Особенности не поименованных в ГК РФ способов обеспечения обязательств участников долевого строительства при проектном финансировании застройщиков. Статьи по предмету Жилищное право

Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Жилищное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии

ЗАКАЗАТЬ

Вернуться к списку статей по юриспруденции

ОСОБЕННОСТИ НЕ ПОИМЕНОВАННЫХ В ГК РФ СПОСОБОВ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ПРИ ПРОЕКТНОМ ФИНАНСИРОВАНИИ ЗАСТРОЙЩИКОВ

Н.И. ФЕДОРОВ

Правовое регулирование проектного финансирования застройщиков является сложным механизмом, включающим в себя большое количество субъектов и институтов из различных отраслей права.

Вместе с внесением изменений <1> в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N 214-ФЗ) <2> в 2018 году в части обязательного использования механизма счетов эскроу и появления проектного финансирования застройщиков кредитными организациями в том виде, в котором мы знаем его сейчас, появилась возможность обеспечения исполнения обязательств всех участников долевого строительства: кредитных организаций, застройщиков, дольщиков.
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 01.07.2018 N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 09.07.2018. N 28. Ст. 4139.
<2> Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 40.

В настоящей статье будут рассмотрены способы обеспечения обязательств как кредиторов (кредитных организаций), так и дольщиков, заключающих договоры долевого участия с застройщиками.
Прежде чем перейти к основному вопросу настоящей работы - описанию особенностей способов обеспечения обязательств, считаем верным определить понятие проектного финансирования, определить, в чем состоят отличия проектного финансирования от иных способов корпоративного кредитования, сформулировать определение проектного финансирования, а также представить короткое описание механизма проектного финансирования.
В случае финансирования заемщика кредитной организацией для обеспечения его текущей деятельности оценивается общее финансовое состояние компании, перспективы ее развития. Финансирование выдается с учетом того, что источником погашения такого кредита потенциально будут являться все существующие в компании активы. При проектном финансировании источником погашения задолженности являются доходы от использования или реализации имущества, созданного и (или) приобретенного при реализации инвестиционного проекта <3>.
--------------------------------
<3> См.: п. 3 Постановления Правительства РФ от 15.02.2018 N 158 "О программе "Фабрика проектного финансирования" // Собрание законодательства РФ. 26.02.2018. N 9. Ст. 1390.

А.В. Белицкая определяет проектное финансирование как систему правовых средств договорного и корпоративного характера по финансированию и организации крупного, долгосрочного инвестиционного проекта, предполагающую возврат вложенных средств за счет прибыли от осуществления инвестиционного проекта <4>. Считаем данное определение верным и полностью раскрывающим суть проектного финансирования, лишь желая добавить, что под каждый проект практически всегда создается специальная отдельная организация, аккумулирующая на себе весь денежный поток проекта. Отметим, что под проектным финансированием застройщиков следует понимать кредитование для целей строительства по ФЗ N 214-ФЗ.
--------------------------------
<4> Белицкая А.В. Понятие и правовые основы проектного финансирования // Юрист. 2015. N 11. С. 36.

Перейдем к описанию механизма проектного финансирования при реализации строительного проекта. Первым этапом реализации строительного проекта является оформление прав (титула) застройщика на земельный участок - права собственности или права аренды, предоставленной для целей строительства. Далее кредитная организация (банк-кредитор или банковский синдикат) открывает кредитную линию (либо, реже, сразу же выдает весь объем денежных средств) застройщику для реализации строительного проекта. После заключения кредитного договора происходит публикация информации о строительстве проекта в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), а с момента получения разрешения на строительство (РНС) застройщик имеет право на привлечение денежных средств дольщиков, являющихся как физическими, так и юридическими лицами, путем заключения отдельных договоров долевого участия (далее также - ДДУ) с каждым таким дольщиком.
Для гарантии того, что обязательства застройщика перед кредитной организацией (банком) по возврату выданных на основании заключенного кредитного договора денежных средств и начисленных по такому кредитному договору процентов, а также что обязательства застройщика перед дольщиками по заключенным ДДУ в виде передачи объектов недвижимости будут исполнены должным образом, необходим понятный для всех участников проектного финансирования инструментарий способов обеспечения обязательств.
В настоящей статье будут рассмотрены особенности и предоставлена характеристика для так называемых непоименованных способов обеспечения обязательств - счетов эскроу, а также ковенантов, используемых при применении механизма проектного финансирования застройщиков.

