ЮРИСПРУДЕНЦИЯ: МАГИСТЕРСКИЕ, ДИПЛОМНЫЕ, КУРСОВЫЕ
Консультационные услуги студентам
Консультационные услуги студентам
Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Земельное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ ПУБЛИЧНОЙ СОБСТВЕННОСТИ: ВОПРОСЫ ПАРИТЕТА ЧАСТНЫХ И ПУБЛИЧНЫХ ИНТЕРЕСОВ
О.Г. ЛОМИДЗЕ, Э.Ю. ЛОМИДЗЕ
Объектная предпосылка. Формальный и содержательные критерии дискретности
Участие любого социального блага в гражданском обороте обеспечивается наличием объектной предпосылки, закрепляемой в нормах права: "...объектом субъективного права может быть лишь такое явление, понятие о котором закреплено или признано позитивным правом в качестве объекта в соответствующей правовой системе" <1>. Для объектов незавершенного строительства соответствующая предпосылка внесена в статью 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", вступившим в силу с 1 января 2005 года. Перечень недвижимых вещей дополнен указанием на объекты незавершенного строительства.
--------------------------------
<1> Лапач В.А. Что такое объекты гражданских прав, или "Феномен Кубка Кремля" // Лапач В.А. Избранные труды: сборник научных трудов. М., 2015. С. 137.
Объекты незавершенного строительства участвовали в обороте и до дополнения статьи 130 ГК РФ такой объектной предпосылкой. Судебная практика исходила из отсутствия в гражданском законодательстве каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, строительство которых не завершено <2>. В то же время дополнение перечня недвижимых вещей объектами незавершенного строительства знаменовало окончательное юридическое отделение объекта такого строительства от земельного участка, на котором этот объект создан, признание возможности возникновения права собственности на объект недвижимости до окончания процесса его создания. Внесение изменений в статью 130 ГК РФ корреспондировало изменениям статьи 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), внесенным Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ (также вступил в силу с 1 января 2005 г.). Законодатель отказался от ранее применяемого подхода, который был закреплен в пункте 2 ст. 25 Закона N 122-ФЗ и сопрягал регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства с необходимостью совершения сделки с этим объектом <3>.
--------------------------------
<2> См., например: п. 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // СПС "КонсультантПлюс".
<3> Соответствующее прежней редакции разъяснение было дано в п. 16 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно этому разъяснению "право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку" // СПС "КонсультантПлюс".
В связи с тем что объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам, необходимым формальным критерием, позволяющим воспринимать такой объект как объект оборота, является по общему правилу государственная регистрация права собственности на него.
При этом незавершенность процесса создания объекта требует поиска содержательных критериев, на основании которых можно определить: во-первых, момент, когда создаваемый объект приобретает дискретность для того, чтобы не считаться простым изменением земельного участка, на котором он создается; во-вторых, момент приобретения создаваемым объектом характеристик объекта, завершенного строительством.
Значительный шаг в решении первой из обозначенных задач был сделан посредством дополнения Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума N 73) пунктом 24 (введен Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2013 г. N 13), в котором среди прочего дано разъяснение о правомерности отказа в государственной регистрации права на объект незавершенного строительства при установлении в процессе правовой экспертизы регистрирующим органом того факта, что такой объект в качестве самостоятельной недвижимой вещи отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы).
Впоследствии полное завершение работ по сооружению фундамента (аналогичных работ) закреплено в качестве необходимого признака объекта незавершенного строительства в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВС N 25).
Прообраз подхода, рассматривающего фундамент как необходимый признак, обеспечивающий дискретность объекта, обнаруживаем в Кодексе торгового мореплавания Российской Федерации (далее - КТМ РФ), согласно которому право собственности на строящееся судно может быть зарегистрировано в реестре строящихся судов при условии закладки киля или проведения подтвержденных заключением эксперта равноценных строительных работ, - пункт 3 ст. 376 КТМ РФ.
Что касается решения второй задачи - нахождения критериев, которые позволяют определить вид и назначение объекта с учетом того, что он завершен строительством, например как здание с конкретным назначением (нежилое, многоквартирный дом, жилой дом, садовый дом, гараж), наиболее очевидным критерием является констатируемая в установленном порядке возможность эксплуатации объекта по назначению. Как отмечает В.А. Алексеев, речь в данном случае идет не о любой эксплуатации, а об эксплуатации по назначению, предусмотренному проектом строительства, а при отсутствии формализованного проекта - в соответствии с целью, которую преследовал застройщик при строительстве <4>.
