Правовое воздействие на развитие лизинга недвижимости в Российской Федерации. Статьи по предмету Гражданское право

Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Гражданское право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии

ЗАКАЗАТЬ

Вернуться к списку статей по юриспруденции

ПРАВОВОЕ ВОЗДЕЙСТВИЕ НА РАЗВИТИЕ ЛИЗИНГА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

И.Е. КАБАНОВА

Кабанова Ирина Евгеньевна, преподаватель кафедры гражданского и семейного права МГЮА имени О.Е. Кутафина, кандидат юридических наук.

Успешная реализация экономических реформ в РФ во многом зависит от нахождения способов финансирования, обеспечивающих обновление производственно-технической базы при недостаточности собственных ресурсов. Способом, доказавшим свою эффективность и признаваемым одним из ключевых механизмов финансирования бизнеса, является лизинг.
Для того чтобы в полной мере раскрыть потенциал лизинга, необходима четкая, последовательная, заинтересованная политика государства, выражающаяся прежде всего в надлежащем правовом регулировании лизинга. Только при этом условии лизинг, в том числе лизинг недвижимости, сможет содействовать ускорению создания и обновления основных фондов в производственной и социальной сфере, а правовые нормы законодательства о лизинге - стать самостоятельным косвенным фактором, способным повлиять на экономический рост в стране <1>.
--------------------------------
<1> О зависимости экономического развития от качества правовых норм см.: Мохов А.А. Качество правовых институтов и экономический рост в России // Бизнес и право в России и за рубежом. Приложение к журналу "Предпринимательское право". 2012. N 2. С. 20 - 23.

В настоящее время нормы, посвященные рассматриваемым отношениям, получили закрепление в Конвенции о международном финансовом лизинге от 28 мая 1988 г., разработанной Международным институтом унификации частного права (УНИДРУА) (далее - Конвенция, Конвенция УНИДРУА <2>), участником которой является РФ, Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федеральном законе от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (далее - Закон о лизинге <3>), других правовых актах. При этом акты не всегда согласуются между собой и не обеспечивают адекватного регулирования отношений по лизингу имущества.
--------------------------------
<2> Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге от 28 мая 1988 г. // СЗ РФ. 1999. N 32. Ст. 4040.
<3> Федеральный закон от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" // СПС "КонсультантПлюс".

С 1 марта 1996 г. была введена в действие часть вторая ГК РФ, в состав которой в гл. 34 были включены нормы о договоре финансовой аренды (лизинга), объединенные в § 6 (ст. 665 - 670). Впервые в истории российского законодательства нормы о договоре лизинга были помещены в кодифицированный акт. По оценке профессора Л.Ю. Василевской, "несмотря на относительно небольшое количество норм, многие из них стали новеллами в отечественном гражданском праве" <4>.
--------------------------------
<4> Василевская Л.Ю. Лизинг в Германии и России: опыт сравнительно-правового исследования: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2002. С. 37.

Е.В. Кабатова сообщает о том, что целью регулирования лизинга в ГК было создание основных требований к этому виду отношений и отражение специфики связей между участниками лизинга, в первую очередь между лизингополучателем и продавцом, что и было сделано, в частности, в ст. 670 ГК РФ <5>.
--------------------------------
<5> См.: Кабатова Е.В. От лизинга национального к лизингу международному // Развивая идеи Августа Рубанова. Человек и его время: Жизнь и работа Августа Рубанова / Сост. и отв. ред. О.А. Хазова. М., 2006. С. 288.

Квалификация договора лизинга в качестве вида договора аренды позволила не дублировать нормы § 1 гл. 34 в § 6 той же главы ГК РФ и соблюсти принцип законодательной экономии.
Однако через незначительный промежуток времени этот принцип был нарушен. 29 октября 1998 г. Президент РФ подписал Федеральный закон о лизинге. По словам Председателя ВАС РФ А.А. Иванова, "Закон этот был одним из самых некачественных за последнее десятилетие" <6>.
--------------------------------
<6> Иванов А.А. Договор финансовой аренды (лизинга) в новых условиях // Известия ВУЗов: Правоведение. 2002. N 2. С. 222.

Пункт 1 ст. 10 Закона о лизинге установил, что права и обязанности сторон договора лизинга регулируются гражданским законодательством Российской Федерации, настоящим Федеральным законом и договором лизинга. Этот способ регулирования может привести к нарушению правил юридической техники, когда одни и те же положения повторяются в общем и специальном актах.
Вопрос о целесообразности Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" требует самостоятельного изучения в рамках рассмотрения соотношения ГК РФ и законов, принятых в развитие положений Кодекса. Однако необходимо отметить, что Кодекс не назван в Конституции РФ особым видом нормативного правового акта, процедура принятия и опубликования федеральных законов и кодексов одинакова, по юридической силе они формально равны. В Определениях Конституционного Суда РФ от 5 ноября 1999 г. N 182-О <7> и от 3 февраля 2000 г. N 22-О <8> утверждается, что ни один федеральный закон (в том числе и кодекс. - И.К.) в силу ст. 76 Конституции РФ не обладает по отношению к другому федеральному закону большей юридической силой.
--------------------------------
<7> Российская газета. N 8. 2000.
<8> СЗ РФ. 2000. N 14. Ст. 1532.

Лучшим вариантом для единообразного регулирования лизинга может стать дополнение § 6 гл. 34 ГК РФ гражданско-правовыми нормами Закона о лизинге с одновременным отказом от специального закона, тем более ГК РФ не предусматривал принятия отдельного законодательного акта о лизинге. Это не приведет к значительному увеличению нормативных положений о лизинге в ГК РФ.
Одно из перспективных направлений лизинга - это лизинг недвижимости, с помощью которого можно приобрести недвижимое имущество во владение и пользование без единовременной выплаты полной его стоимости.
Но в РФ лизингу недвижимости принадлежит самый маленький сегмент этого рынка. Причинами такого результата называют противоречия и пробелы в законодательстве, которые препятствуют распространению этого вида лизинга в деловой практике, и непрозрачность отечественного рынка недвижимости <9>.
--------------------------------
<9> См.: Блинков О.Е. Правовое регулирование финансовой аренды (лизинга) недвижимости: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2000. С. 7; Ковынев С.Л. Лизинговые сделки. Рекомендации по избежанию ошибок. М., 2008. С. 124.

Отличия правового регулирования лизинга недвижимости от лизинга движимого имущества обусловлены правовым режимом недвижимости, в том числе особыми требованиями к оформлению прав на недвижимое имущество и форме сделок с недвижимостью, что дает возможность обеспечить больший контроль за их совершением.
Применительно к лизингу недвижимости это означает сопоставление признаков возникающего отношения с признаками лизинга в каждом индивидуальном случае. Это также обеспечивает проверку договоров, на основании которых предмет лизинга приобретается лизингодателем в собственность, что позволяет расширить их круг по сравнению с легально установленным договором купли-продажи, так как опасность совершения мнимой либо притворной сделки для получения необоснованной налоговой экономии здесь существенно ниже, нежели в отношениях по лизингу движимого имущества.
Особенностью лизинга недвижимости является то, что, обладая преимуществами перед иными способами передачи недвижимости во владение и пользование, он предоставляет возможность выбора оптимальной схемы приобретения недвижимости. Поэтому лица, участвующие в лизинге недвижимости, могут выбрать различные сочетания договоров в зависимости от целей сторон. Например, для лизинга коммерческой недвижимости, бывшей в эксплуатации, это может быть договор лизинга и договор купли-продажи, для лизинга объекта недвижимости, возводимого для лизингополучателя, - договор лизинга и договор строительного подряда. Выбор конкретного договора, на основании которого недвижимость приобретается лизингодателем в собственность, может осуществляться совместно лизингодателем и лизингополучателем на стадии заключения договора лизинга недвижимости.
Действующее законодательство в ст. 666 ГК РФ и ст. 3 Закона о лизинге налагает запрет на предоставление в лизинг земельных участков. Однако лизинг представляет собой вид аренды, главными отличительными чертами которого является приобретение лизингодателем предмета лизинга в собственность, срок, порядок определения лизинговых платежей, особое распределение прав и обязанностей между его участниками, освобождающее лизингодателя от большинства обязанностей арендодателя и наделяющее лизингополучателя определенными правами и обязанностями в отношении продавца имущества по договору купли-продажи. Никаких отличий по составу объектов лизинга по сравнению с объектами аренды, обусловленных природой лизинга, нет. Между тем лизинг земельных участков способен придать импульс развитию рынка земельных участков, предоставляемых для жилищного и иного строительства, созданию промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов и т.п. <10>.
--------------------------------
<10> См.: ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" // Российская газета. N 160. 2008.

Согласно дефинициям Закона о лизинге лизингодатель осуществляет действия по приобретению имущества в собственность и предоставлению его лизингополучателю уже в ходе реализации договора лизинга (ст. 2, п. 1 ст. 4 Закона о лизинге), который как консенсуальный договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой форме (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Однако ст. 20 Закона о лизинге предписывает необходимость государственной регистрации договора, а договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). В силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <11> (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация сделки с объектом недвижимого имущества и государственная регистрация ограничения права на объект недвижимости возможны при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП (п. 2 ст. 13 Закона о регистрации). Таким образом, регистрация договора лизинга недвижимости возможна при условии наличия зарегистрированного права собственности лизингодателя на предмет лизинга. Лизингодатель же приобретает право собственности на недвижимое имущество на основании договора о приобретении предмета лизинга, который должен заключаться после заключения договора лизинга.
--------------------------------
<11> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. N 145. 1997.

Возникает ситуация, когда лизингодатель обязан зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество, приобретенное им во исполнение договора лизинга <12>, но до регистрации договора лизинга между ним и лизингополучателем правоотношения еще нет, так как сам договор лизинга не считается заключенным.
--------------------------------
<12> См.: Постановление Пленума ВАС РФ от 28 января 2003 г. N 7291/02 // СПС "КонсультантПлюс".

Наилучшим выходом из этого затруднительного положения стало бы установление в ГК РФ иного момента заключения договора лизинга недвижимости (что допустимо на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ), а именно момента достижения соглашения по всем существенным условиям договора между лизингодателем и лизингополучателем в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, если иная форма не установлена соглашением сторон.
В отсутствие такой нормы для определения момента заключения договора лизинга недвижимости представляется возможным руководствоваться общим правилом о форме договора аренды, которое постулирует, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
На договор лизинга недвижимости как на подвид договора аренды правила об аренде зданий, сооружений и предприятий не распространяются, а субсидиарно к нормам § 6 главы 34 ГК РФ применяются только положения § 1 этой главы (ст. 625 ГК РФ). Здесь действует общая норма о государственной регистрации договора аренды недвижимости, правоотношение из которого возникает с момента, определяемого по правилу п. 1 ст. 432 ГК РФ, но не с момента государственной регистрации договора. Следовательно, эта регистрация носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер.
Относительно договоров купли-продажи предприятия и жилой недвижимости в ГК РФ есть строгие правила, и эти договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации, т.е. до государственной регистрации договора правоотношение не возникает (п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 558 ГК РФ).
В этом случае до государственной регистрации между участниками договора о приобретении предмета лизинга существуют фактические, но не правовые отношения.
Средством правовой защиты фактических отношений продавца и лизингодателя может служить конструкция предварительного договора. Предварительный договор купли-продажи жилой недвижимости и предприятия не подлежит государственной регистрации. Заключение предварительного договора по поводу имущества, не находящегося в имущественной сфере контрагента, не влечет недействительности договора и одновременно превращает фактические отношения сторон лизинговой операции в правоотношение, возникающее из договора лизинга и предварительного договора купли-продажи жилой недвижимости или предприятия.
Если в лизинг передается иная недвижимость, договор лизинга и договор о приобретении предмета лизинга считаются заключенными с момента достижения соглашения по всем существенным условиям договоров в форме составления единого документа, подписанного сторонами. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к лизингодателю не является основанием для признания недействительным договора о приобретении недвижимости, заключенного между лизингодателем и собственником объекта недвижимости. В качестве исключения из общего принципа, который лишает покупателя, не зарегистрировавшего право собственности, права распоряжения недвижимым имуществом, в договоре между лизингодателем и собственником предмета лизинга может предусматриваться, что лизингодатель является лицом, управомоченным передавать имущество в лизинг (ст. 608 ГК РФ).
Будучи воспринятыми законодателем, эти предложения могут положительно сказаться на развитии лизинга недвижимости в России.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

ИА ГАРАНТ