Ковенанты

Поскольку ковенант является изначально институтом английского права, имплементированным в российское гражданского право, дадим определение ему из английского права. Как указывал И. Айвори, ковенантом является соглашение или обязательство совершить какое-либо действие или воздержаться от совершения действий, которое имеет для обязавшейся стороны юридическую силу <5>.
--------------------------------
<5> Айвори И., Рогоза А. Использование английского права в российских сделках. М., 2011. С. 27.

Упоминая ковенанты (covenants) как отдельный не поименованный в ГК РФ способ обеспечения обязательств, следует отметить, что в литературе неоднократно указывалось на возможность использования сторонами обязательства любых способов обеспечения обязательств в силу принципа свободы договора.
Как справедливо указывал Р.С. Бевзенко, закон не устанавливает каких-либо ограничений в создании сторонами непоименованных обеспечительных конструкций: достаточно лишь на первый взгляд того, чтобы они не нарушали императивные нормы законов (п. 1 ст. 422 ГК РФ) <6>. То есть исполнение обязательств может обеспечиваться не только поименованными в законе способами, но также иными, не поименованными в законе способами.
--------------------------------
<6> Бевзенко Р.С. Очерк теории титульного обеспечения // Вестник гражданского права. 2021. N 2. С. 13.

Обеспечительная же функция ковенантов проявляется в том, что ковенанты сами по себе стимулируют должника к надлежащему исполнению обязательств под угрозой наступления указанных в договоре неблагоприятных последствий за их нарушение, а также позволяют кредитору прогнозировать неисполнение должником (заемщиком-застройщиком) обязательств по кредитному договору и, в случае нарушения ковенанта, потребовать досрочного расторжения кредитного договора и возврата всего полученного по нему <7>.
--------------------------------
<7> Егорова М.А., Челышева Н.Ю., Шмелева Д.В., Комиссаров Г.А. Особенности применения ковенантных условий договора: проблемы теории и судебной практики // Предпринимательское право. 2023. N 2. С. 25.

Таким образом, ковенанты возможно относить к особым непоименованным способам обеспечения обязательств, о чем также неоднократно указывалось в литературе <8>.
--------------------------------
<8> Карапетов А.Г. Правовая природа и последствия нарушения ковенантов в финансовых сделках // Частное право и финансовый рынок: Сборник статей / Отв. ред. М.Л. Башкатов. М.: Статут, 2011. Вып. 1. С. 115; Астапова Т.Ю. Способы обеспечения исполнения договорных обязательств в предпринимательских отношениях: учебное пособие. Москва: Проспект, 2022. С. 30.

Кроме того, что ковенанты служат способом обеспечения обязательств банков, они также направлены на выполнение банками контрольной функции. Центральный банк Российской Федерации указывал, что банки должны контролировать риски застройщиков при проектном финансировании <9>. Ковенанты помогают банкам в достижении данной цели, позволяя фактически контролировать деятельность заемщика, а также выполнять функцию мониторинга за любыми значимыми изменениями в деятельности заемщика.
--------------------------------
<9> URL: https://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/39820/pf_2021_Q4.pdf // О проектном финансировании строительства жилья в IV квартале 2021 года. Материал подготовлен Департаментом банковского регулирования и аналитики Центрального банка Российской Федерации.

В литературе ковенанты классифицируют по большому количеству различных оснований, например: по субъектам, объектам, последствиям нарушения, результатам хозяйственной деятельности, по характеру ограничений <10>.
--------------------------------
<10> Егорова М.А., Челышева Н.Ю., Шмелева Д.В., Комиссаров Г.А. Особенности применения ковенантных условий договора: проблемы теории и судебной практики // Предпринимательское право. 2023. N 2. С. 20.

Основными же ковенантами, которыми пользуются банки, являются так называемые негативные ковенанты, предписывающие заемщику воздержаться от выполнения тех или иных действий. С учетом того что проектное финансирование направлено на реализацию одного конкретного проекта, под его реализацию в большинстве случаев создается отдельное юридическое лицо (Special purpose vehicle), с активными обязательствами только перед банком, финансирующим проект. Все иные обязательства, в том числе заемные, по которым заемщик выступает должником, будут требовать субординации путем заключения соглашения по правилам статьи 309.1 ГК РФ или иным выбранным банком-кредитором способом.
Типичными примерами ковенантов, устанавливаемых банками, являются ковенанты:
- запрещающие заемщику по кредитному договору выступать кредитором или заемщиком по иным финансовым обязательствам, не связанным с заключенным кредитным договором;
- запрещающие выступать поручителем, залогодателем или предоставлять иное обеспечение какому-либо третьему лицу;
- устанавливающие обязанность не допускать отчуждение своих активов без предварительного согласия кредитора в случае, если такое действие выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности заемщика-должника;
- устанавливающие обязанность не совершать корпоративных действий по увеличению/уменьшению уставного капитала, выходу участнику из компании-заемщика без предварительного согласия кредитора;
- различные финансовые ковенанты, устанавливающие требования к показателям компании-заемщика (EBITDA <11>, LLCR <12> по проекту, стоимость чистых активов компании и иные).
--------------------------------
<11> EBITDA - Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization, то есть объем прибыли до вычета процентов, налогов, амортизации и затрат на реструктуризацию или аренду.
<12> LLCR - Loan Life Coverage Ratio. Является финансовым коэффициентом, применяемым для оценки платежеспособности компании или способности компании-заемщика погасить кредит.

Отдельным важнейшим ковенантом, позволяющим контролировать деятельность компании при реализации конкретного проекта, является ковенант, запрещающий компании-заемщику продажу недвижимого имущества по ДДУ ниже цены, установленной кредитным договором. Данный ковенант позволяет банку контролировать финансовые показатели, не позволяя застройщикам продавать недвижимость по заниженным ценам аффилированным лицам с целью дальнейшей перепродажи такими аффилированными лицами недвижимости третьим лицам с обходом императивных норм ФЗ N 214-ФЗ об обязательном использовании счетов эскроу при продаже объектов недвижимости (п. 2 ч. 1.2 ст. 3 ФЗ N 214-ФЗ), а также не нарушать финансовую устойчивость проекта, превращая проект в убыточный, а выданный кредит в невозвратный.
За нарушение ковенантов, предусмотренных кредитным договором, кредитор имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения кредитного договора, если исполнение по нему еще не было начато кредитором (не были выданы денежные средства), потребовать досрочного возврата полученных денежных средств по кредитному договору заемщиком-должником, в случае если денежные средства уже были получены заемщиком, либо же применить неблагоприятные меры воздействия на должника-заемщика, в том числе взыскать с заемщика неустойку или увеличить процентную ставку по кредитному договору.
Касательно действительности ковенантов в кредитных сделках, ВАС РФ еще в 2012 году подчеркивал, что негативный ковенант, предписывающий не совершать или воздержаться от осуществления тех или иных действий, должен быть:
- в достаточной степени конкретизирован;
- ограничен определенными временными рамками;
- связан с получением какого-либо имущественного блага <13>.
--------------------------------
<13> См.: п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 147 "Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о кредитном договоре" // СПС "КонсультантПлюс".

В случае если ковенант соответствует всем вышеуказанным правилам, следует считать его действительным.
Данная позиция ВАС РФ получила развитие в дальнейшей судебной практике. Так, Арбитражный суд Московского округа (АС МО) указывал, что ковенанты придают банкам дополнительную уверенность в возврате выданных кредитов, а также позволяют снизить стоимость кредитов (примечание автора: вероятно, АС МО имел в виду возможность снижения процентных ставок по кредитам за счет высвобождения денежных средств, которые должны были бы пойти на цели резервирования) за счет предоставления банкам дополнительных гарантий в виде возможности требования досрочного возврата денежных средств в случае нарушения ковенанта <14>.
--------------------------------
<14> Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.01.2022 N Ф05-30196/2021 по делу N А40-28535/2021 // СПС "КонсультантПлюс".

Таким образом, ковенанты являются одним из важнейших способов обеспечения обязательств заемщика-застройщика перед банком, при этом при структурировании кредитных сделок между банком и застройщиком в основном используются негативные ковенанты, предписывающие не совершать или воздержаться от совершения тех или иных действий. Также ковенанты являются инструментом, полезным как кредитору, так и заемщику-застройщику, так как позволяют улучшать условия кредитного договора банку, снижая риски банка за счет механизма требования досрочного возврата кредита, как указывал Арбитражный суд Московского округа (АС МО) в вышеуказанном Постановлении.

Счет эскроу

Если ковенанты являются способом обеспечения обязательств исключительно кредитной организации, финансирующей проект, то следующий не поименованный в ГК РФ способ обеспечения обязательств направлен в первую очередь на защиту интересов участников долевого строительства (дольщиков).
Договор счета эскроу является договором, регулирование которого предусмотрено главой 45 ГК РФ. В соответствии со ст. 860.7 ГК РФ по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) депонирует на специально открытом счете денежные средства, которые на такой счет вносит депонент, и передает денежные средства в пользу установленного договором бенефициара только в случае возникновения оснований, предусмотренных договором. До момента раскрытия счета эскроу и перечисления денежных средств бенефициару денежные средства, находящиеся на счете, принадлежат депоненту.
Отметим, что в юридической литературе нет единообразного мнения о возможности отнесения счета эскроу к не поименованным в ГК РФ способам обеспечения обязательств. Так, Виницкая Л.А. указывает, что счет эскроу не является способом обеспечения обязательств, так как не увеличивает имущественную массу должника-депонента в случае его банкротства, а также "кредитору по базовому обязательству не предоставляется упрощенного порядка удовлетворения требований, как, например, через внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество" <15>.
--------------------------------
<15> Виницкая Л.А. Счет эскроу как инструмент реализации инвестиционных проектов // Юрист. 2021. N 8. С. 40 - 46.

Не оспаривая указанные Виницкой Л.А. замечания, хотим высказать следующие соображения:
1. Не во всех случаях денежные средства, размещенные на договоре счета эскроу, не увеличивают имущественную массу должника-депонента. Так, в соответствии с абз. 6 п. 2 ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - ФЗ N 127-ФЗ), если указанные в договоре эскроу основания передачи имущества бенефициару в течение шести месяцев с момента введения конкурсного производства не возникают, депонированное имущество подлежит включению в конкурсную массу.
2. Предоставление упрощенного порядка удовлетворения требований кредитора не свойственно всем поименованным в ГК РФ способам обеспечения обязательств; будет несправедливо требовать это от всех иных механизмов, претендующих именоваться способами обеспечения обязательств.
3. По нашему мнению, механизм счета эскроу позволяет депоненту быть уверенным в том, что обязательства, ради должного исполнения которых и открывался такой счет, будут исполнены согласованным сторонами образом, либо в случае, если обязательство не будет исполнено, он сможет получить находящиеся на счете эскроу денежные средства обратно. Счет эскроу также стимулирует бенефициара добросовестно исполнять возложенные на него обязательства под страхом неполучения расположенных на счете эскроу денежных средств.
4. Отметим, что в судебной практике счет эскроу неоднократно именовался именно способом обеспечения обязательств <16>.
--------------------------------
<16> Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022 N 15АП-5364/2022 по делу N А53-42257/2021 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.09.2022 N Ф05-22930/2022 по делу N А40-246471/2021 // СПС "КонсультантПлюс".

Таким образом, как указывается в одном из самых популярных комментариев к ГК РФ, счет эскроу, хотя и с некоторыми оговорками, возможно отнести к не поименованному в ГК РФ способу обеспечения обязательств <17>.
--------------------------------
<17> Заем, кредит, факторинг, вклад и счет: постатейный комментарий к статьям 807 - 860.15 Гражданского кодекса Российской Федерации / В.В. Байбак, О.М. Иванов, А.Г. Карапетов и др.; отв. ред. А.Г. Карапетов. М.: М-Логос, 2019. С. 1211.

Перейдем к рассмотрению особенностей применения счета эскроу при проектном финансировании застройщиков. В случае проектного финансирования строительства с использованием механизма долевого участия в рамках ФЗ N 214-ФЗ устанавливается следующий субъектный состав: депонентом является участник долевого строительства (дольщик), бенефициаром - застройщик, реализующий проект, эскроу-агентом - банк, входящий в перечень уполномоченных банков, публикуемый Центральным банком Российской Федерации на своем официальном сайте <18>.
--------------------------------
<18> URL: https://www.cbr.ru/banking_sector/registers/?CF.Search=697&CF.Date.Time=Any&CF.Date.DateFrom=&CF.Date.DateTo= // Официальный сайт Центрального банка Российской Федерации (дата обращения: 20.02.2025).

При этом, в соответствии с ч. 1.1 ст. 15.4 ФЗ N 214-ФЗ, счета эскроу подлежат открытию в той же кредитной организации, в которой застройщик оформил целевой кредит на реализацию проекта. Основание для раскрытия счетов эскроу и передачи денежных средств депоненту - получение банком от застройщика разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства или предоставление застройщиком банку информации о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта размещено в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), иных оснований для раскрытия не предусмотрено и быть предусмотрено не может.
Так, в судебной практике отмечалось, что ФЗ N 214-ФЗ не предусматривает предоставления никаких иных документов-оснований для раскрытия счета эскроу и передачи денежных средств застройщику, кроме как разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства <19>.
--------------------------------
<19> Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 07.12.2023 N 88-10451/2023 по делу N 2-8/2023 // СПС "КонсультантПлюс".

Таким образом, с момента введения с 1 июля 2019 года механизма продажи объектов долевого участия только с использованием счетов эскроу риск появления так называемых "обманутых дольщиков" практически отсутствует.
Денежные же средства, которые депонируются на счетах эскроу до момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, являются в том числе элементом, побуждающим банк, кредитующий проект, снижать процентную ставку по кредиту вместе с увеличением объема депонированных на счетах эскроу денежных средств, так как денежные средства, находящиеся на счетах эскроу, в том числе являются подтверждением для банка-кредитора, что продажи по проекту идут в соответствии с предусмотренными графиками продаж.
При этом регулирование счетов эскроу при проектном финансировании застройщиков по ФЗ N 214-ФЗ имеет некоторые особенности по сравнению с регулированием счетов эскроу, предусмотренным ГК РФ.
Так, в соответствии с ч. 4 ст. 15.5 ФЗ N 214-ФЗ договор о счете эскроу может быть заключен до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, однако денежные средства дольщика могут быть внесены на счет эскроу только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с ч. 5 ст. 15.5 ФЗ N 214-ФЗ проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается. При этом в случае, если застройщик, например, затягивает процесс передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства на срок, превышающий два месяца, что позволяет участнику долевого строительства расторгнуть договор на основании положений п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ N 214-ФЗ, участник получит денежные средства со счета эскроу обратно в полном объеме.
Однако указанные денежные средства однозначно не смогут покрыть те неблагоприятные имущественные последствия, которые несет участник долевого строительства, находясь в состоянии ожидания реализации строительного проекта и исполнения договора, а также не учитывают инфляцию, которая, с учетом достаточно длительного срока реализации любого строительного проекта, эти денежные средства в известной степени обесценивает.
Для защиты участников долевого строительства от указанных неблагоприятных последствий, в том числе и на законодательном уровне, предлагалось начать начислять проценты на денежные средства, размещенные на счетах эскроу <20>. Однако данный законопроект принят не был, Государственной Думой Российской Федерации был отклонен. Правительство Российской Федерации в официальном отзыве на указанный законопроект небезосновательно отмечало, что начисление процентов на суммы указанных денежных средств приведет к увеличению стоимости такого фондирования, процентной ставки по кредиту, предоставляемому застройщику, расходов на строительство и, соответственно, цены договора.
--------------------------------
<20> Проект федерального закона N 844913-7 "О внесении изменения в часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации" (ред., внесенная в ГД ФС РФ, текст по состоянию на 26.11.2019) // СПС "КонсультантПлюс".

Для решения указанной проблемы также полагаем важным рассмотреть возможность введения механизма поэтапного раскрытия счетов эскроу.
В настоящий момент, как указывалось ранее, ч. 6 ст. 15.5 ФЗ N 214-ФЗ предусматривается раскрытие счетов эскроу в срок не позднее 10 рабочих дней с даты предоставлением застройщиком в кредитующий его банк разрешения на ввод в эксплуатацию, при этом раскрывается весь объем денежных средств, размещенных на счетах эскроу. То есть застройщик не имеет доступа к денежным средствам, расположенным на счетах эскроу, до указанного в ч. 6 ст. 15.5 ФЗ N 214-ФЗ момента.
Данная ситуация ведет к удорожанию стоимости строительства, так как застройщик может использовать для целей строительства только денежные средства, привлеченные с механизмом проектного финансирования. Поэтапное же раскрытие счетов эскроу означает ситуацию, при которой застройщик сможет получать доступ к денежным средствам, размещенным на счетах эскроу, соразмерно строительной готовности объекта по принципу: определенный процент строительной готовности объекта предоставляет доступ к соизмеримому проценту денежных средств, расположенных на счетах эскроу.
Л.В. Борисова отмечает, что поэтапное раскрытие счетов эскроу позволит застройщикам снизить зависимость от кредитных организаций и иметь доступ к денежным средствам, размещенным на счетах эскроу <21>. Соглашаясь с автором, отметим, что вместе с тем не до конца понятным остается возможный механизм контроля за строительной готовностью объекта, государственные и муниципальные органы не обладают подобными полномочиями, наделение же экспертных организаций такими полномочиями может привести к злоупотреблениям таким правом с их стороны.
--------------------------------
<21> Борисова Л.В. Счета эскроу как механизм защиты прав участников долевого строительства в условиях банкротства застройщика // Право и экономика. 2020. N 1. С. 36.

Считаем целесообразным появление такого механизма как решения рассматриваемой проблемы, но только в случае внесения изменений в ФЗ N 214-ФЗ, а также в Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ <22>, предоставляющих государственным и муниципальным органам возможность контролировать степень строительной готовности объектов и выдавать застройщикам соответствующие заключения.
--------------------------------
<22> Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 16.

Таким образом, договор счета эскроу также является важным инструментом защиты интересов всех участников долевого строительства, повышает доверие конечных покупателей (дольщиков) к долевому строительству. С момента введения в 2019 году обязательного использования застройщиками счетов эскроу в случае строительства проекта в рамках ФЗ N 214-ФЗ количество заключаемых кредитных договоров росло каждый год <23>.
--------------------------------
<23> URL: https://www.cbr.ru/banking_sector/equity_const_financing/#t1 // Официальный сайт Центрального банка Российской Федерации (дата обращения: 19.02.2025).

Библиографический список

1. Астапова Т.Ю. Способы обеспечения исполнения договорных обязательств в предпринимательских отношениях: учебное пособие. Москва: Проспект, 2022. 128 с.
2. Айвори И., Рогоза А. Использование английского права в российских сделках / под ред. И. Шаблинского. М.: Альпина Паблишерз, 2011. 136 с.
3. Бевзенко Р.С. Очерк теории титульного обеспечения // Вестник гражданского права. 2021. N 2. С. 9 - 87.
4. Белицкая А.В. Понятие и правовые основы проектного финансирования // Юрист. 2015. N 11. С. 31 - 36.
5. Виницкая Л.А. Счет эскроу как инструмент реализации инвестиционных проектов // Юрист. 2021. N 8. С. 40 - 46.
6. Борисова Л.В. Счета эскроу как механизм защиты прав участников долевого строительства в условиях банкротства застройщика // Право и экономика. 2020. N 1. С. 33 - 36.
7. Егорова М.А., Челышева Н.Ю., Шмелева Д.В., Комиссаров Г.А. Особенности применения ковенантных условий договора: проблемы теории и судебной практики // Предпринимательское право. 2023. N 2. С. 17 - 26.
8. Карапетов А.Г. Правовая природа и последствия нарушения ковенантов в финансовых сделках // Частное право и финансовый рынок: Сборник статей / Отв. ред. М.Л. Башкатов. М.: Статут, 2011. Вып. 1. 367 с.
9. Заем, кредит, факторинг, вклад и счет: постатейный комментарий к статьям 807 - 860.15 Гражданского кодекса Российской Федерации / В.В. Байбак, О.М. Иванов, А.Г. Карапетов и др.; отв. ред. А.Г. Карапетов. М.: М-Логос, 2019. 1282 с.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

ИА ГАРАНТ