ЮРИСПРУДЕНЦИЯ: МАГИСТЕРСКИЕ, ДИПЛОМНЫЕ, КУРСОВЫЕ
Консультационные услуги студентам
Консультационные услуги студентам
Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Гражданское право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
ЦЕЛЬ ПРИОБРЕТЕНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ В КОНТЕКСТЕ ПРИВЛЕЧЕНИЯ К ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
М.А. АЛИЕВ
Несмотря на достаточно длительное существование института долевого строительства, до настоящего времени не был сформулирован однозначный ответ на вопрос о том, является ли гражданин - участник долевого строительства потребителем или инвестором. Исходя из этого проблема обоснованности дифференциации ответственности застройщиков в зависимости от цели приобретения недвижимости в рамках долевого участия в строительстве не теряет своей актуальности.
Ряд исследователей полагают, что ДДУ является инвестиционным договором <1> и, соответственно, дольщика следует рассматривать в качестве профессионального инвестора <2>. В свое время Высший Арбитражный Суд РФ обратил внимание на то, что "отличием договора инвестирования от договора участия в долевом строительстве является то, что цель первого договора - получение или достижение полезного эффекта, цель второго - возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме" <3>. Как отмечает Е. Козлова, инвестиционная деятельность, помимо финансовых вложений, предполагает выполнение различных практических действий <4>. Однако после передачи денежных средств застройщику участник долевого строительства полностью исключается из этих процессов и практически не принимает участия в строительстве объекта ДДУ.
--------------------------------
<1> Фролкина Е.Н. Гражданско-правовая ответственность за нарушение инвестиционного договора в строительстве: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2008. С. 11; Макаров О.В. Совершенствование гражданско-правовых гарантий прав и интересов участников долевого строительства // Ленинградский юридический журнал. 2015. N 3 // СПС "КонсультантПлюс"; Соболев Д.А. Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2011. С. 10.
<2> Дурнов А.С. Гражданско-правовая ответственность по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Владикавказ, 2011. С. 9; Балтутите И.В. Соотношение договора участия в долевом строительстве с инвестиционным договором: вопросы защиты прав потребителей // Legal Concept = Правовая парадигма. 2024. Т. 23. N 1. С. 51.
<3> Определение ВАС РФ от 31 октября 2012 г. N ВАС-13778/12 по делу N А60-20631/2011 // СПС "КонсультантПлюс".
<4> Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. N 2. С. 77 - 197.
Несмотря на схожесть данного договора с инвестиционным в определенном смысле, по своей сути они представляют собой различные институты, поскольку в инвестиционном договоре в условиях рыночной экономики предполагается возможность потери денежных средств. В случае же с долевым строительством законодательство Российской Федерации исходит из того, что даже при наличии незавершенного объекта строительства у участника долевого строительства сохраняется право на получение вложенных денежных средств либо право претендовать на объект недвижимости, который был указан при заключении договора. С учетом достижения определенного консенсуса в научной литературе <5> и судебной практике <6> следует квалифицировать ДДУ в качестве договора купли-продажи будущей недвижимой вещи и, соответственно, исходить из того, что дольщики не являются профессиональными инвесторами.
--------------------------------
<5> Андреев Ю.Н. Гражданско-правовой договор участия в долевом строительстве: теория, законодательство и судебная практика: Монография. Воронеж: Издательско-полиграфический центр "Научная книга", 2019. С. 41; Бевзенко Р.С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимой вещью // Вестник ВАС РФ. 2012. N 3; Гражданское право: Учебник: В 4 т. / Отв. ред. д-р юрид. наук, проф. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2023. С. 76; Губин Е.П., Лахно П.Г. Предпринимательское право Российской Федерации: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Юр. Норма; НИЦ ИНФРА-М, 2020. С. 806.
<6> Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // СПС "КонсультантПлюс".
При этом нельзя однозначно относить участников долевого строительства к потребителям. С 1 сентября 2024 г. в связи с внесенными поправками <7> в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214) <8> применение Закона о защите прав потребителей в отношении мер гражданско-правовой ответственности застройщиков стало ограничено. Вносимые изменения включили в Закон N 214 нормы, дифференцирующие размер ответственности застройщика в зависимости от цели приобретения недвижимости гражданином - участником долевого строительства. Согласно буквальному толкованию норм Закона N 214, законодатель теперь разделяет участников долевого строительства на две категории. Первая категория включает граждан, покупающих объекты для удовлетворения потребительских целей (ч. 8 ст. 7, ч. 2 и ч. 3 ст. 10 Закона N 214). Вторая категория включает граждан, приобретающих объекты долевого участия для ведения предпринимательской деятельности (граждане-инвесторы).
--------------------------------
<7> Федеральный закон от 8 августа 2024 г. N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс".
<8> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (последняя редакция) // СПС "КонсультантПлюс".
Однако введенная классификация нарушила логику построения норм Закона N 214, регулирующих гражданско-правовую ответственность. Так, ч. 2 ст. 6 Закона N 214 устанавливает обязанность застройщика выплатить неустойку (пени) в двойном размере, если участником долевого строительства является гражданин (без указания цели приобретения недвижимости). Часть 3 ст. 3 Закона N 214 предоставляет гражданину право требовать от лица, не имеющего права на привлечение денежных средств граждан и (или) привлекающего денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков. Аналогичным образом сформулированы нормы ч. 2 и 6 ст. 9 Закона N 214, обязывающие застройщика уплатить проценты за пользование денежными средствами гражданина - участника долевого строительства в двойном размере. Закон также позволяет привлекать к субсидиарной ответственности контролирующих лиц и бенефициарного владельца застройщика за убытки, причиненные гражданам - участникам долевого строительства по их вине (ч. 4 ст. 23.2 Закона N 214).
В указанных статьях используется понятие "гражданин" без какого-либо указания на цели приобретения объекта ДДУ. Соответственно, нормы Закона N 214 изначально предусматривали более строгие меры ответственности застройщика, когда в качестве участника долевого строительства выступал гражданин вне зависимости от цели, для которой им приобретался объект по ДДУ. В целом данный подход законодателя отвечал сущности института долевого строительства и договора долевого участия в строительстве. Законодатель изначально исходил из того, что граждане - участники долевого строительства априори не являются профессиональными инвесторами, а деньги, которые граждане вкладывают в долевое строительство, не считаются инвестициями <9>. В этой связи были установлены более жесткие меры ответственности для застройщиков при привлечении средств от граждан. Дополнялось все это возможностью применения мер гражданско-правовой ответственности в соответствии с Законом о защите прав потребителей, когда объект приобретался по ДДУ в потребительских целях. Бланкетные нормы Закона N 214, касающиеся ответственности за нарушение сроков устранения недостатков, компенсации морального вреда и взыскания штрафа, были оправданы тем, что эти вопросы не были урегулированы в самом Законе N 214.
--------------------------------
<9> Постановление ФАС Поволжского округа от 10 мая 2011 г. по делу N А06-5101/2010 // СПС "КонсультантПлюс".
В настоящее же время включение в Закон N 214 норм, которые применяются исключительно к гражданам-потребителям, свидетельствует об отсутствии системности в подходе законодателя к вопросам гражданско-правовой ответственности в сфере долевого строительства.
К примеру, новая редакция ч. 8 ст. 7 <10> Закона N 214 устанавливает ответственность застройщика в виде неустойки (пени) в двойном размере, если участником долевого строительства выступает гражданин-потребитель. Указанная норма хотя и выстроена по аналогии с ч. 2 ст. 6 рассматриваемого Закона, тем не менее выглядит не совсем логичной с точки зрения указания в данном случае цели приобретения объекта ДДУ гражданином. В частности, была введена специальная мера ответственности в области долевого строительства, которая значительно снизила размер ответственности застройщика по сравнению с Законом о защите прав потребителей. При этом введенная Федеральным законом от 26 декабря 2024 г. N 482 <11> ч. 4 ст. 10 Закона N 214 повторно сократила ответственность за нарушение застройщиком требований к качеству результата производства отделочных работ, тем самым фактически нивелировав ответственность за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного ч. 8 ст. 7 указанного Закона. Особого внимания заслуживает ч. 2.1 ст. 6 Закона N 214, которая ограничила ответственность застройщика "уникального объекта" недвижимости. Однако авторы Закона <12> фактически забыли обосновать необходимость исключения из указанной нормы условия о двойном размере неустойки в отношении граждан, которое действует по ч. 2 указанной статьи, а также в целом включение данной временной с точки зрения заявленной цели принятия нормы в рамках федерального закона, в то время как в отношении остальных застройщиков на момент ее принятия ограничение ответственности происходило в рамках подзаконного нормативного акта.
--------------------------------
<10> Федеральный закон от 8 августа 2024 г. N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс".
<11> Федеральный закон от 26 декабря 2024 г. N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс".
<12> Федеральный закон от 4 августа 2023 г. N 421-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс".
На наш взгляд, указанные изменения являются продолжением идей сторонников "потребительского экстремизма" в сфере долевого строительства <13>. Под лозунгом установления единообразного подхода к определению размера финансовой ответственности застройщика путем исключения двойной ответственности <14> был снижен уровень ответственности застройщика <15>.
--------------------------------
<13> Кирсанов А.Р. Правовые основы "потребительского экстремизма" на рынке долевого строительства // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2020. N 8. С. 61 - 67; Усольцев Е.Ю. Злоупотребление правом со стороны потребителя: Монография. М.: ИНФРА-М, 2025. С. 64; Девелопер "Самолет" предложил бороться с "потребительским экстремизмом". URL: https://www.interfax.ru/business/1000544 (дата обращения: 19.03.2025).
<14> Официальный отзыв Правительства Российской Федерации на проект Федерального закона N 635611-8 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", внесенный депутатами Государственной Думы С.А. Пахомовым, П.Р. Качкаевым, В.А. Кошелевым и другими, сенаторами Российской Федерации Н.А. Журавлевым, А.А. Шевченко. URL: https://sozd.duma.gov.ru/bill/635611-8 (дата обращения: 19.03.2025).
<15> Заключение ПУ Аппарата ГД ФС РФ от 27 июня 2024 г. N вн2.2-1/2237 на проект Федерального закона N 635611-8 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (первое чтение) // СПС "КонсультантПлюс" (дата обращения: 19.03.2025).
Цель приобретения объекта недвижимости также приобретает значение при привлечении застройщика к гражданско-правовой ответственности в виде компенсации морального вреда и взыскания штрафа (ч. 2 и ч. 3 ст. 10 Закона N 214). При этом установление данного субъективного аспекта участия в долевом строительстве является затруднительным. Так, по мнению Верховного Суда РФ, определение помещения в качестве нежилого само по себе не является обстоятельством, которое автоматически исключает возможность его использования для личных, семейных, домашних, бытовых и других нужд <16>. Также не могут рассматриваться как неоспоримые доказательства отсутствия потребительских целей приобретения объекта: указание в названии договора на его инвестиционный характер; расположение приобретаемого объекта не в многоквартирном доме, а в другом объекте (туристическом комплексе, гостинице и т.д.), а также разрешенный вид использования земельного участка, на котором осуществляется строительство <17>. По сути, безусловно утверждать, что объект приобретается для предпринимательских целей, можно, только если гражданин представлен в ДДУ в статусе ИП. Вызывает особенный интерес попытка Верховного Суда РФ определить, является ли приобретение нескольких квартир безусловным доказательством отсутствия потребительских целей применительно к вопросу включения требований граждан в реестр требований участников строительства. В частности, в так называемом деле Паначева Л.Г. Верховный Суд РФ пришел к выводу, что необходимо устанавливать цели приобретения в отношении каждой из 15 квартир <18>. Вместе с тем в данном случае вывод Верховного Суда РФ о том, что требования гражданина - участника долевого строительства к застройщику в связи с приобретением значительного количества квартир в инвестиционных целях стоит приравнивать к требованию юридического лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, представляется не совсем корректным с точки зрения Закона N 214, в котором граждане - участники долевого строительства не рассматриваются в качестве профессиональных инвесторов вне зависимости от целей приобретения объектов недвижимости и изначально были наделены большим объемом средств защиты по сравнению с юридическими лицами.
--------------------------------
<16> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 мая 2021 г. N 78-КГ21-17-К3, 2-2265/2019 // СПС "КонсультантПлюс".
<17> Обзор судебной практики по делам о защите прав потребителей (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2022) // СПС "КонсультантПлюс".
<18> Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22 августа 2022 г. N 305-ЭС22-7163 по делу N А41-34210/2020 // СПС "КонсультантПлюс".
Подводя итог, считаем, что в контексте гражданско-правовой ответственности в сфере долевого строительства рекомендуется начать применять термин "гражданин - участник долевого строительства" без указания на потребительские цели приобретения объекта долевого строительства. Также важно использовать единый подход к мерам гражданско-правовой ответственности, применяемым при нарушении прав всех граждан, участвующих в долевом строительстве, учитывая, что они не являются профессиональными инвесторами.
Литература
1. Андреев Ю.Н. Гражданско-правовой договор участия в долевом строительстве: теория, законодательство и судебная практика: Монография / Ю.Н. Андреев. Воронеж: Научная книга, 2019. 160 с.
2. Балтутите И.В. Соотношение договора участия в долевом строительстве с инвестиционным договором: вопросы защиты прав потребителей / И.В. Балтутите // Правовая парадигма. 2024. Т. 23. N 1. С. 45 - 53.
3. Бевзенко Р.С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимой вещью / Р.С. Бевзенко // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012. N 3. С. 84 - 105.
4. Белов В.А. Виды требований потребителей: теоретико-практический анализ / В.А. Белов // Закон. 2021. N 9. С. 33 - 41.
5. Гражданское право: Учебник. В 4 томах / Ответственный редактор Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. Москва: Статут, 2023. 606 с.
6. Губин Е.П. Предпринимательское право Российской Федерации: Учебник / Е.П. Губин, П.Г. Лахно. 3-е изд., перераб. и доп. Москва: Норма; ИНФРА-М, 2020. 992 с.
7. Дурнов А.С. Гражданско-правовая ответственность по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов: Автореферат диссертации кандидата юридических наук / А.С. Дурнов. Владикавказ, 2011. 24 с.
8. Законодательство о банкротстве: преемственность и новации: Монография / П.Р. Абдуллаева, Н.В. Бандурина, Ю.М. Воронина [и др.]; Ответственные редакторы С.А. Карелина, И.В. Фролов. Москва: Юстицинформ, 2023. 348 с.
9. Кирсанов А.Р. Правовые основы "потребительского экстремизма" на рынке долевого строительства / А.Р. Кирсанов // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2020. N 8. С. 61 - 67.
10. Козлова Е. Поиски модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация / Е. Козлова // Хозяйство и право. 2002. N 2. С. 74 - 83.
11. Макаров О.В. Совершенствование гражданско-правовых гарантий прав и интересов участников долевого строительства / О.В. Макаров // Ленинградский юридический журнал. 2015. N 3 (41). С. 114 - 119.
12. Соболев Д.А. Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве: Автореферат диссертации кандидата юридических наук / Д.А. Соболев. Москва, 2011. 26 с.
13. Усольцев Е.Ю. Злоупотребление правом со стороны потребителя: Монография / Е.Ю. Усольцев. Москва: ИНФРА-М, 2025. 141 с.
14. Фролкина Е.Н. Гражданско-правовая ответственность за нарушение инвестиционного договора в строительстве: Автореферат диссертации кандидата юридических наук / Е.Н. Фролкина. Москва, 2008. 25 с.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.
Навигация по сайту:
Контакты:
"Горячие" документы: