Навигация по сайту:

• Главная
• Условия и порядок оказания услуг
• Цены и порядок оплаты
• Способы оплаты
• Гарантии
• ЗАКАЗАТЬ

Контакты:

Свяжитесь с нами:

Telegram: Написать
e-mail: justicemaker@yandex.ru

Проблема определения понятия "деятельность по управлению многоквартирными домами". Статьи по предмету Жилищное право

Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Жилищное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии

Вернуться к списку статей по юриспруденции

ПРОБЛЕМА ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПОНЯТИЯ "ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ"

И.И. ВОРОШИЛОВ

Сфера жилищно-коммунального хозяйства (далее - ЖКХ) является одной из наиболее социально значимых в жизни граждан Российской Федерации. С вопросами, связанными с указанной сферой правоотношений, собственникам и пользователям недвижимого имущества приходится сталкиваться практически каждый день своей жизни, и зачастую данный опыт нельзя назвать положительным <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" (вместе с "Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме") (ред. от 29.05.2023) // СПС "КонсультантПлюс".

Высокое качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг является не просто желанием жителей многоквартирных и жилых домов, но и обязательным к исполнению требованием законодателя, несоблюдение которого может повлечь за собой крайне тяжелые негативные последствия, выраженные, в том числе, в причинении вреда здоровью и жизни граждан.
Согласно докладу о деятельности Уполномоченного по защите прав человека в Российской Федерации (далее - Уполномоченный) за 2023 г. из всего массива обращений, поступивших в аппарат Уполномоченного, обращения, касающиеся вопросов соблюдения жилищных прав граждан, занимают 3-е место, а их количество в сравнении с аналогичным показателем 2022 г. увеличилось на 5% <2>.
--------------------------------
<2> Доклад о деятельности Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации за 2023 год. URL: https://rg.ru/documents/2024/06/11/document-1718031632431255.html (дата обращения: 10.07.2025).

К основным проблемам, которые волнуют граждан Российской Федерации в сфере ЖКХ, относятся: высокий износ и аварийность коммунальных сетей, высокая степень износа жилищного фонда, увеличение коммунальных платежей, а также неорганизованность при осуществлении деятельности по управлению жилищным фондом <3>.
--------------------------------
<3> Куклина Е.А., Мицеловская О.С. Современные проблемы жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации и направления их решения // Экономика нового мира. 2019. Т. 4. N 4 (16). С. 46.

Решение всех волнующих граждан проблем в сфере ЖКХ требует комплексного и планового подхода, включающего в себя усовершенствование системы правового регулирования указанной сферы правоотношений. Наличие законодательных пробелов и отсутствие единого подхода к толкованию отдельных понятий просто не позволят обеспечить решение всех обозначенных проблем.
Указанный подход к решению имеющихся проблем в сфере ЖКХ также разделяет К.Ю. Прокофьев, по мнению которого, повышение качества оказываемых населению услуг в сфере управления многоквартирными домами напрямую зависит от развитости законодательного и нормативно-правового регулирования данного вида деятельности <4>.
--------------------------------
<4> Прокофьев К.Ю. Законодательное и нормативно-правовое обеспечение деятельности по управлению многоквартирными домами // Вестник МГСУ. 2014. N 6. С. 138.

Одним из основных понятий, встречающихся в нормативно-правовых актах, касающихся сферы ЖКХ, является "деятельность по управлению многоквартирными домами". Указанное понятие является одним из базовых для жилищного законодательства, поскольку именно для него установлены критерии, стандарты и правила, которые должны соблюдаться организациями, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, вне зависимости от своей организационно-правовой формы <5>.
--------------------------------
<5> Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (ред. от 14.09.2024) // СПС "КонсультантПлюс".

При этом единое, общепринятое, а главное законодательно закрепленное определение понятия "деятельность по управлению многоквартирными домами" до настоящего времени отсутствует. Вместе с тем жилищным законодательством определены ее основные цели.
Так, в соответствии с ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) деятельность по управлению многоквартирным домом должна обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительством Российской Федерации установлены стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами <6>.
--------------------------------
<6> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ред. от 03.02.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025) // СПС "КонсультантПлюс".

Таким образом, к основным целям деятельности по управлению многоквартирными домами, по мнению законодателя, относятся:
- обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
- обеспечение надлежащего содержания общего имущества в многоквартирных домах;
- решение вопросов пользования указанным имуществом в многоквартирных домах;
- предоставление коммунальных услуг жителям многоквартирных домов.
Вместе с тем, по нашему мнению, выбранный законодателем подход к определению понятия "деятельность по управлению многоквартирными домами" требует определенного усовершенствования, выраженного в принятии единого установленного на законодательном уровне определения.
Проблема отсутствия законодательно закрепленного понятия "деятельность по управлению многоквартирным домом" отмечалась С.В. Тарадоновым и И.О. Ивановым, по мнению которых, словосочетание "деятельность по управлению многоквартирным домом" неоднократно встречается в ЖК РФ, однако используется без конкретизации характера самой деятельности и исключительно в контексте озвучивания результатов ее достижения - обеспечения безопасных и благоприятных условий проживания в многоквартирном доме <7>. Трудно не согласиться с позицией данных ученых, которые отметили, что подобные законодательные пробелы влекут за собой нарушение установленного порядка осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом и его усложнение, а также системное несоблюдение норм жилищного законодательства.
--------------------------------
<7> Тарадонов С.В., Иванов И.О. Совершенствование терминологии жилищного законодательства в сфере правового регулирования деятельности по управлению многоквартирными домами // Семейное и жилищное право. 2020. N 6. С. 46.

На необходимость выработки единой системы правового регулирования деятельности по управлению многоквартирным домом также указывала Т.А. Борзенкова <8>.
--------------------------------
<8> Борзенкова Т.А. Проблемные вопросы реализации деятельности по управлению многоквартирными домами // Проблемы права. 2012. N 6 (37). С. 89.

Необходимо отметить, что установление факта осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом конкретным юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем может являться одним из ключевых оснований для его привлечения к установленной законом ответственности за ненадлежащее выполнение функций управления многоквартирным домом <9>.
--------------------------------
<9> Постановление Верховного Суда Российской Федерации от 2 апреля 2025 г. N 35-АД25-3-К2 // СПС "КонсультантПлюс".

Достоверное определение оснований, а также периода начала и окончания осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом способно оказать решающее значение при решении вопроса о досрочном прекращении осуществления указанной деятельности управляющей организацией <10>.
--------------------------------
<10> Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 22 сентября 2022 г. N 88-17540/2022 // СПС "КонсультантПлюс".

Существенное значение осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом может иметь и при решении вопроса о наличии в действиях виновных лиц отдельных составов преступлений, предусмотренных Уголовным кодексом Российской Федерации <11>. Кроме того, особенности правового регулирования деятельности по управлению многоквартирными домами могут являться факторами, влияющими на уровень коррупции в секторе ЖКХ <12>.
--------------------------------
<11> Романовская М.Н. Объективная сторона нецелевого расходования денежных средств в сфере деятельности по управлению многоквартирными домами // Актуальные проблемы российского права и законодательства: Материалы XII Всероссийской научно-практической конференции (г. Красноярск, 3 апреля 2019 г.): Сборник научных статей / Сост. Е.В. Василенко. Красноярск: Сибирский институт бизнеса, управления и психологии, 2019. С. 265.
<12> Романовская М.Н. О коррупциогенных факторах в сфере деятельности по управлению многоквартирными домами // Антикоррупционная безопасность: выявление угроз и стратегия обеспечения: Материалы по итогам V Сибирского антикоррупционного форума (г. Красноярск, 19 - 20 декабря 2020 г.): Сборник научных статей / Отв. ред.: И.А. Дамм, Е.А. Акунченко. Красноярск: Сибирский федеральный университет, 2020. С. 176.

Таким образом, определение сущности и выделение признаков термина "деятельность по управлению многоквартирными домами" носит не только теоретический, но и сугубо практический характер, что подтверждается примерами из актуальной судебной и правоприменительной практики. При указанных обстоятельствах необходимость разработки унитарного подхода к пониманию сущности указанного правового явления становится очевидной.
Прежде чем приступить к анализу основных признаков вышеуказанной деятельности, полагаем необходимым рассмотреть существующие среди ученых позиции относительно определения понятия "деятельность по управлению многоквартирными домами".
Как правило, ученые-юристы, предлагая свой вариант указанного определения, ограничиваются лишь перечислением установленных законодателем в ЖК РФ признаков.
Так, по мнению Е. Притчиной и С. Чернобровкиной, управление многоквартирным домом представляет собой деятельность, обеспечивающую благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в таком доме <13>.
--------------------------------
<13> Притчина Е., Чернобровкина С. Сосед соседу - товарищ? // Бизнес-адвокат. 2005. N 13. URL: https://www.zonazakona.ru/law/comments/561/ (дата обращения: 10.07.2025).

К.Ю. Прокофьев придерживается схожей позиции. По его мнению, под деятельностью по управлению многоквартирным домом он понимает выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных ст. 161 ЖК РФ, а также определенных решением собственников помещений в многоквартирном доме <14>.
--------------------------------
<14> Прокофьев К.Ю. Указ. соч. С. 139.

Вместе с тем, по нашему мнению, простое перечисление установленных в ст. 161 ЖК РФ целей осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, вряд ли можно считать надлежащим теоретико-правовым определением.
Необходимо отметить, что ч. 2 ст. 192 ЖК РФ установлено, что под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом <15>.
--------------------------------
<15> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ред. от 03.02.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025) // СПС "КонсультантПлюс".

Вышеуказанное определение также используется некоторыми учеными-юристами в своих работах, посвященных проблемам в сфере управления многоквартирными домами <16>.
--------------------------------
<16> Бакулева С.М. Деятельность по управлению многоквартирными домами как объект лицензирования // Евразийский научный журнал. 2017. N 4. С. 16.

Однако оно раскрывает рассматриваемый нами вид деятельности исключительно через призму договора, заключаемого между управляющими организациями, являющимися обладателями лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и собственниками помещений в многоквартирном доме, не учитывая тот факт, что управление многоквартирными домами может осуществляться в иных формах, предусмотренных ч. 2 ст. 161 ЖК РФ <17>.
--------------------------------
<17> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ред. от 03.02.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025) // СПС "КонсультантПлюс".

Несомненно, введение процедуры лицензирования является одной из гарантий обеспечения эффективности деятельности по управлению многоквартирными домами, что подтверждается выводами научных исследований отдельных ученых-юристов <18>. Однако сознательное сужение субъектного состава лиц, которые могут осуществлять данную деятельность, не позволяет рассматривать данное правовое явление в полной мере.
--------------------------------
<18> Труфанов А.В. Особенности правового статуса управляющей организации в аспекте обеспечения эффективности деятельности по управлению многоквартирным домом // Юридический вестник Самарского университета. 2018. Т. 4. N 3. С. 146.

С.В. Тарадоновым и И.О. Ивановым предложено изменить подход к определению деятельности по управлению многоквартирным домом путем закрепления в законе всех функций управления, его субъектов, специфику их взаимодействия при выполнении функций управления <19>. Однако новое определение понятия "деятельность по управлению многоквартирными домами" учеными разработано не было.
--------------------------------
<19> Тарадонов С.В., Иванов И.О. Указ. соч. С. 47.

Обращаясь к методам сравнительного правоприменения, в качестве позитивного опыта правового регулирования рассматриваемых нами правовых категорий можно привести жилищное законодательство Республики Беларусь.
Так, ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь полностью посвящена основным терминам, используемым для целей указанного Кодекса.
Одним из 64 закрепленных в данной статье терминов является "управление общим имуществом совместного домовладения", под которым понимается услуга по осуществлению деятельности в целях обеспечения эксплуатации общего имущества совместного домовладения, реализации собственниками прав пользования объектами недвижимого имущества и общим имуществом совместного домовладения. Указанный правовой термин наиболее схож по своей правовой природе с понятием "деятельность по управлению многоквартирным домом" <20>.
--------------------------------
<20> Жилищный кодекс Республики Беларусь (принят Палатой представителей 31 мая 2012 г., одобрен Советом Республики 22 июня 2012 г.) (с изм. и доп. по сост. на 19.11.2024). URL: https://rg.ru/documents/2024/06/11/document-1718031632431255.html (дата обращения: 10.07.2025).

Не давая оценку полноте установленного законодательством Республики Беларусь определения деятельности по управлению общим имуществом совместного домовладения, отметим преимущество принятого законодателем решения, выраженного в закреплении в отдельной статье главного нормативно-правового акта страны, регулирующего жилищные правоотношения, основных определений, необходимых для использования правоприменителем.
По нашему мнению, факт отсутствия в законодательных актах Российской Федерации определения, раскрывающего все признаки столь сложного и многогранного понятия, как "деятельность по управлению многоквартирными домами", не коррелирует с высокой степенью социальной значимости данной деятельности, установленной законодателем, что подтверждается ее строгим регулированием многочисленными законами и подзаконными актами федерального и регионального значения.
Указанный подход к ее регулированию обусловлен тем, что ненадлежащее исполнение субъектами правоотношений возложенных на них обязанностей в данной сфере может повлечь существенные негативные последствия, в том числе выражающиеся в причинении вреда здоровью и жизни людей.
Деятельность по управлению многоквартирными домами, несомненно, должна соответствовать требованиям к надежности многоквартирного дома, безопасности его жителей, обеспечивать соблюдение всех предусмотренных для граждан прав в жилищной сфере, а также безопасность для их жизни, здоровья и имущества, а также имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества.
Не менее важным, по нашему мнению, при ее осуществлении является соблюдение требований санитарно-эпидемиологического законодательства, законодательства о противопожарной безопасности, законодательства о защите прав потребителей, которые также являются обязательными при осуществлении деятельности по управлению многоквартирными домами.
Таким образом, деятельность по управлению многоквартирными домами является многогранной и сложной. При этом ее сложность обусловлена не только повышенной ответственностью лиц, осуществляющих указанную деятельность, но и необходимостью соблюдения требований жилищного и иных видов законодательства.
На основании вышеизложенного мы предлагаем сформулировать следующее определение.
Управление многоквартирным домом представляет собой сложносоставную и многогранную деятельность, осуществляемую в одной из форм, установленных ЖК РФ, которая направлена на надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и соответствует всем требованиям законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, что позволяет в результате ее осуществления достичь цели обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан в многоквартирном доме.
По нашему мнению, предложенное определение в полной мере отражает многосторонность указанной деятельности, а также учитывает тот факт, что она может осуществляться не только управляющими компаниями, но и в иных установленных жилищным законодательством формах (ТСЖ, ЖСК, непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме).
На основании вышеизложенного полагаем, что для решения основных и волнующих граждан Российской Федерации проблем в сфере ЖКХ необходимо поэтапное совершенствование системы правового регулирования указанной сферы, которое должно быть начато с закрепления и усовершенствования применяемых подходов к базовым правовым понятиям, в том числе понятия "деятельность по управлению многоквартирными домами".

Литература

1. Бакулева С.М. Деятельность по управлению многоквартирными домами как объект лицензирования / С.М. Бакулева // Евразийский научный журнал. 2017. N 4. С. 16 - 21.
2. Борзенкова Т.А. Проблемные вопросы реализации деятельности по управлению многоквартирными домами / Т.А. Борзенкова // Проблемы права. 2012. N 6 (37). С. 89 - 95.
3. Куклина Е.А. Современные проблемы жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации и направления их решения / Е.А. Куклина, О.С. Мицеловская // Экономика нового мира. 2019. Т. 4. N 4 (16). С. 41 - 54.
4. Притчина Е. Сосед соседу - товарищ? / Е. Притчина, С. Чернобровкина // Бизнес-адвокат. 2005. N 13. URL: https://www.zonazakona.ru/law/comments/561/ (дата обращения: 10.07.2025).
5. Прокофьев К.Ю. Законодательное и нормативно-правовое обеспечение деятельности по управлению многоквартирными домами / К.Ю. Прокофьев // Вестник МГСУ. 2014. N 6. С. 137 - 146.
6. Романовская М.Н. О коррупциогенных факторах в сфере деятельности по управлению многоквартирными домами / М.Н. Романовская // Антикоррупционная безопасность: выявление угроз и стратегия обеспечения: Материалы по итогам V Сибирского антикоррупционного форума (г. Красноярск, 19 - 20 декабря 2020 г.): Сборник научных статей / Ответственные редакторы: И.А. Дамм, Е.А. Акунченко. Красноярск: Сибирский федеральный университет, 2020. С. 173 - 181.
7. Романовская М.Н. Объективная сторона нецелевого расходования денежных средств в сфере деятельности по управлению многоквартирными домами / М.Н. Романовская // Актуальные проблемы российского права и законодательства: Материалы XII Всероссийской научно-практической конференции (г. Красноярск, 3 апреля 2019 г.): Сборник научных статей / Составитель Е.В. Василенко. Красноярск: Сибирский институт бизнеса, управления и психологии, 2019. С. 262 - 265.
8. Тарадонов С.В. Совершенствование терминологии жилищного законодательства в сфере правового регулирования деятельности по управлению многоквартирными домами / С.В. Тарадонов, И.О. Иванов // Семейное и жилищное право. 2020. N 6. С. 44 - 47.
9. Труфанов А.В. Особенности правового статуса управляющей организации в аспекте обеспечения эффективности деятельности по управлению многоквартирным домом / А.В. Труфанов // Юридический вестник Самарского университета. 2018. Т. 4. N 3. С. 142 - 147.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

"Горячие" документы:

ИА ГАРАНТ