Свяжитесь с нами:

Telegram: Написать
e-mail: justicemaker@yandex.ru

5 сделок с недвижимостью, которые почти гарантированно закончатся судом. Статьи по предмету Жилищное право

Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Жилищное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии

ЗАКАЗАТЬ

Вернуться к списку статей по юриспруденции

5 СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ, КОТОРЫЕ ПОЧТИ ГАРАНТИРОВАННО ЗАКОНЧАТСЯ СУДОМ <*>

Е. КАПУСТА, Е. ТИМОШЕНКО

--------------------------------

<*> Источник: https://dzen.ru/a/aRLpqeLaEVR2N8wN.

Капуста Екатерина, помощник адвоката, МКА "Князев и партнеры".

1. "Внезапная" доверенность: когда бабушка решает все продать

Сценарий: пожилой человек (или человек с инвалидностью) всю жизнь прожил в квартире, а за месяц до продажи вдруг выписывает генеральную доверенность на постороннего человека - соседа, "доброго" риелтора, соцработника или дальнего родственника.

В ситуации, когда пожилой человек или инвалид, всю жизнь проживший в квартире, внезапно выписывает генеральную доверенность на постороннего человека (соседа, риелтора, социального работника или дальнего родственника) незадолго до продажи недвижимости, возникает серьезный юридический риск, связанный с возможностью злоупотребления доверием и мошенничества.

Генеральная доверенность, согласно ст. 185 ГК РФ, предоставляет представителю широчайшие полномочия, в том числе право совершать любые юридические действия от имени доверителя, в том числе распоряжаться его имуществом.

Если доверитель в силу возраста, состояния здоровья или иных обстоятельств не до конца осознает последствия своих действий или находится под давлением, такую доверенность может использовать недобросовестное лицо для незаконного отчуждения имущества, фактически лишив пожилого человека единственного жилья.

С юридической точки зрения такая "внезапная" доверенность, выданная без должного понимания сути и последствий со стороны доверителя, может быть оспорена в суде.

Согласно ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску самого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

В этом случае, если будет доказано, что пожилой человек или инвалид не осознавал, что подписывает генеральную доверенность, позволяющую продать его единственное жилье, или действовал под влиянием обмана или существенного заблуждения, суд может признать такую доверенность и, соответственно, все сделки, совершенные на ее основании, недействительными.

Важно отметить, что бремя доказывания недееспособности на момент совершения сделки или наличия обмана лежит на истце.

2. "Скорая" продажа после вступления в наследство

Сценарий: квартира только-только перешла к наследникам, и они уже спешат ее продать.

Первая и главная опасность "скорой" продажи квартиры после вступления в наследство заключается в возможности оспаривания самой сделки или ее последствий. Вступление в наследство, хоть и подтверждает право собственности, не означает автоматически, что все потенциальные риски устранены.

Например, если в течение установленного законом срока (часто 6 месяцев с момента открытия наследства, ст. 1154 ГК РФ) появятся другие наследники, которые претендовали на эту квартиру, но не были своевременно уведомлены или упустили срок по уважительным причинам, они могут оспорить как само свидетельство о праве на наследство, так и последующую сделку купли-продажи.

В таком случае, даже если покупатель действовал добросовестно, сделка может быть признана недействительной, что приведет к реституции - возврату квартиры первоначальным наследникам, а продавцы-наследники могут оказаться под угрозой регрессных требований от обманутого покупателя.

Кроме того, поспешная продажа может создать проблемы с уплатой налогов и оформлением документов.

Наследники, не имея достаточного времени на изучение законодательства, могут пропустить сроки подачи деклараций или неверно рассчитать налоговую базу, особенно если речь идет о продаже недвижимости, которая находилась в собственности наследодателя менее минимального срока владения (ст. 217.1 НК РФ), или если есть другие нюансы, влияющие на налогообложение.

Такая спешка также повышает вероятность технических ошибок при оформлении договора купли-продажи и перехода права собственности в Росреестре, что может привести к юридическим спорам с покупателем, требованию внести исправления или даже отказу в регистрации перехода права.

3. Долевая собственность на минном поле: развод и раздел

Сценарий: вы покупаете квартиру или долю в квартире у человека, который недавно развелся. Вроде бы все чисто.

Покупка недвижимости у человека, который недавно развелся, опасна по нескольким ключевым причинам:

1. Неполный раздел имущества. Часто после развода процесс раздела совместно нажитого имущества, особенно такого сложного объекта, как квартира (или доля в ней), не завершается сразу. Супруги могут заключить мировое соглашение, которое не охватывает все аспекты, или же решение суда может быть исполнено не полностью. Если квартира или доля в ней были приобретены покупателем, а раздел имущества между бывшими супругами еще не завершен или оспаривается, то новый покупатель может оказаться втянутым в этот спор.

