Защита будущего собственника. Все проверить, а уже потом доверять. Статьи по предмету Гражданское право

Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Гражданское право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии

ЗАКАЗАТЬ

Вернуться к списку статей по юриспруденции

ЗАЩИТА БУДУЩЕГО СОБСТВЕННИКА. ВСЕ ПРОВЕРИТЬ, А УЖЕ ПОТОМ ДОВЕРЯТЬ

А. БЫЧКОВ

Перед совершением сделки покупатель должен изучить все представленные продавцом документы и проверить историю и период владения активом, сведения о предыдущих владельцах и документах, по которым производилось отчуждение. При этом покупателю следует проверять как самого продавца и полномочия лиц, действующих от его имени, так и продаваемый актив на основе представленных сведений из любых доступных источников, как-то:
- www.nalog.ru (база ЕГРЮЛ);
- www.arbitr.ru (база судебных актов по арбитражным делам);
- http://bankrot.fedresurs.ru (сведения о банкротствах);
- http://www.kartoteka.ru/notariat (сведения о статусе нотариальных документов);
- http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000 (данные о действительности паспортов граждан РФ);
- https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request (база объектов недвижимости и сведения об обременениях на них);
- сайты судов общей юрисдикции в районе нахождения объекта и др.
Из ЕГРП в виде выписки можно получить информацию об объекте, его собственнике и установленных обременениях (ограничениях) права, а также в скором времени можно будет узнать, имеются ли в отношении приобретаемого объекта возражения со стороны лиц, право собственности которых на него было зарегистрировано ранее (п. 7 ст. 8.1 ГК РФ). Покупатель должен удостовериться в том, что продавец действительно является собственником отчуждаемого имущества, которое свободно от обременений (залога) и ограничений (ареста).
Однако покупателю не следует ограничиваться лишь получением сведений из ЕГРП в подтверждение права собственности продавца, поскольку государственная регистрация прав на недвижимость и совершаемых в отношении ее сделок в ЕГРП носит не правоустанавливающий, не распорядительный, а правоподтверждающий характер, в силу чего внесение в ЕГРП записи без должного правового основания (титула) не приводит к возникновению права собственности (Постановление ФАС МО от 01.04.2014 N Ф05-206/2013).
Надлежащими доказательствами существования права собственности являются документы, подтверждающие его возникновение (например, сделка или распорядительный акт, завещание, передаточный акт при реорганизации юридического лица и т.д.). Покупателю следует ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснить основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственно осмотреть приобретаемый объект.
Если же совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилого помещения сомнения в отношении права продавца на его отчуждение (например, неоднократная продажа имущества в течение непродолжительного периода), то такому приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным в случае, если будет заявлен иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденный Президиумом ВС РФ 01.10.2014).

Если право не было зарегистрировано

Если право собственности продавца возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), оно может быть зарегистрировано за ним до сделки или же при регистрации перехода права собственности к покупателю (абз. 3 п. 2 ст. 6 Закона N 122-ФЗ).
Если же право собственности продавца возникло после вступления в силу Закона N 122-ФЗ и не было зарегистрировано, то в этой ситуации существует риск оспаривания владения активом. Так, например, актив ему мог быть передан по сделке купли-продажи, которая была совершена после вступления в силу Закона N 122-ФЗ, но переход права собственности по ней не был зарегистрирован.
В такой ситуации право собственности у продавца не возникает по причине отсутствия регистрации в ЕГРП и есть риск истребования актива со стороны бывшего собственника. Продавец может обратиться с иском о понуждении к регистрации перехода права собственности своего контрагента, но перспектива есть только в случае, если тот не заявит о пропуске срока исковой давности.
Однако он может не пойти навстречу и сам добиться признания права собственности за собой, представив документы, подтверждающие его возникновение. Как раз у него право собственности могло возникнуть до вступления в силу Закона N 122-ФЗ, т.е. являться юридически действительным.
Добросовестность продавца и исполнение им со своей стороны сделки купли-продажи при рассмотрении такого иска не будут иметь правового значения, поскольку за регистрацией своего права собственности на актив он не обращался. Поэтому приобретение такого актива с неопределенностью в отношении законного владельца возможно только в случае, если в договоре купли-продажи на стороне продавца присутствует не только продавец, владеющий активом, но и его бывший собственник.
В противном случае от сделки следует отказаться, поскольку покупатель просто не сможет зарегистрировать свое право собственности, учитывая, что в ЕГРП отсутствует информация о продавце как о собственнике и у него нет документов, подтверждающих факт возникновения права до вступления в силу Закона N 122-ФЗ.

Как вас много, покупателей!

На практике не редкость ситуация, когда недобросовестный продавец, заключив с покупателем договор купли-продажи объекта недвижимости, повторно продает его другим лицам. В этом случае между всеми покупателями возникает конкуренция исков и приоритет из них имеет тот, кто уже фактически получил вещь во владение, а если вещь еще не передана - тот, в отношении которого обязательство возникло раньше, или тот, кто первым успел предъявить иск (ст. 398 ГК РФ).
Сам договор купли-продажи недвижимости (кроме предприятия) не подлежит регистрации, регистрируется только переход права собственности на него. До государственной регистрации покупатель не может считаться собственником приобретенного им объекта недвижимости (поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом).
После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку оно служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем (т.е. продавец, оставаясь собственником, имеет право распорядиться имуществом, но не обладает фактической возможностью реализовать свое право, поскольку имущество находится у покупателя на законном основании и не может быть отобрано у последнего).
В этой связи любая сделка по распоряжению объектом недвижимости, совершенная покупателем, является в данном случае недействительной как противоречащая закону. Если же сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным покупателю, совершаются продавцом, то они не могут быть признаны недействительными. При этих условиях будет иметь место невозможность исполнения обязательств, вытекающих из таких сделок, наступившая по обстоятельствам, зависящим от продавца, что влечет ответственность последнего перед кредиторами за неисполнение обязательств.
Однако фактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объектом недвижимости не может служить препятствием для обращения взыскания на указанное недвижимое имущество по требованиям третьих лиц (кредиторов продавца). И, напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество третьи лица (кредиторы покупателя) не вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества (Постановление ФАС ВСО от 18.05.2011 N А58-1122/09).
Во избежание подобной ситуации помимо проверки актива перед покупкой всю или основную часть цены за актив следует перечислять продавцу при условии подписания не только договора купли-продажи, но и передаточного акта, чтобы закрепить за собой вступление во владение, а также завершения регистрации перехода права собственности. Такая необходимость связана с тем, что даже подписание с продавцом передаточного акта покупателя должным образом не защищает от риска истребования имущества по долгам продавца, который юридически продолжает оставаться его собственником.

Если продавец в долгах как в шелках

Как мы уже отметили, наличие имущества у покупателя во владении дает ему право противопоставить свое законное владение любым иным покупателям, с которыми может договориться недобросовестный продавец. Однако такое правомочие у него отсутствует, когда речь идет о кредиторах продавца по обязательствам, обладающим правом требовать обращения взыскания на принадлежащее ему имущество. В этом случае следует иметь в виду положение п. 2 ст. 551 ГК РФ, в силу которого исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
До момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю формально для третьих лиц собственником имущества остается продавец, кредиторы которого могут обратить взыскание по его обязательствам на это имущество. Если возбуждено исполнительное производство и на момент вынесения службой судебных приставов постановления переход права собственности к покупателю зарегистрирован не был, считается, что собственником имущества продолжает оставаться продавец.
Фактическое исполнение сторонами договора не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами и не дает покупателю права заявить требование об освобождении спорного имущества от ареста (Постановление ФАС СКО от 05.06.2014 N А63-3405/2013), поскольку ограничение прав продавца по распоряжению переданным покупателю объектом недвижимости не является препятствием для обращения взыскания на указанное недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.04.2007 N А38-1539-8/94-2006).
Проблематичная ситуация также у покупателя возникает в случае, если переход права на имущество к нему не зарегистрирован, а в отношении продавца возбуждено дело о банкротстве, в рамках которого все имущество, юридическим собственником которого он является, входит в состав его конкурсной массы.
Если договор купли-продажи исполнен, объект передан, то по завершении регистрации перехода права собственности, даже если ее окончание придется на период, когда в отношении продавца уже возбуждено дело о банкротстве, покупатель вправе требовать исключения своего объекта из конкурсной массы и передачи ему. В данном случае объект уже не принадлежит продавцу и служит предметом исполненного договора купли-продажи.
Конкурсный управляющий продавцом не лишен возможности оспорить сделку купли-продажи по основаниям, предусмотренным гл. III.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Однако, если стоимость отчужденного объекта покупателем полностью оплачена по рыночной цене, то у него есть шансы отстоять свое право собственности на него.

Доходы от имущества

Покупателю при согласовании условий сделки с продавцом следует учитывать и такой немаловажный аспект, как возникновение доходов от использования имущества, переход права на которое к нему займет определенное время. Если объект недвижимости сдается в аренду и арендная плата уплачивается авансом за месяц вперед, то может возникнуть такая ситуация, когда покупатель получает свидетельство о праве собственности в середине месяца, но арендную плату получить уже не сможет.
Это связано с тем, что арендатор свое обязательство по внесению платежа исполнил надлежащему кредитору, которым являлся бывший собственник имущества, и повторно платить не обязан. С бывшего собственника платеж покупатель также не сможет получить, поскольку на момент получения платежа тот обладал правом на его получение. На его стороне в данном случае отсутствует неосновательное обогащение, поскольку он как сторона договора аренды и собственник имущества получил доход от его использования (Постановление ФАС ДО от 27.03.2009 N Ф03-987/2009).
В связи с этим покупателю следует специально оговаривать с продавцом этот момент, например в виде скидки с цены на сумму части причитающейся ему арендной платы, поскольку право на получение арендных платежей к нему переходит только с момента государственной регистрации права собственности и не касается платежей за ранние периоды.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

ИА ГАРАНТ