ЮРИСПРУДЕНЦИЯ: МАГИСТЕРСКИЕ, ДИПЛОМНЫЕ, КУРСОВЫЕ
Консультационные услуги студентам
Консультационные услуги студентам
Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Предпринимательское право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
О НЕКОТОРЫХ ОСОБЕННОСТЯХ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА С ПРАВОМ ВЫКУПА
А.С. БОЕВ
Значимость договора аренды недвижимого имущества в хозяйственном обороте сложно переоценить: создаваемому и регистрируемому юридическому лицу требуется фиксация местонахождения в адресе, который ему (лицу) еще не принадлежит; лицензиаты для подтверждения правомочий владеть определенными лицензиями должны подтвердить владение недвижимым имуществом, соответствующим определенным требованиям, и т.п. В связи с чем повышается актуальность четкой правовой регламентации договоров аренды, что, в свою очередь, позволит участникам гражданского оборота избежать ошибок в заключении арендных отношений, споров и незапланированных расходов на их разрешение.
Во всем многообразии видов и форм договоров аренды особую роль для экономической самостоятельности хозяйствующих субъектов как основы для финансовых инструментов развития играют сделки, в том числе договоры аренды, с недвижимым имуществом, которые не просто предоставляют в пользование имущество, а позволяют его модернизировать, реконструировать, извлекать максимальную пользу и приобрести в собственность через выкуп. Анализ судебной практики показывает высокую ресурсозатратность споров сторон договоров аренды недвижимого имущества, влияние на другие аспекты экономической деятельности, сферу кредитования и частную собственность. Такая судебная практика позволяет выявить несовершенство правового регулирования, которое следует устранять не только на законодательном уровне, но и на научном и в процессе толкования норм с учетом сложившейся позитивной правоприменительной практики.
Поэтому исследовательский интерес представляет не договор аренды как вид договора, а его разновидность - договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа. В связи с чем сложно не согласиться с О.В. Гридневой, которая исследует соотношение договора аренды недвижимого имущества с договором аренды как специальной конструкцией в рамках общих норм, что подтверждается закреплением их законодателем в отдельном разделе Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). "Ошибочное понимание сторонами договора природы данного договора создает ряд известных трудностей и мешает участникам аренды в полной мере реализовывать свои права и обязанности" <1>.
--------------------------------
<1> Гриднева О.В. Совершенствование института договора аренды зданий и сооружений // Право и государство: теория и практика. 2020. N 1 (181). С. 16.
В настоящей работе нами не будет проводиться анализ предлагаемых законодательных дефиниций терминов "здание" или "сооружение" и целесообразности внесения в этой части соответствующих изменений в гражданское законодательство. Тем более что с точки зрения законодательных определений Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" уже ответил на этот вопрос. Выкуп здания или выкуп сооружения в процессе договорных арендных отношений мало чем отличаются друг от друга с точки зрения формы и содержания договора. Поэтому нами будет использоваться "договор аренды недвижимого имущества".
Также не будет исследоваться договор аренды с правом выкупа такой недвижимости, как государственное и муниципальное имущество. В цивилистической литературе авторами проводится принципиальное различие между договорами аренды с последующим выкупом недвижимого имущества: заключаемыми в рамках обычной хозяйственной деятельности и с участием публично-правовых образований <2>. Этому есть логическое объяснение - источниками правового регулирования таких сделок с участием публично-правовых образований являются, помимо положений ГК РФ, еще и нормы Земельного кодекса РФ, Федеральные законы от 21 декабря 2001 г. N 178 "О приватизации государственного и муниципального имущества", от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и др.
--------------------------------
<2> См., напр.: Кокоева Л.Т. О проблемах заключения договора аренды // Аграрное и земельное право. 2014. N 12 (120). С. 11 - 15.
Основываясь на практическом интересе, ниже будут исследованы особенности такого договора аренды недвижимости, который предусматривает право арендатора выкупить имущество. По своей природе выкуп недвижимого имущества в рамках договора аренды представляет собой опцион <3>. В силу п. 6 ст. 429.2 ГК РФ опцион на заключение договора может быть включен в другое соглашение, если иное не вытекает из существа такого соглашения. Существуют мнения, что договор аренды с выкупом является смешанным договором или даже предварительным договором купли-продажи <4>. Однако в данном исследовании не ставилась задача доказать обратное. Поэтому автору импонирует (и принимается как заслуживающая внимания) позиция отдельных авторов, согласно которой следует, что о смешанном договоре речь идет лишь тогда, когда в законе или ином правовом акте не закреплена данная договорная конструкция. А поскольку для рассматриваемого случая ГК РФ (ст. 624) прямо предусматривает возможность включения в договор аренды условия о выкупе имущества арендатором, договор аренды имущества с выкупом не является смешанным договором <5>.
--------------------------------
<3> См., напр.: Егоров А.В. Лизинг: аренда или финансирование? // Вестник ВАС РФ. 2012. N 3. С. 51.
<4> См., напр.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 483; Гражданское право: учебник. Т. 2 / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 4-е изд. М., 2003. С. 171; Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. Т. 1 / под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2011; Халилова Н.Р. Особенности оформления аренды недвижимого имущества с последующим выкупом // Правовое государство: теория и практика. 2014. N 3 (37). С. 83.
<5> Сергеев А., Терещенко Т. Договор аренды имущества с правом выкупа // Корпоративный юрист. 2007. N 1.
В договорном праве изучение правовых особенностей договора начинается с раскрытия его существенных условий.
Следует согласиться с мнением В.В. Витрянского, согласно которому "исследование существенных условий договора предполагает анализ договора - правоотношения, содержание которого отнюдь не исчерпывается пунктами, имеющимися в тексте договора" <6>. Поэтому в качестве существенных условий договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа следует рассматривать не только содержащиеся в законе и договоре.
--------------------------------
<6> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стер. М.: Статут, 2002. Кн. 2. С. 489.
Несомненно, стоит учитывать позицию цивилистов, согласно которой существенными условиями договора могут быть признаны только такие его условия, отсутствие которых в тексте договора влечет признание его незаключенным <7>. При этом не все ученые считают, что существенные условия, определенные законом, обязательно должны содержаться в договоре <8>.
--------------------------------
<7> Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2 / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. 4-е изд. М.: ТК Велби; Проспект, 2005.
<8> См., напр.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2004. С. 523 - 524; Иоффе О.С. Советское гражданское право: курс лекций: Общая часть. Право собственности. Общее учение об обязательствах: учебное пособие. Л.: Изд. Ленингр. ун-та, 1958; Гражданское право России: курс лекций. Ч. 1 / под ред. О.Н. Садикова. М.: Юрид. лит., 1996.
К существенным условиям договора аренды недвижимого имущества следует, согласно распространенной практике, относить: предмет договора, срок аренды, письменную форму договора аренды и размер арендной платы. В случаях, если недвижимое имущество является объектом культурного наследия, к существенным условиям могут добавляться "указание сведений об особенностях, составляющих предмет охраны объекта культурного наследия, и требования к его сохранению" <9>.
--------------------------------
<9> Начарова О.С. Договор аренды объекта культурного наследия // Закон и право. 2015. N 1. С. 94.
Гражданское законодательство предусматривает, что в установленных законом или договором случаях арендованное имущество может переходить в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (ст. 624 ГК РФ). Следовательно, как указывается в литературе и подтверждается судебной практикой, если в договоре аренды недвижимого имущества с правом выкупа сторонами не обусловлена выкупная цена этого имущества, договор в части права выкупа считается незаключенным <10>. При этом условие о выкупной цене арендованного имущества в числе существенных в ГК РФ не названо.
--------------------------------
<10> Халилова Н.Р. Особенности оформления аренды недвижимого имущества с последующим выкупом // Правовое государство: теория и практика. 2014. N 3 (37). С. 83.
Сложно согласиться с такой позицией. Законодатель ограничивается лишь общей ссылкой на возможность выкупа имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором установленной в договоре выкупной цены. "Это, в частности, позволяет сторонам включить в договор лишь само условие о выкупе, оставив вопрос о выкупной цене для последующего согласования, либо предусмотреть в договоре порядок определения выкупной цены на случай, если арендатор пожелает воспользоваться своим правом на выкуп имущества" <11>. Такой подход законодателя оставляет сторонам возможность как проводить реконструкцию/ремонт недвижимого имущества, улучшая его характеристики и инвестируя, так и в условиях длительного временного периода с момента начала аренды до момента выкупа оценивать недвижимое имущество в реалиях текущей рыночной стоимости, а не ориентироваться на неактуальные цены из прошлого. Поэтому, на наш взгляд, не может быть признан незаключенным, например, договор аренды здания с обязательством реконструировать его под нужды арендатора (создается добавочная стоимость к имуществу арендодателя) с предоставлением права выкупа здания после реконструкции по рыночной цене, определенной независимой оценкой после ввода в эксплуатацию по завершении всех работ. То есть договор аренды заключается тогда, когда размер выкупной цены не известен, но стороны договорились об условии ее определения после наступления определенных юридических фактов (например, ввод здания в эксплуатацию после реконструкции). Тем не менее существенным условием следует признать обусловленную сторонами выкупную цену или условие об алгоритме ее определения.
--------------------------------
<11> Сергеев А., Терещенко Т. Договор аренды имущества с правом выкупа // Корпоративный юрист. 2007. N 1.
Еще одной особенностью исследуемого договора является то, что выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора. Поэтому в силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) арендодатель не вправе понудить арендатора к приобретению имущества и оплате выкупной цены.
В отношении еще одного значимого элемента договора аренды недвижимого имущества следует отметить следующее. Для сторон важно также знать момент прекращения обязанности по внесению арендной платы. Так, п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 определяет, что в случаях, когда предметом договора аренды с последующим выкупом является недвижимое имущество (кроме земельного участка), обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон <12>. На практике широко распространены условия рассрочки платежа по выкупной цене, который может завершаться позднее момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. И как бы арендаторы не хотели сократить размер своих трат, предлагая учитывать арендные платежи для уменьшения трат на выкуп имущества, по общему правилу арендные платежи не зачитываются в счет выкупной цены <13>. Хотя ч. 2 ст. 624 ГК РФ разрешает сторонам договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
--------------------------------
<12> Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" // Вестник ВАС РФ. 2012. N 1.
<13> См.: Определение ВС РФ от 23 ноября 2015 г. по делу N А10-5070/2014.
Предусмотренное ГК РФ "условие внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены", с одной стороны, как уже отмечалось выше, предоставляет сторонам правомочие самостоятельно определить выкупную цену, с другой стороны, ставит перед ними вопрос о справедливом размере этой выкупной цены. Современные реалии требуют рыночного подхода не только к правоотношениям, но и к тем аспектам экономической жизни, которые имеют стоимостное выражение. Как акцентирует внимание Н.Н. Мельников, именно "рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, включается в выкупную цену при изъятии земли для государственных или муниципальных нужд" <14>, что закрепляется в ч. 2 ст. 281 ГК РФ при законодательном описании выкупа при приобретении имущества государственного или муниципального унитарного предприятия с одновременным заключением договора аренды <15>.
--------------------------------
<14> Мельников Н. Изъятие (выкуп) земельных участков для государственных и муниципальных нужд // Хозяйство и право. 2009. N 10 (393). С. 108.
<15> См. п. 13 ст. 43 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" // СПС "ГАРАНТ".
В судебной практике рыночную стоимость выкупаемого имущества используют для разграничения двух договорных конструкций: в аренде с правом выкупа выкуп арендованного имущества может быть осуществлен по цене, близкой к рыночной стоимости. Тогда как договор лизинга (финансовой аренды) предусматривает, что никакая выкупная цена не уплачивается или она носит символический характер.
Поэтому представляется целесообразным при заключении договоров аренды недвижимого имущества с правом последующего выкупа такого имущества широко применять возможности рыночной оценки, которую допускается проводить в период выкупа недвижимого имущества.
Литература
1. Брагинский М.И. Договорное право. В 5 книгах. Кн. 2. Договоры о передаче имущества / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. 4-е изд., стереотипное. Москва: Статут, 2002. 795 с.
2. Гражданское право: учебник. В 3 томах. Т. 2 / ответственные редакторы: А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. 4-е изд. Москва: ТК Велби; Проспект, 2005. 846 с.
3. Гриднева О.В. Совершенствование института договора аренды зданий и сооружений / О.В. Гриднева // Право и государство: теория и практика. 2020. N 1 (181). С. 16 - 19.
4. Кокоева Л.Т. О проблемах заключения договора аренды / Л.Т. Кокоева // Аграрное и земельное право. 2014. N 12 (120). С. 11 - 15.
5. Мельников Н. Изъятие (выкуп) земельных участков для государственных и муниципальных нужд / Н. Мельников // Хозяйство и право. 2009. N 10 (393). С. 106 - 109.
6. Начарова О.С. Договор аренды объекта культурного наследия / О.С. Начарова // Закон и право. 2015. N 1. С. 93 - 95.
7. Сергеев А. Договор аренды имущества с правом выкупа / А. Сергеев, Т. Терещенко // Корпоративный юрист. 2007. N 1. С. 44 - 45.
8. Устюкова В. Выкуп земельного участка арендатором: проблемы нормативного регулирования и правоприменения / В. Устюкова // Хозяйство и право. 2018. N 7 (498). С. 17 - 23.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Предпринимательское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.
Навигация по сайту:
Контакты:
"Горячие" документы: