ЮРИСПРУДЕНЦИЯ: МАГИСТЕРСКИЕ, ДИПЛОМНЫЕ, КУРСОВЫЕ
Консультационные услуги студентам
Консультационные услуги студентам
Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Семейное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
ВОПРОСЫ СОГЛАСОВАНИЯ С ОРГАНОМ ОПЕКИ И ПОПЕЧИТЕЛЬСТВА ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ПОДОПЕЧНОГО ПРИ ПРИНУДИТЕЛЬНОМ ОБРАЩЕНИИ ВЗЫСКАНИЯ
Ю.С. ПОВАРОВ
Недвижимость, находящаяся в собственности не обладающего полной дееспособностью гражданина, может стать предметом сделки, оформляющей реализацию этого имущества по причине обращения на него взыскания (например, договора купли-продажи, заключаемого по итогам проведения публичных торгов). Требование ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" <1> о нотариальном удостоверении сделки, думается, в полной мере распространяется и на данную схему отчуждения (во всяком случае, формальных поводов для иного постулирования законодатель не дает) <2>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2015. N 29. Ст. 4344 (с послед. изм. и доп.).
<2> Данный подход получил признание в письме Росреестра от 21 июня 2022 г. N 14-5128-ТГ/22 ("...исключения из правила... в том числе для сделок, совершаемых на торгах... законодательством не установлены"). Впрочем, суды иногда придерживаются противоположной линии: так, Арбитражный суд Московской области в решении от 16 августа 2023 г. по делу N А41-2982/23 [здесь и далее ссылки на акты органов судебной власти приводятся из СПС "КонсультантПлюс"] счел нотариальную "верификацию" необязательной, поскольку "...заключение договора... не обусловлено добровольным распоряжением... что требовало бы от нотариуса проверки наличия волеизъявления заявителей..."; озвученный довод видится крайне спорным, ибо сводить функционал нотариуса сугубо к выявлению наличия волеизъявления участников сделки, конечно, нельзя.
Одним из типичных проверочных действий нотариуса при удостоверении сделок с участием "уязвимых" категорий лиц является оценка соблюдения правила о предварительном санкционировании юридического акта органом опеки и попечительства (далее - ООП). Между тем регулирование вопроса о (не)обязательности согласования с ООП совершения сделок, сопряженных с отчуждением активов названных субъектов в рамках процедуры обращения взыскания, является, к сожалению, не совсем "внятным" (из-за чего под сомнение порою ставится сама возможность вовлечения ООП в процесс определения судьбы имущества, на которое обращается взыскание в принудительном порядке).
Специальная регламентация затронутого тематического аспекта получила конкретное воплощение в ст. 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" <3> (далее - Закон об опеке) при раскрытии специфики распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному. При этом важно иметь в виду, что нормы Закона об опеке, с учетом предписаний абз. 2 п. 1 ст. 28 и п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), а равно п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ, подлежат применению также к несовершеннолетним, находящимся на попечении родителей <4> (см. § 3.1 Методических рекомендаций по вопросам выдачи органами опеки и попечительства предварительных разрешений на осуществление имущественных прав ребенка, направленных письмом Минпросвещения России от 4 апреля 2023 г. N 07-1780 <5> (далее - Рекомендации)).
--------------------------------
<3> СЗ РФ. 2008. N 17. Ст. 1755 (с послед. изм. и доп.).
<4> Поэтому, когда в настоящей статье говорится о подопечных (собственниках или сособственниках), по умолчанию подразумеваются любые лица, не обладающие полной дееспособностью. Однако норма о согласовании с ООП отчуждения или ипотеки жилого помещения, в котором "уязвимые" лица проживают в качестве членов семьи собственника, не распространяется на несовершеннолетних, которые состоят на родительском попечении (см. п. 4 ст. 292 ГК РФ, п. 3 ст. 77 Закона об ипотеке).
<5> URL: https://fcopeca.ru/methodical-materials/ (дата обращения: 18.03.2026).
Напомним, что ст. 20 Закона об опеке применительно к недвижимому имуществу подопечного, помимо прочего:
1) манифестируя в качестве общего правила запрет на отчуждение (вследствие чего даже согласие ООП не способно легитимировать сделку, совершенную вопреки этой максиме), одновременно устанавливает исчерпывающий перечень изъятий и прямо включает в него случай "...принудительного обращения взыскания [здесь и далее курсив в цитатах наш. - Ю.П.] по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога" (п. 1 ч. 1); отсюда отчуждение принадлежащей подопечному недвижимости из-за обращения на нее взыскания является принципиально допустимым;
2) настаивает на необходимости получения для заключения подпадающих под означенное "послабление" сделок, опосредующих отчуждение указанного имущества, предварительного разрешения ООП (ч. 2); при этом каких-либо оговорок по поводу неприменения "протокола" согласования для ситуации обращения взыскания на имущество подопечного не делается (законодатель вводит единое для всех совершаемых "...в соответствии с частью 1... статьи [20] сделок" требование о непреложном прохождении разрешительной процедуры).
Тем самым буквальное прочтение законоположений позволяет утверждать о том, что ООП отводится весомая роль в механизме реализации и охраны имущественных прав и интересов подопечных даже при реализации активов подопечного при принудительном обращении на них взыскания. Думается, что де-юре не колеблют данный вывод:
а) то обстоятельство, что в п. 2 ст. 37 ГК РФ и п. 1 ст. 21 Закона об опеке речь идет об ограничениях при совершении действий сугубо опекунами или самими подопечными с согласия попечителей (что, разумеется, не характерно для ситуации принудительного обращения взыскания): хотя в изучаемых положениях ст. 20 Закона об опеке можно усмотреть "...специальные, уточняющие и разъясняющие применение ст. 37 ГК РФ и п. 1 ст. 21 Закона об опеке нормы" (§ 3.2 Рекомендаций), едва ли отрицаема - из-за эксплицитного допущения принудительного обращения взыскания при нормировании особенностей распоряжения недвижимыми объектами, принадлежащими подопечному, - их более широкая область приложения (а значит, "сепаратному" регулированию в ст. 20 Закона об опеке присуща самостоятельная смысловая нагрузка и в этом измерении);
б) неупотребление в п. 1 ч. 1 ст. 20 Закона об опеке слова "отчуждение" (тогда как в соответствии с ч. 2 этой же статьи согласование должны пройти сделки, направленные на отчуждение недвижимости): во-первых, анализируемая норма составляет, по мысли законодателя, отступление от стандартного правила о недопустимости именно отчуждения активов подопечного; во-вторых, обращение взыскания на имущество предполагает его реализацию (в том числе в результате совершения сделки!) со сменой собственника, что корреспондирует пониманию отчуждения как совершения "...сделок, влекущих переход права собственности на объект... к иному лицу" (§ 2.1 Рекомендаций) (при том что явных формальных оснований для отказа в подобной квалификации сделкам, совершаемым без учета воли собственника, нет);
в) факт того, что "...п. 1 ч. 1... статьи [20 Закона об опеке] в отношении порядка принудительного обращения взыскания отсылает к федеральному закону", но "...ни в ФЗ "Об исполнительном производстве", ни в иных законодательных актах РФ..." "...ничего не говорится..." о санкционировании сделки ООП (а потому, как рассуждает А.Н. Борисов, "...получение... разрешения не требуется") <6>: думается, однако, что указание об осуществлении обращения взыскания "по основаниям и в порядке, которые установлены... законом", лишь акцентирует внимание на значимости выполнения специальных правил, приуроченных к собственно обращению взыскания, но отнюдь не "обнуляет" действие других законоположений (соответственно, отсутствие изъятий в ч. 2 ст. 20 Закона об опеке можно воспринимать в качестве осознанного решения, а не оплошности законодателя).
--------------------------------
<6> См.: Борисов А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" (постатейный). М.: Юстицинформ, 2025.
