. 2 комментируемой статьи ("Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают... с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом" (выделено автором. - Р.Б.)).
Таких исключений довольно много: это (1) переход права собственности на имущество в порядке наследования и (2) реорганизации; (3) возникновение права собственности у члена потребительского кооператива на причитающееся ему как пайщику недвижимое имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ); (4) переход права собственности на земельный участок при продаже здания, расположенного на земельном участке (ст. 552 ГК РФ); (5) приобретение права собственности на недвижимость супругом приобретателя, записанного в реестр; (6) приобретение права собственности в силу приобретательной давности; (7) переход права ипотеки при уступке прав по кредитному договору; (8) возникновение права собственности на земельный участок в силу разграничения прав на землю (ст. 3.1 Вводного закона к Земельному кодексу <21>) и проч. <22>.
--------------------------------
<21> Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
<22> Более подробно см.: Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения. В этой статье я проанализировал все имевшиеся на момент ее написания случаи исключений из принципа внесения, а равно и так называемые лжеисключения из него.
На возможность существования исключений из принципа внесения указывает также и п. 4 комментируемой статьи, в котором упоминается о случаях возникновения, изменения и прекращения зарегистрированных прав в силу обстоятельств, указанных в законе.
9. В п. п. 3 и 5 комментируемой статьи заложена основа для возвращения в российский оборот нотариальной формы сделки с недвижимостью. Так, в п. 3 устанавливается возможность для нотариуса, удостоверившего сделку, обратиться с заявлением о внесении изменений в реестр. Это право также подтверждается недавними изменениями в законодательство о государственной регистрации <23> и Основы законодательства о нотариате <24>.
--------------------------------
<23> См.: ст. ст. 13 и 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
<24> См.: ст. 86.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1).
В п. 5 предусмотрено, что в случае, если сделка нотариально удостоверена, правовая экспертиза в органе по регистрации прав проводится только в случаях и порядке, установленных в законе. Это означает сокращенный объем проверки содержания сделки и иных обстоятельств, связанных со сделкой, а следовательно, и сокращенный срок для внесения соответствующих записей органом по регистрации.
Так, уже в настоящее время в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлено, что если сделка с недвижимостью нотариально удостоверена, то регистратор проверяет лишь наличие права у стороны по сделке, которая распоряжается им, и отсутствие арестов в отношении соответствующего имущества (ст. ст. 13, 29 Закона). Проверка содержания сделки на предмет ее соответствия закону не осуществляется, так как предполагается, что она уже выполнена нотариусом.
Следует также обратить внимание на изменения ст. 327 ГК РФ (подп. 1 п. 1) <25> и Основ законодательства о нотариате (ст. 87), которые позволяют нотариусу принимать в депозит денежные суммы не только от должника в случае уклонения кредитора от их принятия, но и тогда, когда расчеты производятся через депозит нотариуса.
--------------------------------
<25> Вступающий в силу с 1 июня 2015 г.
Таким образом, при нотариальном удостоверении сделки решается еще одна важная проблема оборота недвижимости: так называемая проблема первого шага, т.е. определения порядка расчетов между сторонами сделки при посредстве третьего лица, которое отслеживает ход исполнения сделки и, исходя из этого, совершает действия по переводу денежных средств от покупателя к продавцу.
10. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (п. 6 комментируемой статьи). Это означает, что исправление записей реестра в административном порядке по инициативе органа по регистрации либо по просьбе третьих лиц недопустимо. Лицо, не согласное с записями реестра, может обратиться в суд с иском, направленным на исправление реестра. К числу таких исков относятся иски о признании права собственности, иски о применении последствий недействительности ничтожной сделки, виндикационный и негаторный иски, иски о признании зарегистрированного права отсутствующим <26>.
--------------------------------
<26> Ср.: п. 52 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22.
Если при рассмотрении спора суд придет к выводу о том, что соответствующее право было внесено в реестр без должного правового основания, то иск подлежит удовлетворению, а записи реестра - исправлению.
Однако до тех пор, пока запись в реестре не исправлена, зарегистрированное в нем лицо должно рассматриваться всеми как правообладатель (абз. 1 п. 6 комментируемой статьи).
Тем не менее данную норму нельзя рассматривать как основание для утверждения, например, о том, что лицо, зарегистрировавшее свое право на недвижимое имущество на основании подложных документов, является собственником имущества до момента исключения этой записи из реестра. Это связано с тем, что в п. 1 ст. 167 ГК РФ, устанавливающей общие последствия недействительных сделок, без каких-либо изъятий предусмотрено, что недействительная сделка (как ничтожная, так и признанная судом недействительной оспоримая сделка) не порождает правовых последствий, на которые она направлена, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.
Следовательно, российская регистрационная система относится к так называемому негативному типу регистрационной системы <27>, в которой запись в реестре порождает право собственности не сама по себе, а только при условии наличия действительного правового основания для записи (например, в виде действительной сделки).
--------------------------------
<27> Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. N 5. С. 6.
Из второго абзаца п. 6 комментируемой статьи следует, что записи реестра не обладают эффектом публичной достоверности, если соответствующее лицо знает или может знать о пороках в приобретении права лица, записанного в реестр (т.е. является недобросовестным). Тогда оно не может ссылаться на то, что в реестре существует соответствующая запись.
Другой случай, когда публичная достоверность реестра не сможет гарантировать защиту, это ситуация выбытия имущества от действительного правообладателя помимо воли (ст. 302 ГК РФ). Так, если запись в реестре о действительном праве правообладателя была погашена на основании подлога или насилия, то даже добросовестные приобретатели имущества не будут защищены.
11. Эффективным инструментом, который позволяет защищать интересы правообладателей, тем или иным образом утративших запись в реестре, является отметка.
Информация, сосредоточенная в реестре прав, делится на два вида: (1) записи (о правах) и (2) отметки (о фактах). Действующее законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество содержит также правила об отметках о судебном правопритязании в отношении недвижимого имущества, о возможности распоряжения недвижимостью только при личной явке правообладателя в орган по регистрации.
Отметка о возражении против зарегистрированного права вносится в реестр на основании заявления лица, право которого было зарегистрировано в реестре ранее, но к моменту обращения с заявлением было погашено. Такое лицо может полагать, что оснований для погашения его права не было (например, таким лицом является банк, полагающий, что запись об ипотеке в его пользу была погашена на основании подложной доверенности от банка, в действительности же ипотека не прекратилась).
Смысл отметки о возражении против зарегистрированного права заключается в том, чтобы создать для всех третьих лиц презумпцию знания о том, что записанные в реестр права могут быть оспорены. Внесение такой отметки не останавливает оборот недвижимости (эту функцию выполняет арест недвижимости по вещному иску).
Право на внесение отметки о возражении может быть реализовано ранее зарегистрированным в реестре лицом только однократно. Срок действия такой отметки - три месяца. В течение этого времени правообладатель может или добиться обеспечительных мер суда в отношении недвижимости, или обратиться с заявлением о внесении в реестр отметки о судебном правопритязании. Такое ограничение права на внесение отметки о возражении вполне разумно и направлено на предотвращение шантажа нового собственника прежними собственниками, зарегистрированными ранее в реестре.
12. Отказ в государственной регистрации либо уклонение от регистрации могут быть оспорены в суде. Эти дела, которые по своей природе являются административными (в них проявляется несогласие частного лица с действиями либо бездействием государственных органов, которое при этом не затрагивает других частных лиц), следует отличать от упомянутых выше споров об исправлении реестра. Исправление реестра (в части изменения записей о правах третьих лиц) в споре с государственным органом в рамках процедуры оспаривания действий регистрирующего органа, которое может затронуть интересы третьих лиц, недопустимо <28>.
--------------------------------
<28> См.: п. 53 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22.
13. Убытки, причиненные виновными действиями органа по регистрации, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.
Регистратор отвечает за убытки, причиненные (а) незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, (б) уклонением от государственной регистрации, (в) внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо (г) нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество.
В общем круг действий, за которые отвечает регистратор, довольно обширный, особенно с учетом ответственности за "нарушение предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав". Уже только этого обстоятельства достаточно для того, чтобы констатировать наличие в российском праве широких оснований для привлечения регистратора к ответственности.
Однако на самом деле наиболее острый вопрос ответственности регистратора - вопрос определения вины регистратора в ненадлежащей правовой экспертизе - ни в ГК, ни в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество не решен.
С одной стороны, проведение правовой экспертизы является компетенцией регистрирующего органа, а стало быть, и его обязанностью, установленной Законом о государственной регистрации. Следовательно, нарушение этой обязанности, выразившееся в ненадлежащей правовой экспертизе, само по себе является основанием для привлечения регистратора к ответственности. Косвенно это подтверждается формулировкой п. 3 ст. 31 Закона об ответственности за внесение "записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам".
Но, с другой стороны, не вполне ясно, что такое ненадлежащая правовая экспертиза. Ведь регистратору, как уже упоминалось выше, недоступно исследование вопроса о дееспособности сторон, совершивших сделку; он не может контролировать соблюдение семейного законодательства (в части получения согласия супруга), корпоративного законодательства (в части одобрения сделки органом юридического лица); не имеет возможности проверить подлинность представленных на регистрацию документов. Следовательно, правовая экспертиза проводится только по документам, имеющимся у регистратора, и только за правильность этой экспертизы он несет ответственность.
Между тем, как свидетельствует практика, число случаев, когда сделка с недвижимой вещью признается недействительной и имущество изымается у приобретателя по обстоятельствам, которые могли быть выявлены в результате документарной правовой экспертизы, крайне невелико.
В подавляющем большинстве ситуаций право собственности приобретателя оспаривается по причинам, которые находятся вне контроля регистратора.
Положения об ответственности за внесение незаконных записей также нельзя трактовать широко, ведь незаконность записи (либо погашения записи) может быть обусловлена разными обстоятельствами. Во-первых, она может проистекать из нарушения предписания закона. Допустим, закон запрещает совершение каких-либо сделок или действий, а регистратор из записей реестра или представленных документов должен был увидеть, что запрет закона нарушен. Однако орган по регистрации внес в реестр запись (либо погасил ее). Например, у регистратора имеются сведения о том, что судом был наложен арест на недвижимое имущество, однако он, несмотря на это, зарегистрировал переход права к третьему лицу. За такие действия ответственность органа по регистрации, естественно, должна наступать, так как в описываемой ситуации он знал или должен был знать, что, изменяя записи реестра, он нарушает закон. Но в случае, если незаконность записи связана с тем, что запись совершена с нарушением прав или интересов третьих лиц, о наличии которых регистратор не знал и не мог знать, к ответственности он привлечен быть не может. Таким образом, ответственность за внесение незаконных записей или их погашение связана с возможностью регистратора распознать нарушение закона. То есть, по всей видимости, речь должна идти о специфическом содержании вины регистратора как условии привлечения его к ответственности.
Иллюстрацией изложенного является судебная практика, которая весьма узко понимает основания и условия привлечения органа по регистрации к ответственности за вред, причиненный внесением незаконных записей. Так, под виновным нарушением со стороны регистратора суды понимают такое нарушение, которое не было бы совершено, если регистратор, проявив должную осмотрительность и разумность, не осуществил бы то регистрационное действие (не допустил бы бездействие), которое послужило основанием для возникновения убытков. Понятно, что в этом случае практика взыскания с казны убытков, причиненных ошибочными записями, не может быть широкой.
References
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.
Навигация по сайту:
Контакты:
197839245
"Горячие" документы: