Защита права собственности граждан на жилые помещения, обремененные ипотекой. Статьи по предмету Гражданское право

Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Гражданское право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии

ЗАКАЗАТЬ

Вернуться к списку статей по юриспруденции

ЗАЩИТА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ОБРЕМЕНЕННЫЕ ИПОТЕКОЙ

Н.А. ПЕТРОВ

Введение

В последние несколько лет в России наблюдается настоящий прорыв в сфере многоквартирного строительства в крупных городах страны, что, в свою очередь, подстегивает рост продаж жилой недвижимости. Но стоит отметить, что в условиях развивающегося экономического кризиса и жесткой денежно-кредитной политики Центрального Банка граждане не перестают совершать сделки по покупке недвижимости. Согласно данным Центрального Банка РФ, подавляющее большинство сделок на рынке жилья заключается с использованием ипотечного кредита. В связи с этим возникает реальное опасение, что в ближайшее время из-за неисполнения кредитных обязательств среди физических лиц может прокатиться настоящая волна банкротств, которая будет сопровождаться изъятием ипотечного жилья у должников [1]. С одной стороны, данный аспект хорошо отрегулирован нормами гражданского права, но есть один момент, который вызывает споры в обществе.

Основное исследование

Согласно статье 25 Гражданского кодекса Российской Федерации <1> гражданин, который по какой-либо причине не может исполнять свои обязательства перед кредиторами или вносить обязательные платежи, признается несостоятельным, то есть может быть подвергнут процедуре банкротства. Федеральный закон N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" <2> допускает обращение кредиторов или самого должника с ходатайством в арбитражный суд о признании гражданина банкротом с последующей реализацией имущества должника на публичных торгах и погашении долгов за счет вырученных средств. Но подвергнуть изъятию и продаже в счет закрытия долгов можно не все имущество банкрота, а только определенную законом часть. Есть целый перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание, но в рамках данной работы будет интересовать статья 446 ГПК РФ, а именно первый абзац первого пункта данной статьи <3>. Взыскание не может быть обращено на жилое помещение (часть помещения), если оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением для должника и его семьи. Но из данной категории исключают недвижимое имущество, которое обременено залогом недвижимого имущества (ипотекой) [7].
--------------------------------
<1> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
<2> Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 26.12.2024) "О несостоятельности (банкротстве)" // СЗ РФ. 2002. Глава X, § 1.1.
<3> Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 01.04.2025) // СЗ РФ. 2002. Ст. 446, п. 1.

В связи с этим можно рассмотреть следующую гипотетическую ситуацию. Если у семьи единственное жилье - это купленная посредством привлечения заемных средств квартира, обремененная ипотекой, то кредитор имеет право изъять это единственное жилье и продать его на торгах, чтобы погасить долг, а люди будут вынуждены остаться без единственного пригодного для проживания жилого помещения. С точки зрения закона все так и произойдет, но как в этом случае данная ситуация соотносится с конституционным правом гражданина, которое закреплено в статье 40 Конституции Российской Федерации, где отмечается, что "каждый имеет право на жилище" и "никто не может быть произвольно лишен жилища"? <4> На первый взгляд усматривается некий диссонанс между тем, что написано в ГК РФ, и тем, что указано в главном Законе страны.
--------------------------------
<4> Конституция Российской Федерации [принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. С изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 1 июля 2020 г.] // Официальный интернет-портал правовой информации. URL: http://www.pravo.gov.ru.

Нельзя не согласиться, что ситуация довольно сложная и запутанная, так как при данной постановке вопроса сталкиваются два права и два обязательства, каждое из которых декларируется в соответствующих законах. Во-первых, покупатель недвижимости, подписывая договор об ипотечном кредите, берет на себя обязательство выплачивать установленные соглашением регулярные платежи под залог покупаемой квартиры. Во-вторых, банк имеет полное право обратить взыскание на ипотечное жилье, чтобы погасить долговое обязательство, возникшее из рассматриваемого договора. В-третьих, есть фундаментальное право гражданина на жилище, которое должно охраняться законом. И в-четвертых, обязательство государства защищать конституционные права граждан [2]. На основании вышеизложенного более подробно разберем все тонкости данной ситуации.

Аргументация

Для начала рассмотрим положение дел в целом. Есть две стороны: должник, у которого недвижимость куплена посредством привлечения заемных средств и обременена ипотекой. Из-за определенных жизненных обстоятельств должник не может оплачивать кредит. А также кредитор, чаще всего это банк, который имеет право взыскать сумму кредита посредством реализации залогового имущества должника (даже если оно является единственным жильем). Каждая из сторон имеет свою нормативную правовую базу, на которую можно ссылаться, чтобы отстоять свои законные интересы. Банк может указывать на ипотечное соглашение и гражданско-правовые нормы. Должник, в свою очередь, может ссылаться на нормы Конституции РФ, принципы здравого смысла и права человека, которые в том числе закреплены в международных соглашениях и конвенциях [8].
Таким образом, с одной стороны, существует необходимость защиты прав кредитора, а с другой стороны, лишение единственного жилья человека может привести к серьезным социальным последствиям, особенно в нынешнее время, о чем написано выше.
Изучая судебную практику по данным делам, можно сделать достаточно закономерный вывод, что суды чаще всего встают на сторону кредиторов, руководствуясь нормами ГПК РФ [4]. Но в таком случае есть необходимость в процессе рассмотрения каждого дела отдельно поднимать вопрос справедливости взыскания ипотечной недвижимости, если она является единственным пригодным местом проживания. Подчеркну, именно единственным жильем для человека или всех членов семьи. Также необходимо отметить, что в данной статье рассматривается недвижимость, купленная с привлечением заемных средств. Обеспечением исполнения кредитного договора является залог данного жилого помещения, в котором уже проживает должник, а не квартиры или дома на этапе строительства.
В первую очередь обратимся к аргументам в пользу изъятия объекта недвижимости в счет погашения задолженности. Во-первых, должна соблюдаться защита интересов кредитора. Если должник не в состоянии исполнять свои долговые обязательства, то кредитор имеет право на возврат суммы долга посредством продажи залогового имущества. Во-вторых, должен осуществляться принцип равенства всех перед законом, что подразумевает защиту прав кредитора на возврат средств согласно ипотечному договору, который подписали стороны. В-третьих, наличие ответственности заемщика, которая заключается в осознании заемщиком всех рисков, связанных с неуплатой долга и возможностью потери недвижимости. В-четвертых, создание социального прецедента при отказе от взыскания долга через продажу квартиры [3]. Реализация такой судебной практики может привести к недобросовестному использованию прав человека и их злоупотреблению с целью обмана кредиторов при ипотечных сделках с недвижимостью.
Теперь подробно рассмотрим аргументы в пользу отказа от изъятия недвижимого имущества в счет погашения задолженности по ипотечному кредиту. Во-первых, политика социальной защиты граждан со стороны государства. Лишение единственного жилья может оставить человека и его семью без крыши над головой, что противоречит основным правам человека на жилище и достойную жизнь. Особенно это актуально для семей с детьми, пожилых людей и инвалидов. Во-вторых, возможны риски социальной нестабильности в периоды взрывного роста ипотечного кредитования и, как следствие, череда неисполнения обязательств по этим кредитам, что в конечном итоге может привести к обострению социальных проблем в обществе. В-третьих, чаще всего невозможность выплачивать обязательные платежи возникает в середине ипотечного периода. Сумма задолженности к этому моменту может стать незначительной по сравнению со стоимостью залоговой квартиры, что нарушает принцип пропорциональности и соразмерности наказания. И в-четвертых, наличие других способов урегулирования ситуации, которые не предусматривают изъятие и продажу недвижимого имущества [5]. Например, реструктуризация долга, предоставление отсрочки платежей или кредитных каникул на время сложных финансовых ситуаций у человека, принудительная передача части дохода в счет погашения задолженности и многие другие способы взыскание долга.
Анализируя вышеуказанные аргументы, точный ответ о справедливости изъятия ипотечного имущества дать нельзя, потому что каждая сторона обладает существенными доводами, нарушение которых подрывает основополагающие принципы не только гражданского законодательств, но и конституционного права. Вполне логичным представляется причина, почему в судебной практике суды встают на сторону кредиторов, но стоит заметить, что очень часто вопрос справедливости вообще не рассматривается, не говоря уже о моральной составляющей данного вопроса, которая в большинстве случаев оказывается очень трагичной и болезненной для потерпевшей стороны. На стороне кредиторов - право взыскать долги через реализацию залогового имущества, потому что так прописано в договоре, под которым подписались обе стороны, а следовательно, согласились с условиями и возможными рисками.
Стоит отметить, что в последнее время данным вопросом стали заниматься и решать его на высшем уровне. Вероятно, данная тенденция начала происходить из-за бурного роста ипотечного кредитования под неподъемные проценты в последние годы. Летом 2024 года были приняты поправки к Федеральному закону о банкротстве, которые предписывают рассматривать дело об изъятии залоговой собственности, которая является единственным пригодным объектом для проживания, с особой тщательностью. Принимать во внимание добросовестность и своевременность внесения обязательных платежей, наличие несовершеннолетних детей у должника, тяжесть и случайность ситуации, которая вызвала финансовые трудности. А также определять возможности и желание кредитора пойти на уступки в рамках реструктуризации долга без применения крайних мер <5>. Также нужно отметить, что в конце 2024 - начале 2025 года Верховный Суд Российской Федерации решил урегулировать ситуацию с распределением денежных средств, вырученных с продажи залогового имущества, и их перераспределением между остальными кредиторами. Высшая инстанция настаивает на позиции, что денежные средства, полученные от продажи ипотечного жилья, которое являлось единственным для должника, должны быть исключены из конкурсной массы <6>. Иными словами, на оставшуюся после покрытия задолженности сумму необходимо налагать исполнительный иммунитет, чтобы деньги не были направлены на погашение других задолженностей, если такие имеются. Отмечается, что оставшиеся деньги будут направлены должнику на приобретение квартиры взамен изъятой, чтобы обеспечить гражданина его конституционным правом.
--------------------------------
<5> Ширяев Н. ВС разъяснит порядок распределения средств от продажи ипотечного жилья должника // ВЕДОМОСТИ: сайт. URL: https://www.vedomosti.ru/society/articles/2025/01/24/1087999-vs-razyasnit-poryadok-raspredeleniya-sredstv-ot-prodazhi-ipotechnogo-zhilya-dolzhnika.
<6> Лунькова В. ВС разъяснил правило исполнительского иммунитета в ипотечных спорах // РБК Недвижимость: сайт. URL: https://realty.rbc.ru/news/64a404249a7947d2c2a3c321.

Заключение

Принятые в последние несколько месяцев изменения правового регулирования и правоприменительной практики свидетельствуют о том, что ситуацию видят проблемной и в органах власти страны, но надо понимать, что данные меры не решают самой ситуации, а только ослабляют "удар при падении". Целесообразно сделать вывод, что необходимо и дальше работать над совершенствованием норм законодательства в этой области защиты прав граждан на единственное жилье.
Немаловажным в данной ситуации является урегулирование вопросов в отношении кредиторов, банков. Для них необходимо предусмотреть исполнение и правовую защиту их интересов [6]. К примеру, для того чтобы не вызывать возмущение со стороны банков и не подрывать привлекательность ипотечных кредитов как инструментов для банков, нужно создать на базе государственных структур специальный фонд обеспечения ипотечного кредитования. Такой фонд можно легко интегрировать в уже существующие организации, которые создавались для обеспечения строительной отрасли. Например, создание резервного фонда на базе АО "ДОМ.РФ", который будет закрывать долги у добросовестных заемщиков с последующей реструктуризацией долга без изъятия недвижимости. Фонд будет предоставлять реальные возможности по закрытию полной суммы задолженности для человека, который не может это сделать по веским причинам. Проект предусматривает исполнение законного права кредитора на получение выданной суммы кредита, а также исполнение конституционного права человека, который получает возможность добросовестно погасить свой долг с дополнительной отсрочкой, но при этом не терять недвижимое имущество. Реализация данного предложения существенно разрядит ситуацию с изъятием ипотечной недвижимости, которая является единственной пригодной для жизни должника.
Подводя итог, можно сказать, что вопрос о справедливости изъятия единственного жилья, которое приобретено при помощи ипотечного договора, требует комплексного подхода к решению. С одной стороны, необходимо учитывать интересы кредитора, который действует согласно существующему законодательству и кредитному договору. С другой стороны, нельзя игнорировать факт нарушения конституционных прав человека, что способно вызвать серьезные социальные последствия. Данный вопрос необходимо решать, учитывая интересы всех сторон.

Список литературы

1. Григорьев А.Ю. Банкротство физических лиц в Российской Федерации / А.Ю. Григорьев // Вестник магистратуры. 2022. N 12-6 (135). С. 131 - 135. EDN ZIOXBT.
2. Казаченок О.П. Основания и порядок обращения взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки / О.П. Казаченок // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5: Юриспруденция. 2016. Т. 15. N 2 (31). С. 140 - 145. EDN WFEEQN.
3. Кузин Н.Н. Критерии уместности при банкротстве физических лиц с ипотечным кредитованием и реализация имущества / Н.Н. Кузин // Право и практика. 2023. N 3. С. 124 - 127. DOI: 10.24412/2411-2275-2023-3-124-127. EDN MYETMA.
4. Марценюк А.Г. Защита единственного жилья при банкротстве гражданина: проблемы правоприменения / А.Г. Марценюк // Пролог: журнал о праве. 2022. N 2 (34). С. 57 - 64. DOI: 10.21639/2313-6715.2022.2.7. EDN YIJUUM.
5. Михайлов М.С. Проблема исключения недвижимого имущества из конкурсной массы при реализации имущества гражданина-банкрота / М.С. Михайлов // Гуманитарные, социально-экономические и общественные науки. 2023. N 5. С. 143 - 147. DOI: 10.23672/SAE.2023.69.63.024. EDN PCACZI.
6. Можарова В.А. Роль ипотечного кредитования в процедуре несостоятельности (банкротстве) физического лица / В.А. Можарова, Т.М. Лаврик // Право: история и современность. 2021. N 1 (14). С. 54 - 61. DOI: 10.17277/pravo.2021.01.pp.054-061. EDN LKRGIA.
7. Пестова К.А. Правовая природа обращения взыскания на единственное пригодное для постоянного проживания заложенное жилое помещение / К.А. Пестова // Право и управление. 2022. N 11. С. 40 - 45. DOI: 10.24412/2224-9125-2022-11-40-45. EDN GTIACK.
8. Родименкина В.В. Особенности обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки / В.В. Родименкина // Ленинградский юридический журнал. 2017. N 4 (50). С. 88 - 99. EDN YNMJFJ.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

ИА ГАРАНТ