В судебной практике, кстати, встречаются примеры четкого следования тезису о том, что разрешительный порядок, предусмотренный ст. 20 Закона об опеке, "обнимает" и случаи принудительного отчуждения: так, в Постановлении Арбитражного суда Московской области от 17 января 2024 г. N Ф05-31822/2023 по делу N А41-2982/2023 подчеркивается, что норму п. 1 ч. 1 ст. 20 Закона об опеке нельзя рассматривать "...как исключение из правила согласования сделки" ООП (и противоположное истолкование решительно противоречит ч. 2 ст. 20 Закона об опеке).
Косвенную поддержку исследуемая трактовка получила и в Рекомендациях, где положения ст. 20 Закона об опеке касаемо непременного истребования разрешения ООП освещаются без сужения сферы их применения (см. § 2.1, 3.2). Наконец, символично и мнение Конституционного Суда РФ, который, разбирая жалобу гражданина, оспаривавшего конституционность ч. 2 ст. 20 Закона об опеке (и указывавшего на нарушение прав в результате отказа в государственной регистрации перехода к нему вещного права на объект, реализованный в качестве заложенного имущества в рамках дела о банкротстве, из-за отсутствия разрешения ООП), отметил, что данная норма "...в той мере, в какой она... регулирует совершение сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему ребенку, не может рассматриваться в качестве нарушающей в обозначенном в жалобе аспекте [а корневым для заявителя, повторимся, был момент неконституционности требования о согласовании сделки ООП. - Ю.П.] ...права заявителя" (см. Определение от 26 июня 2025 г. N 1720-О).
Итак, "циркуляр" о согласовании с ООП отчуждения недвижимости подопечного не нивелируется фактом реализации объекта вследствие принудительного обращения на него взыскания. Правда, очевидная нетривиальность данной вариации отчуждения (она явно выбивается из общего ряда допускаемых ч. 1 ст. 20 Закона об опеке случаев распорядительных действий, ибо здесь отчуждение производится "...в интересах... третьих лиц", а не "...в интересах и к выгоде подопечного [как это следует из п. 2 - 5 ч. 1 ст. 20 Закона об опеке]" <7>) актуализирует вопрос о выработке адекватных критериев (не)дачи соответствующего разрешения (некоторые "шаблонные" параметры, традиционно используемые ООП, к примеру направление вырученных средств на удовлетворение потребностей подопечного (см. § 3.3 Рекомендаций), не вполне органичны для нашего случая); сверх того, полемичным кажется универсализм концепта обязательного согласования отчуждения в плане его экстраполяции на любые варианты принудительного обращения взыскания (особенно если речь идет о судебном порядке его осуществления).
--------------------------------
<7> См.: Васькин В.В., Мустафин Р.Р. Некоторые вопросы правового регулирования распоряжения имуществом лиц, находящихся под опекой и попечительством // Жилищное право. 2010. N 2. С. 31.
Дополнительные интерпретационные затруднения присутствуют в ситуации обращения взыскания на заложенное имущество (в том числе в рамках дела о банкротстве гражданина). Дело в том, что режим согласования с ООП предусмотрен в отношении совершения сделок, опосредующих и собственно залог имущества подопечного (а не только его отчуждение как таковое). В частности, необходимость получения санкции ООП:
а) ясно оговаривается в п. 2 ст. 37 ГК РФ и п. 1 ст. 21 Закона об опеке - для сделок по сдаче имущества (безотносительно к его характеристикам!) подопечного в залог; при этом п. 5 ст. 74 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <8> (далее - Закон об ипотеке), определяя особенности ипотеки жилого дома или квартиры, находящихся в собственности лиц, не обладающих полной дееспособностью, также закрепляет обязательность соблюдения порядка, установленного законодательством РФ для совершения сделок с имуществом подопечных (и в подобной, пускай и отсылочной, регламентации отражается повышенная значимость согласования ипотеки именно жилого помещения, ведь с учетом предписаний ст. 446 ГПК РФ, по сути, "гражданин, передавая свое единственное жилье в залог... отказывается от... иммунитета в пользу кредитора, позволяя ему в случае просрочки... обратить взыскание на предмет залога" (Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 6 февраля 2024 г. N 88-3024/2024, 88-32112/2023));
б) недвусмысленно вытекает из предписаний п. 3 ст. 335 ГК РФ и абз. 1 п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке, предусматривающих "автоматическую" активацию установленных для отчуждения того или иного имущества режимов согласования (а п. 2 ст. 37 ГК РФ и п. 1 ст. 21 Закона об опеке среди прочего фиксируют необходимость получения разрешения ООП на сделки по отчуждению имущества подопечного) при его передаче в залог (не считая, правда, случаев, когда залог возникает в силу закона).
--------------------------------
<8> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400 (с послед. изм. и доп.).
Соответственно, "...сдача имущества в залог, - как обоснованно комментирует Р.С. Бевзенко, - подчиняется тем же правилам, что и отчуждение имущества" <9>; другими словами, "...наличие ограничений на отчуждение, - по верному заключению Н.Ю. Рассказовой, - означает и наличие ограничений на передачу предмета в залог", и подобный расклад является оправданным следствием того, что "...развитие залогового правоотношения может привести к отчуждению предмета залога" <10>.
--------------------------------
<9> Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 307 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации / отв. ред. А.Г. Карапетов. М.: М-Логос, 2017. С. 272 (автор комментария к ст. 335 ГК РФ - Р.С. Бевзенко).
<10> Рассказова Н.Ю. Залог движимого имущества // Меры обеспечения и меры ответственности в гражданском праве: сб. статей / отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2010.
Впрочем, для решения вопроса о (не)надобности санкционирования ООП для сдачи имущества подопечного в залог обращение к обозначенному принципу "опосредуемого совпадения" режимов согласования отчуждения и залога имущества по большому счету излишне ввиду прямой фиксации правила о разрешительном порядке совершения залоговых сделок в п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 1 ст. 21 и п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке.
В свете изложенного довольно "туманным" оказывается момент (не)обязательности прохождения двойного контроля со стороны ООП - не только при заключении договора залога имущества подопечного, но и при обращении взыскания на него. Из законодательства явным образом не следует достаточность соблюдения лишь первой из обозначенных разрешительных процедур (напротив, буквальный анализ ст. 20, 21 Закона об опеке скорее приводит к обратному выводу; кроме того, п. 3 ст. 335 ГК РФ и п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке, закрепляя упоминавшийся принцип "совпадения" режимов согласования отчуждения и залога имущества, опять же не "освобождают" собственно отчуждение от санкционирования) <11>.
--------------------------------
<11> Показательна и неопределенность по вопросу о предмете согласования при ипотеке жилого помещения, в котором подопечные проживают в качестве членов семьи собственника: в п. 3 ст. 77 Закона об ипотеке говорится о праве (!) дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого объекта, что едва ли эксплицитно объясняет "алгоритм" взаимодействия с ООП.
Однако подобное положение дел нам кажется догматически небезупречным и не вполне гармоничным. "Логично, что согласие на залог... - как справедливо пишет С.Д. Аюшеева, - одновременно является и согласием на... отчуждение": в целом "такая постановка вопроса защищает интересы залогодержателя" <12> (при том что рациональность установления залогового обременения с точки зрения соответствия интересам подопечного ранее была проверена ООП) и созвучна обеспечительной сущности залога (и в этой "оптике" может быть и не случайно, что в п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке речь идет только о согласовании ипотеки?). В развитие сказанного уместной видится соответствующая корректировка законодательства, исключающая возможность купирования ООП реализации заложенного имущества подопечного при согласовании возникновения залога (по меньшей мере при отсутствии в разрешении на залог указаний насчет обязательного согласования впоследствии также отчуждения предмета залога).
--------------------------------
<12> См.: Аюшеева С.Д. Обращение взыскания на жилое помещение // ЭЖ-Юрист. 2004. N 19; СПС "КонсультантПлюс".
Вместе с тем данные критические замечания "обесцениваются" в ситуации, когда подопечный приобретает право собственности после возникновения залога (в том числе на основании договора), например при наследовании предмета залога; при таком "сценарии" сдача имущества в залог, естественно, происходит без "коммуникации" с ООП (причем правомерно).
Кроме того, приведенная аргументация касательно избыточности "умножения" публичного контроля, пожалуй, "дает сбой" в приложении к ипотеке в силу закона. Невзирая на известные сомнения (вызванные, в частности, тем, что п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке не ограничивает область своего действия ипотекой на основании договора, а согласно п. 2 ст. 77 к залогу жилых помещений в силу закона применяются правила о "договорном" залоге недвижимости), наличествуют достаточно серьезные резоны считать, что законодатель не требует санкционирования ее установления: п. 2 ст. 37 ГК РФ и п. 1 ст. 21 Закона об опеке, повторимся, подразумевают инициативную передачу имущества в залог; в п. 3 ст. 335 ГК РФ и п. 3 ст. 6 Закона об опеке вообще четко провозглашается неприменение обсуждавшегося принципа "совпадения" режимов согласования при возникновении залога в силу закона.
Еще более убедительна данная установка в ситуации возникновения "законного" залога на жилое помещение, приобретенное (построенное) с использованием кредита или целевого займа (см. п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке), так как предметом ипотеки здесь становится приобретаемое в собственность (а не уже находившееся в собственности) имущество. Примечательной в этом контексте является "осторожная" позиция Конституционного Суда РФ по поводу применения п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке к означенному случаю: отказывая в принятии к рассмотрению жалобы на неконституционность законоположений по мотиву того, что они "...не требуют получения разрешения... при возникновении ипотеки при приобретении квартиры в собственность несовершеннолетнего на средства, полученные по кредитному договору", орган конституционного судебного контроля констатировал, что приобретение несовершеннолетним "...доли в праве собственности на жилое помещение... подразумевало возникновение залога жилого помещения [а не только долей родителей!], обеспечивающего обязательства родителей ребенка по возврату кредита, в силу закона" (см. Определение от 17 февраля 2015 г. N 246-О).
Таким образом, в логике текущего законодательства отчуждение имущества подопечного, залог которого правомерно возник без прохождения разрешительной процедуры (например, при установлении ипотеки в силу закона и (или) в ситуации, когда подопечный к моменту возникновения обременения еще не являлся собственником либо сособственником предмета залога), нуждается в согласовании с ООП (другое дело, что вопрос о (не)приемлемости данного конструкта, прежде всего в ракурсе эффективной и сбалансированной охраны интересов всех участников отношений, не снимается с повестки дня <13>).
--------------------------------
<13> В частности, памятуя об очевидной заинтересованности залогодержателя в сохранении обременения в силе хотя бы в отношении доли в праве собственности на заложенное имущество, "безусловно" принадлежащей залогодателю, довольно привлекательным видится гибкий подход, допускающий при определенных обстоятельствах "трансформацию" предмета залога (посредством "вывода" из-под залога принадлежащей подопечному доли).
Литература
1. Аюшеева С.Д. Обращение взыскания на жилое помещение / С.Д. Аюшеева // ЭЖ-Юрист. 2004. N 19.
2. Васькин В.В. Некоторые вопросы правового регулирования распоряжения имуществом лиц, находящихся под опекой и попечительством / В.В. Васькин, Р.Р. Мустафин // Жилищное право. 2010. N 2. С. 31 - 36.
3. Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 307 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации / ответственный редактор А.Г. Карапетов. Москва: М-Логос, 2017. 1120 с.
4. Рассказова Н.Ю. Залог движимого имущества / Н.Ю. Рассказова // Меры обеспечения и меры ответственности в гражданском праве: сборник статей / ответственный редактор М.А. Рожкова. Москва: Статут, 2010. С. 7 - 42.
5. Борисов А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" (постатейный) / А.Н. Борисов. 2-е изд., перераб. и доп. Москва: Юстицинформ, 2025. 284 с.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Семейное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.
Навигация по сайту:
Контакты:
"Горячие" документы: