Жилое помещение - наем или аренда (имущественный наем): о чем свидетельствуют лингвистика, логика, история?. Статьи по предмету Жилищное право

Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Жилищное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии

ЗАКАЗАТЬ

Вернуться к списку статей по юриспруденции

ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ - НАЕМ ИЛИ АРЕНДА (ИМУЩЕСТВЕННЫЙ НАЕМ): О ЧЕМ СВИДЕТЕЛЬСТВУЮТ ЛИНГВИСТИКА, ЛОГИКА, ИСТОРИЯ?

А.С. АВТОНОМОВ

В настоящее время в юридической литературе <1>, да и в некоторых официальных разъяснениях, выдаваемых государственными органами (в частности, органами, входящими в систему органов прокуратуры) <2>, и даже в решениях судов встречается разграничение и, более того, противопоставление договора аренды (имущественного найма) и такой разновидности договора имущественного найма, каким является договор найма жилого помещения <3>. А терминология в праве отнюдь не является чем-то второстепенным, поскольку право существует в виде текстов (письменных или устных), и, соответственно, смысловое обеспечение правового регулирования правоотношений обретает лингвистическо-текстуальную форму.
--------------------------------
<1> Обзор ряда работ см. в статье студента Вятского государственного университета: Ситникова А.С. Проблемы разграничения договора аренды и найма жилого помещения // Вопросы студенческой науки. 2019. N 12 (40). С. 295 - 298.
<2> См., например: Ответ прокуратуры Железнодорожного района города Рязани. URL: http://prokrzn.ru/active/comments/vopros-otvet/v-chem-otlichie-dogovora-nayma-zhilogo-pomeshcheniya-ot-dogovora-arendy-zhilogo-pomeshcheniya (дата обращения: 01.07.2025).
<3> См., например: Определение Коллегии Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N ВАС-14252/11. URL: https://www.zakonrf.info/suddoc/5c626d7e297371a1771fbf95e8b1806e/ (дата обращения: 31.07.2025).

Обратимся прежде всего к современному российскому законодательному определению аренды и имущественного найма. Статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) гласит: "По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование" <4>. Остановимся пока на определении договора аренды, ибо уже из этого определения можно сделать некоторые выводы относительно заявленной темы исследования.
--------------------------------
<4> URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/8e256230160d28d197e580c7b426efaffbb4e140/ (дата обращения: 02.07.2025).

Начнем с лингвистического толкования указанного положения ГК РФ. В соответствии с работами Д.Э. Розенталя <5> (вторая половина XX в.) и Правилами русской орфографии и пунктуации: полный академический справочник под редакцией В.В. Лопатина <6> (XXI в.) вставные конструкции, помещаемые в скобках как наиболее сильном выделяющем знаке препинания, содержат уточнения, пояснения к сказанному, разъясняют, толкуют основную часть высказывания. Таким образом, в ст. 606 ГК РФ в скобках уточняется и разъясняется, что аренда есть имущественный наем, арендодатель - это наймодатель, а арендатор - наниматель. Следовательно, согласно приведенной формулировке ст. 606 ГК РФ термины "аренда" и "имущественный наем" являются синонимами, и в любой статье ГК РФ данные лексемы фактически взаимозаменяемы. Значит, и наем жилого помещения в силу того, что жилое помещение представляет собой разновидность имущества, выступает в качестве разновидности имущественного найма, т.е. аренды.
--------------------------------
<5> Розенталь Д.Э. Справочник по русскому языку: орфография и пунктуация. М.: АСТ, 2013 (первое издание - 1984). § 26. С. 382.
<6> Правила русской орфографии и пунктуации. Полный академический справочник / под ред. В.В. Лопатина. М.: Эксмо, 2006. § 97. URL: https://orfogrammka.ru/правила_русской_орфографии_и_пунктуации_лопатин/знаки_препинания_при_вводных_и_вставных_конструкциях/ (дата обращения: 05.07.2025).

Перейдем к логическому толкованию. Сравним приведенную выше формулировку определения договора аренды (имущественного найма) и формулировку определения договора найма жилого помещения, данную в ст. 671 ГК РФ: "По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем" <7>. Ради такого сравнения в логическом ключе для обеспечения однозначности (которой трудно добиться при использовании обычных слов в силу наличия у каждого слова, включая и научные термины, нескольких значений, каждое из которых имеет смысловые нюансы), убедительности, да и наглядности обратимся к математически-логическому инструментарию. Итак, если обозначить аренду (имущественный наем) A, наем жилого помещения N, срок аренды чего-либо или найма жилого помещения t, плату за аренду чего-либо или найма жилого помещения p, имущество, которое может быть арендовано - x, имущество, являющееся объектом найма жилого помещения, т.е. имущество, из которого исключено энное количество объектов, не являющихся жилым помещением, - x - n, то получим две следующие формулы: A = x + t + p (т.е. составными элементами аренды служат имущество, взятое во временное владение и пользование или во временное пользование, плата за это и срок, на который оно взято) и N = (x - n) + t + p (т.е. составными элементами найма жилого помещения служат имущество, в которое не могут входить объекты, не являющиеся жилыми помещениями, и которое взято во временное владение и пользование, плата за это и срок, на который оно взято). Выразим второе уравнение через одну из переменных, общих для обоих уравнений (например, через t), и подставим полученную формулу в первое уравнение вместо t, в результате чего получается: A = x + p + N - (x - n) - p. Сокращаем одинаковые по модулю переменные с разными знаками (+ и -), в результате чего получается: A = N + n или A - n = N, т.е. аренда (имущественный наем) представляет собой то же самое, что и наем жилого помещения, при добавлении в качестве объектов найма имущества, не относящегося к жилым помещениям; или аренда (имущественный наем), если из числа ее объектов исключить объекты, не относящиеся к жилым помещениям, сводится к найму жилого помещения.
--------------------------------
<7> URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/ef1299ea90e67debabd7652899400ed0b36080fe/ (дата обращения: 09.07.2025).

Проверим наши выводы, ответив на вопрос: выводится ли наем жилого помещения из аренды (имущественного найма)? Запишем этот вопрос с помощью символов математической логики: . Для ответа на поставленный вопрос используем метод резолюций <8>. Перенесем N(x - n) в левую часть равновеликости, а в правую подставим пустую (т.е. не имеющую никаких интерпретаций при любом значении) формулу F. Впоследствии она будет удалена как пустой дизъюнкт (в соответствии с правилами метода резолюций). В результате получаем: . Итак, . Проводим преобразования: . Обратим внимание на то, что тогда и только тогда, когда . Следовательно, мы ответили на поставленный вопрос и наем жилого помещения выводится из аренды (имущественного найма).
--------------------------------
<8> См.: Метод резолюций в логике высказываний. URL: https://ematica.xyz/metodichki-i-knigi-po-matematike/matematicheskaia-logika-i-teoriia-algoritmov/4-metod-rezoliutcii-v-logike-vyskazyvanii (дата обращения: 09.07.2025).

Таким образом, лингвистическое и логическое толкование показывает, что согласно формулировкам ГК РФ наем жилого помещения представляет собой разновидность аренды (имущественного найма) и договор найма жилого помещения, фактически конкретизирует договор имущественного найма (аренды) применительно к жилью.
Перейдем к рассмотрению истории правового оформления имущественного найма (аренды) вообще и найма жилого помещения в частности. Правовой институт имущественного найма, включая наем жилья, имеется в таких древних актах, как Законы Ур-Наммы (в литературе встречается написание на русском языке в именительном падеже Ур-Намма и Ур-Намму) начала XXI в. до н.э. и Законы Хаммурапи середины XVIII в. до н.э., получил закрепление в древнегреческом (термин ; и однокоренные ему слова) <9>, римском (наименование locatio conductio, во множественном числе locati conducti) <10> и затем византийском (с использованием указанных выше латинского и греческого терминов) праве. Правда, в римском (вобравшем в себя некоторые институты древнегреческого права) и выросшем из него византийском праве договор locatio conductio применялся к отношениям, которые в настоящее время регулируются тремя разными договорами: имущественного найма, личного найма и подряда. Если во времена императора Юстиниана византийское законодательство издавалось на латыни, то позже при издании законодательства перешли на греческий язык, и, в частности, Эклога <11> (первая половина VIII века) и Прохирон <12> (начало X в. или, по мнению некоторых исследователей, конец IX в.) латинский термин locatio conductio передавали как ; (понятие известное, как уже отмечалось, в Древней Греции до и независимо от римского права) с использованием соответствующих грамматических форм, однокоренных ему и производных от него слов, и в обоих документах имелись разделы, специально посвященные данному институту.
--------------------------------
<9> См. подробнее: Автономов А.С. Правовое регулирование аренды (найма) жилой недвижимости: от истоков сквозь века // Правовые проблемы недвижимости. 2024. N 4.
<10> D. XIX, 2, 1 (Digesta). URL: https://droitromain.univ-grenoble-alpes.fr/Corpus/d-19.htm#2 (дата обращения: 09.07.2025).
<11> См. текст в оригинале с переводом на немецкий язык на с. 160 - 245 в издании: Ecloga. Das Gesetzbuch Leons IH. und Konstantinos' V. / Herausgegeben von Ludwig Burgmann // Forschungen zur byzantinischen Rechtsgeschichte / Herausgegeben von Dieter Simon. Band 10. Frankfurt am Main: , 1983. Перевод на современный русский язык см. на с. 39 - 76 в издании: Эклога. Византийский законодательный свод VIII века / вступ. ст., пер. коммент. Е.Э. Липшиц. М.: Наука, Главная редакция восточной литературы, 1965.
<12> См., в частности, с. (o./p.) 104 в издании: . Imperatorum Basilii Constantini et Leonis Prochiron / ed., proleg., annot. et indic. . Heidelbergae: Apud J.C.B. Mohr, Academiae Bibliopolam, MDCCCXXXVII.

Для древнерусского и позже российского права Эклога и Прохирон имеют особое значение, так как довольно рано они были переведены на славянский язык и попали на Русь в составе сборников церковных и светских норм с началом христианизации. Так, перевод Прохирона содержится во всех изводах и списках Кормчей [книги] под названием "Закона градского главы", и семнадцатый его титул или грань именуется в издании XVII в. (перепечатанном в 1913 г.) <13> и в списке XV в. - <14> (т.е. "о наймованиях"). Очевидно, что данное слово - однокоренное современному слову "наем". В других современных славянских языках имеются слова, явно родственные современному слову на русском языке "наем": например, наем, наемане в болгарском, наjам, в сербском, najem в польском, najem в чешском, в словацком и т.п. Итак, при переводе термина с греческого языка подобрали подходящее славянское слово, в общем-то верно передающее смысл переводимого термина, и это говорит о вероятности существования ко времени перевода у славян в том или ином виде института найма, регулировавшегося нормами обычая, поэтому не было необходимости в транслитерации греческого слова, как, например, в случае с термином <15> в главе (статье) 6 грани (титула) 15 Прохирона, переданного в славянском переводе лексемой <16> в надлежащем падеже в издании XVII в. и <17> в дательном падеже в списке XV в., поскольку соответствующего слова в языке, на который производился перевод, очевидно, найти не удалось.
--------------------------------
<13> . съ . М.: Редакцiя журнала "Церковь", 1913. С. 990.
<14> Кормчая. Рукопись. Новгород. 1493 // ФГБУ "Российская национальная библиотека". Сол. 858/968. Л. 148.
<15> . Imperatorum Basilii Constantini et Leonis Prochiron. Op. cit., o. (p.) 94.
<16> . съ . Указ. соч. С. 982.
<17> Кормчая. Рукопись. Новгород. 1493 // Там же. Л. 144.

Возможно, и в дальнейшем нормы обычая и нормы переведенных на русский язык византийских актов в течение длительного времени играли роль регулятора отношений имущественного найма: ведь даже в таком объемном и, казалось бы, всеобъемлющем акте, как Соборное уложение 1649 г. имеется всего несколько разрозненных статей, касающихся найма; причем эти статьи затрагивают только некоторые аспекты ответственности того, кто является нанимателем имущества (например, "стояти на дворе изъ найму" <18> или, как в первом печатном издании XVII в., "" <19>), и вместе с тем говорят об институте найма как об обыденном и хорошо известном явлении, не требующем пояснений.
--------------------------------
<18> Полное собранiе законовъ Россiйской имперiи. Т. 1 (1649 - 1675): Законы (1 - 618). I Уложенiе. СПб.: Типогрфiя II Собственной Его Императорского Величества Канцелярiи. Ст. 227. С. 52.
<19> . См.: Уложение. М.: Печатный двор, 29 января 1649 г. [29.01.7157]. - 1 пустой, 1 - 61, 62/63, 64 - 338, 1 пустой = 339 л., лист .

В XIX столетии положения об имущественном найме были систематизированы во второй главе (под названием "О имуществъ и оныхъ в содержанiе") третьего раздела четвертой книги части первой тома X Свода законов Российской империи <20>. Среди этих положений имеются в переработанном виде нормы, взятые из Соборного уложения 1649 г., что демонстрирует последовательность и преемственность в развитии правового регулирования института имущественного найма. В заголовках подразделов указанной главы и определениях используется термин "наем" ("наемъ" в старом написании), а в тексте некоторых статей встречаются также термин "аренда" <21> и производные от него слова, наряду со словом "наем" и производными от него, в дополнение к нему в отношении некоторых имущественных объектов, прежде всего земли.
--------------------------------
<20> Сводъ Законовъ Россiйской Имперiи. Т. X. Ч. 1-я. Сводъ Законовъ Гражданскихъ. Изданiе 1900 года. С. 140 - 144.
<21> Например: Примечание 3 к ст. 1693, 1703. Там же. С. 142, 143.

В Своде законов Российской империи отсутствует определение договора имущественного найма, по-видимому вследствие глубокой и давней укорененности понятия такого договора в российском праве, прежде всего обычном, и включение определения ничего нового бы не привнесло (между тем содержатся определения некоторых других договоров, в частности: договора запродажи <22>, договора подряда или поставки <23>). Ученые, конечно же, не могут удовлетвориться описанием явления без того, чтобы не дать определение. Д.И. Мейер, первые издания курса гражданского права которого относятся к 60-м годам XIX столетия, так определяет рассматриваемый правовой институт: "Наемъ имущества - это договоръ, по которому одна сторона предоставляет другой пользованiе какою-либо вещью, на время, за вознагражденiе" <24>. Далее он делает вывод: "Такимъ образомъ, существенные составные элементы имущественнаго найма: лица договаривающiяся, предметъ найма, срокъ и вознагражденiе за наемъ" <25>. Д.И. Мейер не занимается специально институтом аренды, но это не значит, что он оставляет его совсем без внимания. В сноске к данному им определению договора имущественного найма (в подстрочнике) он пишет: "Договоръ этотъ у насъ еще и другiя названiя: напр., называется он отдачею въ содержанiе, отдачею въ оброчное, арендное, кортомное содержанiе, арендою, прокатомъ; говорятъ также о снятiи какого-либо имущества, напр., мельницы. эти названiя указываютъ на одинъ и тотъ же договоръ имущественнаго найма; хотя и есть между ними разница въ употребленiи, такъ что большею частью каждое имя даетъ договору особый : напр., арендою, кортомомъ называется обыкновенно наемъ земли, дома, вообще имущества недвижимаго, а прокатомъ наемъ мебели, платья, вообще имущества движимаго" <26>. Итак, Д.И. Мейер все четко растолковал и разложил по полочкам: основное название договора - имущественный наем, а другие названия, в том числе аренда, прокат и т.д., используются дополнительно для того, чтобы отразить некоторые особенности того или иного договора, но в любом случае общее для всех разновидностей таких договоров - имущественный наем, в котором отражается суть регулируемых такими договорами отношений.
--------------------------------
<22> Там же. С. 139.
<23> Там же. С. 144.
<24> Русское гражданское право. Чтенiя Д.И. Мейера, изданныя по запискамъ слушателей под редакцiею А.И. Вицына. Изд. 8-е съ исправленiями и дополненiями А.Х. Гольмстена. СПб.: Типографiя Д.В. Чичинадзе, 1902. С. 493.
<25> Там же.
<26> Там же. Сноска 2.

В советском законодательстве продолжается преемственность в регулировании имущественного найма с учетом новых условий. Определение договора имущественного найма, предусмотренное ст. 152 ГК РСФСР 1922 г. ("По договору имущественного найма одна сторона [наймодатель] обязуется предоставить другой [нанимателю] имущество за определенное вознаграждение для временного пользования") <27>, фактически повторяет основные черты договора имущественного найма, установленные в рассматриваемом выше Своде законов Российской империи. В ГК РСФСР 1922 г., как и ранее, термин "имущественный наем" используется как наиболее общий для обозначения любой из разновидностей данного института, включая и наем жилого помещения. Вместе с тем в двух статьях подразделения данного ГК, посвященного имущественному найму (по крайней мере в самой первой редакции до внесения поправок), упоминается также аренда или арендатор (к примеру, в примечании, являющемся составной частью официального текста, к ст. 179 - входит в раздел "Имущественный наем" - говорится об арендаторе) <28>, наряду с имущественным наймом, в дополнение к нему и только в отношении некоторых видов объектов (в частности, земельных участков, строений). При этом ГК РСФСР считался основным актом, регулировавшим институт имущественного найма, включая и наем жилого помещения, а Земельный кодекс (ЗК) РСФСР 1922 г. был посвящен специфике регулирования земельных отношений, и в нем есть статьи (всего 11), объединенные в раздел II "О трудовой аренде земли (временная переуступка прав на землю трудового пользования)" <29>. Таким образом, сохранялись и продолжались подходы к имущественному найму, складывавшиеся и развивавшиеся в России на протяжении столетий.
--------------------------------
<27> Гражданский кодекс РСФСР. М.: Государственное издательство юридической литературы, 1950. С. 71.
<28> URL: https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=10512&ysclid=mbfkx6eslz467962821#h704 (дата обращения: 01.06.2025).
<29> URL: https://docs.cntd.ru/document/901775921?ysclid=mbflkpa4ll759398965 (дата обращения: 01.06.2025).

Положения Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г. и ГК РСФСР 1964 г. развивали институт имущественного найма в русле сложившихся и устоявшихся тенденций с учетом новых условий (например, на смену свободе договора поднайма для нанимателя, предусмотренной законодательством, действовавшим в дореволюционной России и первоначально в ГК РСФСР 1922 г., пришло требование обязательного согласия на поднаем со стороны наймодателя), как и на протяжении предыдущих столетий. В упомянутых Основах и ГК общие положения о договоре имущественного найма и положения о договоре найма жилого помещения были сгруппированы в разных главах, в отличие от ГК РСФСР 1922 г. Выделение статей, посвященных договору найма жилого помещения, в отдельную от договора имущественного найма главу было связано со значительным объемом нормативного материала, относящегося к найму жилья: в главе 27 ГК РСФСР 1964 г. "Имущественный наем" - 20 статей, а в главе 28 "Наем жилого помещения" - 36 статей. А неразрывная связь имущественного найма вообще и найма жилого помещения и в Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г., и в ГК РСФСР 1964 г. обеспечивалась ссылками на применимость ряда статей из главы "Имущественный наем" к найму жилого помещения. В текстах указанных Основ 1961 г. и ГК РСФСР 1964 г. использовался исключительно термин "имущественный наем", слово "аренда" не применялось, однако акты, утвержденные Советом Министров РСФСР, министерствами и ведомствами РСФСР на основе и в соответствии с ГК РСФСР, предусматривали, к примеру, аренду нежилых помещений (строений) в домах местных Советов, речных и морских судов и т.д. (к примеру, Типовой договор на аренду нежилых помещений [строений] в домах местных Советов, государственных, кооперативных и общественных организаций, утвержденный Приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 9 октября 1965 г. N 281, с изменениями и дополнениями 1967 г. <30>; Типовой договор на сдачу судна в аренду сторонним организациям <31>). Иными словами, аренда по-прежнему рассматривалась в качестве разновидности имущественного найма (как наиболее общего понятия, охватывающего и аренду, и прокат, и т.п.) в отношении отдельных имущественных объектов.
--------------------------------
<30> URL: https://e-ecolog.ru/docs/uufnXa2WetRCYmsQB0HXn (дата обращения: 04.06.2025).
<31> Правила перевозки грузов. Ч. 1. М.: Министерство речного флота РСФСР, 1979. С. 255 - 258 (раздел 50).

Лексема "аренда" происходит от средневеково-латинского слова, которое писалось либо arrenda, либо arenda. Впервые оно встречается в текстах рубежа XII и XIII вв. В русский язык данное слово, как считается, попало не ранее XVII в. через немецкий и польский. Тем не менее, в ГК Польши используется термин najem. Слово "аренда" (arenda) в польском языке известно, но, не войдя в текст ГК, применяется как дополнительное, вторичное по сравнению с термином "наем". В немецком языке в германском и австрийском законодательстве используются термины Miete и Pacht (и производные от них), второй термин - при аренде (найме) имущества с целью получения дохода. Оба термина, как это видно из их написания, никак этимологически не связаны с латинским словом a(r)renda, хотя традиционно еще с XIX в. Pacht переводится на русский язык как "аренда", но, очевидно, для отличия его на русском языке от перевода термина Miete, а это уже вопросы перевода, не имеющие непосредственного отношения к языку оригинала. Кстати, в швейцарском законодательстве на немецком языке применяется термин Miete. В большинстве романских языков (в частности, итальянском, португальском, французском, ретороманском) основной термин, применяемый в законодательстве для обозначения имущественного найма, произошел от уже упоминавшегося латинского слова locatio, хотя слово, произошедшее от a(r)renda, известно, однако используется в качестве вспомогательного термина. Только в испанском языке используемый на законодательном уровне основной термин произведен от слова arrenda. В английском языке (в законодательстве Великобритании и США) используется термин, произошедший от лексемы, однокоренной слову "аренда", - rent, но при этом имеется и широко применяется собственный, произошедший не из латыни термин hire, этимологически связанный с нидерландским термином huur, имеющим тот же смысл. В греческом языке (в законодательстве Греции и Кипра) используется имеющий, как это было показано выше, глубокие исторические корни термин .
Таким образом, в большинстве стран, как и в России, вплоть до конца XX столетия термин "аренда" традиционно использовался, как правило, дополнительно и в любом случае не противопоставлялся имущественному найму, включая и наем жилого помещения. И только в нашей стране в конце XX в. начали ломать устоявшуюся за столетия традицию. На волне ставших модными на рубеже 1980-х - 1990-х годов заявлений о стремлении отказаться от якобы не оправдавшего себя опыта предшествующих семи десятилетий и вернуться как будто бы к естественному ходу развития был изменен подход к оформлению правового регулирования имущественного найма, включая наем жилья. Это привело в итоге к разрыву с многовековой традицией (поддерживавшейся и развивавшейся в соответствии с наличными условиями) такого регулирования и к искажению взаимного отношения юридических норм, посвященных аренде (имущественному найму) в целом и найму жилого помещения, что породило неразбериху в понимании природы договора найма жилья и, соответственно, трудности в поддержании и продвижении вперед рынка наемного жилья. Так, в 1989 году были приняты Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде.
Исходя из формы, которую выбрал законодатель, - "Основы", данный акт создавался в качестве кодификационного: "Основы", как известно, в рамках совместного ведения Союза и союзных республик предназначались для кодификации на общефедеральном уровне базовых отраслевых норм, которые затем получали развитие в республиканских кодексах. Кодификация производится ради достижения слаженности, объединяющей выстроенности, структурированности норм, формирующих соответствующие правовые институты, в составе конкретной отрасли права или отрасли законодательства. Значит, в кодифицированных актах неизбежно обнаруживается ряд правовых институтов, в составе которых группируются "родственные" нормы, согласуемые в ходе кодификации. Между тем рассматриваемые "Основы", как следует из их названия, были посвящены только одному правовому институту - аренде, что не соответствует принципиальному подходу к кодификации правовых норм, в силу чего возникает вопрос о продуманности и обоснованности позиции тех, кто готовил проект данного акта и потом продвигал его принятие. На деле же предмет регулирования рассматриваемых "Основ" оказался еще , чем можно было бы подумать, прочитав заглавие и первые статьи: "Основы" практически целиком были посвящены арендному предприятию. Другими словами, вместо указанных "Основ" мог быть принят закон об арендном предприятии или закон о предприятии, арендованном трудовым коллективом, включая внутрихозяйственный арендный подряд, причем на основе такого общесоюзного закона могли быть приняты законы союзных республик (если бы общесоюзный закон предусматривал такую возможность и оставлял бы достаточное поле деятельности для республиканских законодательных органов). Такой подход соответствовал Конституции СССР, законодательной и правоприменительной практике того времени. Тем не менее по неясным причинам пошли другим путем, сделали гигантский замах, как будто бы желая снести гору, находящуюся якобы на пути прогресса, но фактически прихлопнули комара, от которого можно было бы просто отмахнуться, внеся вместе с тем сумятицу в отечественное законодательство.
Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде 1989 г. не содержали ссылок на акты гражданского законодательства (Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик, гражданские кодексы союзных республик), в то время как общеизвестно, что институт аренды (имущественного найма) представляет собой гражданско-правовой институт (как в праве России, так и в праве других стран), а базисными для регулирования гражданско-правовых институтов являются акты гражданского законодательства. Как уже отмечалось, традиционно и в XIX столетии, и на протяжении большей части XX в. в основополагающих актах гражданского законодательства применялся в основном термин "имущественный наем", но и к термину "аренда" в соответствующих актах обращались, обозначая им некоторые разновидности имущественного найма, поэтому отсутствие ссылок на акты гражданского законодательства в рассматриваемых "Основах" об аренде невозможно объяснить просто якобы имевшейся неурегулированностью отношений аренды гражданским законодательством, речь может идти скорее о нежелании добиваться согласованности регулирования арендных отношений в различных правовых актах в стремлении порвать с якобы неудовлетворительным прошлым либо о плохом, поверхностном понимании проблематики регулирования аренды.
С точки зрения юридической техники Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде 1989 г. также выглядели странно. Так, статья 1 этих "Основ" давала следующее определение: "Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности" <32>. В определении арендные отношения представлены через неисчерпывающее перечисление некоторых видов имущества, заканчивающееся словами "и другими имущественными комплексами", но затем добавляется фраза "а также иным имуществом"; другими словами, в конце концов, из определения выясняется, что арендовать можно практически любое имущество. Возникает вопрос: а для чего же тогда сначала перечислялись возможные объекты аренды, как то земля, иные природные ресурсы, предприятия (объединения)? Можно, конечно, предположить, что перечисление некоторых объектов возможной аренды дано для примера и в определение можно было бы включить слово "например": "основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование, например, землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями)...". Вместе с тем нельзя не обратить внимание на то, что подобный прием (впрочем, без слова "например") был характерен для юридической техники в древности, когда происходил переход от казуальных норм к обобщенным, т.е. от норм, посвященных только отдельным объектам (к примеру, имущественным - дом, корова, лошадь, топор, борона и т.д.), к нормам, относящимся обобщенно к сходным объектам (например, к имуществу вообще), и в российском законодательстве постепенно выходил из употребления, хотя ограниченно встречался в актах не позже XVII в. Так, в Соборном уложении 1649 г., в главе 10 (в старопечатном обозначении ), статья (274) начинается следующими словами: " , да ..." <33> (вертикальной прямой чертой обозначен конец строки). Здесь мы видим, что вначале говорится о найме лошади, но затем поясняется, что то же самое относится и к найму любого имущественного объекта ("...или что-либо иное..."). Еще явственнее такой прием с перечислением нескольких объектов для примера и указанием затем на объект в обобщенном виде просматривается в следующей статье той же главы Соборного Уложения - (275): " , , ..." <34>. В данном случае перечисляются уже два объекта, которые некто наймется стеречь, - "двор", "лавка", однако после этого неисчерпаемого списка добавляется, что имущественный объект, наряду с двором или лавкой, может быть практически каким угодно ("или что-нибудь", т.е. "что-нибудь вообще"). Итак, в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде 1989 г. вернулись, по неясным причинам, к устаревшим приемам юридической техники.
--------------------------------
<32> URL: http://www.kremlin.ru/acts/bank/13 (дата обращения: 13.04.2025); https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=1102#l0 (дата обращения: 13.04.2025).
<33> . - Уложение. М.: Печатный двор, 29 января 1649 г. [29.01.7157]. 1 - пустой, 1 - 61, 62/63, 64 - 338, 1 пустой = 339 л., л. , об. (167 об.).
<34> Там же.

Видимо, архаичный прием юридической техники полюбился авторам этих "Основ", поскольку они дважды обращались к нему в ст. 1: наряду с рассмотренным выше указанием на объект аренды, они использовали его и при представлении цели аренды - "для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности", и получается, что хозяйственная деятельность приводится в качестве примера вида возможной деятельности арендатора, но дальше уточняется: "или иной деятельности", т.е. арендовать имущество можно для любой деятельности. И раз уж цель аренды, согласно приведенному определению, может быть какой угодно и, следовательно, не принципиальна для раскрытия сути определяемого правового института и регулируемых отношений, то указание на предназначение арендуемого имущества вообще представляется излишним в определении аренды.
Если убрать из приведенного выше определения аренды лишние, как было показано выше, слова и обороты, то оно выглядело бы так: "Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом". А как же определялся имущественный наем в действовавших в то же самое время Основах гражданского законодательства Союза ССР и Союзных республик 1961 г. (в редакции 1990 г.)? В статье 53 этих "Основ" устанавливается: "По договору имущественного найма наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное пользование за плату" <35>. Так чем же различаются эти два определения? Разницу можно обнаружить только в использовании синонимов (например, вместо слова "временное" применена лексема "срочное", а вместо слов "за плату" - слово "возмездное"). Иными словами, разницы практически нет. С одной стороны, совпадение определений не удивительно, поскольку оба названия ("имущественный наем" и "аренда") относятся к одному и тому же правовому институту, с другой стороны, не ясно, зачем давать несколько различающиеся определения одного и того же, по сути, правового института, когда можно сделать отсылку к уже действующему нормативному акту. Это можно объяснить либо плохим знанием законодательства и теоретических основ права в целом, либо стремлением сознательно постараться представить имущественный наем и аренду в качестве разных институтов, возможно, отсюда в определении аренды ненужные "навороты", якобы показывающие несхожесть определений, но на деле скорее вызывающие сомнения в достаточной грамотности составителя определения.
--------------------------------
<35> URL: https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=ESU&n=9608#8LGjtmUkbhjDrUI21 (дата обращения: 31.05.2025).

Статьей 1 не ограничиваются странности юридической техники Основ законодательства об аренде 1989 г. Так, ст. 2 этих "Основ" гласит: "Отношения по аренде регулируются настоящими Основами и издаваемыми в соответствии с ними законодательными актами Союза ССР и союзных республик, а в случаях, предусмотренных ими, - также постановлениями Совета Министров СССР и Советов Министров союзных республик" <36>. Сразу же бросается в глаза вроде бы исчерпывающий перечень нормативных актов, которыми могут регулироваться арендные отношения: по крайней мере после постановлений советов министров стоит точка и не говорится о возможности регулирования этих отношений какими-либо иными актами, например ведомственными или актами, одобренными местными Советами или их исполнительными комитетами. Однако на практике принятие рассматриваемых "Основ" не привело к отмене ведомственных актов, уже упоминавшихся выше (приказы Министерства коммунального хозяйства РСФСР, Министерства речного флота РСФСР), хотя в них вносились поправки, но, опять же, ведомственными актами. Наряду с указанными были другие ведомственные акты, посвященные аренде, причем некоторые из них пережили рассматриваемые "Основы" и сохраняли силу, когда эти "Основы" прекратили свое действие (см. ст. 3 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации") <37>. Получается, хватило здравого смысла не отменять акты, обеспечивавшие арендные отношения в разных сферах жизни. Видимо, изначально было ясно, что список нормативных актов не является исчерпывающим, но тогда зачем его представлять в "Основах", как будто бы он - исчерпывающий?
--------------------------------
<36> URL: http://www.kremlin.ru/acts/bank/13 (дата обращения: 13.06.2025); https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=1102#l0 (дата обращения: 13.06.2025).
<37> URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9029/ (дата обращения: 15.06.2025).

Собственно, неудивительно, что арендные отношения были довольно подробно урегулированы разнообразными нормативными актами, введенными в действие еще до принятия (и даже до разработки проекта) Основ законодательства об аренде 1989 г. Как пишет А.В. Дозорцев в комментарии к главе 27 ("Имущественный наем") ГК РСФСР 1964 г., "имущественный наем (его разновидности - аренда, прокат) служит удовлетворению определенных потребностей экономического оборота между социалистическими организациями, социалистическими организациями и гражданами, между гражданами. Наиболее широко применяется договор имущественного найма в отношениях между социалистическими организациями" <38>. Таким образом, во-первых, указывается на сохранение традиционного, существовавшего на протяжении столетий (как уже было показано выше) понимания аренды как разновидности имущественного найма и, во-вторых, на широкое применение имущественного найма, включая аренду как его разновидности на протяжении практически всего XX столетия на базе гражданского законодательства без необходимости дробить кодифицированное законодательное регулирование института имущественного найма, выделяя какие-то якобы кодифицированные законы об отдельных разновидностях данного правового института. Обратим внимание на то, что рассматриваемая цитата является не только доктринальным мнением, ибо издание, из которого она взята, неслучайно называется научно-практическим (выделено нами. - А.А.) комментарием, а в аннотации говорится, что постатейный комментарий подготовлен на основе использования судебной практики применения законодательства до и после принятия ГК РСФСР 1964 г. и что первыми среди тех, на кого рассчитана книга, названы судебные и прокурорские работники, адвокаты, юрисконсульты <39>, при этом ответственный редактор издания Е.А. Флейшиц являлась одним из разработчиков Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г. и ГК РСФСР 1964 г. Несмотря на значимость Основ гражданского законодательства и ГК РСФСР для регулирования арендных отношений, Основы законодательства об аренде 1989 г. вообще не упоминают в ст. 2 о гражданском законодательстве в целом и об этих актах (которые изданы отнюдь не "в соответствии" с "Основами" об аренде) в частности.
--------------------------------
<38> Научно-практический комментарий к ГК РСФСР / под ред. Е.А. Флейшиц. М.: Юридическая литература, 1966. С. 322.
<39> Там же. Оборот титульного листа.

Странное управление в словосочетании "отношений" с "арендой" обнаруживается в ст. 2 Основ законодательства об аренде: "отношения по аренде", т.е. после слова "отношения" стоит предлог "по", после которого существительное "аренда" стоит в дательном падеже. В словаре С.И. Ожегова и Н.Ю. Шведовой представлено несколько определений слова "отношение"; применительно к рассматриваемому случаю по смыслу подходит определение с пометкой "мн.", т.е. "во множественном числе", согласно которому это "связь между кем-н., возникающая при общении, контактах. Отношения между людьми. Дружеские отношения. Деловые отношения. Международные отношения. Дипломатические отношения" <40>. Иными словами, характер отношений выражается именем прилагательным. Таким же образом характеризуются обычно отношения в законодательных актах. Например, в части первой п. 1 ст. 2 ГК РФ перечисляются отношения, регулируемые гражданским законодательством, и указывается, что список не является исчерпывающим путем включения фразы: "а также другие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников" <41>. ГК РСФСР 1964 г. аналогичным образом в общем виде обозначал в ст. 1 регулируемые им отношения: "Гражданский кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики регулирует имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения..." <42>. Таможенный кодекс Евразийского экономического союза (п. 2 ст. 1) гласит: "Таможенное регулирование в Союзе осуществляется в соответствии с регулирующими таможенные правоотношения международными договорами, включая настоящий Кодекс, и актами, составляющими право Союза" <43>. И это только некоторые примеры.
--------------------------------
<40> Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. 4-е изд., доп. М.: Азбуковник, 1997. С. 475.
<41> URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/8d8cd335130f04a7036c1eb50fff606c93fc643a/ (дата обращения: 22.06.2025).
<42> URL: http://pravo.gov.ru/proxy/ips/?docbody=&firstDoc=1&lastDoc=1&nd=102010099 (дата обращения: 22.06.2025).
<43> URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_215315/d23399aa3541e29b71ad2af104fe874c3519f801/ (дата обращения: 22.06.2025).

Если же характеризовать регулируемые правом отношения образованием словосочетания не путем согласования (т.е. не именем прилагательным, как в рассмотренных примерах), а путем управления (т.е. именем существительным), то в ряде случаев после слова "отношения" ставится имя существительное в родительном падеже. К примеру, О.Н. Садиков в комментарии к ст. 2 ГК РФ отмечает, что к отношениям, регулируемым гражданским законодательством, "относятся также отношения наследования имущества (выделено нами. - А.А.), которые прямо в п. 1 не названы" <44>. Р.А. Ромашов, говоря о купле-продаже и в связи с этим об объекте соответствующего правоотношения, пишет: "Вместе с тем эти установки в совокупности образуют единый объект - отношение собственности (выделено нами. - А.А.)" <45>. Н.В. Варламова описывает классификацию правоотношений (в источнике - П.) по одному из критериев (выделено нами. - А.А.): "По степени индивидуализации субъектов различают абсолютные и относительные П. В абсолютных П. четко определена только управомоченная сторона - носитель абсолютного субъективного права, которому противостоит неограниченный круг лиц, обязанных не препятствовать в его осуществлении (например, П. собственности, авторства и т.п.). В относительных П. персонально известны все субъекты - носители взаимных прав и обязанностей (например, отношения купли-продажи, займа, аренды и т.п.)" <46>. Тем не менее в ст. 2 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик 1989 г. используется, как уже говорилось, другое управление после слова "отношения" для обозначения характера этих отношений.
--------------------------------
<44> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный). 3-е изд., испр., доп. и перераб., с использованием судебно-арбитражной практики / рук. авт. кол. и отв. ред. О.Н. Садиков. М.: КОНТРАКТ; ИНФРА-М, 2005. С. 8.
<45> Теория государства и права: учебник для вузов / под общ. ред. О.В. Мартышина. М.: Норма, 2007. С. 356.
<46> Юридическая энциклопедия / отв. ред. Б.Н. Топорнин. М.: Юристъ, 2001. С. 815.

Указанные "Основы" законодательства действовали менее 7 лет, и, казалось бы, на их разборе можно было бы подробно не останавливаться, однако именно они внесли сумятицу в регулирование института аренды (имущественного найма), или по крайней мере с них начались странности и недоразумения, в особенности в сфере найма жилого помещения, и неясности в соотношении договора имущественного найма аренды и договора найма жилого помещения.
Итак, в России на протяжении столетий, вплоть до конца 80-х годов XX в. сохранялось и развивалось единое понимание договора имущественного найма в целом и договора найма жилого помещения как его разновидности. Термин "аренда" появился в российском праве существенно позже словосочетания "имущественный наем", применялся в качестве дополнительного к указанному словосочетанию в качестве его синонима, обозначавшего имущественный наем некоторых вещей, чаще всего относящихся к зданиям, земельным участкам и пр., хотя необязательно. На рубеже 1980 - 1990-х годов под лозунгами обновления законодательства, возвращения к исконным началам постарались сломать указанную устоявшуюся в юридической теории и практике традицию относительно договора имущественного найма (включая наем жилого помещения) и прежде всего в стремлении следовать определенному политическому курсу (Е.Е. Богданова в соавторстве с Е.Б. Козловой обращают внимание на существовавшее в то время восприятие договора аренды "в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства... либо одного из средств разгосударствления экономики") <47> нацелились на отрыв аренды от имущественного найма, что привело к перекосам в законодательстве, регулирующем договор имущественного найма вообще и договор найма жилого помещения в частности, а также к правовой неопределенности и неясности в ряде аспектов такого регулирования вследствие надуманной попытки разбить единый, по сути, правовой институт, противопоставив друг другу его компоненты.
--------------------------------
<47> Богданова Е.Е., Козлова Е.Б. Тема 10. Договор аренды // Договорное право. URL: https://distance.rpa-mu.ru/files/books/dog_pr/thm/tsm10.html (дата обращения: 09.07.2025).

Литература

1. Автономов А.С. Правовое регулирование аренды (найма) жилой недвижимости: от истоков сквозь века / А.С. Автономов // Правовые вопросы недвижимости. 2024. N 4. С. 2 - 9.
2. Богданова Е.Е. Тема 10. Договор аренды / Е.Е. Богданова, Е.Б. Козлова. URL: https://distance.rpa-mu.ru/files/books/dog_pr/thm/tsm10.html.
3. Варламова Н.В. Правоотношение / Н.В. Варламова // Юридическая энциклопедия / ответственный редактор Б.Н. Топорнин. Москва: Юристъ, 2001. 1267 с.
4. Дозорцев А.В. Комментарий к главе 27 / А.В. Дозорцев // Научно-практический комментарий к ГК РСФСР / под редакцией Е.А. Флейшиц. Москва: Юридическая литература, 1966. 640 с.
5. Мейер Д.И. Русское гражданское право / Д.И. Мейер; под редакцией А.И. Вицина. 8-е изд., с испр. и доп. А.Х. Гольмстена. Санкт-Петербург: Тип. Д.В. Чичинадзе, 1902. 804 с.
6. Ожегов С.И. Толковый словарь русского языка: 80 000 слов и фразеологических выражений / С.И. Ожегов, Н.Ю. Шведова. 4-е изд., доп. Москва: Азбуковник, 1997. 939 с.
7. Правила русской орфографии и пунктуации: полный академический справочник / под редакцией В.В. Лопатина. Москва: Эксмо, 2006. 478 с.
8. Розенталь Д.Э. Справочник по русскому языку: орфография, пунктуация, орфографический словарь / Д.Э. Розенталь. Москва: АСТ: Мир и Образование, 2013. 734 с.
9. Садиков О.Н. Комментарий к статье 2 / О.Н. Садиков // Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / руководитель авторского коллектива и ответственный редактор О.Н. Садиков. 3-е изд., испр., доп. и перераб., с использованием судебно-арбитражной практики. Москва: Контракт; ИНФРА-М, 2005. 1061 с.
10. Ситникова А.С. Проблемы разграничения договора аренды и найма жилого помещения / А.С. Ситникова // Скиф. Вопросы студенческой науки. 2019. N 12-2 (40). С. 295 - 298.
11. Теория государства и права: учебник для вузов / У.Э. Батлер, Р.А. Ромашов, З.Ш. Гафуров [и др.]; под общей редакцией О.В. Мартышина. Москва: Норма, 2007. 495 с.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

ИА ГАРАНТ