ЮРИСПРУДЕНЦИЯ: МАГИСТЕРСКИЕ, ДИПЛОМНЫЕ, КУРСОВЫЕ
Консультационные услуги студентам
Консультационные услуги студентам
Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Жилищное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
ОТДЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
Ю.С. БАЖЕНОВА
Правоотношения, возникающие в связи с использованием общего имущества многоквартирного дома (далее также - МКД), регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Под общим имуществом согласно пункту 1 статьи 259.1 ГК РФ понимается имущество, которое при создании (образовании) недвижимых вещей предназначалось для удовлетворения общих потребностей собственников этих вещей, а также имущество, которое потом приобретено, создано или образовано для этих целей. Оно принадлежит собственникам недвижимых вещей, расположенных на общей территории, определенной в соответствии с законом, и связанных физически или технологически (включая собственников недвижимости, расположенной в здании или сооружении), на праве общей долевой собственности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ в редакции, действующей с 1 сентября 2022 года, собственникам помещений, машино-мест в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 ГК РФ.
Более подробный перечень общего имущества в МКД содержится в части 1 статьи 36 ЖК РФ. В частности, в этот перечень включены:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу части 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в МКД и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.
Согласно части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, ГК РФ или законом (пункт 1 статьи 259.3 ГК РФ).
Частью 4 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что по решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Споры, связанные с использованием общего имущества МКД, достаточно часто являются предметом рассмотрения арбитражных судов.
Верховным Судом Российской Федерации (далее - ВС РФ) даны разъяснения и сформулированы правовые позиции по многим вопросам, возникающим при рассмотрении этой категории споров.
В пункте 26 Обзора судебной практики ВС РФ N 1 (2021), утвержденного Президиумом ВС РФ 7 апреля 2021 года, разъяснено, что правовой режим общего имущества в МКД предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников.
Таким образом, установленное частью 2 статьи 36 ЖК РФ право собственников помещений в МКД владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.
В обзорах судебной практики <*> ВС РФ неоднократно отмечал, что действия собственника помещения в МКД, выражающиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе МКД личного оборудования без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме, противоречат требованиям закона и подлежат признанию нарушающими права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в МКД.
--------------------------------
<*> Пункт 39 Обзора практики разрешения судами споров в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 года, пункт 3 Обзора судебной практики ВС РФ N 3 (2023), утвержденного Президиумом ВС РФ 15 ноября 2023 года.
Указанные разъяснения были даны на примере споров об использовании одним из собственников помещений в МКД общего имущества дома для размещения оборудования (кондиционеров, вентиляционного оборудования, антенно-мачтовых сооружений).
Отдельно следует выделить судебные споры, связанные с использованием общего имущества МКД в целях размещения вывесок, информационных и рекламных конструкций.
Пунктом 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД отнесено принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в МКД.
Согласно правовой позиции, сформулированной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 18.11.2014 N 303-ЭС14-395, принятие такого решения на общем собрании собственников помещений не требуется в случае размещения информации на основании требований Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей), поскольку, размещая информацию в соответствии с требованиями данного Закона, продавец (исполнитель) выполняет публичную обязанность в интересах неограниченного круга лиц.
Указанная правовая позиция была поддержана Конституционным Судом Российской Федерации (далее - КС РФ), который в Определении от 12.03.2024 N 554-О (далее - Определение N 554-О) отметил, что размещение информационной вывески обусловлено нормами Закона о защите прав потребителей, а потому общее собрание собственников помещений в МКД не вправе препятствовать в таком размещении лицу, эксплуатирующему помещение в доме, независимо от того, на каком праве (собственности, аренды и т.д.) оно владеет и пользуется этим помещением. Для размещения такого рода вывески и для ее эксплуатации на безвозмездной основе решение общего собрания не требуется. В противном случае реализация собственником или иным лицом своего права на принадлежащее ему имущество, а также использование нежилого помещения по прямому назначению - для ведения предпринимательской и иной не запрещенной законом деятельности - необоснованно ставились бы в зависимость от воли (желания) иных собственников общего имущества в МКД.
Согласно пункту 1 статьи 9 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан довести до сведения потребителя фирменное наименование (наименование) своей организации, место ее нахождения (адрес) и режим ее работы путем размещения указанной информации на вывеске. Для индивидуального предпринимателя установлена обязанность разместить сведения о государственной регистрации и наименовании зарегистрировавшего органа в наглядной и доступной для потребителя форме. Данное требование обязательно для всех лиц, осуществляющих реализацию товаров, работ, услуг потребителям, независимо от основания владения помещением (на праве собственности либо аренды).
В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2012 N 58 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами Федерального закона "О рекламе" разъяснено, что не может быть квалифицирована в качестве рекламы информация, которая хотя и соответствует критериям, установленным пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе", однако обязательна к размещению в силу закона или размещается в силу обычая делового оборота.
Учитывая закрепленную в Законе о защите прав потребителей обязанность размещения определенного перечня информации о хозяйствующем субъекте в месте осуществления им соответствующей деятельности, размещение такой информации производится им самостоятельно и безвозмездно, вне зависимости от волеизъявления иных собственников помещений в здании.
При этом согласно правовой позиции, сформулированной в Определениях Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 31.05.2024 N 302-ЭС22-17603 и от 26.07.2024 N 308-ЭС23-25249, фактически в силу закона исключено возмездное размещение на общем имуществе дома лишь информационной вывески, которое необходимо для исполнения публичной обязанности.
В указанных Определениях признан несостоятельным подход судов, получивший широкое распространение в судебной практике, о возможности безвозмездного размещения информационной конструкции без согласования с собственниками помещений в доме.
Судебная коллегия отметила, что при разрешении споров относительно правомерности размещения конструкции на стене МКД, относящейся к общему имуществу собственников помещений, в предмет судебного исследования входит оценка содержания информации на конструкции: является ли она информацией, обязательной к размещению в силу публичных требований закона в интересах защиты прав потребителей, или же рекламой, направленной на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке, или иной другой вывеской (объектом), размещенной с использованием общего имущества дома, установка которой требует заключения договора аренды общего имущества на основании решения общего собрания собственников МКД.
При этом Судебная коллегия исходила из необходимости учета требований, установленных нормативными правовыми актами органа местного самоуправления к виду и размеру вывески, размещение которой является обязательным в силу Закона о защите прав потребителей.
Кроме того, как указано КС РФ в пункте 4 Определения N 554-О, судам необходимо учитывать, что размещение информационной вывески не должно нарушать права и законные интересы других лиц, создавать препятствия пользованию общим имуществом в доме или его надлежащему содержанию.
В этой связи КС РФ отметил, что, поскольку собственники, владельцы зданий и сооружений, а равно организации, управляющие многоквартирными домами на основе договоров, заключенных с собственниками помещений в доме, обязаны поддерживать фасады в исправном состоянии, сохранять их архитектурно-художественное убранство и проводить их текущий ремонт, а в федеральном законодательстве не закреплены требования к форме и содержанию вывески, данные вопросы могут быть разрешены общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (имея в виду цель обеспечить права и законные интересы всех сособственников) самостоятельно с учетом законодательства субъектов Российской Федерации и нормативных правовых актов местного самоуправления, архитектурных, исторических и прочих особенностей дома.
Часто арбитражные суды при разрешении споров об использовании общего имущества МКД для размещения вывесок, информационных и рекламных конструкций учитывают разрешения, выданные органом местного самоуправления или органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации на установку спорного объекта. Вместе с тем само по себе такое разрешение государственного органа на установку объекта для размещения информации не наделяет его получателя правом пользования тем или иным имуществом в целях установки объекта для размещения информации, а лишь может свидетельствовать о том, что объект, для размещения которого испрашивается разрешение, соответствует общеобязательным требованиям в области благоустройства, охраны памятников истории и культуры, защиты внешнего архитектурного облика застройки.
Так, по делу N А56-106379/2020, несмотря на наличие разрешения Комитета по печати и взаимодействию со средствами массовой информации Санкт-Петербурга на установку настенной вывески, исходя из внешнего вида спорной конструкции, места ее размещения, наличия непосредственно перед входом в магазин аналогичной конструкции и необходимой для потребителей информации на дверях и окне магазина ответчика, суды пришли к выводу, что данная конструкция не является информационной вывеской, обязательность размещения которой установлена Законом о защите прав потребителей и без размещения которой деятельность ответчика, осуществляемая в арендуемом помещении, не могла бы считаться законной, в связи с чем для ее размещения требовалось решение собственников о передаче части общего имущества в пользование (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа (далее - АС СЗО) от 20.12.2021).
Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 37 Обзора судебной практики ВС РФ N 3 (2018), утвержденного Президиумом ВС РФ 14 ноября 2018 года, размещение оборудования с использованием общего имущества МКД (то есть использование такого общего имущества) может осуществляться на основании решения общего собрания собственников помещений и, если общим собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование.
С учетом приведенных разъяснений суд кассационной инстанции отменил судебные акты судов первой и апелляционной инстанций по делам N А21-1008/2020 и А56-53754/2020, которыми было отказано во взыскании неосновательного обогащения за период до определения собственниками помещений в МКД размера платы за пользование общим имуществом дома. Исходя из отсутствия в материалах дела сведений о том, что собственниками помещений в МКД принято решение о безвозмездном использовании объектов общего имущества дома, суд округа пришел к выводу, что у нижестоящих судов не имелось оснований для освобождения лица, пользовавшегося этим имуществом в предшествующий период, от обязанности внести соразмерную плату за такое использование (Постановления АС СЗО от 09.03.2021 и от 26.11.2021).
В защиту права собственников помещений в МКД на общее имущество в арбитражные суды, как правило, обращаются товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы, управляющие организации и в последнее время - советы домов.
Суды признают наличие права на предъявление таких исков у товарищества собственников жилья и жилищно-строительного кооператива, которые представляют собой объединения собственников помещений в многоквартирном доме, созданные в числе прочего для совместного управления общим имуществом (часть 1 статьи 110 ЖК РФ, часть 1 статьи 135 ЖК РФ).
Как следует из положений пункта 1 статьи 135, статьи 137, пункта 8 статьи 138 ЖК РФ, товарищество собственников жилья в силу своей правовой природы выступает в качестве представителя домовладельцев, в том числе может являться стороной в арбитражном процессе и представлять законные интересы собственников помещений в МКД, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 17.02.2015 N 302-ЭС14-1496).
По смыслу разъяснений, содержащихся в ответе на вопрос 1 Обзора судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2011 года, утвержденного Президиумом ВС РФ 14 марта 2012 года, жилищно-строительный кооператив, являясь, как и товарищество собственников жилья, объединением собственников помещений в МКД, также вправе самостоятельно обращаться в суд в защиту интересов собственников помещений в МКД, связанных с управлением общим имуществом в данном доме.
Вместе с тем в судебной практике отсутствует единство по вопросу наличия у управляющей организации права на предъявление таких исков без решения общего собрания.
В силу статьи 161 ЖК РФ управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в МКД должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать в числе прочего соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.
В соответствии с пунктом 3.5.8 Постановления Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установки кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения.
Исходя из приведенных выше норм, арбитражные суды часто удовлетворяют иски управляющих организаций об обязании как собственников, так и арендаторов помещений демонтировать оборудование, размещенное на объектах общего имущества МКД, указывая, что данные организации в силу закона вправе и обязаны в интересах собственников общего имущества принимать меры, направленные на профилактику и предупреждение аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем, требовать от лиц, нарушающих режим содержания общего имущества, устранения допущенных нарушений (Постановления АС СЗО от 21.09.2021 по делу N А56-58154/2020, от 07.02.2022 по делу N А56-112421/2020, от 13.10.2021 по делу N А56-107967/2020, от 29.03.2021 по делу N А56-115704/2019).
Однако в ряде случаев арбитражные суды отказывают управляющим организациям в подобных исках, указывая на отсутствие у них полномочий на предъявление требований, связанных с применением вещно-правовых способов защиты, и недоказанность управляющей организацией ухудшения состояния общего имущества дома в результате размещения спорных конструкций и оборудования, нарушения облика здания, создания препятствий для проведения каких-либо работ, несоблюдения технических норм при креплении конструкций и создания угрозы жизни и здоровью граждан (Постановление АС СЗО от 02.02.2021 по делу N А56-26838/2020).
В рекомендациях Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Северо-Западного округа по итогам заседания 22 - 23 апреля 2021 года, утвержденных 25 июня 2021 года, отмечено, что управляющая организация МКД имеет право на предъявление исков о демонтаже имущества, размещенного на объектах, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, если такое право предусмотрено в договоре управления многоквартирным домом, протоколе общего собрания собственников многоквартирного дома либо связано с исполнением обязанностей по обеспечению сохранности имущества многоквартирного дома, установленных правовыми актами.
В силу части 1 статьи 161.1 ЖК РФ в случае, если в МКД не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет МКД из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета МКД в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
Следовательно, совет МКД представляет собой законодательно установленный вид самоорганизации собственников помещений в конкретном доме.
Согласно статье 161.1 ЖК РФ, определяющей условия и порядок создания совета МКД, его компетенцию, такой совет выступает в роли уполномоченного представителя интересов собственников помещений в доме и призван обеспечить выполнение решений общего собрания собственников.
В свою очередь, председатель совета действует как специально уполномоченный общим собранием МКД член данного совета, осуществляющий руководство текущей деятельностью совета и подотчетный только общему собранию собственников помещений в МКД.
В соответствии с пунктом 5 части 8 статьи 161.1 ЖК РФ председатель совета МКД на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в МКД, или без доверенности на основании решения общего собрания вправе выступать в суде в качестве представителя собственников по делам, связанным с управлением данным МКД и предоставлением коммунальных услуг; решение общего собрания должно содержать перечень полномочий председателя.
Приведенная норма позволяет применить к указанным случаям общее правило о возможности граждан поручить ведение своего дела в суде представителю по доверенности, выданной и оформленной в соответствии с законом, при этом не исключая возможности закрепления полномочий на представление интересов в суде в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.
Из указанных положений следует, что общее собрание вправе принять решение о наделении полномочиями по распоряжению общим имуществом и представлению интересов собственников, в том числе в суде, не только управляющую компанию, но и других лиц.
Поэтому, как указано в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 11.06.2024 N 305-ЭС23-27085, в случае, когда управляющая компания, наделенная полномочиями представлять интересы собственников, бездействует или действует во вред интересам собственников помещений в МКД, представлять их интересы может лицо, наделенное соответствующими полномочиями общим собранием.
При определении надлежащего ответчика по иску о демонтаже объектов, размещенных на общем имуществе МКД, суды, как правило, исходят из того, что лицом, обязанным восстановить положение, существовавшее до нарушения права, является владелец таких объектов, разместивший их на общем имуществе дома.
Так, по делу N А56-106535/2020 суд кассационной инстанции частично отменил Постановление апелляционного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о демонтаже конструкций с фасада дома и приведении его в первоначальное состояние в отсутствие доказательств размещения конструкций ответчиком и их принадлежности ему. Суд кассационной инстанции признал ошибочным вывод апелляционного суда относительно возникновения у ответчика обязанности демонтировать эту конструкцию с приведением фасада многоквартирного дома в прежнее состояние только лишь по тому основанию, что ответчик является собственником помещения, ограждающие конструкции которого совпадают с фасадом здания (Постановление АС СЗО от 01.04.2022).
При рассмотрении дела N А56-106995/2019 суд округа согласился с выводом апелляционного суда, который признал арендатора помещения лицом, обязанным демонтировать оборудование, размещенное на фасаде дома, поскольку оборудование используется для обеспечения деятельности арендатора, осуществляемой в арендуемых помещениях, собственник помещений отрицает факт установки им спорных объектов, а основания считать, что спорное имущество размещено иными лицами, не имеющими отношения к помещениям, у суда отсутствуют (Постановление АС СЗО от 10.09.2021).
Судебная практика по спорам, связанным с использованием общего имущества МКД, не ограничивается приведенными вопросами и находится в стадии формирования. Вместе с тем сформулированные КС РФ и ВС РФ правовые позиции свидетельствуют о необходимости при рассмотрении судами этой категории дел обеспечивать баланс интересов всех собственников помещений в МКД - как жилых, так и нежилых, их владельцев и пользователей, в том числе осуществляющих в них предпринимательскую или иную не запрещенную законом деятельность.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.
Навигация по сайту:
Контакты:
"Горячие" документы: