Значение приватизации и государственной регистрации прав на недвижимое имущество для включения объектов в наследственную массу. Статьи по предмету Гражданское право

Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Гражданское право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии

ЗАКАЗАТЬ

Вернуться к списку статей по юриспруденции

ЗНАЧЕНИЕ ПРИВАТИЗАЦИИ И ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО ДЛЯ ВКЛЮЧЕНИЯ ОБЪЕКТОВ В НАСЛЕДСТВЕННУЮ МАССУ

Р.Е. АФАНАСЬЕВ

Введение

Наиболее актуальной проблемой является наследование неприватизированных и незарегистрированных объектов недвижимости.
Как указывает С.Е. Руженцев <1> в диссертации на соискание степени доктора философских наук, вследствие длительного периода отказа от частной собственности и ее отрицания в России сформировалось неуважительное отношение граждан к праву собственности. По его мнению, "общественное сознание искаженно относилось к рыночным установкам". Учитывая тот факт, что приватизация недвижимости и ее государственная регистрация неоднократно продлеваются вследствие нежелания граждан воспользоваться правом на приватизацию и государственную регистрацию, его выводы о том, что выявленные им негативные явления остались в прошлом, преждевременны. Неуважительное отношение к праву собственности сохраняется по сей день. Ниже приводятся два ярких примера такого неуважительного отношения, приведшие к негативным правовым последствиям.
--------------------------------
<1> Руженцев С.Е. Проблема морали и политики в социокультурных проблемах России: Дис. ... доктора филос. наук. Иваново, 2020. С. 231.

Неуважительное отношение к праву собственности приводит к тому, что люди не спешат приватизировать и/или регистрировать имущество. В 1984 году А. был предоставлен земельный участок в садовом обществе размером 0,04 га. В 1993 году земельный участок был приватизирован (был выдан государственный акт на право пожизненного наследуемого владения земельным участком). В 2000 году возникла необходимость постановки участка на кадастровый учет и государственной регистрации ранее возникшего права. Супруг А. заявил, что не надо тратиться на межевание и государственную регистрацию, так как "участок никто не отберет". В 2017 году при межевании установлено, что фактический размер участка составляет 0,06 га. Государственный регистратор отказал в регистрации права собственности вследствие противоречия сведений кадастрового учета и правоустанавливающего документа. Решением Тукаевского районного суда Республики Татарстан от 01.03.2017 действия государственного регистратора Л. по приостановлению государственной регистрации признаны законными. Апелляционным определением Верховного суда Республики Татарстан от 08.12.2017 решение отменено, принято новое решение о признании действий государственного регистратора Л. по приостановлению государственной регистрации незаконными. Приволжским районным судом г. Казани принято решение от 15.05.2018 о признании действия государственного регистратора Л. по отказу в государственной регистрации незаконным. В результате оформление права собственности растянулось на три десятилетия, и в любом случае пользователи пришли к тому, что необходима государственная регистрация.
К. владели и пользовались многоконтурным земельным участком в садовом некоммерческом товариществе (далее - СНТ) и не приватизировали его. Участок разделяла улица. Размер одной части участка составляет менее 2 ар, что меньше минимально возможного размера участка, поэтому при выделении участков в начале 1990-х годов было принято решение создать многоконтурный участок. В 2023 году в СНТ сменился председатель и выгнал семью К. с части многоконтурного участка. Во время указанного акта самоуправства произошла ссора председателя СНТ и одного из членов семьи К., в результате которой последний был привлечен к административной ответственности <2>. На другую часть многоконтурного участка, где находятся постройки семьи К., председатель СНТ, продолжая самоуправство, установил камеры видеонаблюдения. Семья К. обратилась в суд, однако неуважительное отношение к праву, которое ранее препятствовало приватизации, в их сознании восторжествовало и они не явились в суд, и исковое заявление было оставлено без рассмотрения <3>. Изъятая часть многоконтурного участка заросла травой, в настоящее время на участке стихийная свалка.
--------------------------------
<2> Постановление мирового судьи судебного участка N 2 Тукаевского района Республики Татарстан от 10.10.2023 N 05-0517/2/2023.
<3> Определение Тукаевского районного суда Республики Татарстан от 24.09.2024 N 2-1104/2024.

В результате указанного неуважительного отношения к праву собственности, несмотря на тот факт, что Закон СССР от 06.03.1990 N 1305-1 "О собственности в СССР" был принят еще в 1990 году, по состоянию на 2023 год большая часть жилых помещений, садовых участков и гаражей не приватизирована, право собственности на них не зарегистрировано, многие граждане Российской Федерации до сих пор не воспользовались этим правом бесплатной приватизации жилых помещений и садовых земельных участков.
Как указывают В.С. Плескачевский <4>, С.А. Ашинов, В.В. Букреев и Э.Н. Рудык <5>, в России доля государственного имущества составляет около 75%. Получается, что с 1990 года было приватизировано только 25% собственности. Приватизация садовых участков последний раз продлена до 1 марта 2031 года. Приватизация жилых помещений стала бессрочной. Продление приватизации садовых участков и придание приватизации жилых помещений бессрочного характера есть вынужденная мера государства вследствие неуважительного отношения граждан к праву собственности. Государство заинтересовано в приватизации в целях взимания налогов, а гражданам приватизация необходима для защиты нарушенных прав.
--------------------------------
<4> Плескачевский В.С. Государство-собственник: резервы и эффективность // Экономика и управление собственностью. 2008. N 3. С. 5.
<5> Ашинов С.А., Букреев В.В., Рудык Э.Н. Приватизация в России: поиски эффективных решений // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2008. N 12. С. 47 - 57.

Относительно садовых участков и гаражей имеется опасное юридическое заблуждение граждан относительно правового режима собственности и права пользования по варианту: "У меня имеется членская книжка, значит, участок/гараж - мой". Советы знакомых, в том числе практикующих юристов, не то что оставляются без внимания, а воспринимаются в штыки: "Приватизация и государственная регистрация есть только пустая трата денег. Это и так мое, а приватизирую - надо будет платить налоги". Более никаких правовых последствий приватизации и дальнейшей регистрации права собственности обыватели не видят.
Последствия для этих обывателей наступают редко, у наследников - постоянно, так как неприватизированное и незарегистрированное имущество не образует наследственной массы и не является объектом наследования.
В настоящей работе рассматриваются проблемы наследников при оформлении права собственности на имущество, которое согласно действующему законодательству наследовать невозможно.

Признание в судебном порядке права собственности в порядке наследования на незарегистрированное имущество

С 1998 года, с момента вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.
Как отмечают О.Н. Бобровская <6>, Ю.К. Толстой <7> и М.Н. Рахвалова <8>, признать право собственности в порядке наследования можно, только если наследодатель произвел действия, свидетельствующие о намерении осуществить государственную регистрацию права.
--------------------------------
<6> Бобровская О.Н. Некоторые коллизионные вопросы наследования жилых помещений // Закон. 2010. N 10.
<7> Толстой Ю.К. Наследственное право: Учебное пособие. М., 1999. С. 13.
<8> Рахвалова М.Н. Объект наследования при незавершении процесса приватизации жилого помещения // Вестник Омского университета. Серия "Право". 2012. N 3 (32). С. 102.

Вышеуказанное мнение ученых полностью подтверждает нижеследующая судебная практика.
А. и О. проживали в неприватизированной комнате в трехкомнатной квартире. В установленном законом порядке они обратились в орган местного самоуправления для приватизации, а затем в Росреестр для регистрации права собственности, однако Росреестр отказал в регистрации на том основании, что не представлена справка с места жительства. А. и О. не стали добиваться государственной регистрации и продолжали проживать в квартире до смерти А. После смерти А. возник вопрос о наследовании, однако нотариус отказал в выдаче свидетельства о праве на наследство ввиду отсутствия государственной регистрации.
О. обратилась в суд с иском о восстановлении срока на признание действий Росреестра незаконными, о признании действий Росреестра по отказу в государственной регистрации незаконными, о включении комнаты в состав наследства и признании права собственности в порядке наследования.
Суд удовлетворил иск, признал действия Росреестра по требованию справки с места жительства незаконными, восстановил срок по требованию к Росреестру ввиду длительной болезни А. перед смертью, включил комнату в наследственную массу и признал право собственности в порядке наследования ввиду того, что наследодатель А. при жизни начала действия по государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество <9>.
--------------------------------
<9> Решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 20.06.2021.

Обстоятельства свидетельствуют о том, что А. и О. имели равное право на комнату в трехкомнатной квартире. В любом случае А. имела право пользоваться и приватизировать 1/2 этой комнаты. Учитывая, что фактически она имела право на часть комнаты, следовательно, после смерти матери А. она являлась единственным наследником 1/2 части, принадлежавшей матери. В таких случаях необходимо законодательное урегулирование права принятия наследства в упрощенном порядке, так как на практике сложился усложненный, длительный порядок принятия наследства в судебном порядке.

Оформление права собственности снятыми с регистрации по месту жительства членами семьи нанимателя

Как отмечает М.Н. Рахвалова, приватизация стала знаменательным событием в жизни граждан <10>. Тем не менее не все ею воспользовались вследствие неуважительного отношения к собственности.
--------------------------------
<10> Рахвалова М.Н. Указ. соч. С. 101.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 05.04.2007 N 5-П обратил внимание на важность института социального жилья <11>. Е.С. Селиванова и Т.А. Мяконькая считают, что правовое регулирование института договора социального найма жилого помещения далеко от совершенства <12>.
--------------------------------
<11> Постановление Конституционного Суда РФ от 05.04.2007 N 5-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 2 и 14 статьи 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" и пункта 8 Правил выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы "Государственные жилищные сертификаты" на 2004 - 2010 годы, входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы, в связи с жалобами ряда граждан".
<12> Селиванова Е.С., Мяконькая Т.А. Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма жилого помещения: направления совершенствования жилищного законодательства // Вестник юридического факультета Южного федерального университета. 2019. Т. 6. N 3. С. 78.

Е.Б. Подузова отмечает, что практическую проблему представляет намерение наследодателя приватизировать жилье, которое он не успел выразить в подаче документов в уполномоченные государственные органы. По мнению этого ученого, доцента кафедры нотариата МГЮА, судебная практика не признает такое намерение имеющим правовое значение. Она считает, что такие способы выражения наследодателем воли, как выдача доверенности на приватизацию, получение документов для приватизации, устные заявления о намерении провести приватизацию, не могут служить основанием для включения жилого помещения в наследственную массу. Ученый подчеркивает, что такая позиция является верной <13>.
--------------------------------
<13> Особенности наследования отдельных видов имущества: Монография / И.З. Аюшеева, Б.А. Булаевский, В.В. Долинская и др. М., 2022. С. 33.

Представляется, что указанная позиция Е.Б. Подузовой неверная. Государству лучше, если жилое помещение будет приватизировано и с него будут доходы в виде поступления налога на имущество в бюджет, чем нести расходы бюджета в связи с бременем содержания собственности.
Кроме того, на практике существуют способы приватизировать жилое помещение, которое не приватизировал наследодатель.
Семья Х. проживала в неприватизированной комнате в двухкомнатной квартире. Ввиду того что глава семьи вел антисоциальный образ жизни, злоупотреблял спиртными напитками, создавал невыносимые условия для совместного проживания, остальные члены семьи Х. оставили жилое помещение, а Х. продолжал проживать и уклонялся от оплаты коммунальных услуг. Управляющая компания предъявила иск о взыскании коммунальных платежей со всех членов семьи Х. Чтобы долги по коммунальным платежам не возникали в дальнейшем, члены семьи Х. выписались из неприватизированной квартиры.
Дочь нанимателя проживала и была зарегистрирована по месту жительства в квартире у своего дяди. Дядя уведомил ее, что необходимо освободить жилое помещение. Тогда она приняла решение вернуться в неприватизированную комнату отца, но оказалось, что он был осужден за тяжкое преступление и умер в колонии.
Комната пустовала, однако в связи со снятием с регистрационного учета по месту жительства в комнате у Х. не было никаких прав "унаследовать" жилое помещение, так как оно не было приватизировано.
Х. обратилась в суд с иском о восстановлении в жилищных правах, признании права на жилплощадь, об обязании заключить договор социального найма. Суд удовлетворил иск, признав, что ввиду вынужденности оставления неприватизированной квартиры Х. не утратила право на жилую площадь <14>.
--------------------------------
<14> Решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 08.09.2021.

После заключения договора социального найма у Х. возникло право на приватизацию и государственную регистрацию права собственности, которое она в итоге и реализовала.
Таким образом, из-за неуважительного отношения отца к собственности для приватизации и государственной регистрации наследнику пришлось отстаивать свое право собственности в длительном предварительном судебном процессе.

Обычаи по переходу права на приобретение в собственность гаража и садового участка бесплатно

В силу статьи 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя. Право приобрести находящийся в государственной или муниципальной собственности садовый или огородный земельный участок в собственность бесплатно, без проведения торгов, в соответствии с пунктом 2.7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" как раз является таким правом, которое не наследуется.
На практике действует такой обычай, что на наследника в СНТ или гаражном строительном кооперативе оформляется новая членская книжка и выдается справка о принадлежности садового участка или гаража наследнику, но это незаконно, однако применяется некоторыми председателями СНТ.
В октябре 2024 года А.Н.Т. обратилась за юридической помощью относительно пресечения превышения полномочий председателем СНТ, отключившим ей водоснабжение участка вследствие отсутствия правовых оснований владения и пользования участком. А.Н.Т. имеет членскую книжку умершего недавно мужа, который был членом СНТ с 1989 года. Покойный супруг неоднократно изъявлял желание провести межевание и государственную регистрацию земельного участка, но А.Н.Т. была категорически против, так как, по ее мнению, членской книжки достаточно для подтверждения прав на участок. В результате она не может вступить в наследство, так как право на приватизацию утрачено в связи со смертью супруга. Однако А.Н.Т. выразила несогласие с рекомендацией, заявив, что членской книжки, по ее мнению, достаточно.
Е.Б. Подузова считает, что в состав наследства члена жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, полностью внесшего свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное ему кооперативом, указанное имущество включается в наследственную массу на общих основаниях независимо от государственной регистрации. К наследникам, не внесшим полностью паевой взнос, переходит пай в сумме, выплаченной к моменту открытия наследства <15>.
--------------------------------
<15> Особенности наследования отдельных видов имущества: Монография. С. 32.

Конечно, ни один нотариус не включит неприватизированную дачу, незарегистрированный гараж в состав наследства. На практике справки выдаются наследнику члена гаражного кооператива, как будто бы пай выплатил он, а не наследодатель. Аналогично справка для приватизации о принадлежности садового участка и членстве в СНТ выдается наследнику напрямую председателем, минуя нотариуса и без упоминания наследодателя.
Таким образом, требуется законодательное урегулирование неразрешимой правовой ситуации.

Государственная регистрация перехода права собственности и реальность намерений

Е.Б. Подузова считает, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество <16>.
--------------------------------
<16> Особенности наследования отдельных видов имущества: Монография. С. 27.

Сложно с ней согласиться, так как существуют ранее возникшее право и признание права собственности в судебном порядке.
Е.Б. Подузова указывает, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке <17>.
--------------------------------
<17> Там же.

Здесь с ней необходимо выразить полное согласие, однако в практике бывают случаи, когда суды считают переход права собственности основанием неоспоримости сделки.
Так, в решении Чайковского городского суда Пермского края суд сделал следующий вывод, полностью исключающий возможность оспаривания сделки в случае, если состоялась государственная регистрация перехода права собственности. Оценивая реальность намерений Е. и Ш. при совершении сделки, суд принимает во внимание, что проведение государственной регистрации перехода права собственности к Ш. безусловно свидетельствует о направленности волеизъявления Е. именно на отчуждение спорного имущества <18>.
--------------------------------
<18> Решение Чайковского городского суда Пермского края от 02.05.2023 N 2-1/2023.

Выводы

Таким образом, сложилась правовая ситуация, что наследники лишены возможности приобрести право собственности на объекты наследования, которые не приватизированы и на которые не зарегистрировано право собственности, иначе как в судебном порядке, да и то не во всех случаях.
Конечно, автору статьи могут возразить, что существующего правового регулирования признания права собственности в порядке наследования в судебном порядке достаточно, но в свете проводимой судебной реформы по снижению нагрузки на судей, начатой предыдущим председателем Верховного Суда Российской Федерации И.Л. Подносовой <19>, правовое регулирование избыточно: если уж даже дела о взыскании задолженности по жилищно-коммунальным услугам собираются передать от судов к нотариусам, то передача процедуры наследования прав на незарегистрированное и/или неприватизированное имущество выглядит как само собой разумеющаяся <20>.
--------------------------------
<19> Состоялось пленарное заседание совета судей // Суд да дело в Татарстане. 2024. N 10 (307).
<20> Совет судей предлагает подключить нотариусов к взысканию долгов по ЖКХ // Российская газета. N 117 (9062). 2023.

Чтобы имущество не выпадало из гражданского оборота, чтобы государство приобретало новых собственников-налогоплательщиков, а наследники приобретали права собственности без обращения в суд, в целях снижения нагрузки на судебную систему предлагается передать полномочия по включению незарегистрированных объектов недвижимости в наследственную массу от суда к нотариусу, а также включить право приватизации в перечень прав, подлежащих наследованию, чтобы решить проблему садовых участков и гаражей.

Библиографический список

1. Ашинов С.А., Букреев В.В., Рудык Э.Н. Приватизация в России: поиски эффективных решений // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2008. N 12.
2. Бобровская О.Н. Некоторые коллизионные вопросы наследования жилых помещений // Закон. 2010. N 10.
3. Особенности наследования отдельных видов имущества: Монография / И.З. Аюшеева, Б.А. Булаевский, В.В. Долинская и др. М., 2022.
4. Плескачевский В.С. Государство-собственник: резервы и эффективность // Экономика и управление собственностью. 2008. N 3.
5. Рахвалова М.Н. Объект наследования при незавершении процесса приватизации жилого помещения // Вестник Омского университета. Серия "Право". 2012. N 3 (32).
6. Руженцев С.Е. Проблема морали и политики в социокультурных проблемах России: Дис. ... доктора филос. наук. Иваново, 2020.
7. Селиванова Е.С., Мяконькая Т.А. Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма жилого помещения: направления совершенствования жилищного законодательства // Вестник юридического факультета Южного федерального университета. 2019. Т. 6. N 3.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

ИА ГАРАНТ