--------------------------------
<4> См.: Алексеев В.А. Определение объекта незавершенного строительства как недвижимой вещи // Гражданское право. 2018. N 3. С. 25 - 28; СПС "КонсультантПлюс".
Для констатации указанной возможности требуется объективная внешняя фиксация завершения строительства (реконструкции) объекта. Варианты внешней фиксации завершения строительства отражают части 12, 13 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ): разрешение на ввод в эксплуатацию здания или сооружения; уведомление о соответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства либо садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности; государственный кадастровый учет. Закрепление соответствующих решений в нормах права зависит от правовой политики, которая может меняться, отклоняясь в сторону либерализации введения некоторых объектов недвижимости в оборот или в сторону ужесточения контроля этого процесса.
Законодательство предусматривает упрощенный порядок введения в оборот некоторых объектов недвижимости. Согласно части 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется, в частности, в случаях строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (по общему правилу). Частью 12 ст. 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) предусмотрен упрощенный порядок государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой дом либо садовый дом при соблюдении установленных в указанной части статьи 70 Закона N 218-ФЗ условий - на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок (если право заявителя на земельный участок, на котором расположен жилой дом, не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости - ЕГРН). Сведения о соответствующем объекте, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, предусмотренной частью 11 ст. 24 Закона N 218-ФЗ. Такая декларация составляется и заверяется правообладателем объекта недвижимости, который несет ответственность за достоверность сведений, указанных в декларации. Если в отношении объекта недвижимости не предусмотрены подготовка (выдача) разрешений и (или) проектной документации, вид и назначение созданного объекта недвижимости определяет сам заявитель (правообладатель земельного участка, на котором находится объект) посредством заполнения соответствующих строк в декларации об объекте недвижимости.
Как следствие, для объектов, вводимых в оборот в упрощенном порядке, содержательный критерий отнесения объекта недвижимости к объектам, создание которых завершено, обеспечивается самим заявителем, формирующим внесенными в декларацию сведениями внешнюю фиксацию завершения строительства. Такой порядок не исключает регистрации права собственности с указанием вида объекта (здание), его назначения (жилой дом) применительно к объектам, не обеспеченным инженерными коммуникациями. Между тем определение жилого дома, закрепленное в части 2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), предусматривающее такое предназначение жилого дома, как удовлетворение гражданами бытовых и иных нужд, позволяет усомниться в возможности признания объектом завершенного строительства жилого дома без инженерных коммуникаций <5>.
--------------------------------
<5> Согласно п. 12 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом (утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47) жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также газоснабжение). В поселениях и на территории ведения гражданами садоводства или огородничества без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных // СПС "КонсультантПлюс".
Объект незавершенного строительства и принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов
Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусматривает два титула, на которых земельные участки публичной собственности могут быть предоставлены для целей строительства, - право собственности (в предусмотренных законом случаях) и аренды (как общее правило). При регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой застройщик приобретает статус собственника объекта недвижимости. Могут ли быть обнаружены теоретические предпосылки для обоснования претензий собственника объекта незавершенного строительства, направленных на получение земельного участка в порядке статьи 39.20 ЗК РФ в собственность?
Практика применения ранее действовавшей (до 1 марта 2015 г.) статьи 36 ЗК РФ допускала расхождения по данному вопросу.
С одной стороны, существовал подход, согласно которому приобретение земельного участка в собственность под объектом незавершенного строительства в порядке статьи 36 ЗК РФ исключено, поскольку в отличие от зданий, строений или сооружений он не может быть использован в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Приватизация земельного участка под объектом незавершенного строительства возможна в случаях, предусмотренных законом, например в пункте 1 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" <6>.
--------------------------------
<6> См., например: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 2008 г. N 8985/08 по делу N А55-16774/2007 // СПС "КонсультантПлюс".
С другой стороны, была высказана позиция, согласно которой реестровый собственник объекта незавершенного строительства на основании пункта 1 ст. 36 ЗК РФ приобретает право собственности на земельный участок в порядке, указанном в данной норме <7>.
--------------------------------
<7> См., например: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13 января 2009 г. по делу N А20-535/2008 // СПС "КонсультантПлюс".
Наличие в судебной практике примеров противоположных подходов к решению вопроса о том, имеет ли собственник объекта незавершенного строительства право на выкуп расположенного под ним земельного участка, отмечено в доктрине <8>.
--------------------------------
<8> См.: Малышева А.В. Приватизация земельных участков собственниками объектов незавершенного строительства // Юрист. 2014. N 3. С. 43 - 46.
Полагаем верным подход, согласно которому статья 130 ГК РФ закрепляет здания, сооружения и объекты незавершенного строительства в качестве разных объектов оборота. Пункт 1 ст. 39.20 ЗК РФ упоминает только здания и сооружения. ЗК РФ не предполагает предоставления земельных участков в порядке статьи 39.20 ЗК РФ собственнику объекта незавершенного строительства. Такой собственник должен испрашивать земельный участок в аренду для завершения строительства, выбор титула у него отсутствует <9>. Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта незавершенного строительства в достаточной степени обеспечивается титулом арендатора.
--------------------------------
<9> Подход получил отражение, например, в п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2, 3 (2024), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27 ноября 2024 г. // СПС "КонсультантПлюс".
При этом предоставление лицу, которое намерено создать объект недвижимости на земельном участке публичной собственности, титула арендатора уже направлено на возможность отчуждения соответствующего земельного участка в будущем. Весьма удачно особенность строительной аренды отмечена Р.С. Бевзенко: она состоит в том, что такой договор "совершенно точно не предполагает возвращения предмета аренды арендодателю (с учетом естественного износа)" <10>.
--------------------------------
<10> См. подробнее: Бевзенко Р.С. Принцип единства судьбы прав на земельный участок и на строения на нем // Вестник гражданского права. 2020. N 2. С. 60 - 123.
Титул арендатора обеспечивает паритет публичного и частного начал, поскольку, с одной стороны, означает в перспективе возможность приобретения застройщиком земельного участка в порядке статьи 39.20 ЗК РФ (после завершения строительства), с другой стороны, оставляет для публичного образования возможность воздействовать на нерадивого землепользователя посредством применения статьи 46 ЗК РФ, статьи 239.1 ГК РФ.
Осознание полного отсутствия предпосылок для предоставления в собственность в порядке статьи 39.20 ЗК РФ земельного участка в связи с наличием на нем объекта незавершенного строительства актуализирует проблему регистрации права собственности в ЕГРН как на завершенные строительством жилые дома тех объектов, которые не обеспечены инженерными коммуникациями, по причине упрощенного порядка введения таких объектов в оборот.
Представляется верным исходить из следующего. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, являясь юридическим актом признания и подтверждения права определенного лица на недвижимое имущество, юридической фикции не создает. Как следствие, установив, что отраженный в реестре объект не соответствует указанному в ЕГРН назначению, суд при решении вопроса о предоставлении земельного участка в порядке пункта 1 ст. 39.20 ЗК РФ исходит из действительного вида и назначения объекта, вида разрешенного использования земельного участка. Отражение в ЕГРН назначения здания "жилой дом" не препятствует доказыванию административным ответчиком в споре о предоставлении земельного участка в порядке статьи 39.20 ЗК РФ и установлению судом того, что объект не соответствует понятию объекта индивидуального жилищного строительства, закрепленному положениями пункта 39 ст. 1 ГрК РФ, понятию жилого дома, закрепленному в части 2 ст. 16 ЖК РФ.
Паритет публичного и частного интереса применительно к объектам незавершенного строительства в аспекте недопустимости правовой неопределенности
Анализ особенности правового регулирования объектов незавершенного строительства и перспектив такого регулирования, а равно развития судебной практики должен учитывать не только частные, но и публичные интересы.
Публично-правовой интерес, сопряженный с объектами незавершенного строительства, может менять вектор своей направленности.
Публичному интересу отвечает либо завершение строительства объекта и полная реализация проектного замысла первоначального застройщика, либо нахождение более эффективного застройщика посредством изъятия объекта у первоначального, начинание которого не увенчалось успехом в срок, согласованный договором аренды.
Как следствие, задачей законодателя является, с одной стороны, поощрить завершение строительства, с другой - не допустить вечное сохранение объектов в не завершенном строительством состоянии.
Очевидно, что в стремлении достижения этих целей должен обнаруживаться определенный баланс публичных и частных интересов.
Законодатель признает интерес лица, осуществляющего строительство, в получении титула на соответствующий земельный участок, что проявляется в положениях ЗК РФ, регулирующих предоставление земельных участков публичной собственности. Договор аренды земельного участка публичной собственности для целей завершения строительства объекта заключается без проведения аукциона, в порядке подпункта 10 п. 2 и пункта 5 ст. 39.6 ЗК РФ, пункта 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).
В то же время договор аренды - срочный договор и основанный на нем титул имеет временной предел. После 1 марта 2015 г. положения статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок уже не являются универсальным приемом, стабилизирующим положение арендатора земельного участка публичной собственности. Статья 621 ГК РФ о возобновлении договора на неопределенный срок в отношении земельных участков публичной собственности действует в весьма ограниченной сфере. Договор аренды земельного участка публичной собственности считается возобновленным на неопределенный срок, если он заключен до вступления в силу закона об обязательном проведении торгов и арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого (п. 2 ст. 621 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума N 73). Таким законом в данном случае является ЗК РФ. Общее правило о предоставлении публичных земельных участков в аренду на торгах действует с 1 марта 2015 года. Если земельный участок публичной собственности для целей строительства предоставлен после 1 марта 2015 г., его возобновления на неопределенный срок в порядке статьи 621 ГК РФ не произойдет и арендатору следует озаботиться заключением нового договора аренды (повторным приобретением титула на земельный участок публичной собственности, на котором расположен объект незавершенного строительства).
ЗК РФ предполагает однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта, что следует в том числе из буквального текста положений подпункта 10 п. 2 и пункта 5 ст. 39.6 ЗК РФ. Между тем однократное предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, на установленный срок (подп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ) далеко не всегда является достаточным для завершения строительства.
Отказывая в предоставлении земельного участка для целей завершения строительства, уполномоченные органы нередко ссылаются на то, что соответствующее право застройщиком уже реализовано, земельный участок для завершения строительства уже предоставлялся, поэтому еще раз не может быть предоставлен.
В судебной практике по делам об оспаривании соответствующих отказов реализуются следующие подходы <11>:
- уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в случае истечения срока договора аренды вправе обратиться с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства в порядке статьи 239.1 ГК РФ;
- норма статьи 239.1 ГК РФ корреспондирует ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав;
- право собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и право собственника такого объекта на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства связаны между собой; в отсутствие обращения уполномоченного органа с таким иском в установленный подпунктом 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ срок устранение юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, предполагает предоставление собственнику объекта права на заключение с ним договора аренды для завершения строительства.
--------------------------------
<11> См., например: п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2023 г.; Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 19 января 2022 г. N 19-КАД21-17-К5 // СПС "КонсультантПлюс".
Приведенные правовые позиции поддержаны в пункте 12 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 ноября 2025 г., далее - Обзор судебной практики ВС РФ от 19 ноября 2025 г.) <12>. Они демонстрируют потенциал судебного толкования и влияние судебной практики на экономический оборот. Одним из факторов, определяющих задачи и возможности толкования в процессе применения гражданско-правовых норм, является потребность дифференциации правовых последствий для субъектов гражданских правоотношений в зависимости от конкретных обстоятельств <13>. Рассматриваемые подходы при решении вопроса о приоритетах используют наиболее универсальную предпосылку - возможность влиять на ситуацию. Прекращение договора аренды земельного участка публичной собственности, на котором находится объект незавершенного строительства, требует от уполномоченного органа принятия мер, направленных на определение правовой судьбы такого объекта в порядке статьи 239.1 ГК РФ. В Обзоре судебной практики ВС РФ от 19 ноября 2025 г. акцентировано внимание на недопустимости освобождения земельного участка публичной собственности от возведенного арендатором объекта недвижимости посредством применения статьи 622 ГК РФ, на специальном характере положений пункта 1 ст. 239.1 ГК РФ (п. 11). При непринятии уполномоченным органом соответствующих мер и одновременном воспрепятствовании предоставлению земельного участка застройщику по договору аренды на новый срок уполномоченный орган демонстрирует поведение, не соответствующее идее паритета публичных и частных интересов. Такое поведение противоречит идее правовой определенности. Как следствие, ссылка уполномоченного органа на буквальный текст ЗК РФ об однократном предоставлении земельного участка для цели завершения строительства объекта недостаточна для обоснования отказа в предоставлении земельного участка в аренду для этой цели. Исходя из той же предпосылки (возможность влиять на ситуацию) следует вывод, что в случае, если собственник объекта незавершенного строительства с заявлением о повторном предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства принадлежащего ему объекта не обратился, предъявление уполномоченным органом в суд иска об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов по истечении срока, установленного подпунктом 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ (шести месяцев с момента окончания срока договора аренды), не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении соответствующего требования (п. 12.3 Обзора судебной практики ВС РФ от 19 ноября 2025 г.).
--------------------------------
<12> См.: https://vsrf.ru/documents/thematics/34901/.
<13> Подробнее см.: Ломидзе О.Г. Потенциал судебного толкования в сфере применения гражданского законодательства // Национальный конституционализм в эпоху глобальных вызовов: от политических иллюзий - к правовому реализму: коллективная монография / под науч. ред. проф. Н.С. Бондаря; Серия: Библиотека судебного конституционализма. Ростов н/Д, 2024. С. 205 - 220; https://istina.msu.ru/download/710195586/1tME6Z:4qkIkqUq7flq3V9vTYzBok-q08c/.
Защита интересов законного владельца объекта незавершенного строительства и регистрация права на объект в ЕГРН
Помимо вопроса о титуле на земельный участок, актуален вопрос о титуле на сам объект незавершенного строительства, о необходимости регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства в реестре для реализации права на предоставление земельного участка в аренду для целей завершения строительства в порядке статьи 39.6 ЗК РФ. Каков правовой режим объекта незавершенного строительства до регистрации на него права собственности?
В доктрине сформулирован подход относительно юридической судьбы постройки до момента государственной регистрации права на нее, основанный на оценке такой постройки как движимого объекта и предполагающий дифференциацию перспектив в зависимости от того, принадлежит ли право на постройку и земельный участок одному лицу либо разным лицам. Согласно данному подходу "с момента, когда постройка оказывается в собственности какого-либо лица отдельно от права на расположенный под ней земельный участок, она лишается юридических свойств, которые позволяют ей сделаться недвижимым имуществом, и быть достроенной в установленном законом порядке. Напротив, в тот период, когда постройка и право на расположенный под ней земельный участок принадлежат одному лицу, постройка обладает юридическими свойствами, позволяющими ей сделаться недвижимым имуществом и быть достроенной" <14>.
--------------------------------
<14> Писков И.П. К вопросу о понятии недвижимости в российском праве // Проблемы развития частного права: сборник статей к юбилею В.С. Ема / отв. ред. Е.А. Суханов, Н.В. Козлова. М., 2011. С. 266 - 267.
В законодательстве есть решение, приравнивающее правовые возможности владельца нереестрового объекта незавершенного строительства к правовым возможностям реестрового собственника такого объекта. По смыслу положений пункта 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 1 марта 2015 г. независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства <15>. Примечательно, что, описывая отношение такого лица к объекту незавершенного строительства, законодатель оперирует термином "собственник". Вывод о том, что при предоставлении земельного участка для строительства до 1 марта 2015 г. регистрация права на объект в ЕГРН неважна, следует из смысла приведенной нормы в ее сопоставлении с положениями статьи 39.6 ЗК РФ. В отсутствие регистрации в ЕГРН расположение объекта незавершенного строительства на конкретном земельном участке достоверно подтверждает технический план. Технический план, являясь результатом кадастровых работ (ст. 37 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности"), отражает наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, обладающего должной дискретностью.
--------------------------------
<15> Толкование получило отражение, например, в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 г. по делу N А41-13398/2016, Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 10 августа 2022 г. N 18-КАД22-27-К4 // СПС "КонсультантПлюс".
Что касается ситуаций, в которых земельный участок был предоставлен в аренду для целей строительства после 1 марта 2015 г., текст подпункта 10 п. 2, пункта 5 ст. 39.6 ЗК РФ в корреспонденции с положениями статьи 131 ГК РФ предполагает регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов в целях завершения строительства.
По сути, текст положений статьи 39.6 ЗК РФ обрекает арендатора земельного участка публичной собственности на введение в оборот недостроенного объекта исключительно для того, чтобы получить титул на землю и достроить объект. Данный подход представляется неоднозначным. С одной стороны, он позволяет контролировать поведение застройщика. С другой стороны, при наличии в распоряжении уполномоченного органа закрепленного в статье 239.1 ГК РФ механизма, который позволяет изъять недостроенный объект, понуждение застройщика к опубличиванию титула на не завершенный строительством объект исключительно по причине необходимости обеспечения титула в отношении земельного участка для достройки объекта и его введения в оборот не соответствует паритету публичных и частных интересов. Кроме того, прогнозируется правовая неопределенность в ситуации, когда срок договора аренды истек, равно как и срок разрешения на строительство, но право собственности застройщика на объект незавершенного строительства в реестре не зарегистрировано. Разъяснение пункта 24 Постановления Пленума N 73 исходит из незаконности отказа в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек. Однако данное разъяснение дано применительно к ранее действовавшему Закону N 122-ФЗ (п. 4 ст. 25). Часть 2.1 ст. 40 Закона N 218-ФЗ допускает регистрацию права собственности на создаваемый на земельном участке объект незавершенного строительства (осуществление кадастрового учета) после истечения срока действия договора аренды земельного участка при наличии действующего на момент представления документов для кадастрового учета и (или) регистрации прав разрешения на строительство.
Выводы
Наблюдаются значительные изменения регулирования правового режима не завершенных строительством объектов, расположенных на земельных участках публичной собственности: от обусловленности регистрации права на объект совершением сделки с объектом (п. 2 ст. 25 Закона N 122-ФЗ в редакции, действовавшей до 1 января 2005 г.) до обусловленности совершения сделки с земельным участком публичной собственности для продолжения строительства на нем объекта регистрацией права на объект (подп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ). Данные изменения корреспондируют окончательному юридическому отделению объекта незавершенного строительства от земельного участка, на котором этот объект создан.
Интерес застройщика завершить строительство и ввести объект в оборот соответствует интересу публичного образования. Однако интерес публичного собственника земельного участка может быть реализован в том числе посредством изъятия объекта незавершенного строительства у первоначального застройщика, не успевшего завершить строительство в согласованный договором аренды срок.
При строительстве объекта на земельном участке публичной собственности определенность с титулом застройщика относительно земельного участка (земельный участок предоставляется в аренду) не снимает всех вопросов паритета частных и публичных начал, баланса интересов публичного собственника и лица, возводящего объект недвижимости на земельном участке публичной собственности. Изучение найденных в процессе правоприменения решений в сопоставлении с нормами объективного права позволяет констатировать потенциал совершенствования законодательства применительно к регулированию вопросов приобретения застройщиком титулов на земельный участок и создаваемый объект недвижимости для завершения его строительства и введения в эксплуатацию.
Полагаем целесообразным проработку нормативных решений, допускающих отступление от идеи однократности повторного предоставления земельного участка публичной собственности в аренду для целей окончания строительства, а также от идеи опубличивания объекта с исключительной целью завершения его строительства.
Кроме того, при формировании судебной практики следует учитывать, что упрощенный порядок регистрации права на ряд объектов недвижимости открывает возможности введения в оборот в качестве завершенных строительством тех объектов, создание которых, по сути, не завершено и которые не могут использоваться по декларируемому застройщиком назначению.
Библиографический список
1. Алексеев В.А. Определение объекта незавершенного строительства как недвижимой вещи // Гражданское право. 2018. N 3. С. 25 - 28.
2. Бевзенко Р.С. Принцип единства судьбы прав на земельный участок и на строения на нем // Вестник гражданского права. 2020. N 2. С. 60 - 123.
3. Лапач В.А. Что такое объекты гражданских прав, или "Феномен Кубка Кремля" // Лапач В.А. Избранные труды: сборник научных трудов. М.: Статут, 2015. 401 с.
4. Ломидзе О.Г. Потенциал судебного толкования в сфере применения гражданского законодательства // Национальный конституционализм в эпоху глобальных вызовов: от политических иллюзий - к правовому реализму: коллект. монография / под науч. ред. проф. Н.С. Бондаря; Серия: Библиотека судебного конституционализма. Ростов н/Д: НОЦ Судебного конституционализма ЮФУ, 2024. 319 с.
5. Малышева А.В. Приватизация земельных участков собственниками объектов незавершенного строительства // Юрист. 2014. N 3. С. 43 - 46.
6. Писков И.П. К вопросу о понятии недвижимости в российском праве // Проблемы развития частного права: сборник статей к юбилею В.С. Ема / отв. ред. Е.А. Суханов, Н.В. Козлова. М.: Статут, 2011. 557 с.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Земельное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.
Навигация по сайту:
Контакты:
"Горячие" документы: