Еще раз о форме договора дарения недвижимости. Статьи по предмету Гражданское право

Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Гражданское право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии

ЗАКАЗАТЬ

Вернуться к списку статей по юриспруденции

ЕЩЕ РАЗ О ФОРМЕ ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Д.А. ФОРМАКИДОВ

Роль недвижимого имущества в жизни любого общества и конкретного гражданина сложно переоценить. Независимо от того, идет ли речь о государствах империалистических, социалистических, рабовладельческих или капиталистических, именно недвижимое имущество является ключевой основой всех имущественных, а зачастую и организационных отношений. Даже на современном этапе развития науки и техники, когда нарастает непримиримая борьба между финансовым и промышленным капиталом, все мы живем и работаем на земельных участках, проживаем в жилых помещениях, отдыхаем на дачах и в отелях - и все это объекты недвижимости.
Такая существенная роль недвижимости в жизни каждого гражданина, каждой семьи и всего общества в целом неизбежно порождает особенности правового режима недвижимого имущества, специфику правовой регламентации оборота недвижимости. Речь идет и о наследовании, и о передаче имущества в пользование, и в первую очередь о передаче права собственности по возмездным или безвозмездным гражданско-правовым договорам.
Конституция Российской Федерации <1>, отдавая дань значению недвижимости, содержит нормы как об особом режиме земли и других природных ресурсов, так и о равной защите различных форм собственности, в том числе на недвижимое имущество.
--------------------------------
<1> Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993, с изм., одобр. в ходе общероссийского голосования 01.07.2020). URL: http://pravo.gov.ru.

На протяжении последних веков в нашей стране и в зарубежных правопорядках ключевую роль в сфере охраны прав отчуждателя недвижимого имущества играет нотариат. Это обусловлено той неповторимой ролью, которую государство возлагает на институт нотариата. Заметим, что институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним никогда не был и не будет способен подменить собой нотариальную форму охраны гражданских прав. Не случайно законодатель отказался от государственной регистрации большинства сделок с недвижимым имуществом. Только нотариус в рамках осуществления своей профессиональной деятельности способен максимально защитить права и охраняемые законом интересы обращающихся к нему за совершением нотариальных действий граждан. Государственный регистратор априори не обладает, да и не должен обладать теми знаниями, умениями и навыками, которыми обязан в силу своего особого положения оперировать нотариус <2>. Следует безоговорочно согласиться с М.Н. Илюшиной, отмечающей, что нотариальная форма сделки представляет собой системный правовой механизм, включающий обширный набор правового инструментария, способный обеспечить максимально полную защиту прав каждого участника <3>.
--------------------------------
<2> Об истории развития роли нотариата в сделках с недвижимостью см., напр.: Зайцев В.В., Зайцев О.В. Нотариальное удостоверение дарения недвижимости: лучше поздно, чем никогда // Современное право. 2025. N 4. С. 57 - 63.
<3> Илюшина М.Н. Законодательство о нотариальной форме сделок с недвижимостью: один шаг вперед, два шага назад // Нотариальный вестник. 2022. N 12. С. 6.

Описанные обстоятельства позволили многим исследователям в работах разного уровня (от студенческих курсовых и дипломных работ до серьезных научных статей и монографий), так или иначе посвященных проблематике правового режима недвижимости, говорить о необходимости введения нотариальной формы всех видов сделок с любым недвижимым имуществом либо о важности внедрения нотариальной формы для некоторых сделок с недвижимостью, в первую очередь - с жилыми помещениями <4>. Так, Н.С. Бабин и Т.А. Скворцова, анализируя особенности отчуждения недвижимого имущества по договору дарения, предлагали ввести обязательную письменную форму этого договора и новое существенное условие таких договоров, аналогичное с куплей-продажей жилья, - перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением по его отчуждении в собственность другого лица <5>.
--------------------------------
<4> См., напр.: Формакидов Д.А. Договорное регулирование жилищных отношений: монография. М.: Статут, 2024. 412 с.
<5> Бабин Н.С., Скворцова Т.А. Особенности отчуждения недвижимости по договору дарения // Бизнес и общество. 2023. N 3 (39).

Е.В. Бадулина и А.В. Бегичев выделили основные риски ненотариальных договоров дарения недвижимости: признание судами договоров дарения недействительными вследствие их заключения под влиянием обмана, заблуждения, насилия или угрозы; признание дарений кабальными, мнимыми, притворными сделками; выявление неспособности дарителя в момент заключения договора понимать значение своих действий и руководить ими; приостановление или отказ в государственной регистрации перехода права собственности. При этом авторы отмечают, что эффективная деятельность нотариата по правовой защите нацелена на достижение таких целей, как усиление юридической безопасности при удостоверении сделок и фиксации юридических фактов, формирование благоприятных условий для развития экономических отношений и разгрузка судебной системы <6>.
--------------------------------
<6> Бадулина Е.В., Бегичев А.В. К вопросу о правовых рисках дарения недвижимости // Нотариальный вестник. 2024. N 9. С. 13.

На наш взгляд, для того чтобы предлагать какие-либо изменения, дополнения, улучшения действующего законодательства, необходимо под такие предложения подвести социальную, экономическую либо политическую основу. И только в связи с объективным выявлением такой основы допустимо делать вывод об обязательности и своевременности изменения сложившегося порядка заключения тех или иных сделок. Так, предложения по обязательному нотариальному удостоверению всех сделок с недвижимым имуществом не могут восприниматься как серьезные и заслуживающие внимания, в связи с тем что характер и субъектно-объектный состав сделок с недвижимостью существенно различаются. Совершенно очевидно, что не нуждаются в нотариальном удостоверении сделки по передаче недвижимого имущества от одного публично-правового образования другому, как и сделки, совершаемые между юридическими лицами. Не могут быть предметом нотариального удостоверения сделки по приватизации жилых помещений, занимаемых гражданами по договорам социального найма; договоры безвозмездного пользования или доверительного управления недвижимостью, заключаемые между публично-правовым образованием и юридическим лицом, и др.
При этом есть категория субъектов гражданского права, объективно нуждающихся в особой социальной защите - нотариальной форме договоров, направленных на отчуждение недвижимого имущества. Речь, безусловно, идет о физических лицах, в первую очередь пожилых, социально неадаптированных, неграмотных гражданах и т.п. Наибольшую эффективность в сфере охраны прав и законных интересов отчуждателей жилья демонстрирует на протяжении всего своего существования именно институт нотариата.
Так, наличие серьезных проблем правоприменения, вызванных отсутствием нотариальной формы дарения недвижимости, показывал статистический анализ обширной судебной практики по оспариванию сделок граждан по отчуждению недвижимости. Например, С.А. Киракосян приводит статистику, согласно которой за последние пять лет договоры дарения недвижимости оспаривали в российских судах в среднем 2 500 раз в год, и эта цифра не имеет тенденций к снижению, она относительно стабильна <7>. Очевидно, этими и другими факторами было вызвано стремление российского законодателя формализовать заключение гражданами договоров дарения недвижимого имущества.
--------------------------------
<7> Киракосян С.А. О практике оспаривания договоров дарения недвижимости // Строительство. Экономика и управление. 2025. N 1 (57). С. 37 - 46.

13 января 2025 г. вступили в силу изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации <8> (далее по тексту - ГК РФ), благодаря которым ст. 574 о форме договора дарения пополнилась п. 3, согласно которому договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит теперь обязательному нотариальному удостоверению.
--------------------------------
<8> Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. II): Федеральный закон от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (ред. от 24.06.2025) // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410.

Исходя из текста Пояснительной записки к законопроекту, его авторы видели социальные риски отсутствия нотариальной формы договоров дарения недвижимости (в первую очередь заключаемых между лицами, не являющимися родственниками) в частом заблуждении дарителей относительно природы заключаемого договора, злоупотреблении правом одаряемыми, многократно встречающимися мнимостью и притворностью этих сделок. Нотариальное удостоверение дарения недвижимости должно, по мнению законотворцев, выполнять превентивно-протекционную функцию и выступать формой социальной защиты имущественных прав граждан со стороны государства. В первую очередь речь в Пояснительной записке шла о социально незащищенных дарителях из числа одиноких пожилых граждан; лиц, страдающих алкоголизмом или наркоманией, психическими заболеваниями (при этом не состоящих на соответствующем учете); сектантов и др. <9>.
--------------------------------
<9> См. подробнее: Пояснительная записка к проекту Федерального закона "О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс".

Новеллы ст. 574 ГК РФ были в целом положительно оценены в юридической периодике. Так, А.В. Пушкина отмечает: "Заслуживает положительной оценки и Закон N 459-ФЗ, который ввел обязательную нотариальную форму для договора дарения недвижимого имущества между гражданами. Налицо тенденция к увеличению числа сделок с недвижимостью, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Если на момент принятия части второй ГК РФ это был только договор ренты и пожизненного содержания с иждивением, то затем к нему добавились сделки с долями недвижимости, а сейчас еще дарение между гражданами. Все это направлено на защиту прав граждан, а в конечном счете - публичного интереса" <10>. Профессора В.В. Зайцев и О.В. Зайцев отмечают: "Введение нотариального удостоверения договора дарения недвижимого имущества в полной мере соответствует уникальной сущности и высокой социально-правовой значимости данного договора и значительно повышает гарантии охраны и защиты прав и интересов не только граждан-дарителей, которые не всегда осознают сущность совершаемой сделки и ее возможные последствия, но и одаряемых лиц, поскольку оно способствует исключению или существенному сокращению случаев признания таких договоров недействительными" <11>.
--------------------------------
<10> Пушкина А.В. Особенности оформления сделок с долями жилых помещений // Нотариальный вестник. 2025. N 3. С. 38.
<11> Зайцев В.В., Зайцев О.В. Указ. соч. С. 63.

В целом соглашаясь с изложенными позициями в части поддержки введения нотариальной формы договоров дарения недвижимости, следует обратить внимание на существенные просчеты, допущенные законодателем при внесении изменений в ГК РФ.
Дело в том, что изначально авторы законопроекта планировали введение нотариальной формы только для тех договоров дарения недвижимости, стороны которых не являются близкими родственниками. Впоследствии под влиянием мнения аппарата Президента России и Правительства РФ, с учетом мнения Совета по кодификации, текст законопроекта был изменен, и нотариальная форма стала обязательной для договоров дарения недвижимости, заключаемых между любыми гражданами. При этом совершенно справедливо Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, оценивая проект внесения изменений в ст. 574 ГК РФ, отметил: "Введение в ГК РФ положения об обязательном нотариальном удостоверении только для договора дарения недвижимости не решит проблему нарушения действиями недобросовестных участников оборота имущественных прав граждан. Как представляется, необходимость проверки условий действительности сделки существует во всех случаях отчуждения гражданином недвижимого имущества. Дифференциация правил о форме таких сделок лишь способствует тому, что недобросовестные участники гражданского оборота будут использовать в обход нового регулирования другие, не подлежащие обязательному нотариальному удостоверению договоры о передаче права собственности... целесообразно всесторонне рассмотреть вопрос о введении обязательного нотариального удостоверения всех договоров об отчуждении недвижимого имущества, совершаемых с участием граждан" <12>.
--------------------------------
<12> Экспертное заключение по проекту Федерального закона N 498499-8 "О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" (принято на заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 11.04.2024 N 241-1/2024) // СПС "КонсультантПлюс".

Полагаем, что основной целью введения рассматриваемых изменений являлась охрана имущественных прав физических лиц - отчуждателей недвижимости, в первую очередь пожилых граждан, слабо юридически подкованных, малограмотных, страдающих психическими расстройствами, а также алкоголизмом, наркоманией, игроманией. Однако законодателю не удалось создать правовую норму, максимально защищающую упомянутых граждан. Это связано с использованием законодателем формулировки "заключенный между гражданами". Исключение из числа одаряемых в нотариальных договорах дарения юридических лиц порождает возможность для недобросовестных участников гражданского оборота создать юридическое лицо, которое выступит в качестве одаряемого, что позволит избежать контрагентам явки к нотариусу. Кроме того, в рамках предложенного законодательного регулирования между отчуждателем и приобретателем недвижимости может быть заключен притворный договор купли-продажи, содержащий приемлемую рыночную цену и указание на передачу всей суммы покупателем продавцу наличными деньгами при подписании такого соглашения.
Таким образом, можно констатировать, что российским законодателем не достигнут желаемый социально полезный эффект в части правовой охраны имущественных интересов физических лиц - отчуждателей недвижимого имущества. В данных обстоятельствах в качестве решения существующих правовых проблем можно предложить унификацию формы (установление требования об обязательном нотариальном удостоверении) всех возмездных и безвозмездных гражданско-правовых договоров, предметом которых является передача права собственности на недвижимое имущество гражданами как физическим, так и юридическим лицам. В такой форме не нуждаются лишь договоры, приобретателями по которым выступают публично-правовые образования.

Литература

1. Бабин Н.С. Особенности отчуждения недвижимости по договору дарения / Н.С. Бабин, Т.А. Скворцова // Бизнес и общество. 2023. N 3 (39).
2. Бадулина Е.В. К вопросу о правовых рисках дарения недвижимости / Е.В. Бадулина, А.В. Бегичев // Нотариальный вестник. 2024. N 9. С. 6 - 14.
3. Зайцев В.В. Нотариальное удостоверение дарения недвижимости: лучше поздно, чем никогда / В.В. Зайцев, О.В. Зайцев // Современное право. 2025. N 4. С. 57 - 63.
4. Илюшина М.Н. Законодательство о нотариальной форме сделок с недвижимостью: один шаг вперед, два шага назад / М.Н. Илюшина // Нотариальный вестник. 2022. N 12. С. 5 - 14.
5. Киракосян С.А. О практике оспаривания договоров дарения недвижимости / С.А. Киракосян // Строительство. Экономика и управление. 2025. N 1 (57). С. 37 - 46.
6. Пушкина А.В. Особенности оформления сделок с долями жилых помещений / А.В. Пушкина // Нотариальный вестник. 2025. N 3. С. 35 - 42.
7. Формакидов Д.А. Договорное регулирование жилищных отношений: монография / Д.А. Формакидов. Москва: Статут, 2024. 412 с.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

ИА ГАРАНТ