"Деприватизация" земельных участков в России: конфликт публичных и частных интересов в контексте судебной практики. Статьи по предмету Гражданское право

Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Гражданское право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии

ЗАКАЗАТЬ

Вернуться к списку статей по юриспруденции

"ДЕПРИВАТИЗАЦИЯ" ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РОССИИ: КОНФЛИКТ ПУБЛИЧНЫХ И ЧАСТНЫХ ИНТЕРЕСОВ В КОНТЕКСТЕ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

В.В. ЛЕВШУК

В последние несколько лет в юридической среде активно обсуждается процесс возврата в пользу государства приватизированного с нарушениями имущества, который получил название "деприватизация". По информации адвокатского бюро НСП, с 2022 г. было изъято активов на более чем 6,5 трлн рублей <1>. Однако такие иски вышли за пределы изъятия отдельных предприятий и развились до обширного изъятия объектов недвижимости и земельных участков, предназначенных для жилищного строительства. В этих случаях изъятия объектов не только являются неблагоприятными для правообладателей-застройщиков, но и несут угрозу банкам-кредиторам, так как земельный участок является классическим основным обеспечением кредита, и, что более важно, отрицательно влияют на участников долевого строительства (далее - дольщики), так как в лучшем случае сроки сдачи их жилья затянутся из-за заморозки строительства, а в худшем они могут лишиться прав на недвижимость. В этом заключается противоречие между публичными интересами государства в возвращении неправомерно приобретенных участков, частными интересами дольщиков, заключивших договоры долевого участия, и банков-кредиторов, финансирующих проекты.
--------------------------------
<1> Национализация активов // URL: https://nationalization.nsplaw.com/ (дата обращения: 03.04.2026).

Условно практику деприватизационных исков можно разделить на следующие категории в зависимости от юридического основания.
- "Антикоррупционные дела" - при получении участка в собственность были совершены коррупционные нарушения.
- Дела с нарушениями процедуры приватизации, например участок передавал в частную собственность неправомочный орган, что зачастую может встречаться в приватизации начала 90-х годов (например, участок передавал муниципалитет, а должен был федеральный орган исполнительной власти), или объект не мог быть приватизирован - например, участки, принадлежащие землям лесного фонда, находящиеся в границах особо охраняемых природных территорий и т.д.
Для большинства подобных исков главным дискуссионным вопросом является применение сроков исковой давности. Е.А. Суханов, разбирая проблематику данной темы, верно указывает, что в первую очередь стоит учитывать, что квалификация действий должностных и иных лиц как преступных (незаконных), в том числе коррупционных, и применение к таким лицам соответствующих мер наказания, в том числе конфискации, - вопросы уголовного, а не гражданского права. Поэтому конфискация имущества - мера публично-правовая. В частном праве же существует два вида требований об изъятии имущества у собственника: в порядке виндикации (ст. 301 ГК РФ) или в порядке реституции владения как последствия недействительности сделки (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Если приватизированное имущество осталось во владении первоначального приобретателя, его возврат публичному собственнику - отчуждателю допустим не в порядке удовлетворения его виндикационного требования, а в порядке реституции владения как последствия признания сделки приватизации недействительной на основании ст. 168 ГК РФ (нарушение законодательства о приватизации) <2>. На требования о применении последствий недействительной сделки (п. 2 ст. 167 ГК РФ) распространяется действие сроков исковой давности, специально установленных ст. 181 ГК РФ. Срок исковой давности для исков по таким виндикационным требованиям является общим и составляет три года со дня, когда истец узнал или должен был узнать, что имущество незаконно выбыло из его владения <3>. При этом Пленум ВАС РФ и ВС РФ подчеркивал, что по такому иску истец должен доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика, а ответчик вправе доказать возмездность приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель) <4>.
--------------------------------
<2> Письменная позиция Евгения Алексеевича Суханова по вопросам института срока исковой давности и добросовестности приобретения права в делах, связанных с отчуждением имущества из частной в государственную собственность // URL: https://alrf.ru/news/pismennaya-pozitsiya-evgeniya-alekseevicha-sukhanova-po-voprosam-instituta-sroka-iskovoy-davnosti/ (дата обращения: 03.04.2026).
<3> Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015) // СПС "КонсультантПлюс".
<4> Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // СПС "КонсультантПлюс".

Наиболее критикуется подход надзорного органа в том, что он выбирает другой вид иска - о признании права собственности отсутствующим, аргументируя, что иски носят публично-правовой, а не частноправовой характер, направлены на защиту нематериальных (публичных) благ и поэтому к ним не применяются сроки исковой давности. В этой связи интересно ретроспективно упомянуть редакцию ст. 90 ГК РСФСР 1964 г., в которой указано, что исковая давность не распространяется на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из незаконного владения колхозов и иных кооперативных и других общественных организаций или граждан <5>.
--------------------------------
<5> Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) (ред. от 26.11.2001) // СПС "КонсультантПлюс".

Принципиально важно, что в п. 52 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 содержится явная оговорка, что такой иск может применяться лишь в случае, если право истца не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, т.е. подчеркнут его исключительный характер, что в последующем подтверждалось в Обзоре практики в 2019 г. <6>.
--------------------------------
<6> Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019) // СПС "КонсультантПлюс".

В дальнейшем вопрос об изъятии имущества по "антикоррупционному делу" разрешал Конституционный Суд в Постановлении N 49-П. В преддверии заседания суда были опубликованы правовые заключения Р.С. Бевзенко, М.А. Ероховой, А.В. Егорова, в которых утверждалось, что требования прокуратуры об изъятии имущества являются гражданско-правовыми, имущественными требованиями, которые не входят в перечень исключений из правил об исковой давности по ст. 208 ГК РФ. Следовательно, к ним должны применяться общие правила об исковой давности <7>.
--------------------------------
<7> Савельев С.Л. Прокуратура против исковой давности. Правовые заключения в Конституционный Суд РФ // Zakon.ru.

В свою очередь, КС РФ в итоге высказал позицию касательно исключения "антикоррупционных исков" прокуратуры из-под действия общих сроков исковой давности, указав, что сроки исковой давности к таким искам не установлены законодательством. При этом Суд сделал оговорку о нераспространении этого подхода на иные дела о деприватизации, в которых не было коррупционных нарушений <8>.
--------------------------------
<8> Постановление Конституционного Суда РФ от 31 октября 2024 г. N 49-П "По делу о проверке конституционности статей 195 и 196, пункта 1 статьи 197, пункта 1 и абзаца второго пункта 2 статьи 200, абзаца второго статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с запросом Краснодарского краевого суда" // СПС "КонсультантПлюс".

Позиция относительно сроков исковой давности при "некоррупционных" нарушениях была продемонстрирована Конституционным Судом спустя 3 месяца в Постановлении N 3-П <9>. В этом деле граждане получили в собственность участки, которые фактически находились в границах особо охраняемых природных территорий (далее - ООПТ) и земель лесного фонда. В первую очередь Суд разделил возможность изъятия в зависимости от вида ограничений - так как в территориях ООПТ участки фактически изъяты из оборота и априори не могут находиться в частной собственности по п. 2 ст. 27 ЗК РФ, право может быть признано отсутствующим. Для земель в границах лесного фонда подход смягчился - сам по себе этот факт не является безусловным основанием для изъятия. Дополнительно КС РФ высказался против использования негаторных исков, к которым по правилам ст. 208 ГК РФ не применяется срок исковой давности. Суд подчеркнул, что требование публичного собственника о признании права отсутствующим по сути является спором о праве, поэтому к таким искам должны применяться правила о виндикации и, соответственно, сроках исковой давности.
--------------------------------
<9> Постановление Конституционного Суда РФ от 28 января 2025 г. N 3-П "По делу о проверке конституционности статей 12, 209 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" в связи с жалобами граждан Н.И. Гришиной, Н.З. Гулордавы и других" // СПС "КонсультантПлюс".

Таким образом, высшие суды фактически разделили подходы к двум видам дел: в коррупционных превалирует публично-правовой подход и сроки исковой давности не применяются, в иных же случаях сроки исковой давности применяться должны.
Вернемся к Постановлению КС РФ N 3-П и заметим, что важнейшей позицией является тезис о предоставлении органом власти, который изначально незаконно предоставил участок, компенсации изъятого участка при добросовестности приобретателя: приоритетно в виде равноценного участка или в виде денежной компенсации. Но на практике встречаются дела, в которых вместо истребования земельного участка прокурор требует денежного возмещения, т.е. подает кондикционный иск. Яркий тому пример - связанные дела N А33-33025/2022, N А33-33497/2023, в которых прокуратура изначально подала иск об истребовании из незаконного владения земельных участков, а позже уточнила требования о признании права отсутствующим, а также о взыскании неосновательного обогащения в размере кадастровой стоимости земельных участков, уже застроенных многоквартирными домами <10>. Заметим, что после нарушения порядка приватизации земельный участок оказался в собственности ответчика после цепочки сделок, а также решения суда, утвердившего мировое соглашение. Однако, как нам представляется, особо важно отметить требования о взыскании неосновательного обогащения в отношении уже застроенного земельного участка, поскольку истец не видел возможности восстановления владения. Тем самым на практике возникает ключевой вопрос: допустимо ли требование денежного эквивалента вместо возврата участка, если публичный собственник фактически утратил возможность восстановить владение вследствие собственных же ошибок при приватизации? Тем самым публичная сторона, столкнувшись с невозможностью применения виндикации, попыталась трансформировать вещно-правовой спор в обязательственно-правовой, что порождает доктринальный конфликт.
--------------------------------
<10> Карточка дела N А33-33025/2022 // Картотека арбитражных дел.

С точки зрения классической доктрины виндикация является вещным иском собственника о возврате своей индивидуально-определенной вещи из чужого незаконного владения, а в свою очередь, кондикция - обязательственным иском о возврате неосновательного обогащения, когда вещь утрачена, переработана и т.д. Таким образом, виндикационный и кондикционный иски не могут конкурировать - если вещь принадлежит истцу и сохранилась в натуре, может применяться виндикация, если же вещь перешла в собственность ответчика или утрачена, то только кондикция. М.В. Кратенко <11> в защиту этой позиции приводил позицию О.С. Иоффе: "Если правонарушение выразилось в том, что вещь, принадлежащая одному лицу, оказалась в незаконном обладании другого и имеется у него в натуре, должен быть предъявлен не деликтный или кондикционный, а виндикационный иск" <12>. В свою очередь, К.И. Скловский справедливо критиковал подход, при котором кондикцию взыскивают с конечного приобретателя вместо первого продавца, приводя в пример позицию Президиума ВАС РФ, согласно которой возложение ответственности на конечного добросовестного получателя неправомерно <13>. Аналогичное мнение отстаивала Т.В. Белова, указывая, что лицо может потребовать возврата своего утраченного имущества только от лица, которому оно его непосредственно передало <14>. С учетом этих аргументов кондикционные требования к конечному приобретателю выглядят необоснованно.
--------------------------------
<11> Кратенко М.В. Иск прокурора о признании зарегистрированного права отсутствующим (часть 3): комбо из виндикации и кондикции // Zakon.ru.
<12> Иоффе О.С. Отдельные виды обязательств // О.С. Иоффе. Избранные труды: в 4 т. Т. 3. Санкт-Петербург, 2004. С. 826.
<13> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 6-е изд., испр. и доп. Москва: Статут, 2023. 894 с.
<14> Белова Т.В. Защита права собственности на недвижимое имущество в цивилистической парадигме: монография / отв. ред. А.Н. Левушкин. М.: Юстицинформ, 2023.

Отдельно стоит упомянуть более критическую позицию ряда авторов, например Тархова В.А., Рыбакова В.А., которые в принципе критиковали возможность защиты права собственности путем предъявления обязательственно-правовых исков <15>.
--------------------------------
<15> Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности. Уфа, 2001. С. 178 - 179.

В деле N А33-33497/2023 суд при невозможности возврата застроенного участка фактически согласился с трансформацией виндикационного требования в кондикционное, что обоснованно критикуется в доктрине. Суд возложил экономическое бремя исправления ошибок приватизации на добросовестного конечного приобретателя, что вступает в противоречие с позицией КС РФ в Постановлении N 3-П, ориентирующей суды на компенсацию, а не наказание таких приобретателей. Только позднее акт нижестоящего суда был отменен в связи с признанием выводов ВС РФ об истечении срока исковой давности по спору N А33-33025/2022 преюдициальными, однако оценка возможности предъявления кондикционного иска не была дана <16>.
--------------------------------
<16> Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2026 г. по делу N А33-33497/2023 // Картотека арбитражных дел.

Подводя итог, необходимо обратить внимание на то, что недостаточная достоверность и пробелы как в актуальной, так и ретроспективной информации о земельных участках не позволяют добросовестному приобретателю в полной мере оценить вероятность риска изъятия земельного участка. Представляется, что дальнейшее развитие "деприватизационной практики" требует, во-первых, четкого законодательного закрепления применения исковой давности к искам об изъятии имущества, основанным на нарушении порядка приватизации и коррупционных нарушениях; во-вторых, обязательного возложения риска ошибок публичного собственника на соответствующее публичное образование, а не на добросовестных приобретателей. В условиях неполноты и фрагментарности информации о правовом режиме земельных участков возложение риска на участников оборота и их кредиторов усиливает правовую неопределенность, подрывает инвестиционную привлекательность жилищного строительства.

Литература

1. Белова Т.В. Защита права собственности на недвижимое имущество в цивилистической парадигме: монография / ответственный редактор А.Н. Левушкин. Москва: Юстицинформ, 2023. 178 с.
2. Иоффе О.С. Отдельные виды обязательств // Иоффе О.С. Избранные труды. В 4 томах. Т. 3 / О.С. Иоффе. Санкт-Петербург: Юридический Центр Пресс, 2004. 835 с.
3. Кратенко М.В. Иск прокурора о признании зарегистрированного права отсутствующим (часть 3): комбо из виндикации и кондикции / М.В. Кратенко // Zakon.ru. 2024. 26 апреля.
4. Савельев С.Л. Прокуратура против исковой давности. Правовые заключения в Конституционный Суд РФ / С.Л. Савельев // Zakon.ru. 2024. 4 октября.
5. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве / К.И. Скловский. 6-е изд., испр. и доп. Москва: Статут, 2023. 894 с.
6. Тархов В.А. Собственность и право собственности: монография / В.А. Тархов, В.А. Рыбаков. Уфа: Уфимский юридический институт МВД России, 2001. 248 с.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

ИА ГАРАНТ