2. Оспаривание сделки: бывший супруг, чьи права на недвижимость могли быть нарушены при разделе или продаже доли, имеет право оспорить сделку. Если выяснится, что продавец не имел достаточных прав на распоряжение недвижимостью (например, доля подлежала разделу или продажа была совершена без согласия второго супруга, когда оно требовалось), сделка может быть признана недействительной. Согласно ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Кроме того, согласно ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна.

3. Отсутствие согласия второго супруга. Даже если продавец владеет долей в квартире, но эта доля была приобретена в браке, а продажа совершается без согласия второго супруга (когда такое согласие требуется в соответствии со ст. 35 СК РФ), сделка может быть оспорена. СК РФ устанавливает, что распоряжение недвижимым имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, осуществляется по правилам, предусмотренным этой же статьей и п. 1 ст. 35 СК РФ. Это правило подразумевает необходимость нотариально заверенного согласия другого супруга.

4. Неясные обязательства. У бывших супругов могут быть непогашенные общие долги, связанные с недвижимостью (например, ипотечный кредит). Если такие долги не были разделены, кредитор может попытаться обратить взыскание на недвижимость, что напрямую затронет нового покупателя.

5. Скрытые обременения. Несмотря на выписки из ЕГРН, подтверждающие чистоту сделки, всегда существует вероятность возникновения обременений, связанных с незавершенными судебными процессами между бывшими супругами.

Таким образом, приобретение недвижимости у лица, недавно вступившего в брак или недавно разведшегося, требует особой юридической осмотрительности.

Необходимо тщательно изучить историю владения недвижимостью, документы, подтверждающие раздел имущества, а также получить нотариально заверенное согласие второго супруга (если применимо).

Игнорирование этих аспектов превращает покупку, казалось бы, "чистой" недвижимости в настоящее "минное поле" юридических рисков.

4. Продавец под давлением: пенсионер без планов на будущее

Сценарий: пенсионер продает свою единственную квартиру, но не покупает другую (пусть даже меньшую или в другом городе), а планирует "пожить у детей" или "снимать".

Этот сценарий опасен прежде всего тем, что он создает уязвимость для наиболее социально незащищенной группы населения - пожилых людей.

Продажа единственного жилья без четкого плана дальнейшего обеспечения себя крышей над головой может привести к катастрофическим последствиям:

1. Потеря жилья и бездомность. Пенсионер, продав квартиру, может оказаться на улице, если "пожить у детей" окажется временным решением, а возможности снять жилье при ограниченном доходе не будет. Это прямо противоречит праву на жилище, гарантированному Конституцией.

2. Финансовая уязвимость. Полученные от продажи деньги могут быть быстро потрачены (особенно если пенсионер не умеет ими распоряжаться, находится под давлением или стал жертвой мошенничества), в результате чего он останется без средств к существованию и без жилья.

3. Недействительность сделки и риски для покупателя. Если сделка будет признана недействительной из-за давления или недееспособности продавца, покупатель рискует потерять не только вложенные средства, но и время, потраченное на судебные разбирательства. Это может привести к потере значительной части вложенных денег, если пенсионер уже потратил полученную сумму.

4. Манипуляции со стороны третьих лиц. Мошенники или недобросовестные родственники могут использовать этот сценарий, чтобы получить квартиру пенсионера под видом заботы о нем. Они могут оказывать психологическое давление, обещая "хорошую жизнь", но на самом деле преследуя свои корыстные интересы.

Таким образом, этот сценарий показывает, как отсутствие четкого планирования при совершении столь значимой сделки, как продажа единственного жилья, в сочетании с уязвимостью продавца может привести к серьезным юридическим и социальным последствиям.

5. Ипотечная ловушка: "банк все согласовал" (на словах)

Сценарий: квартира в залоге у банка, но продавец уверяет, что у него все под контролем и банк "не против".

Важно понимать, что правовое регулирование таких сделок основано на письменных документах и четких юридических процедурах, а не на устных договоренностях. В России передача прав собственности на недвижимость, обремененную ипотекой, осуществляется в строгом соответствии с законодательством, прежде всего с ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно ст. 346 ГК РФ заложенное имущество может быть отчуждено залогодателем только с согласия залогодержателя. Это означает, что продавец, являясь залогодателем, не имеет права самостоятельно распоряжаться квартирой, находящейся в ипотеке, без письменного согласия банка-залогодержателя.

Устные заверения о "согласии банка" абсолютно ничтожны с юридической точки зрения и не имеют никакой силы. Без официального письменного разрешения банка сделка купли-продажи такой квартиры будет считаться недействительной, поскольку она нарушает права банка на заложенное имущество. Покупатель, полагающийся на такие заверения, рискует остаться без квартиры и, что еще опаснее, без уплаченных за нее денег, поскольку банк может оспорить сделку в суде.

Это классический пример "ипотечной ловушки", в которой неосведомленный или доверчивый покупатель может понести колоссальные убытки. Банк как залогодержатель имеет первоочередное право на удовлетворение своих требований за счет заложенной квартиры. Если продавец не погасит ипотечный кредит, банк имеет право потребовать обращения взыскания на предмет залога, то есть на квартиру. При этом, если сделка купли-продажи была совершена без согласия банка, она может быть признана недействительной (ничтожной или оспоримой) и банк вправе истребовать квартиру из незаконного владения покупателя, даже если тот добросовестно приобрел ее и заплатил полную стоимость. В таком случае покупатель, скорее всего, сможет вернуть свои деньги только через судебное разбирательство с продавцом, что является длительным, затратным и не всегда успешным процессом.

Опасность заключается в том, что продавец, оказавшийся в сложной финансовой ситуации, может намеренно ввести покупателя в заблуждение, пытаясь продать обремененное имущество, чтобы погасить ипотеку или получить наличные. Покупатель, не проверивший наличие ипотеки и не получивший официального письменного согласия банка на сделку, становится уязвимым. Ему следует потребовать от продавца полный пакет документов, включая выписку из ЕГРН с отметкой об обременении, а также официальное письмо от банка, подтверждающее согласие на продажу и порядок погашения ипотеки в рамках сделки. Игнорирование этих формальностей может привести к потере и квартиры, и денег, а также к длительным судебным разбирательствам.

Тимошенко Елена, руководитель договорной, корпоративной и законотворческой практики МГКА "Бюро адвокатов "Де-юре".

1. "Внезапная" доверенность: когда бабушка решает все продать

Почему это опасно? Настоящие родственники легко могут оспорить такую доверенность в суде, сославшись на то, что старый или больной человек не отдавал отчета в своих действиях (ст. 177 ГК РФ). Если суд признает доверенность недействительной, то и вся совершенная по ней сделка рухнет, как карточный домик.

Комментарий эксперта: ситуация действительно опасная. Одинокие пожилые продавцы всегда были в зоне особого внимания юристов, сопровождающих сделку. Особенно если вместе с правами на подписание договора и подачу документов на регистрацию поверенный имеет право получения денег.

В настоящее время пожилой возраст и даже состояние инвалидности не является достаточным основанием для проведения сделки по доверенности. Собирать документы по сделке пожилому человеку может быть сложно, но именно этот комплекс действий по доверенности всегда можно поручить другому человеку. И если сил хватило подписать доверенность у нотариуса, то всегда можно изыскать возможность собственноручного подписания договора, как в присутствии нотариуса, так и без него.

Если доверитель продолжает жить в физической досягаемости от вас, то есть смысл настоять на личной встрече, поговорить с человеком о причинах продажи, его планах на будущее, узнать, какие родственники есть и как они относятся к сделке, а также озаботиться справками из НД, ПНД, запросить выписку из медицинской карты о принимаемых препаратах. Иногда есть смысл поговорить с соседями - тоже многое становится понятно. Расчеты лучше осуществлять с помощью аккредитива или иных систем безопасных расчетов, с получением денежных средств на счет продавца - владельца квартиры, даже если сторона продавца будет настаивать на другом.

2. "Скорая" продажа после вступления в наследство

Сценарий: квартира только-только перешла к наследникам, и они уже спешат ее продать.

Почему это опасно? Здесь таится двойная угроза.

- Необъявившиеся наследники. Может объявиться тот, кто пропустил срок вступления в наследство, и через суд восстановит свои права. Он начнет оспаривать все, что можно.

- Мнимая сделка между наследниками. Один наследник быстро продает свою долю другому наследнику за смешные деньги, а потом они продолжают жить вместе. Суд сразу заподозрит, что сделка была фиктивна (ст. 170 ГК РФ), чтобы обойти право других наследников на преимущественную покупку. Такую уловку суды распознают за версту.

Комментарий эксперта: действительно, юристы не очень любят "свежее" наследство. Особенно после мужчин.

Есть 2 типа наследников: по закону и по завещанию, а также те, кому полагается обязательная доля. При анализе ситуации нужно посмотреть основания наследования, проанализировать все возможные родственные связи наследодателя и исключить возможные варианты появления иных наследников. Часто в этом помогают архивные сведения о прописанных в квартире вместе с наследодателем. По понятным причинам с мужчинами определить круг возможных наследников немного сложнее, всегда есть риск наличия неизвестных внебрачных детей.

В моей практике был кейс, когда муж (не первый, женщина неоднократно была замужем) унаследовал по закону квартиру. Наследодатель была в ссоре с дочерью много лет. Дочь у нотариуса в наследство не вступала, однако после похорон пришла и забрала материнскую шубу из квартиры. Спустя несколько лет дочь решила заявить свои права на квартиру, суд постановил, что, забрав шубу мамы, дочь приняла наследство, и признал ее право собственности на долю в квартире.

Иногда "свежие" наследники действительно стремятся быстро продать квартиру, зная, что кто-то еще может претендовать на нее. Минимальный срок владения жилой недвижимостью, позволяющий не платить НДФЛ с доходов от его продажи, в случае с унаследованной недвижимостью - три года со дня открытия наследства. День открытия наследства - это день смерти. Учитывая возможные налоговые потери, у человека должны быть веские основания совершить сделку раньше, чем истечет срок минимального владения, к таким сделкам стоит отнестись с повышенным вниманием.

3. Долевая собственность на минном поле: развод и раздел

Почему это опасно? Даже если брак расторгнут, это не значит, что имущественный раздел завершен. Бывший супруг может в любой момент подать иск о признании права на долю. Вашу сделку могут приостановить, а то и вовсе отменить, потому что она затронута имущественным спором.

Комментарий эксперта: все не так страшно, как кажется на первый взгляд.

Если в Росреестре есть сведения, что на момент приобретения квартиры продавец состоял в браке, то регистрацию сделки с большой долей вероятности Росреестр приостановит и запросит согласие второго супруга.

Если этого не произошло, то есть вариант благоприятного развития событий для покупателя.

После расторжения брака один из супругов может продать квартиру, которая была совместным имуществом, но при этом сделка возможна без согласия второго супруга. Семейное законодательство после развода на такую сделку не распространяется, а применяется гражданское право. При этом если имущество было в совместной собственности, второй супруг вправе требовать от продавца компенсацию стоимости своей доли в суде.

В судебной практике Верховный Суд РФ указывал, что если после развода один из супругов продает недвижимость, то сделка не требует нотариального согласия второго супруга, если покупатель не знал и не должен был знать о несогласии второго супруга. В случае отсутствия согласия второго супруга вопрос о возможности оспаривания сделки зависит от добросовестности покупателя, цена сделки в этом случае может иметь немаловажное значение. Если сделка признается действительной, второй супруг может претендовать на выплату своей доли стоимости из средств продажи недвижимости.

Практика указывает, что именно после расторжения брака отношения супругов регулируются гражданским законодательством и при продаже недвижимости одним из бывших супругов без согласия второго сделка оспаривается сложнее. При грамотной защите все споры сводятся к распределению денежных средств от продажи, а не самой сделки, если покупатель был добросовестным.

Таким образом, бывший супруг, продавший квартиру после развода, должен выплатить второму супругу стоимость его доли, если квартира была совместной собственностью, но успешное оспаривание самой сделки возможно только при наличии оснований, связанных с добросовестностью покупателя, и согласия второго супруга.

4. Продавец под давлением: пенсионер без планов на будущее

Почему это опасно? Это самый краснейший флаг! Российские суды встают на защиту социально незащищенных граждан. Даже при наличии справки из психоневрологического диспансера (ПНД) доказать, что на старика не оказывали давление, будет невероятно сложно. Сделку отменят, а вы будете годами пытаться вернуть свои деньги через суд.

Комментарий эксперта: сейчас эта самая сложная ситуация.

После публичного судебного дела со схемой Долиной, когда все риски сделки переложены на покупателя, добросовестно исполнившего свои обязательства по перечислению денежных средств на счет Долиной и получившего отказ во встречном иске к Долиной по возврату перечисленных средств. Фактически добросовестный приобретатель, не признанный потерпевшим по данному делу, не имеет возможности получить свои деньги назад.

В настоящее время в обществе ведется публичная общественная дискуссия о возможных мерах предотвращения подобных ситуаций, но пока действенных мер не выработано, рынок вторичной недвижимости лихорадит, покупатели не спешат выходить на сделки.

5. Ипотечная ловушка: "банк все согласовал" (на словах)

Сценарий: квартира в залоге у банка, но продавец уверяет, что у него все под контролем и банк "не против".

Почему это опасно? Устные договоренности с банком ничего из себя не представляют. Нужно его официальное письменное согласие, где черным по белому указаны сумма сделки, данные покупателя и порядок погашения ипотеки. Любая ошибка в документах или просрочка по кредиту на момент сделки - и банк имеет полное право оспорить продажу заложенного имущества (ст. 37 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Вы снова в роли пострадавшего.

Комментарий эксперта: продажа квартиры "из-под ипотеки" - давно отработанная процедура.

Есть несколько вариантов:

- досрочное погашение ипотеки;

- продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;

- продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;

- продажа ипотечного жилья банком.

Выбор конкретной процедуры зависит от банка, в котором оформлена ипотека. В любом случае они достаточны комфортны для покупателя. Любые отклонения от стандартной процедуры должны вызвать у покупателя вопросы.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

ИА ГАРАНТ