Навигация по сайту:

• Главная
• Условия и порядок оказания услуг
• Цены и порядок оплаты
• Способы оплаты
• Гарантии
• ЗАКАЗАТЬ

Контакты:

Свяжитесь с нами:

Telegram: Написать
e-mail: justicemaker@yandex.ru

Безопасные сделки с недвижимостью. Статьи по предмету Гражданское право

Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Гражданское право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии

Вернуться к списку статей по юриспруденции

БЕЗОПАСНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ 

О.В. ФИЛИППОВА 

Недвижимое имущество выступает одним из дорогостоящих объектов гражданских прав, по поводу которых возникают гражданские правоотношения. В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) сделками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Поскольку объекты недвижимости обладают высокой материальной ценностью, то и правоотношения, возникающие по поводу их оборота, должны подлежать особой защите.

Внедрение цифровизации в гражданский оборот недвижимости, с одной стороны, упрощает все процедуры, с другой - ставит под угрозу безопасность участников правоотношений. Участившиеся случаи мошенничества с недвижимостью заставляют граждан опасаться за безопасность сделок и дальнейшую судьбу имущества. "В 2024 - 2025 годах в Санкт-Петербурге под влиянием мошенников продано 70 квартир, в Московской области - 38, в Новосибирской - 34, в Челябинской - 22. Абсолютный чемпион - Москва: 75 квартир только в 2025 году" <1>. У граждан возникают закономерные вопросы, как обезопасить себя и свое имущество. По итогам круглого стола "Борьба с мошенничеством на рынке недвижимости: новые вызовы и законодательные решения" Комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству <2> был выявлен ряд проблем в сфере оборота недвижимости и выработаны направления деятельности различных структур по их устранению. В том числе нотариальному сообществу рекомендовано разработать типовые формы анкет, опросников (на основе рекомендаций МВД России) для подтверждения осознанности участников сделки.

--------------------------------

<1> URL: https://news.ru/nedvijimost/bolshe-nikakih-shem-dolinoj-kak-izmenyatsya-sdelki-s-nedvizhimostyu.

<2> URL: http://duma.gov.ru/multimedia/video/events/122403/. 

"Нотариат в Российской Федерации призван обеспечивать... защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариусами предусмотренных законодательными актами нотариальных действий от имени Российской Федерации" (ст. 1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате; далее - Основы). Выполняя свою основную функцию, нотариат предлагает гражданам безопасные сервисы при удостоверении сделок и проведении расчетов по ним.

Согласно статье 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

В соответствии с Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающим объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования <3> (далее - Регламент), нотариус проводит целый спектр проверочных действий и фиксирует данную информацию в тексте сделки либо путем оставления соответствующих документов в архиве.

--------------------------------

<3> Утвержден Приказом Минюста России от 30.08.2017 N 156 "Об утверждении Регламента совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающего объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования".

Правовая экспертиза нотариальных сделок включает в себя ряд действий. При удостоверении сделок нотариус проводит следующие проверочные действия:

- устанавливает личность сторон сделки (на основании документов, удостоверяющих личность, - паспорта гражданина Российской Федерации (у нотариуса есть возможность проверить действительность паспорта посредством запроса в управление ФМС России));

- проверяет родственные/брачные отношения, в том числе посредством запроса в Единый реестр записей актов гражданского состояния;

- проверяет полномочия представителей, действующих по доверенности (проверяется, не было ли произведено отмены доверенности, посредством обращения к единому реестру доверенностей либо запроса конкретному нотариусу через Единую информационную систему нотариата);

- проверяет дееспособность сторон сделки (на основании личной беседы, справки о наличии (отсутствии) судебного акта о признании указанных лиц недееспособными или ограниченно дееспособными (Росреестр), в случае необходимости - медицинских справок);

- проверяет отсутствие продавцов и покупателей в перечне организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму (через личный кабинет нотариуса на официальном сайте Федеральной службы по финансовому мониторингу в информационно-телекоммуникационной сети Интернет);

- проверяет отсутствие производства по делу о банкротстве в отношении продавцов и покупателей (на основании информации, содержащейся в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, размещенном в информационно-телекоммуникационной сети Интернет);

- проверяет принадлежность недвижимого имущества продавцу (на основании правоустанавливающих документов и выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН));

- проверяет отсутствие ограничений, обременений, арестов, наложенных на недвижимое имущество (на основании выписки из ЕГРН);

- в случае необходимости прослеживает информацию обо всех собственниках недвижимого объекта (на основании выписки о правообладателях из ЕГРН);

- в случае необходимости запрашивает информацию о содержании правоустанавливающих документов либо копии правоустанавливающих документов;

- проверяет наличие всех необходимых согласий (супругов, заявлений об отсутствии супругов; согласий органов опеки; отказов от преимущественного права покупки).

В договоре фиксируются необходимые заверения об обстоятельствах, имеющие юридическое значение для каждой конкретной сделки.

Нотариус разъясняет участникам сделки содержание статьи 431.2 ГК РФ, в соответствии с которой "сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений".

Также нотариус в целях обеспечения безопасности и бесспорности правоотношений проверяет стороны на предмет отсутствия исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов.

У нотариуса есть возможность провести расчеты по сделкам через депозитный счет нотариуса безопасно для сторон. В таком случае нотариус в договоре купли-продажи отражает, что обязательство по уплате покупной цены будет исполнено путем депонирования имущества, а именно безналичных денежных средств. Для сторон сделки данная форма оплаты наиболее безопасна: нотариус обеспечивает сохранность денежных средств.

В функции нотариуса входит "проверка выявления истинной воли сторон, понимания ими значения своих действий, момента заблуждения, что обеспечивается зачитыванием текста сделки и разъяснениями нотариуса, выяснением понимания значения своих действий, ее правовых последствий, обсуждением не только существенных, но и факультативных условий сделки" <4>.

--------------------------------

<4> Ярков В.В. Функции органов нотариата и регистрации в связи с Концепцией развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2003. N 5. 

В связи с участившимися случаями мошенничества в отношении недвижимости граждан особо следует остановиться на вопросах дееспособности и разъяснения сторонам смысла и значения проекта сделки.

В соответствии со статьей 43 Основ в обязанности нотариуса входит проверка дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, наличия волеизъявления заявителей, а также полномочий представителей. "Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона" (ст. 54 Основ).

Данные вопросы вызывают много разногласий на практике: каким образом нотариус проверил дееспособность, как проверил наличие волеизъявления обратившегося лица? Как правило, это происходит в порядке личной беседы, в ходе которой у нотариуса могут возникнуть сомнения. При наличии сомнений в искренности слов заявителей нотариус отказывает в удостоверении сделки. Однако как поступать в случаях участия мошенников, которые вводят в заблуждение участников сделки, тем самым подрывая общие принципы гражданского оборота? Нотариусам необходимо принимать дополнительные меры по обеспечению безопасности и бесспорности гражданского оборота.

Основные начала гражданского законодательства исходят из принципа добросовестности сторон. "При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно" (ст. 1 ГК РФ). "Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются" (ст. 10 ГК РФ). Однако на практике мы часто сталкиваемся с недобросовестными участниками. Таким образом, при совершении сделок гражданам необходимо проявлять бдительность самостоятельно либо обращаться к специалисту, который сможет обезопасить их в конкретных правоотношениях. Презумпция добросовестности участников гражданского оборота не освобождает граждан от последствий неосмотрительного поведения при распоряжении имуществом. Не заявляя о пороке воли либо не осознавая наличие у него порока воли в момент совершения сделки, гражданин ставит под угрозу свою собственность.

"Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной" (ст. 178 ГК РФ).

Статья 178 ГК РФ предусматривает условия, при которых заблуждение предполагается достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Однако "суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон" (ст. 178 ГК РФ).

Статья 179 ГК РФ предусматривает, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Таким образом, если продавец умалчивает о своих истинных мотивах сделки (например, под влиянием мошенников думает, что участвует в специальной операции), такие действия также могут быть расценены судом как обман.

Необходимо максимально исключить любые возможные заблуждения сторон сделки (как продавца, так и покупателя) относительно сути сделки, проявив дополнительную бдительность и зафиксировав в письменном виде выясненные обстоятельства.

В соответствии с Регламентом нотариусы фиксируют информацию, необходимую для совершения нотариального действия, в том числе путем составления протокола фиксирования информации. "В протоколе фиксирования информации указываются: фамилия, имя и отчество (при наличии) нотариуса, дата (число, месяц, год) составления протокола прописью, место совершения нотариального действия и сведения, позволяющие установить нотариальное действие, для совершения которого фиксируется информация, например: наименование нотариального действия, сведения о заявителях или наследодателе, описание информации, которая подлежала фиксированию при совершении нотариального действия" (п. 9 Регламента).

"Протокол фиксирования информации составляется в одном экземпляре, подписывается нотариусом, а в случае фиксирования информации, полученной из объяснений заявителя, открытой информации, необходимой для удостоверения сделок, протокол подписывается также заявителем (рукоприкладчиком, переводчиком) и приобщается к экземпляру нотариального документа, хранящемуся в делах нотариуса" (п. 9 Регламента).

Приложением либо составной частью такого протокола может выступать опрос лиц, участвующих в сделке, для фиксирования в письменном виде фактов, имеющих значение для сделки.

Таким образом, проведя письменный опрос участников договора (как продавца, так и покупателя), нотариус обеспечит безопасность правоотношений, зафиксировав в письменном виде дополнительную информацию, которая имеет значение для договора, но не включается в текст самой сделки. Отвечая на поставленные вопросы, сторона сделки может вовремя одуматься в том случае, если она находилась под влиянием заблуждения. Нотариус вовремя сможет отреагировать и помочь гражданам защитить их законные права. Кроме того, использование механизма письменного фиксирования дополнительной информации обезопасит и самого нотариуса. Опросный лист будет вспомогательным инструментом, подтверждающим истинные намерения сторон сделки, что обезопасит нотариуса в случае возникновения спора в суде.

Для правильной постановки вопросов в опросном листе необходимо проанализировать судебную практику: на какие обстоятельства ссылаются потерпевшие граждане, чьи права были нарушены.

Проанализируем судебную практику за 2024 - 2025 годы по признанию удостоверенных нотариусом договоров купли-продажи недействительными на основании статей 177, 178, 179 ГК РФ. Суд оценивает в совокупности все доказательства и обстоятельства, использует пояснения и документы нотариуса по вопросу проверки дееспособности граждан, а также наличия волеизъявления заявителей в соответствии с требованиями Основ при совершении сделки. Ключевым доказательством для суда будет заключение судебно-психиатрической экспертизы, подтверждающей наличие или отсутствие психического расстройства в момент совершения сделки, которое будет оцениваться судом в совокупности со всеми доказательствами и фактическими обстоятельствами. Юридически значимыми обстоятельствами являются наличие или отсутствие психического расстройства у лица в момент совершения сделки, степень его тяжести, степень имеющихся нарушений его интеллектуального и (или) волевого уровня. Однако граждане, находящиеся под воздействием "телефонных мошенников", не являются недееспособными, и у них нет психических расстройств. В судебном порядке признаются недействительными сделки, совершенные лицами, которые формально были дееспособными, но в момент подписания договора находились под влиянием обстоятельств, искажавших их волю:

1) возрастных изменений (например, деменция не требует постановки на учет в психоневрологическом диспансере);

2) состояния здоровья, в том числе временных расстройств (некоторые заболевания, не связанные с психическими расстройствами, могут влиять на способность адекватно оценивать ситуацию и принимать решения, например депрессия);

3) мошенников.

Суды, признавая нотариальные сделки купли-продажи недействительными по основаниям статей 177, 178, 179 ГК РФ, оценивают в комплексе все доказательства и обстоятельства, в частности:

- обстоятельства заключения сделки (размещение объявления, поиск покупателя, участие посредников (риелторов), сбор и оформление документов, выдача доверенностей и т.д.);

- поведение продавца при заключении сделки, активное участие в обсуждении условий, определении цены, участие родственников или их информированность о намерении продать имущество;

- оценка документов нотариуса (наличие выписок, справок и т.д.) и его пояснений;

- последовательное участие продавца во всех этапах сделки: заключение договора, регистрация перехода права, расчеты по сделке, передача имущества;

- срочность заключения сделки;

- порядок расчетов;

- возраст продавца;

- соответствие стоимости объекта недвижимого имущества рыночной;

- участие сторон в осмотре объекта недвижимости перед покупкой;

- способность продавца понимать значение своих действий или руководить ими и осознавать их правовые последствия;

- самочувствие и психологическое состояние на момент сделки, не находился ли под влиянием каких-либо лекарственных средств либо иных веществ, которые могли бы повлиять на его способность к письму и восприятию информации;

- состоит ли на учете в психоневрологическом диспансере или наркологическом учете;

- наличие (отсутствие) психического расстройства в виде установленных диагнозов, в том числе пограничных расстройств;

- наличие (отсутствие) обращений за амбулаторной медицинской психиатрической помощью.

Из официальных документов можно дополнительно запрашивать от клиентов сведения из амбулаторной карты по месту жительства о приеме сильнодействующих, наркотических препаратов, о наличии установленных заболеваний, связанных с пограничным расстройством личности или органическим поражением личности.

В пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" указано, что во всех случаях, когда по обстоятельствам дела необходимо выяснить психическое состояние лица в момент совершения им определенного действия, должна быть назначена судебно-психиатрическая экспертиза - например, при рассмотрении дел о признании недействительными сделок по мотиву совершения их гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Установить психическое состояние лица в момент совершения сделки может лишь квалифицированный специалист. Для стороны продавца рекомендуется пройти медицинское освидетельствование (желательно в учреждении, специализирующемся на психиатрии, геронтологических заболеваниях). В тексте договора данное обстоятельство можно сформулировать как заверение об обстоятельствах.

Суды также исследуют вопросы о причинах продажи единственного жилья. Так, например, суды отмечают, что "ссылки истца на то, что ею отчуждено единственное жилье, иного жилого помещения у истца не имеется, не свидетельствуют об отсутствии воли применительно к статье 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, не влекут признание сделки недействительной, поскольку закон не ограничивает собственника при наличии воли распоряжаться единственным жильем" <5>.

--------------------------------

<5> Решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 25.09.2024 по делу N 2-273/2024. 

Психологический анализ способности человека задумываться о последствиях своих действий также имеет значение при удостоверении сделок. Существует мнение, что "некоторые люди намеренно уклоняются от информации о потенциальном вреде собственных поступков. Это явление называют сознательным невежеством. По результатам исследований, 40% людей не хотят знать о последствиях своих поступков, чтобы освободиться от чувства вины и максимизировать собственную выгоду" <6>.

--------------------------------

<6> URL: https://lifehacker.ru/soznatelnoe-nevezhestvo/ (дата обращения: 15.02.2024). 

Также существует понятие "когнитивные искажения", которое было введено Д. Канеманом и А. Тверски в 1972 году и наряду с понятием "когнитивные ошибки" получило широкое распространение в гуманитарных дисциплинах. Под когнитивными ошибками/искажениями понимаются "систематические ошибки в мышлении или шаблонные отклонения, которые возникают на основе дисфункциональных убеждений, внедренных в когнитивные схемы, и которые легко обнаруживаются при анализе автоматических мыслей. Таким образом, речь идет не о случайных ошибках, а о таких, которые предсказуемо возникают в одних и тех же обстоятельствах" <7>.

--------------------------------

<7> Боброва Л.А. Когнитивные искажения (обзор) // Отечественная и зарубежная литература. Серия 3: Философия. 2021. N 2. С. 69 - 79. 

Так, например, в рассматриваемых правоотношениях по распоряжению собственностью зачастую имеют место когнитивные ошибки. Рассмотрим ошибки в суждениях, совершаемые под влиянием эмоций, и социально обусловленные искажения.

"Выделяется группа когнитивных ошибок в оценочных суждениях, которые появляются под влиянием эмоций (например, страха, ненависти и т.д.). К таким ошибкам относятся следующие.

Персонализация - склонность человека интерпретировать события в аспекте личных значений. Например, люди с повышенной тревожностью считают, что события, совершенно не связанные с ними, касаются их лично или направлены против них.

Дихотомическое мышление - склонность человека мыслить крайностями в ситуациях, задевающих его чувства в ситуации опасности. Человек воспринимает мир в контрастных красках, отвергая полутона и нейтральное эмоциональное состояние...

Выборочное абстрагирование - склонность игнорировать другую информацию. Вывод делается на недостаточных основаниях.

Произвольные умозаключения - умозаключения, которые являются бездоказательными или противоречащими фактам...

Катастрофизация - преувеличение негативных последствий какого-либо события. Например: "Эти люди обо мне плохо подумают. Это ужасно" <8>.

--------------------------------

<8> Там же. 

Социально обусловленные искажения можно выделить следующие.

"Эффект большинства. Человек - существо коллективное. Нам нравится быть как все, даже если мы сами это не всегда осознаем...

Отрицание вероятности. Люди не в состоянии правильно оценить риск или опасность того или иного события, занятия...

Эффект ложного консенсуса. Бессознательно мы склонны полагать, что другие мыслят точно так же, как мы. Мы уверены, что большинство окружающих разделяют наши убеждения, даже если у нас нет для этого никакого основания. Проецировать свой способ мышления на других людей очень легко. Но крайне трудно научиться проецировать на себя мысли и взгляды других людей.

Это когнитивное искажение часто приводит к эффекту ложного консенсуса" <9>.

--------------------------------

<9> Там же. 

"Д. Канеман видит свою задачу в том, чтобы улучшить нашу способность узнавать когнитивные ошибки/искажения. Поскольку умственная работа проходит скрыто, то следует обратить внимание на условия и обстоятельства возникновения ошибок. Следует распознавать ситуации, в которых возможны ошибки (а они, как правило, стандартные), и стараться избегать их" <10>.

--------------------------------

<10> Боброва Л.А. Указ. соч. С. 69 - 79. 

"Специалистами были разработаны критерии клинико-психологической судебно-экспертной оценки вариантов психического и психологического состояния обвиняемых - жертв телефонного мошенничества. В ходе исследований был выделен "патопсихологический синдром повышенного эмоционального напряжения с аффективно-личностной охваченностью" у жертв телефонного мошенничества, описана иерархическая диагностика информативных личностных особенностей и эмоциональных состояний, статистически достоверно отличающая их от подэкспертных, сохранивших способность к произвольной регуляции деятельности. Предмет психолого-психиатрической экспертизы обвиняемых - жертв телефонного мошенничества определен как способность осознавать общественную опасность своих действий во время совершения деяния (причинения вреда). Исследование позволило выявить психологические механизмы поведения лиц с синдромом повышенного эмоционального напряжения с аффективно-личностной охваченностью, использовавшихся мошенниками как инструмент совершения преступлений" <11>.

--------------------------------

<11> Преступники поневоле: патопсихологический синдром повышенного эмоционального напряжения с аффективно-личностной охваченностью у жертв телефонного мошенничества / Ф.С. Сафуанов, Д.В. Филиппов, О.Ф. Савина и др. // Психология и право. 2026. Т. 16. N 1. С. 1 - 16. 

Таким образом, в условиях удостоверения сделок с недвижимостью могут возникать одни и те же когнитивные ошибки и психологические механизмы поведения, соответственно, необходимо выработать алгоритм действий, который поможет гражданам их избежать. Самое сложное - это распознать то, что человек действует под влиянием когнитивной ошибки. Самостоятельно проанализировать в конкретной ситуации может быть достаточно затруднительно, особенно в условиях ограниченного времени. "Нотариат призван осуществлять превенцию нарушений при переходе права собственности, что является решающим фактором в стабилизации гражданского оборота" <12>. Поэтому именно нотариат может быть тем институтом, который может предотвратить нарушение прав граждан. Для этого у нотариуса должен быть дополнительный инструмент, позволяющий гражданам вовремя задуматься о совершаемых ими действиях. Предлагаем рассмотреть опросный лист (см. приложение), сформулированный на рекомендациях МВД России, основанных на уголовно-правовой правоприменительной практике. Данный опросный лист послужит основой для более глубокого погружения граждан в процесс совершения сделок. Постановка вопросов в опросном листе позволит человеку еще раз проанализировать свои действия и задуматься об их последствиях, а нотариусу предоставит дополнительную гарантию устойчивости договора в суде.

--------------------------------

<12> Корсик К.А. Некоторые аспекты правозащитной функции нотариата // Вестник Саратовской государственной юридической академии. 2021. N 1 (138).

 

Библиографический список 

1. Боброва Л.А. Когнитивные искажения (обзор) // Отечественная и зарубежная литература. Серия 3: Философия. 2021. N 2.

2. Корсик К.А. Некоторые аспекты правозащитной функции нотариата // Вестник Саратовской государственной юридической академии. 2021. N 1 (138).

3. Преступники поневоле: патопсихологический синдром повышенного эмоционального напряжения с аффективно-личностной охваченностью у жертв телефонного мошенничества / Ф.С. Сафуанов, Д.В. Филиппов, О.Ф. Савина и др. // Психология и право. 2026. Т. 16. N 1.

4. Ярков В.В. Функции органов нотариата и регистрации в связи с Концепцией развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2003. N 5. 

Приложение

 

ОПРОСНЫЙ ЛИСТ

(при удостоверении сделок по отчуждению недвижимого имущества) 

В соответствии с Конституцией Российской Федерации, ст. 43, 53, 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, статьей 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающим объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования,

нотариус призван обеспечивать защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения от имени Российской Федерации предусмотренных законодательными актами нотариальных действий.

Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение.

При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей, в том числе отсутствие у сторон сделки пороков воли (заблуждения, обмана, принуждения).

Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение сделки, проверить, соответствует ли содержание проекта сделки действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

Гражданское законодательство исходит из презумпции добросовестности участников оборота (п. 5 ст. 10 ГК РФ) и не освобождает гражданина от последствий неосмотрительного поведения, если он собственноручно подписал договор, не заявляя о пороке воли в момент сделки.

Гражданин (Ф.И.О. продавца): _________________________________________

Объект сделки (адрес): _______________________________________________

Дата опроса: "___"__________ 20___ г.

Начало опроса: _______ ч _______.

Окончание опроса: _______ ч _______.

 

1. Фиксация добровольности действий продавца, а также понимания им существа сделки и ее правовых последствий.

1.1. Понимаете ли вы суть сделки купли-продажи и ее правовые последствия в виде освобождения вами квартиры и перехода права собственности на нее к покупателю?

 Да  Нет

Примечание ___________________________________________________________

1.2. Понимаете ли Вы, что в момент заключения сделки, в случае если вы сообщаете недостоверные сведения о причинах продажи квартиры, Вы тем самым обманываете покупателя, формируя у него желание заключить договор именно с Вами?

 Да  Нет

Примечание ____________________________________________________________

1.3. Осознаете ли Вы, что в случае, если Вы сообщаете недостоверные сведения о причинах продажи квартиры, Вы можете причинить вред покупателю и третьим лицам своими действиями вследствие обмана о причинах сделки с недвижимостью?

 Да  Нет

Примечание ____________________________________________________________

1.4. Подтверждаете ли Вы свое понимание, что на Вас как на продавца и членов Вашей семьи будет возложена обязанность по снятию с регистрационного учета и Вы не сможете уклониться от данной обязанности в соответствии с условиями сделки? А в случае Вашего уклонения от данной обязанности вы осознаете, что у покупателя возникает право обратиться в суд для выселения Вас и членов Вашей семьи?

 Да  Нет

Примечание ____________________________________________________________

1.5. Подтверждаете ли вы свою обязанность по договору (освободить квартиру, передать ключи)?

 Да, подтверждаю  Нет, не подтверждаю

Примечание ____________________________________________________________

2. Фиксация психоэмоционального состояния продавца и истинных причин продажи.

2.1. Опишите свое психологическое и эмоциональное состояние в момент продажи недвижимости и обращения к нотариусу для удостоверения сделки.

 Спокоен  Взволнован  Нахожусь в стрессе

2.2. Какими мотивами и эмоциями Вы руководствуетесь при принятии решения о продаже? Имеются ли обстоятельства, вынуждающие Вас совершить сделку (страх за безопасность, угроза потери недвижимости, сохранение сбережений, требования третьих лиц, осознанное и самостоятельное принятие решения)?

Пояснение: ______________________________________________________________

(заполняется продавцом собственноручно)

3. Фиксация заверений отсутствия влияний мошенников.

3.1. Звонили ли Вам неизвестные лица, в том числе представляясь сотрудниками правоохранительных органов, ФСБ, МВД, Следственного комитета, Росфинмониторинга, Роскомнадзора, Банка России, и убеждали ли в необходимости обеспечения сохранности недвижимости и денежных средств путем ее продажи?

 Нет  Да (кто именно):

Примечание ____________________________________________________________

3.2. Возникла ли у Вас необходимость в защите Вашего имущества от преступных посягательств третьих лиц именно по их указанию по телефонному звонку?

 Нет  Да

Примечание ____________________________________________________________

3.3. Получали ли Вы в ходе телефонного разговора неожиданную просьбу или указание передать незнакомому лицу деньги, оформить сделку с квартирой либо перевести средства на "безопасный счет"?

 Нет  Да

Примечание ____________________________________________________________

3.4. Убеждали ли Вас в ходе телефонных переговоров, что данная сделка будет мнимой и что на самом деле Вам не нужно будет освобождать квартиру и переезжать, так как сделку по чьему-то решению отменят после регистрации?

 Нет  Да

Примечание ____________________________________________________________

3.5. Торопит ли Вас кто-либо в совершении данной сделки (требует срочности)?

 Нет  Да

Примечание ____________________________________________________________

3.6. Скрываете ли Вы от нас факты дистанционного (по телефону, через мессенджеры) психологического воздействия на Вас со стороны третьих лиц (незнакомых Вам лиц), а также факт Вашего участия в "спецоперации", обуславливая желание продажи, к примеру, необходимостью переезда в другой город либо целью сохранности недвижимого имущества?

 Нет, не скрываю  Да, скрываю

Примечание ____________________________________________________________

4. Фиксация обстоятельств подготовки к сделке.

4.1. Как давно принято решение о реализации квартиры и как оно сформировалось? Сформировано ли данное решение по указанию третьих лиц, если да, то кем именно?

Пояснение: _________________________________________________________________

(заполняется продавцом собственноручно)

4.2. Кем принято решение о привлечении риелтора для продажи Вашей квартиры? Как Вы искали покупателя? Кто дал Вам контактные данные риелтора?

Пояснение: _________________________________________________________________

(заполняется продавцом собственноручно)

4.3. С кем Вы вели переписку и обсуждение обстоятельств продажи квартиры до посещения нотариуса?

Пояснение: ________________________________________________________________

(заполняется продавцом собственноручно)

4.4. Вы рассказывали о планируемой сделке кому-либо из близких родственников или знакомых? Если да, то кому именно? Кто из соседей или родственников может подтвердить Ваше намерение продать квартиру?

Пояснение: ________________________________________________________________

(заполняется продавцом собственноручно)

5. Фиксация заверений понимания условий расчетов.

5.1. Планируете ли Вы передать полученные от продажи недвижимого имущества денежные средства иному лицу? Если да, то кому и в каких целях?

 Нет  Да (кому: __________)

Пояснение: ______________________________________________________________

(заполняется продавцом собственноручно)

5.2. Осознаете ли Вы, что переданные от реализации квартиры денежные средства иным, в том числе ранее незнакомым Вам, лицам являются безвозвратными и Вы не сможете их истребовать?

 Да  Нет

Примечание ____________________________________________________________

6. Фиксация заверений реальности намерений совершить сделку.

6.1. Информированы ли Вы (из средств массовой информации, из бесед с родственниками, знакомыми) о громких фактах мошенничества с недвижимостью, когда граждан под давлением убеждали продать жилье, а деньги переводили мошенникам?

 Да  Нет

Пояснение: ______________________________________________________________________

(заполняется продавцом собственноручно)

6.2. До удостоверения сделки недвижимое имущество на текущей момент времени находится в Вашей собственности. Знаете ли Вы о способах совершения мошенничеств и о механизме самозапрета на отчуждение недвижимости (подача заявления в Росреестр)? Желаете ли Вы воспользоваться им сейчас вместо оформления сделки купли-продажи?

 Знаю  Не знаю. Причина:

Пояснение: ______________________________________________________________________

(заполняется продавцом собственноручно)

6.3. Является ли отчуждаемое жилье единственным? Обладаете ли вы правом собственности на иную недвижимость? Если да, указать адрес.

 Единственное  Не единственное

Пояснение: _______________________________________________________________________

(заполняется продавцом собственноручно)

6.4. Подобраны ли альтернативное жилое помещение, пригодное для проживания, или объект недвижимости, в который Вы планируете переехать для постоянного проживания? Укажите адрес приобретаемого жилого помещения.

 Да  Нет

Пояснение: _______________________________________________________________________

(заполняется продавцом собственноручно)

6.5. В какие сроки Вы планируете освободить квартиру и передать ключи, снять с регистрационного учета себя и (или) членов семьи?

Пояснение: ________________________________________________________________________

(заполняется продавцом собственноручно)

6.6. Занижали ли Вы стоимость объекта недвижимости относительно рыночной (по просьбе третьих лиц)?

 Нет  Да, причина:

Пояснение:_________________________________________________________________

(заполняется продавцом собственноручно)

6.7. Есть ли у вас желание сообщить в правоохранительные органы о воздействии на Вас третьих лиц, которые требуют хранить действия о продаже квартиры в тайне, к примеру по причинам участия в "специальной секретной операции" или необходимости сохранить недвижимое имущество или денежные средства? (Нотариус может оказать содействие в вызове дежурного наряда полиции.)

 Да, хочу заявить  Нет, давление отсутствует

Пояснение: ____________________________________________________________________

(заполняется продавцом собственноручно)

Подписывая данный опросный лист, я подтверждаю, что:

- нотариус предложил оказать содействие в защите моих прав и законных интересов - обратиться в органы МВД и вызвать дежурный наряд полиции;

- нотариусом мне разъяснены правовые последствия сделки, предупреждения о мошеннических схемах (включая фиктивные "спецоперации" и "безопасные счета"), а также ответственность по ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации за возможный обман. Я подтверждаю, что действую добровольно.

 

Дата "____"________ 20__ г.

 

Подпись гражданина: ______________

Расшифровка (Ф.И.О.): _______________________________________________

 

Нотариус (Ф.И.О.): __________________________________________________

Подпись: __________________________

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

"Горячие" документы:

ИА ГАРАНТ