ЮРИСПРУДЕНЦИЯ: МАГИСТЕРСКИЕ, ДИПЛОМНЫЕ, КУРСОВЫЕ
Консультационные услуги студентам
Консультационные услуги студентам
Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Гражданское право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
О СУЩЕСТВЕННЫХ УСЛОВИЯХ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
О.В. КОСТИНА
Одним из гражданско-правовых инструментов, несколько ограничивающих свободу заключения договора, является наличие существенных условий соответствующего договора <1>. Это является одним из наиболее важных обстоятельств при заключении договора, поскольку в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным только в том случае, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Помимо существенных в литературе выделяются также обычные и случайные условия <2>, однако только наличие первых влияет на само существование договора. В настоящее время в науке гражданского права общепризнано, что существенные условия - это те, которые необходимы и достаточны для заключения гражданско-правового договора, соглашение по которым обязательно должно быть достигнуто сторонами, поскольку в противном случае договор не считается заключенным <3>.
--------------------------------
<1> См.: Забоев К.И. Правовые и философские аспекты гражданско-правового договора. М.: Юридический центр "Пресс", 2003. С. 154 - 178.
<2> См.: Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1 / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: ТК "Велби"; Проспект, 2005. С. 588 - 590.
<3> См.: Андреева Л. Существенные условия договора: споры, продиктованные теорией и практикой // Хозяйство и право. 2000. N 12. С. 89 - 96; Витрянский В.В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. 1998. N 7. С. 3 - 11; Денисов С. Существенные условия договора // Бизнес-адвокат. 1997. N 10 и др.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Наличие и возрастание количества существенных условий договора, безусловно, усложняют и затрудняют экономический оборот, так как ранее заключенные соглашения оказываются под угрозой признания их незаключенными. Однако, с другой стороны, "выяснение существенных условий и обеспечение их присутствия в договоре делает само соглашение более надежным и отвечающим потребностям сторон" <4>.
--------------------------------
<4> Матвеев Д.В. Договор купли-продажи земельных участков: Дис. ... к.ю.н. Самара, 2005. С. 124.
По общему правилу существенными условиями договора купли-продажи недвижимости (земельного участка) являются его предмет и цена.
Рассматривая предмет в качестве существенного условия, мы встречаемся с определенными трудностями, которые заключаются в понимании термина "предмет договора". В первую очередь это связано с тем, что сам Гражданский кодекс четко не определяет данное понятие. С одной стороны, под предметом договора закон понимает вещи, по поводу которых стороны вступают во взаимоотношения. С другой стороны, ст. 607 ГК РФ рассматривает непотребляемые вещи по договору аренды как объект. Точно так же поступает законодатель и в ст. 1013 ГК РФ в отношении вещей, по поводу которых может заключаться договор.
Нельзя заключить договор купли-продажи, если между покупателем и продавцом не достигнуто соглашение о том, какие предметы будут проданы в соответствии с данным договором <5>. Как видим, содержится прямое указание на то, что предметом договора являются товары, т.е. вещи, подлежащие передаче. Однако на одни и те же вещи могут быть направлены действия сторон в договоре и купли-продажи, и аренды, и доверительного управления и в иных договорах. Поэтому, на наш взгляд, понятие о предмете должно включать в себя не только наименование и количество товаров. С точки зрения В.В. Витрянского, предмет договора представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения) <6>. По мнению Т.Б. Замотаевой <7>, предмет договора обусловливает возникающие отношения по поводу определенного объекта. Говоря о недвижимости (и в частности, земельном участке), в договоре купли-продажи предметом выступает возмездная передача в собственность покупателя недвижимого имущества. Действительно, именно содержание действий обязанного лица позволяет выделять определенную договорную форму. Поэтому понятие о предмете договора должно включать в себя, во-первых, указание на содержание действий сторон в договоре - правоотношения и, во-вторых, указание на объект этих действий, под которым необходимо понимать материальные объекты, по поводу которых стороны вступают во взаимоотношения <8>. Причем эти объекты должны рассматриваться в качестве составной части предмета и соответственно подлежать согласованию в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ.
--------------------------------
<5> Гражданское право: Учебник. Часть I / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М.: ТЕИС, 1996. С. 432.
<6> См.: Витрянский В.В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. 1998. N 7. С. 7.
<7> См.: Замотаева Т.Б. Предмет и объект договорного обязательства // Проблемы осуществления гражданских прав: Межвузовский сборник научных трудов / Отв. ред. С.В. Мартышкин, Ю.С. Поваров, В.Д. Рузанова. Самара: Изд. "Самарский университет", 2002. С. 52.
<8> См.: Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юридическая литература, 1975.
Следовательно, предметом договора купли-продажи земельного участка выступает, с одной стороны, указание на возмездную передачу земельного участка в собственность, а с другой - четкое указание на индивидуализирующие признаки земельного участка.
Рассмотрим более подробно материальный объект как существенное условие анализируемой сделки. Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора. Из содержания ст. 554 ГК РФ следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным, а соответствующий договор не считается заключенным. Касаясь непосредственно земельного участка, ст. 37 Земельного кодекса РФ предусматривает, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Причем данное правило неуклонно соблюдается и поддерживается судебной практикой <9>. Кадастровый номер в силу своей уникальности и неповторимости может стать одним из главных индивидуализирующих характеристик объекта недвижимости. Он присваивается объекту при осуществлении кадастрового и технического учета. Суть кадастрового учета состоит именно в описании и индивидуализации объекта недвижимого имущества, в результате чего такое недвижимое имущество можно определить в качестве индивидуально-определенной вещи (ст. 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" <10>).
--------------------------------
<9> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 марта 2004 г. N 15671/03 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2004. N 8; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19 июня 2009 г. по делу N А31-3860/2008-10 // СПС "КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика"; Постановление ФАС Московского округа от 18 февраля 2009 г. N КГ-А41/12649-08 по делу N А41-К1-9691/07 // СПС "КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика" и др.
<10> См.: Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер).
О.М. Козырь поясняет <11>, что наличие в ЗК РФ требований о проведении кадастрового учета по отношению к земельному участку - объекту сделки - связано с тем, что в процессе приватизации земель переход прав на земельные участки, в том числе участки, занятые приватизируемыми предприятиями, часто осуществлялся по фактическому землепользованию, без установления границ земельных участков и их инвентаризации. Что касается земельных участков, переданных в собственность граждан или перешедших в их частную собственность путем перерегистрации ранее предоставленного права на землю, то в течение определенного времени эти права подтверждались документами, приложение плана земельного участка к которым не являлось обязательным. Поэтому установленное современным земельным законодательством требование о прохождении кадастрового учета в отношении участка, который будет являться объектом сделки, закономерно и корреспондирует с положением п. 1 ст. 554 ГК РФ о необходимости предоставления данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.
--------------------------------
<11> См.: Козырь О.М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством // Экологическое право. 2003. N 4. С. 7 - 16.
Датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости:
1) сведений о присвоенном соответствующему объекту недвижимости кадастровом номере (при постановке на учет объекта недвижимости);
2) новых сведений о соответствующем объекте недвижимости (при учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или учете адреса правообладателя);
3) сведений о прекращении существования объекта недвижимости (при снятии с учета объекта недвижимости) (п. 3 ст. 17 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").
Для надлежащей индивидуализации земельного участка при его купле-продаже представляется необходимым приложить к договору кадастровую карту земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по его ведению. Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся кадастровые сведения о земельных участках.
В настоящее время нет прямого законодательного закрепления о необходимости приложения к договору купли-продажи данной кадастровой карты. В Земельном кодексе имеются лишь некоторые упоминания об этом в случаях предоставления земельного участка, находящегося в государственной либо муниципальной собственности. Ранее подобное указание содержалось в Постановлении Правительства РФ от 30 мая 1993 г. N 503 "Об утверждении Порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков". Где, в частности, отмечалось: "К купчей прилагается план участка. Купчая без прилагаемого к ней плана участка не подлежит регистрации. При отсутствии плана участка он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними" <12>. Однако считаем, что подобное правило является значимым и в настоящее время, поскольку действительно обеспечивает надлежащую индивидуализацию земельного участка. В этой части можно обратить внимание на то, что и судебная практика придерживается того, что отсутствие плана земельного участка говорит о неопределенности в предмете договора, и как следствие - признание этого договора незаключенным <13>. Соответственно право собственности приобретателя земельного участка без прилагаемого к договору плана этого участка не подлежит регистрации. В литературе также признается, что данная кадастровая карта является необходимым приложением к договору купли-продажи <14>. Данное положение легко обеспечить законодательно путем внесения дополнения в п. 1 ст. 37 ЗК РФ следующего содержания: "Обязательным приложением к договору купли-продажи земельного участка является кадастровая карта (план) продаваемого земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по его ведению", тем самым будет обеспечиваться надлежащая индивидуализация предмета договора.
--------------------------------
<12> Постановление Правительства РФ от 30 мая 1993 г. N 503 "Об утверждении Порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков" (утратило силу) // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. N 23. Ст. 2114.
<13> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16 августа 2005 г. N Ф04-5189/2005(13855-А45-9) // СПС "КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика"; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28 июля 2005 г. N Ф04-4863/2004(13427-А45-9) // СПС "КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика".
<14> См.: Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: Учеб. пособие. М.: ОАО "Издательский дом "Городец", 2006. С. 86; Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (постатейный) / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Юридический дом "Юстицинформ", 2003 и др.
Также одним из обязательных (существенных) условий при заключении договора является указание цены земельного участка, подлежащего передаче (ст. 555 ГК РФ). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. В этой связи правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ (цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары), не применяются. Причем данное положение неуклонно соблюдается судами при рассмотрении данного рода дел <15>.
--------------------------------
<15> См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12 апреля 2007 г. по делу N А28-15710/2005-334/22 // СПС "КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика"; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17 января 2008 г. N Ф04-184/2008(607-А03-39) по делу N А03-2781/0741 // СПС "КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика" и др.
Цена земельного участка, как правило, должна определяться рыночными условиями. Что касается цены по договору купли-продажи, то она определяется с учетом спроса и предложения и ее можно именовать рыночной ценой или ценой договора.
Как правило, цену участка определяют по взаимному соглашению сторон с учетом цен на земельные участки, существующие в данной местности (метод аналогий). Стороны могут оценить земельный участок по нормативной цене земли. В любом случае цена за земельный участок не может быть меньше нормативной цены, которая определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. N 319 "О порядке определения нормативной цены земли" <16>.
--------------------------------
<16> Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. N 319 "О порядке определения нормативной цены земли" // Собрание законодательства РФ. 1997. N 13. Ст. 1539.
В соответствии с п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ" <17>. По смыслу ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" при продаже земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, либо в тех случаях, когда они являются сособственниками, предварительная оценка земельного участка специализированной организацией является обязательной. Данное положение поддерживается в специальной литературе <18>.
--------------------------------
<17> См.: Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.
<18> См.: Постатейный комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" / Под ред. Г.Е. Быстрова, Б.Д. Клюкина. М.: Контракт, 2002. С. 341; Матвеев Д.В. Договор купли-продажи земельных участков: Дис. ... к.ю.н. Самара, 2005. С. 125.
Условие о качестве продаваемого товара с точки зрения общих правил урегулировано в ст. 469 ГК РФ. В соответствии с нормами данной статьи продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Представляется, что данное правило может быть применено к купле-продаже земельных участков с весьма существенными оговорками, касающимися отнесения участков к определенной категории земель (а также состава категорий).
Например, земли сельскохозяйственного назначения объединены в единую категорию земель по способности удовлетворять потребности человека в ведении сельского хозяйства. Среди данных категорий земель особое значение отводится пашням. И здесь, как ни для каких категорий земель, выступает на первый план вопрос о качестве данных земель. При этом качество данных земель в первую очередь зависит от плодородия почвы. Плодородие земель сельскохозяйственного назначения - способность почвы удовлетворять потребность сельскохозяйственных культурных растений в питательных веществах, воздухе, воде, тепле, биологической и физико-химической среде и обеспечивать урожай сельскохозяйственных культурных растений (ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" <19>).
--------------------------------
<19> См.: Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" // Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3399.
Однако, несмотря на огромную значимость качества земель сельскохозяйственного назначения, данный аспект пока еще не нашел своего законодательного закрепления при регулировании оборота земельных участков.
При отсутствии в договоре условия о качественных особенностях продаваемого земельного участка применить правило о том, что продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода используется, крайне сложно. Каждый земельный участок уникален, многие из них имеют особенности в зависимости от месторасположения, способности к быстрому ухудшению и истощению, способности к восстановлению и др.
Поэтому применить положения ст. 475 ГК РФ о последствиях передачи товара ненадлежащего качества будет затруднительным, такая дефиниция, как "ненадлежащее качество", применительно к землям определенной категории без заранее определенных требований к качеству будет носить во многом субъективный характер. Во избежание этого представляется необходимым заранее как можно точнее определять требования к качеству продаваемого земельного участка. Это позволит в будущем избежать многих проблем и претензий со стороны покупателя.
Указанное выше можно обеспечить путем закрепления условия о качестве продаваемого земельного участка как существенного условия договора. Именно поэтому мы считаем необходимым дополнить перечень существенных условий (к которым в настоящее время относятся предмет и цена) условием о качестве продаваемого земельного участка.
В литературе отмечается необходимость выделения и иных существенных условий <20>. Но, несмотря на их существенное значение для регулирования купли-продажи земельного участка, по нашему мнению, они являются достаточно легко устранимыми, и поэтому указание на них как на существенные условия договора будет только значительно затруднять оборот земельных участков.
--------------------------------
<20> См.: Иконицкая И.А., Краснов Н.И., Павлова Э.И., Самончик О.А., Фомина Л.П. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве // Государство и право. 2000. N 7. С. 32.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.
Навигация по сайту:
Контакты:
197839245
"Горячие" документы: