ЮРИСПРУДЕНЦИЯ: МАГИСТЕРСКИЕ, ДИПЛОМНЫЕ, КУРСОВЫЕ
Консультационные услуги студентам
Консультационные услуги студентам
Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Теория государства и права. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
ПРАВО НА БЛАГОПРИЯТНЫЙ ВИД: ТЕОРЕТИЧЕСКОЕ ОСМЫСЛЕНИЕ И НЕОБХОДИМОСТЬ ЗАЩИТЫ
М.А. НАЛЕТОВ
Постановка проблемы: благоприятный вид из окна как ценность
В современном жилищном обороте технические параметры квартиры или иного объекта недвижимости (площадь, планировка, отделка) четко стандартизированы и прямо регулируются договором, техпаспортом, нормами СНиП. Технические данные имеют объективную форму, поскольку говорят на языке математики. Они просты для восприятия, их легко считать, передать и, следовательно, зафиксировать в договоре, законе или иных нормативных актах. Благодаря этому технические элементы находятся в четкой взаимосвязи с ценой квартиры, и их увеличение или уменьшение прогнозируемо влияет на изменение цены сделки.
Однако культурное развитие и потребность человека в прекрасном обуславливают появление таких благ и ценностей, которые неотделимо связаны с жильем и которые нельзя или сложно просчитать на калькуляторе.
Эстетическая ценность вида была выделена еще в Древнем Риме и Византии, когда император Юстиниан I провел кодификацию права, выразившуюся в издании Дигестов и Кодекса <1>. Дигесты представляли собой систематизированное собрание высказываний ученых-правоведов о праве <2>. Право на благоприятный вид рассматривалось как сервитут - ne prospectui officiatur <3>, направленный на обеспечение эстетического блага, а не технических характеристик недвижимости. В Кодексе Юстиниана право на вид получило развитие и приобрело нормативное закрепление <4>.
--------------------------------
<1> Покровский И.А. История римского права. М.: Статут; КонсультантПлюс, 2004. 538 с. URL: https://civil.consultant.ru/elib/books/25/page_30.html (дата обращения: 09.02.2026).
<2> Дигесты Юстиниана: избранные фрагменты в переводе и с примечаниями И.С. Перетерского / отв. ред. Е.А. Скрипилев. М.: Наука, 1984. 455 с.
<3> Дождев Д.В., Нерсесянц В.С. Римское частное право: учеб. / под общ. ред. В.С. Нерсесянца. М.: Норма; Инфра-М, 1996. 704 с.
<4> Кодекс Юстиниана (Corpus Iuris Civilis) / пер. Dr. phil. Rudolf Haller. URL: http://www.opera-platonis.de/Codex.html (дата обращения: 24.01.2026).
Сегодня благоприятный вид объективно оказывает влияние на стоимость жилья. Согласно статистическим данным, покупатели готовы переплачивать за красивую панораму от 5% до 30% стоимости недвижимости <5>.
--------------------------------
<5> Риелторы назвали наценку за вид из окна в Москве // РБК Недвижимость. 2021. 1 августа. URL: https://realty.rbc.ru/news/6107bdc-69a79476e73f5ab81 (дата обращения: 28.01.2026).
Автор согласен с мнением, что право на вид является одним из важных инвестиционных факторов <6>.
--------------------------------
<6> Рябов А.А. Отрицательные сервитуты и сервитут вида в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2007. N 5. С. 67 - 75.
Однако до настоящего времени ценность вида не защищается надлежащим образом, что подтверждается и правоведами <7>.
--------------------------------
<7> Андреева П.Н. Право на вид в России: история, законодательство и перспективы // RUDN Journal of Law. 2024. Т. 28. N 4. С. 762 - 777.
Проблема для собственника возникает при нарушении его вида вследствие новой застройки, установки рекламных конструкций или инженерных сооружений. Вместо благоприятной панорамы (река, море и т.д.) он вынужден смотреть на соседние окна или технические объекты. Это влечет правовые последствия в форме вреда: утрату возможности извлекать пользу от созерцания и снижение рыночной стоимости недвижимости из-за потери видовых характеристик.
С правовой точки зрения нарушения может не существовать, поскольку право на вид законодательно не защищено. Однако экономические последствия очевидны: стоимость квартиры прежнего собственника падает, а застройщик, продавая новые объекты с видом, присваивает себе эту ценность. Аналогично перераспределяется и эстетическая ценность: новый собственник ее приобретает, тогда как прежний - теряет.
Хотя в отсутствие прямых норм логично апеллировать к принципу добросовестности <8>, вменить его нарушение лицу, действующему на основании разрешения на строительство, практически невозможно.
--------------------------------
<8> Быков Д.И. Становление понятия добросовестности в римском праве // Экономика. Социология. Право. 2025. N 1 (37). С. 94 - 101.
Российское право пока игнорирует право на вид, не рассматривая его ни как самостоятельную ценность, ни как объективную часть ценности объекта недвижимого имущества. Острота проблемы признается и иными учеными <9>.
--------------------------------
<9> Сюбаева Ю.Д. Право на свет и вид в соседском праве // Гражданское право. 2019. N 1. С. 37 - 40.
Актуальная судебная практика: отсутствие самостоятельной защиты
По мнению многих правоведов <10>, наиболее известным прецедентом по данной теме считается Определение ВС РФ от 10 мая 2016 г. N 5-КГ16-47.
--------------------------------
<10> Волочай Ю.А. Защита права на вид, открывающийся с недвижимой вещи (в аспекте сравнения права России и Германии) // Вестник гражданского права. 2018. N 2. С. 75 - 96.
В рамках данного спора истец (дольщик) настаивала на ущербе виду из окна в результате возведения застройщиком напротив ее окон газорегуляторного щита, который был возведен на расстоянии менее одного метра от окон квартиры, о чем застройщик не предупредил истца. Суд признал нарушение, которое содержалось не в нарушении вида, а в нарушении осведомленности дольщика об объекте недвижимого имущества и расположении иных объектов. В основном требовании истца - замене объекта недвижимого имущества на объект с соответствующим видом - было отказано, суд вернул дело для рассмотрения требований о взыскании морального вреда.
В Решении от 20 августа 2025 г. по делу N 2-2012/2025, вынесенном Ворошиловским районным судом г. Волгограда, истец требовал от своего соседа прекратить нарушение своего права на вид, выразившееся в возведении напротив его дома навеса. Однако суд прямо указал, что изменение вида не является нарушением. Поскольку суд установил нарушение п. 7.1 раздела 7 СП 42.13330.2016 "СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство", то обязал ответчика провести демонтаж строения.
Очевидным для нас представляется, что благоприятный вид может быть нарушен и тогда, когда градостроительные регламенты и иные технические условия будут соблюдаться.
Репрезентативным для исследования является Решение Привокзального районного суда г. Тулы от 13 марта 2025 г. по делу N 2-1467/2024. Суд отказал в возврате задатка, поскольку истец не доказал нарушение вида из-за организации свалки и сброса ила на месте поля за окнами. Суд квалифицировал спор не как нарушение права на вид, а как вопрос надлежащего информирования покупателя.
В такой же логике формируется и арбитражная практика. Так, Арбитражный суд Новосибирской области в Решении от 16 января 2018 г. по делу N А45-12411/2017 отказал в защите права на вид, нарушаемого пристройкой, поскольку истец не доказал ни самого нарушения, ни несоблюдения градостроительных норм.
Проведенный анализ судебной практики показывает, во-первых, что гражданский оборот имеет потребность в защите вида, поскольку, несмотря на отсутствие прямых норм, истцы ссылаются на нарушение своего права на вид.
Во-вторых, при рассмотрении исков судами проверяется соблюдение законодательства о защите прав потребителей, о долевом строительстве и соблюдение градостроительных регламентов и иных технических норм.
В-третьих, право на вид не признается судами как самостоятельный объект защиты, что вынуждает истцов искать защиты, основываясь на ином правовом регулировании. Суды воспринимают нарушение права на вид как побочный эффект недостоверной информации или технического недостатка.
В этой связи можно утверждать, что защита права на вид в настоящее время осуществляется косвенно через иные нормы.
Как следствие указанного, не защищается в полном объеме эстетическое удовольствие, получаемое владельцами недвижимости от созерцания вида. Недостаточную защиту также получает и та часть стоимости объекта недвижимости, которая обеспечивалась благоприятным видом. Все это приводит к дисбалансу в правах владельца объекта недвижимого имущества.
Теоретическое осмысление вида как юридической категории
Для целей обеспечения надлежащей защиты объекта недвижимого имущества и права владельца на извлечение блага от созерцания вида очевидной представляется необходимость теоретического осмысления данного блага.
Положения ст. 150 ГК РФ указывают на неотчуждаемость и непередаваемость как на идентифицирующие критерии нематериальных благ. Благоприятный вид с объекта недвижимого имущества является благом, ценность которого зависит от человека, поскольку каждый вкладывает в благоприятный вид свое уникальное, личное и индивидуальное восприятие. Рождающееся и протекающее внутри человека наслаждение от наблюдения вида имеет и внешнее выражение, которое состоит в хорошем настроении, душевном спокойствии или вдохновении.
Но так или иначе, удовольствие или полезное свойство вида будет связано с человеком, с его личностью и, следовательно, будет различаться от человека к человеку. Для одного жильца панорама реки или парка - источник ежедневного эстетического удовольствия и психологического комфорта, другой ориентируется на приватность и отсутствие окон напротив, а для третьего особенно важен вид на исторический объект.
Следовательно, благоприятный вид является субъективной ценностью.
При этом сама по себе ценность исследуемого блага может не только иметь эстетический характер, но и представлять научный, исторический или иной культурный интерес. Например, вид на здание академии РАН, которое символизирует собой научные достижения, очевидно, будет приятен не только научным исследователям, но и всем гражданам. Для неискушенного наблюдателя ценность будет скорее исторической, а для архитектора ценность будет иметь также и профессиональный интерес.
Указанная субъективность в оценке вида и извлечении полезных свойств через внутренние переживания субъекта права приближает благоприятный вид к нематериальным благам, перечень которых является открытым, в отличие от вещных прав.
Однако одновременно с указанным можно утверждать, что определенные виды панорамы обладают привлекательностью объективно, т.е. независимо от субъекта восприятия.
К таким видам можно отнести виды на природные и рукотворные объекты, представляющие собой определенную культурно-историческую ценность. Из природных панорам ярко выделяются водные объекты и лесные массивы. При этом видовую ценность рождает не только однородный природный объект, но и несколько объектов, согласованных в единый природный (например, вид на лес и реку одновременно) или исторический (например, вид на г. Плес в Ивановской области) пейзаж.
Сложно себе представить субъекта, который сможет отказаться иметь квартиру с видом на Красную площадь и Кремль.
Исторически благоприятный вид защищался в форме сервитута <11>. Поскольку данное право определялось как вещное, то личность субъекта права не имела значения <12>.
--------------------------------
<11> Азаревич Д.И. Система римского права. В 2 т. Т. 1. СПб.: Типография М.М. Стасюлевича, 1887. 475 с.
<12> Римское частное право: учеб. для вузов / под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юрайт, 2025. 607 с.
Для подобной идентификации права имелись существенные аргументы. Так, благоприятный вид действительно неразрывно связан с объектом недвижимости, с которого он открывается. При отчуждении недвижимости вид перейдет к новому владельцу. Обратная же ситуация, в которой вид отчуждается отдельно от объекта недвижимости и переходит к другому лицу, не представляется возможной. Вид не может существовать без объекта недвижимого имущества. Также в пользу вещных характеристик говорит возможность дать стоимостную оценку благоприятному виду <13>.
--------------------------------
<13> Кулаковский В.В. Право на вид: проблемы юридической регламентации и защиты // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2020. N 7. С. 33 - 39.
В этом проявляется двойственная природа благоприятного вида, который включает объективные и субъективные элементы и имеет признаки как вещного права, так и нематериального блага.
Необходимость признания и нормативного закрепления права на вид
Как видим, в зависимости от нормативного закрепления право на благоприятный вид может иметь разные формы. Некоторые авторы предлагают обеспечить защиту вида через закрепление в законе отрицательных сервитутов <14> и сервитута вида <15>. Однако полагаем, что такая форма защиты является частичной, поскольку предоставит защиту вида вблизи объекта недвижимости, но не обеспечит панорамного вида. Другие полагают возможным обеспечить защиту через нормы о защите потребителей <16>, между тем это только косвенная защита, которая не может в должной мере обеспечить справедливость.
--------------------------------
<14> Монахов Д.А. О необходимости возвращения отрицательных сервитутов в российское законодательство // Вестник гражданского права. 2012. Т. 12. N 1. С. 50 - 71.
<15> Васючкова О.А., Вороньжев А.С. Сервитут вида: понятие и признаки с учетом концептуального признака единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости // Юрист. 2023. N 9. С. 52 - 57.
<16> Медведев И.Р. Разрешение городских конфликтов: монография. М.: Инфотропик Медиа, 2017. 372 с.
При этом бесспорно, что признание права на вид и фиксация его в нормативных документах позволят решить множество проблем.
В частности, нормативное регулирование права на вид приведет к правовой определенности. Последнее, в свою очередь, позволит обеспечить возможность его стандартизированной оценки и повысить стоимость недвижимости.
Нормативное регулирование видов позволит существенно улучшить общее качество городской среды, поскольку обеспечение видовых коридоров отразится не только на субъекте права, но и на архитектуре населенного пункта в целом.
И главное, что нормативное закрепление позволит обеспечить возможность защиты, с одной стороны, экономической ценности, которую привносит благоприятный вид в объект недвижимого имущества, а с другой - внутреннего блага, которое извлекает человек от созерцания вида.
Выводы
По итогам исследования можно прийти к следующим выводам.
1. Благоприятный вид с объекта недвижимости включает два блага: экономическое, представляющее собой добавленную стоимость к видовой недвижимости, и внутреннее, представляющее собой благоприятный эффект, который получает субъект от созерцания вида.
2. Благоприятный вид имеет двойственную природу, сочетающую в себе признаки как вещного права, так и нематериального блага.
3. Российское право пока игнорирует право на вид, не рассматривая его ни как самостоятельную ценность, ни как объективную часть ценности объекта недвижимого имущества.
4. Судебная практика обнаруживает потребность в защите вида как самостоятельного объекта защиты. В настоящее время истцы вынужденно прибегают к имеющимся нормам, не предназначенным для защиты вида, что приводит к отказам в судах.
5. Нормативное регулирование благоприятного вида приведет к правовой определенности и создаст возможность защиты данного блага.
Литература
1. Азаревич Д.И. Система римского права. В 2 томах: Т. 1 / Д.И. Азаревич. Санкт-Петербург: Типография М.М. Стасюлевича, 1887. 475 с.
2. Андреева П.Н. Право на вид в России: история, законодательство и перспективы / П.Н. Андреева // RUDN Journal of Law. 2024. Т. 28. N 4. С. 762 - 777.
3. Быков Д.И. Становление понятия добросовестности в римском праве / Д.И. Быков // Экономика. Социология. Право. 2025. N 1 (37). С. 94 - 101. DOI: 10.22281/2542-1697-2025-04-01-94-101.
4. Васючкова О.А. Сервитут вида: понятие и признаки с учетом концептуального признака единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости / О.А. Васючкова, А.С. Вороньжев // Юрист. 2023. N 9. С. 52 - 57.
5. Волочай Ю.А. Защита права на вид, открывающийся с недвижимой вещи (в аспекте сравнения права России и Германии) / Ю.А. Волочай // Вестник гражданского права. 2018. N 2. С. 75 - 96.
6. Дигесты Юстиниана: избранные фрагменты в переводе и с примечаниями И.С. Перетерского / ответственный редактор Е.А. Скрипилев. Москва: Наука, 1984. 455 с.
7. Дождев Д.В. Римское частное право: учебник / Д.В. Дождев, В.С. Нерсесянц; под общей редакцией В.С. Нерсесянца. Москва: Норма; Инфра-М, 1996. 704 с.
8. Кулаковский В.В. Право на вид: проблемы юридической регламентации и защиты / В.В. Кулаковский // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2020. N 7. С. 33 - 39.
9. Медведев И.Р. Разрешение городских конфликтов: монография / И.Р. Медведев. Москва: Инфотропик Медиа, 2017. 372 с.
10. Монахов Д.А. О необходимости возвращения отрицательных сервитутов в российское законодательство / / Д.А. Монахов // Вестник гражданского права. 2012. Т. 12. N 1. С. 50 - 71.
11. Покровский И.А. История римского права / И.А. Покровский. Москва: Статут; "КонсультантПлюс", 2004. 538 с. URL: https://civil.consultant.ru/elib/books/25/page_30.html (дата обращения: 24.01.2026).
12. Римское частное право: учебник для вузов / под редакцией И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. Москва: Юрайт, 2025. 607 с.
13. Рябов А.А. Отрицательные сервитуты и сервитут вида в российском гражданском праве / А.А. Рябов // Журнал российского права. 2007. N 5. С. 67 - 75.
14. Сюбаева Ю.Д. Право на свет и вид в соседском праве / Ю.Д. Сюбаева // Гражданское право. 2019. N 1. С. 37 - 40.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Теория государства и права, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.
Навигация по сайту:
Контакты:
"Горячие" документы: