ЮРИСПРУДЕНЦИЯ: МАГИСТЕРСКИЕ, ДИПЛОМНЫЕ, КУРСОВЫЕ
Консультационные услуги студентам
Консультационные услуги студентам
Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Жилищное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ - НАЕМ ИЛИ АРЕНДА (ИМУЩЕСТВЕННЫЙ НАЕМ): НА ЧЕМ ОСТАНОВИТЬСЯ ЗАКОНОДАТЕЛЮ И ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЮ?
А.С. АВТОНОМОВ
В предыдущей статье <1> удалось выяснить, что лингвистическое и логическое толкования современного российского законодательства показывают, что договор аренды (имущественного найма) и договор найма жилого помещения генетически между собой связаны, представляют сущностно один и тот же институт и соотносятся как род (аренда (имущественный наем)) и вид (наем жилого помещения). Исторически же на протяжении столетий в отечественном законодательстве в целом такой договор издревле вплоть до рубежа 80 - 90-х годов XX столетия именовался договором имущественного найма, распространяясь и на наем жилого помещения в качестве его разновидности, в то время как термин "аренда", появившись в российском законодательстве и в русском языке вообще намного позже слов, однокоренных лексеме "наем", использовался дополнительно к более широкому понятию найма и в отношении только некоторых видов имущества. Между тем, как показано в предыдущей статье, Основы законодательства об аренде Союза ССР и союзных республик 1989 г., принятые на волне отрицания советского опыта, нацеленные вроде бы на некие новые подходы к развитию правовых институтов, на деле подорвали многовековую традицию, преемственно поддерживавшуюся и в досоветскую, и в советскую эпохи, в понимании и регулировании имущественного найма, включавшего аренду в качестве дополнительного наименования в отношении тех или иных видов имущества.
--------------------------------
<1> См.: Автономов А.С. Жилое помещение - наем или аренда (имущественный наем): о чем свидетельствуют лингвистика, логика, история? // Правовые вопросы недвижимости. 2025. N 3.
После этого сумятица в отечественном законодательстве, регулирующем имущественный наем (аренду) и наем жилого помещения, продолжилась. Так, Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1991 г. <2> содержали главу 10 "Аренда" и главу 11 "Наем жилого помещения" <3>, т.е. просматривается желание терминологически разделить аренду (имущественный наем вообще) и наем жилого помещения, хотя в определении договора аренды в ст. 85 после слова "аренда" в скобках стоит "имущественный наем", после слова "арендодатель" - "наймодатель", а после слова "арендатор" - "наниматель". Помещение слов в скобки, как уже было показано в предыдущей упомянутой публикации, означает, что они синонимичны словам, находящимся перед скобками. А в ст. 89, в которой дано определение договора найма жилого помещения, используются слова "наймодатель" и "наниматель". Можно сказать, что тем самым продемонстрирована определенным образом связь аренды (имущественного найма) и найма жилого помещения, однако прямых ссылок на такую связь ни в главе 10, ни в главе 11 Основ 1991 г. нет, в отличие от Основ гражданского законодательства 1961 г. и Гражданского кодекса РСФСР 1964 г., в которых имелись ссылки на применимость некоторых норм, регулирующих договор имущественного найма, к договору найма жилого помещения; не говоря уж о Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. и законах гражданских Свода законов Российской империи, в которых все нормы об имущественном найме, включая наем жилого помещения, были сосредоточены в одной главе.
--------------------------------
<2> Были признаны действующим на территории России в части, не противоречащей Конституции РФ и законодательным актам РФ, принятым после 12 июня 1990 г., Постановлением Верховного Совета РФ от 14 июля 1992 г. N 3301-1 "О регулировании гражданских правоотношений в период проведения экономической реформы" // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. N 30. Ст. 1800.
<3> Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. N 26. Ст. 733. С. 1054 - 1057.
Введение главы о найме жилого помещения отдельно от главы об имущественном найме в целом в Основах гражданского законодательства 1961 г. и Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. явилось следствием обширности нормативного материала, посвященного договору найма жилого помещения, причем по объему глава о найме жилого помещения превосходила главу об имущественном найме вообще. В Основах же гражданского законодательства 1991 г. статей, посвященных найму жилого помещения, в два раза меньше, чем статей, регулирующих аренду (имущественный наем): две статьи против четырех. Иными словами, видно, что в Основах гражданского законодательства 1991 г. постарались разделить договор аренды (имущественного найма) и договор найма жилого помещения как терминологически, так и структурно-текстуально.
Уменьшение объема нормативного регулирования жилищных отношений в гражданском законодательстве к середине 1980-х годов было предопределено принятием в 1981 г. Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик <4> и в 1983 г. Жилищного кодекса (ЖК) РСФСР <5>, к которым отошел ряд норм, регулировавших жилищные отношения, ранее входивших в гражданское законодательство. Поэтому в ходе кодификации гражданского законодательства в виде Основ Союза ССР и союзных республик на рубеже 80 - 90-х годов XX в. не было необходимости, в отличие от 60-х годов того же столетия, вводить в гражданское законодательство столь же большой объем нормативного материала, посвященного специально найму жилого помещения, вследствие чего все, что касалось имущественного найма, включая и наем жилого помещения, могло бы, если бы на то была воля законодателя, войти в одну главу Основ гражданского законодательства 1991 г. Однако желания показать единую сущность институтов имущественного найма (аренды) и найма жилой площади, очевидно, на рубеже 1980 - 1990-х годов не было, иначе можно было бы и наем жилого помещения назвать арендой жилого помещения, если уж было стремление слово "наем" заменить словом "аренда".
--------------------------------
<4> См.: URL: https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=36578&ysclid=mcsav9yezk496515605 (дата обращения: 06.07.2025).
<5> См.: URL: https://consultant.ru/document/cons_doc_LAW_2118/ (дата обращения: 06.07.2025).
Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (далее - Закон РФ N 4218-1) <6> внес еще больше путаницы в понимание соотношения институтов аренды и найма жилого помещения, ведь, как отмечает Е.Ю. Цуканова, "Законом Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" наряду с договором найма жилого помещения, который ранее был единственным договором в жилищной сфере, во многом носившим лишь формальный характер, был предусмотрен договор аренды жилого помещения, существенно сузивший при этом сферу действия договора жилищного найма" <7>. В статье 1 данного Закона среди других понятий фигурируют понятия договора социального найма жилого помещения и договора аренды, "включая жилые помещения" <8>. При этом ст. 14 именуется "Наем жилого помещения" (без слова "социальный"), однако не дается никакого разъяснения, чем отличается договор социального найма жилого помещения (о котором говорится в ст. 1 и 13) от договора найма жилого помещения. Конечно, исходя из контекста, можно прийти к тем или иным выводам о соотношении понятий "социальный наем жилого помещения" и "наем жилого помещения", однако это не позволяет в полной мере избавиться от правовой неопределенности. Такая неаккуратность в обращении с терминами нарушала требования, которым должен был отвечать официальный акт "как целостный, структурный единый официальный документ", в частности "точности, определенности формулировок, однозначности и единообразия терминов (выделено мною. - А.А.)" <9>. Разница между арендой жилого помещения и наймом (в том числе и социальным) жилого помещения Законом РФ N 4218-1 устанавливалась по тому, кто является арендодателем/наймодателем: арендодателем жилого помещения мог быть любой собственник (ст. 17), а наймодателем - только местная администрация, государственные или муниципальные предприятия, учреждения, общественные объединения (ч. 3 ст. 14). Не согласуются понятия данного Закона с понятиями, содержащимися в других действовавших в то время актах, регулировавших наем (аренду) жилого помещения, в том числе в ГК РСФСР 1964 г., в ЖК РСФСР 1983 г., в Основах законодательства об аренде Союза ССР и союзных республик 1989 г., в Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1991 г. В частности, в ст. 89 и 90 Основ гражданского законодательства говорилось только о найме жилого помещения вне зависимости от того, кто является наймодателем и нанимателем, хотя и допускались некоторые различия в регулировании найма жилого помещения "в домах государственного жилищного фонда" и "в других домах" <10>. Такой разнобой в понятиях, содержащихся в официальных актах, создавал правовую неопределенность, которая в полной мере не преодолена до сих пор.
--------------------------------
<6> URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1333/ (дата обращения: 06.07.2025).
<7> Цуканова Е.Ю. Соотношения договоров найма и аренды жилых помещений: нормативно-правовые и доктринальные аспекты // Семейное и жилищное право. 2015. N 2. С. 43.
<8> Там же.
<9> Справочник по подготовке и оформлению официальных документов. М.: Государственно-правовое управление Президента Российской Федерации, 1995. С. 126.
<10> Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. N 26. Ст. 733. С. 1056.
При принятии действующего ГК РФ были подкорректированы отмеченные выше странности юридической техники гражданского законодательства, принятого на рубеже 80 - 90-х годов XX в. и регулировавшего отношения аренды (имущественного найма). Так, в определении договора аренды (имущественного найма) в процитированной в начале данной работы ст. 606 ГК РФ не указывается цель заключения такого договора, в отличие от Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1991 г., ч. 1 п. 1 ст. 85 (определение рассматриваемого договора) которых заканчивается словами "...для самостоятельного осуществления предпринимательской деятельности или иных целей" <11>. Во-первых, в формулировке, данной в действующем ГК РФ, избавились от архаичного приема юридической техники (о чем речь уже шла в предыдущей статье трилогии), при использовании которого вместо обобщающего термина даются одно-два возможных обозначения (как бы для примера), а затем указывается на неисчерпаемость списка наименований с использованием лексем "иные", "другие" и т.п., говоря о возможности каких угодно обозначений (в данном случае об использовании арендованного/нанятого имущества в любых целях). Во-вторых, в формулировке действующего ГК РФ воздержались от повторения излишних слов о целях аренды (имущественного найма). Даже из формулировки Основ 1991 г. ясно, что аренда (имущественный наем) вообще, т.е. любого объекта, аренда (имущественный наем) которого не запрещена (не запрещен) законом, может осуществляться с какой угодно не запрещенной законом целью, и уже в силу этого слова о цели в определении договора аренды (имущественного найма) не нужны. Еще Д.И. Мейер, как уже говорилось в первой статье трилогии, относил к существенным составным элементам имущественного найма (аренду он рассматривал как разновидность имущественного найма) договаривающихся лиц, предмет найма, срок и вознаграждение за наем, т.е. цели имущественного найма он не рассматривал в качестве его существенных составных элементов <12>. Да и в законодательстве досоветской и советской эпох вплоть до конца 80-х годов XX столетия цели не выступали в качестве существенного компонента института имущественного найма (включая его разновидность - аренду).
--------------------------------
<11> Там же. С. 1054.
<12> Мейер Д.И. Русское гражданское право: чтенiя / под ред. А.И. Вицына. Изд. 8-е съ исправленiями и дополненiями А.Х. Гольмстена. СПб.: Типографiя Д.В. Чичинадзе, 1902. С. 493.
Вместе с тем ГК РФ сохранил курс, взятый в конце 1980-х годов, на разграничение договора аренды (имущественного найма) и договора найма жилого помещения. По-прежнему договорам аренды (имущественного найма) и найма жилого помещения посвящены разные главы ГК РФ (34 и 35 соответственно). Однако если в ГК РСФСР 1964 г., как об этом говорилось выше, выделение в отдельную от договора имущественного найма в целом (при сохранении ссылок о действенности ряда общих норм) главу, посвященную договору найма жилого помещения, было предопределено объемом нормативного материала, который превышал объем нормативного материала, регулировавшего договор имущественного найма вообще, то в действующем ГК РФ глава 35 "Наем жилого помещения" охватывает 18 статей, что меньше не только всей главы 34 "Аренда" (64 статьи), но и ее § 1 "Общие положения", включающего 20 статей. Кроме того, глава о договоре имущественного найма в ГК РСФСР 1964 г. не содержала внутренних подразделов. В действующем же ГК РФ глава об аренде наряду с общими положениями (§ 1) содержит еще 5 параграфов, каждый из которых посвящен тому или иному виду аренды (прокат, аренда транспортного средства, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг)). Если бы не было намерения отграничить договор аренды (имущественного найма) от договора найма жилого помещения, то статьи, посвященные последнему, могли бы быть сгруппированы не в отдельную главу, а в дополнительный параграф главы об аренде. При этом количество статей - 18 - в главе 35 (наем жилого помещения) сопоставимо с количеством статей - 18 - в двух частях § 3 главы 34 (аренда транспортного средства) <13>. Таким образом, совокупность статей о договоре найма жилого помещения вполне могла бы вписаться в главу 34 в качестве одного из ее подразделов в ранге параграфа, если бы законодатель при принятии Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1991 г. и затем при принятии действующего ГК РФ не копировал бы слепо структуру Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г. и ГК РСФСР 1964 г., в которых выделение регулирования найма жилого помещения в отдельную главу имело определенные основания, а углубился бы в существо рассматриваемых правовых институтов, разобравшись, почему все-таки для сохранения терминологического единства существа правового института использовались словосочетания "имущественный наем" и "наем жилого помещения" и почему в общих положениях об имущественном найме прямо указывалось, что они применимы к договору найма жилого помещения, если их применение не противоречит существу найма жилья (ну это обычное указание на соотношение общего и специального законов, выражаемого латинской формулой lex specialis derogat generali).
--------------------------------
<13> URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/ (дата обращения: 23.07.2025).
Странные представления об аренде столь активно продвигаются с начала 1990-х годов, и даже те юристы, которые видят родственность аренды (имущественного найма) и найма жилого помещения, позволяют себе говорить лишь об их схожести. Так, Н.В. Безик пишет: "Очевидно, что договор найма во многом схож с договором аренды, поэтому именно при сравнении данных договорных конструкций наглядно видны пробелы. Разбирая в дальнейшем отдельные проблемы правового регулирования договора найма жилого помещения, можно предложить два пути их устранения - путем включения соответствующих норм в главу 35 ГК РФ либо путем указания в ст. 671 ГК РФ, что к договору коммерческого найма жилого помещения применяются, соответственно, правила об аренде (§ 1 главы 34), если это не противоречит правилам главы 35 и существу найма" <14>. Вопрос о включении в главу об аренде (имущественном найме) ГК РФ параграфа о найме жилого помещения с перенесением в него положений главы 35 ГК РФ в качестве пути восполнения указанных Н.В. Безик пробелов даже не поднимается.
--------------------------------
<14> Безик Н.В. К вопросу о совершенствовании правового регулирования коммерческого найма жилого помещения // Сибирский юридический вестник. 2015. N 1. С. 57 - 58.
Между тем в главе 34 имеется § 4 "Аренда зданий и сооружений", причем из норм ГК РФ невозможно понять, в чем состоит разница между договором найма жилого помещения и договором аренды здания, если речь идет об аренде/найме жилого дома на одну семью. Вследствие такой правовой неопределенности позиции официальных лиц, работающих в государственных органах, могут существенно расходиться. Так, в уже упоминавшемся в предыдущей статье трилогии ответе прокуратуры Железнодорожного района г. Рязани указывается: "По договору аренды жилого помещения нанимателем могут быть только юридические лица. В то же время по договору найма жилого помещения нанимателем являются физические лица" <15>. А Хабаровский районный суд Хабаровского края без колебаний и сомнений вынес решение N 2-72/2024 по делу N 2-2096/2023 от 15 января 2024 г. (мотивированное решение составлено 29 февраля 2024 г.), уникальный идентификатор дела 27RS0001-01-2023-002991-16 <16>, по спору двух граждан (физических лиц) относительно договора аренды жилого помещения (речь в договоре шла о доме на одну семью, снятого арендатором для своего проживания) с правом выкупа, и суд в данном решении ссылается именно на положения ГК РФ об аренде зданий или сооружений. Другими словами, суд однозначно признал законным договор между двумя физическими лицами об аренде дома согласно нормам аренды зданий и сооружений в качестве жилого помещения.
--------------------------------
<15> URL: http://prokrzn.ru/active/comments/vopros-otvet/v-chem-otlichie-dogovora-nayma-zhilogo-pomeshcheniya-ot-dogovora-arendy-zhilogo-pomeshcheniya (дата обращения: 13.07.2025).
<16> URL: https://sudact.ru/regular/doc/l9jQnvPNA4gP/ (дата обращения: 24.07.2025).
Отнюдь не добавила определенности позиция Верховного Суда РФ, выраженная в Обзоре судебной практики по делам о банкротстве граждан, утвержденном Верховным Судом РФ 18 июня 2025 г. В пункте 18 данного Обзора говорится, в частности, "что по смыслу статьи 446 ГПК РФ реализация конституционного права гражданина на жилище не может быть обусловлена отнесением помещения, в котором он и члены его семьи фактически проживают, к жилому либо нежилому фонду в соответствии с административно-распорядительными актами органов исполнительной власти". При этом Суд обратил внимание на "трехкомнатные апартаменты, которые по своим техническим характеристикам (наличие инженерных коммуникаций, электричества, отопления и пр.) отвечают признакам пригодности для постоянного проживания. Поскольку сам гражданин рассматривает соответствующее помещение пригодным для постоянного проживания, он не может быть лишен жилища по формальному признаку непринадлежности его к жилому фонду" <17>. Хотя, казалось бы, указанная позиция Верховного Суда не имеет прямого отношения к вопросам аренды (имущественного найма) или найма жилого помещения, однако она непосредственно связана с пониманием в российском праве жилого и нежилого помещения. Если до официального утверждения этой позиции Верховным Судом РФ достаточно было свериться с Жилищным кодексом (ЖК) РФ, чтобы определить, является ли помещение жилым или нет, то теперь необходимо установить, пригодно ли помещение по его характеристикам для проживания, и выяснить, рассматривает ли гражданин помещение пригодным для своего проживания. А ведь от того, является ли помещение жилым или нежилым, зависят форма и содержание договора его найма/аренды.
--------------------------------
<17> URL: https://ivo.garant.ru/#/document/412181208/paragraph/1/doclist/266/2/0/0/ Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2024 г. N 40 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Федерального закона от 29 мая 2024 года N 107-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности и банкротстве" и статью 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" (дата обращения: 25.07.2025).
Определенное расширение понимания помещения как жилого оправданно и закономерно, ибо созданная современным российским законодательством юридическая фикция непризнанного жилым помещением фактического жилища (ведь Верховный Суд РФ говорит о фактическом проживании в процитированном отрывке Обзора) плохо работает, поскольку не отвечает реальности. Действительно, в апартаментах можно жить так же, как в квартирах. Цель законодательного неотнесения апартаментов к жилым помещениям не была напрямую связана с качеством самого помещения, с наличием в нем того или иного оборудования, а состояла в сдерживании строительства зданий без придомовой территории вдали от социальной инфраструктуры (школ, детских садов, магазинов, поликлиник и т.п.). Что касается социальной инфраструктуры, то многие апартаментные здания строятся там, где она уже имеется, а такой недостаток, как отсутствие придомовой территории, для тех или иных людей оказывается менее значимым, чем такое их преимущество, как их цена и величина налогов на них, которые ниже, чем у квартир той же площади. Даже невозможность зарегистрироваться по адресу апартаментов как по месту жительства не останавливает тех, кто предпочитает жить в апартаментах: они находят возможность зарегистрироваться по другому адресу, а на деле живут в апартаментах. И если теперь, как это разъяснено в процитированном Обзоре Верховного Суда РФ, апартаменты могут быть признаны жилищем, кто-то пожелает снять или сдать апартаменты, то какой договор следует заключать - аренды или найма жилого помещения, учитывая, что законодатель старается установить определенную разницу в юридическом их регулировании?
Стоит также отметить, что не только апартаменты, не признаваемые с точки зрения законодательства жильем, фактически таковым могут являться, как это установлено в судебном порядке (см. об этом выше), но гостиницы, например, также выпали из регулирования отношений найма жилого помещения. Видимо, на том же основании неотнесения гостиничных помещений к жилому фонду, хотя отнесение или неотнесение помещения к жилому фонду, решая свои задачи, не должно создавать гражданско-правовой неопределенности и искажать существо гражданско-правовых институтов. Между тем в Правилах предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 1853 от 18 ноября 2020 г. (в редакции от 27 декабря 2024 г.), периодически встречается указание на гостиницу как на место временного проживания, что и предполагает наличие в гостинице жилых помещений. Так, в абз. 7 п. 2 говорится: "...цена номера (места в номере) - стоимость временного проживания и иных сопутствующих услуг..." <18>. В пункте 8 Правил упоминается об оформлении "временного проживания потребителей..." <19>; подп. "з" п. 9 требует указывать "предельный срок проживания в гостинице, если этот срок установлен исполнителем" <20>; подп. "д" п. 13 содержит фразу "период проживания в гостинице" <21>; п. 22 говорит о праве исполнителя "установить предельный срок проживания в гостинице, одинаковый для всех потребителей" <22>; а в абз. 2 п. 23 указывается, что "исполнителем может быть установлена посуточная и (или) почасовая оплата проживания" <23>. Если регистрация по месту жительства в апартаментах в настоящее время не допускается, то п. 19 рассматриваемых Правил прямо предписывает осуществлять регистрацию граждан РФ по месту пребывания в гостинице "в соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации", а иностранных граждан и лиц без гражданства - "в соответствии с Правилами осуществления миграционного учета иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации" <24>. Из сказанного следует, что при проживании в гостинице наличествуют признаки найма жилого помещения.
--------------------------------
<18> URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_368292/eef1a703cb0df35aa9c44c0401b667cbd2a6cea5/ (дата обращения: 13.08.2025).
<19> URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_368292/e12b07456ff969bf0d8d816046defd3f92e5d8d1/ (дата обращения: 13.08.2025).
<20> Там же.
<21> URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_368292/a51fc28d0119fa9a5b8cde0e1ef63554206ce985/ (дата обращения: 13.08.2025).
<22> Там же.
<23> Там же.
<24> URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_368292/cba4571932b5787fb3e3389985e18fa38e39ba24/ (дата обращения: 13.08.2025).
О временном проживании в гостинице говорят не только Правила предоставления гостиничных услуг, но и Общероссийский классификатор видов экономической деятельности ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2), утвержденный Приказом Росстандарта (Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии Министерства экономического развития РФ) от 31 января 2014 г. N 14-ст (в редакции от 25 июня 2025 г.), в котором группировка 55.1 именуется "Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания" и предусматривает в группировке 55.10, называемой "Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания", "предоставление мест посетителям для проживания на срок от дня или недели, преимущественно для временного пребывания" <25>. Таким образом, гостиница, наряду с "прочими", служит местом временного проживания (причем о временном пребывании говорится "преимущественно", т.е. временное проживание может быть более или менее продолжительным).
--------------------------------
<25> URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_163320/ba649b2f8da8ee779ac6c0c284b00f1dd5cdfb33/ (дата обращения: 13.08.2025).
Пункт 12 Правил предоставления гостиничных услуг предусматривает заключение договора между исполнителем (владельцем гостиницы) и потребителем, однако сам договор никак не назван, тем не менее такой договор, исходя из его описания в п. 12 Правил, содержит элементы нескольких договоров, включая в любом случае элементы договора найма жилого помещения, т.е. представляет собой смешанный договор по смыслу ч. 3 ст. 421 ГК РФ <26>. Отсутствие упоминания о договоре найма жилого помещения свидетельствует о недооценке в России роли этого договора в различных сферах жизни человека и в хозяйственной деятельности, а также может привести к невозможности использования потребителем средств защиты его прав, предоставляемых договором найма жилого помещения.
--------------------------------
<26> URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ad08909251f4d26ebc935648e4e708a31e160348/ (дата обращения: 13.08.2025).
Вместе с тем само по себе временное проживание/пребывание не является признаком гостиницы. Как указал Верховный Суд РФ в лице Судебной коллегии по гражданским делам в Определении от 17 июня 2025 г. N 81-КГ25-2-К8 (уникальный идентификатор УИД 42RS0035-01-2023-002617-28), "поскольку по договору краткосрочного найма жилого помещения оно предоставляется для проживания в нем, предоставление его гражданам в пользование на срок не является оказанием гостиничных услуг и не противоречит существу законодательного регулирования найма жилых помещений" <27>, сославшись наряду с иными актами на упомянутый Общероссийский классификатор видов экономической деятельности ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2), группировка 55.2 "Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания" включает 55.20. Согласно этому пункту "эта группировка включает - предоставление мест клиентам для временного проживания на ежедневной или еженедельной основе, с предоставлением отдельной площади, состоящей из полностью меблированных комнат или помещений с местами для проживания и сна, а также с местами для приготовления и потребления пищи, с кухонными принадлежностями и полностью оборудованной кухней" <28>. Как указано в данном Определении, "в нарушение... норм права, установив, что деятельность Мальцева О.В., о запрете которой просит прокурор, связана с предоставлением принадлежащего ответчику на праве собственности жилого дома для кратковременного проживания, суды первой и апелляционной инстанции неправомерно исходили из того, что данный жилой дом должен соответствовать требованиям, предъявляемым к гостиницам" <29>. При временном проживании на такой жилой площади заключается договор найма жилого помещения, однако, как уже отмечалось, в законодательстве, когда речь идет о заключении договора при заселении в гостиницу, договор найма жилого помещения не упоминается.
--------------------------------
<27> URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/412265224/?ysclid=merqsj3cw9403866384 (дата обращения: 25.08.2025).
<28> URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_163320/ba649b2f8da8ee779ac6c0c284b00f1dd5cdfb33/ (дата обращения: 25.08.2025).
<29> URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/412265224/?ysclid=merqsj3cw9403866384 (дата обращения: 25.08.2025).
Не упоминается договор найма жилого помещения и в Федеральном законе от 7 июня 2025 г. N 127-ФЗ "О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов" <30>, что также говорит о недооценке указанного договора и об отсутствии четкого системного законодательного регулирования всего комплекса отношений найма жилого помещения, а без этого, как и без преодоления противоречивости, хаотичности и фрагментарности нормативных положений и непоследовательности внедрения и применения юридической терминологии, относящейся к договору имущественного найма (аренды) в целом и к договору найма жилого помещения в частности, невозможно добиться стабильности существования и развития рассматриваемых правовых институтов.
--------------------------------
<30> Российская газета. 2025. 11 июня.
Литература
1. Автономов А.С. Жилое помещение - наем или аренда (имущественный наем): о чем свидетельствуют лингвистика, логика, история? // Правовые вопросы недвижимости. 2025. N 3. С. 2 - 10.
2. Безик Н.В. К вопросу о совершенствовании правового регулирования коммерческого найма жилого помещения / Н.В. Безик // Сибирский юридический вестник. 2015. N 1 (68). С. 57 - 67.
3. Мейер Д.И. Русское гражданское право: чтения / Д.И. Мейер; под редакцией А.И. Вицына. 8-е изд. с испр. и дополнениями А.Х. Гольмстена. Санкт-Петербург: Типографiя Д.В. Чичинадзе, 1902. 804 с.
4. Справочник по подготовке и оформлению официальных документов: Утвержден распоряжением Руководителя Администрации Президента Российской Федерации от 17 декабря 1994 г. N 2385 / Государственно-правовое управление Президента Российской Федерации. Москва, 1995. 182 с.
5. Цуканова Е.Ю. Соотношения договоров найма и аренды жилых помещений: нормативно-правовые и доктринальные аспекты / Е.Ю. Цуканова // Семейное и жилищное право. 2015. N 2. С. 43 - 46.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.
Навигация по сайту:
Контакты:
"Горячие" документы: