ЮРИСПРУДЕНЦИЯ: МАГИСТЕРСКИЕ, ДИПЛОМНЫЕ, КУРСОВЫЕ
Консультационные услуги студентам
Консультационные услуги студентам
Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Гражданское право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
ИНФРАСТРУКТУРНЫЕ ДОГОВОРЫ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ: ПОНЯТИЕ И ПРАВОВАЯ ПРИРОДА
А.А. ИВАНОВ
Строительство как отрасль материального производства, хозяйственного ведения и средство обеспечения нормальной жизнедеятельности и функционирования государства и человека появилось еще в древние времена <1>, и с тех пор государство осуществляет контроль за деятельностью в данной сфере. Государство вмешивается в отношения, складывающиеся в строительстве, чтобы обеспечить баланс частных и публичных интересов, нивелировав противоречие между обществом, которое заинтересовано в проживании в комфортной городской среде, и инвестором, который заинтересован в том, чтобы заработать на стройке с наименьшими затратами. Особенно ярко данное противоречие проявляется там, где бюджетных средств не хватает на создание социальной, энергетической или транспортной инфраструктуры, но где жилье при этом строится постоянно. Приобретая жилье в районе с неразвитой инфраструктурой, люди наглядно осознают, как важно, чтобы дома были обеспечены школами, детскими садами, транспортной доступностью.
--------------------------------
<1> См.: Гудова Е.А. Частные и публичные интересы в законодательстве Российской Федерации о строительстве // Журнал российского права. 2007. N 9. С. 21 - 26.
Инфраструктурный договор представляет собой очередной шаг к обеспечению комфортной городской среды, в данном случае (в отличие, например, от института комплексного развития территории) создавая региональный механизм взаимодействия между инвестором и государством в целях развития инфраструктуры при строительстве коммерческой недвижимости. Инфраструктурный договор был внедрен в Москве в конце 2024 г. с принятием Постановления Правительства Москвы от 24 декабря 2024 г. N 3135-ПП <2>. Предметом данного договора является участие застройщика в создании объектов инфраструктуры для обеспечения жилой и нежилой застройки посредством перечисления средств в бюджет г. Москвы и непосредственно осуществления строительства объекта с его последующей передачей в собственность города <3>. По своей правовой природе это новая правовая форма обеспечения реализации инвестиционной деятельности в сфере строительства.
--------------------------------
<2> Постановление Правительства Москвы от 24 декабря 2024 г. N 3135-ПП "О мерах по обеспечению жилой и (или) нежилой застройки на территории города Москвы объектами инфраструктуры и местами приложения труда".
Пункт 1.3.8 Приложения дает определение инфраструктурного договора как соглашения между Правительством Москвы, застройщиком и привлекаемым лицом (в случае его привлечения в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 31 декабря 2019 г. N 1874-ПП), предусматривающего условия участия застройщика в обеспечении жилой застройки на территории города Москвы необходимыми объектами инфраструктуры, нежилой застройки на территории города Москвы объектами инженерной инфраструктуры, улично-дорожной сети и дорожно-транспортной инфраструктуры, благоустройства, а также местами приложения труда, условия передачи в собственность города Москвы объектов, предусмотренных п. 4.2.2 настоящего Порядка.
<3> URL: https://www.urbaneconomics.ru/sites/default/files/obzor_sudebnoi_praktiki_po_voprosam_obespecheniya_territorii_infrastrukturoi.pdf.
Суть встречных обязательств города и инвестора в инфраструктурном договоре состоит в том, что инвестор либо за свой счет создает объекты инфраструктуры самостоятельно "в нагрузку" к возможности построить объект коммерческой недвижимости, либо компенсирует городу "нежелание" строить такой объект посредством перечисления определенной суммы в бюджет.
При этом инфраструктурный договор не является первым в столичной истории инструментом обеспечения взаимодействия инвестора и города в строительстве по поводу объектов инфраструктуры. До введения инфраструктурных договоров в Москве применялись инвестиционные контракты <4> как срочная внесистемная мера в условиях перехода от социалистического метода регулирования для первоочередного выполнения обязательств застройщиками в условиях еще не сформированных участков <5>. В рамках таких контрактов инвесторы осуществляли финансирование в форме капитальных вложений в бизнес-проекты, которые впоследствии реализовывались получателями инвестиций. Причина нечеткой законодательной регламентации и правовой неопределенности (до определенного момента <6>) как характерных черт инвестиционного контракта в литературе сводится к изначальной порочности указанной конструкции <7>.
--------------------------------
<4> Например: Постановление Правительства Москвы от 21 января 1995 г. N 290-ПП. URL: https://www.mos.ru/authority/documents/doc/22324220/?utm_source=chatgpt.com.
<5> Бандорин Л.Е. Тезисы выступления на научном круглом столе 30 мая 2013 г. URL: https://m-logos.ru/img/Tezisy%20Bandorina%20L.E.pdf.
<6> Принятие Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".
<7> Бандорин Л.Е., Башарин А.В. Комплексное развитие территории как механизм распределения затрат на создание объектов инфраструктуры между органами публичной власти и частными лицами // Экологическое право. 2023. N 5. С. 16 - 23.
В недавнем прошлом Постановлением Правительства Москвы от 22 августа 2000 г. N 660 "О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы" <8> была установлена обязанность предусматривать при заключении инвестиционных контрактов и договоров на строительство и реконструкцию жилищного и нежилого фондов, что все построенные или реконструированные объекты инженерного и коммунального назначения признаются собственностью города Москвы и исключаются из общей инвестиционной стоимости до раздела долей <9>. Кроме того, в Москве с 2021 г. применяются Договоры участия в развитии социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры застраиваемой территории города, согласно которым инвесторы проектируют перечень объектов инфраструктуры, согласовывают, строят и передают их в собственность Москвы. Также были предусмотрены соглашения о денежной компенсации, по которым инвесторы для устранения вызванного размещением жилой застройки дефицита определенных объектов перечисляли в бюджет города денежные средства. Инфраструктурный договор призван заменить эти конструкции, так как позволит "комбинировать" обязательства застройщика в зависимости от конкретной ситуации <10>.
--------------------------------
<8> Вестник Мэрии Москвы. 2000. N 22.
<9> Предусмотрено исключение в отношении объектов для подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, электрическим сетям, если осуществляется передача построенных инвестором объектов инженерного и коммунального назначения ресурсоснабжающей или сетевой организации.
<10> URL: https://www.urbaneconomics.ru/sites/default/files/rossiiskaya_praktika_v_sfere_ust-ya_infrastrukturnyh_obyazatelstv_zastroishchikov.pdf.
Представляется, что инфраструктурный договор является по своей сути инвестиционным. Ни в законодательстве, ни в правовой литературе не сложилось единого мнения о том, что представляет собой правовая конструкция инвестиционного договора. В Постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" <11> инструмент инвестиционного договора был не признан вовсе, так как суд указал на то, что любой такой договор может быть переквалифицирован судом в зависимости от его содержания по одной из трех моделей - договоров подряда, простого товарищества, договора купли-продажи будущей вещи. Данное Постановление резко понизило желание рынка использовать такой инструмент, как инвестиционный договор, на практике, хотя он решал многие задачи при взаимодействии инвестора и государства в сфере строительства.
--------------------------------
<11> Вестник ВАС РФ. 2011. N 9.
В настоящее время инвестиционный договор в научной литературе предлагается определить как договор, закрепляющий встречные взаимовыгодные обязательства государства и частного инвестора по реализации государственной инвестиционной политики, включающие обязательство частного инвестора в определенных договором объемах и сроки осуществлять инвестиционную деятельность в приоритетной сфере экономики и корреспондирующее ему обязательство государства создать для него преференциальный правовой режим осуществления такой деятельности <12>. То есть использовать инвестиционные договоры фактически для создания благоприятных правовых режимов для привлечения инвесторов в ту или иную сферу, в том числе в сферу градостроительства. Отметим, что во многих инвестиционных договорах при отсутствии правового регулирования такого инструмента в отечественном праве в правоприменительной практике закрепляются именно такие встречные обязательства - инвестору дают построить коммерческий объект, а он при этом обязуется взять на себя определенные социальные обязательства по созданию объекта инфраструктуры. Например, известны инвестиционные договоры, по которым застройщик обязуется внести в пользу публичного образования взнос на развитие социальной, инженерной или транспортной инфраструктуры <13>.
--------------------------------
<12> См.: Белицкая А.В. Место специальных правовых режимов инвестирования в рамках правового обеспечения государственной инвестиционной политики // Право и экономика. 2018. N 6. С. 5 - 10.
<13> Постановление Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2013 г. N 4606/13 по делу N А75-4586/2011 // СПС "КонсультантПлюс".
Как справедливо отмечают Л.Е. Бандорин и А.В. Башарин, привлечение частных инвесторов в сферу строительства объектов недвижимости в городской среде концептуально должно быть основано на идее о том, что общество должно иметь право использовать капитализацию стоимости земли в своих интересах, в том числе посредством государственного регулирования создания объектов инфраструктуры <14>. Правовые стимулы для инвесторов в сфере создания инфраструктурных объектов могут иметь различный характер, что видно на примере зарубежного опыта. Так, для капитализации стоимости земли могут быть использованы следующие стимулы: инфраструктурный сбор; вменение инвестору дополнительных обязательств как в денежной, так и в натуральной форме; плата за использование градостроительного потенциала сверх установленного базового уровня; механизм перераспределения земель, а также стратегическое управление земельными ресурсами <15>. Когда мы говорим о таком инструменте, как инфраструктурный договор, мы обращаемся к опыту вменения инвестору дополнительных обязательств в денежной и натуральной форме, хотя в целом можем назвать его также правовым стимулом, так как инвестор получает возможность построить коммерческий объект, который впоследствии принесет ему прибыль, с довольно разумными дополнительными затратами, который ему позволит заработать. Как отмечает А.В. Габов, вложение в "капитальные" активы в кругообороте капитала играет как раз роль механизма, через который сбережения превращаются в инвестиции, в том случае, если у эмитентов таких бумажных активов не хватает собственных источников для увеличения (или возобновления) производственных мощностей <16>.
--------------------------------
<14> См.: Бандорин Л.Е., Башарин А.В. О плате за изменение вида разрешенного использования земельного участка и реализации концепции Land Value Capture в российском праве // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2024. N 8. С. 43 - 56.
<15> См.: Белицкая А.В., Потапова Л.В. Правовое обеспечение стимулирования привлечения инвестиций в сферу градостроительства // Юрист. 2025. N 6.
<16> См.: Габов А.В. Ценные бумаги: вопросы теории и правового регулирования рынка. М.: Статут, 2011. 1104 с.
Инфраструктурный договор представляет собой соглашение между городом (уполномоченный орган) и застройщиком, в котором в один акт соединяются все встречные обязательства сторон: застройщик строит и передает городу определенные объекты (школы, поликлиники, участки улично-дорожной сети), а Москва компенсирует расходы имущественными льготами (пониженная арендная плата, зачет стоимости передаваемых помещений, возможное субсидирование). Данный договор напоминает еще один используемый в Москве договор, а именно договор со встречными инвестиционными обязательствами (п. 8.5 ст. 3 Федерального закона от 5 апреля 2013 г. N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" <17>), или, как его еще называют, офсетный. Встречные обязательства в таком договоре состоят в том, что поставщик вкладывает инвестиции в строительство или реконструкцию производства товара, а государство предоставляет ему за это определенные стимулы в виде льгот или, например, в виде гарантии сбыта. В инфраструктурном договоре также присутствует похожий инструмент взаимовыгодного сотрудничества инвестора и государства в сфере строительства.
--------------------------------
<17> СЗ РФ. 2013. N 14. Ст. 1652.
Конструкцию инфраструктурного договора также напоминает договор аренды государственного имущества с инвестиционными обязательствами арендатора <18>, в котором арендодатель - публичный партнер предоставляет арендатору объект во временное пользование (владение) за плату, а арендатор - частный партнер обязуется реализовать инвестиционную программу в отношении объекта инфраструктуры <19>. Такие договоры используются в основном в региональном законодательстве, так как на федеральном уровне предпочтение отдается концессионным соглашениям и соглашениям о государственно-частном партнерстве, которые также направлены на строительство определенных инфраструктурных объектов. Представляется, что сам по себе инфраструктурный договор можно отнести к правовым формам института государственно-частного партнерства, так же как институт комплексного развития территории <20>. Важно отметить, что в п. 1.2 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы от 24 декабря 2024 г. N 3135-ПП упоминается, что его положения не применяются к случаям реализации инвестиционных проектов в рамках инвестиционных контрактов, реконструкции мест приложения труда, а также решений о КРТ, за исключением определенных случаев. То есть государство стремится к справедливому распределению правовых стимулов между инвесторами, к уравновешиванию правовых форм государственно-частного партнерства, каждая из которых имеет свои неоспоримые достоинства, но инвестору все равно необходимо выбрать между ними, а не использовать их в совокупности.
--------------------------------
<18> См.: Халатенкова Е.Ю. Аренда с инвестиционными обязательствами как механизм развития социальной инфраструктуры региона (на примере г. Москвы) // УЭкС. 2016. N 5 (87).
<19> Закон о государственно-частном партнерстве: руководство по применению. URL: http://p3institute.ru/netcat_files/18/28/Zakon_Block_28_09_2015_v01_2.pdf.
<20> См.: Белицкая А.В., Кухаренко Л.В. Комплексное развитие территории как правовой инструмент государственно-частного партнерства // Юрист. 2023. N 2. С. 27 - 32.
Представляется, что использование инфраструктурного договора в Москве имеет большие перспективы. Основное преимущество инфраструктурного договора - его гибкость и отсутствие необходимости заключать несколько соглашений <21>, возможность выбора содержательной модели денежной компенсации инвестором или компенсации в натуральной форме. Представляется, что использование инфраструктурных договоров поможет лучше отслеживать сроки возведения объектов и исполнения обязательств со стороны инвестора, так как для него будет установлена связка между строительством коммерческого объекта, из которого он планирует извлечь прибыль как можно скорее, и строительством инфраструктурного объекта, который "вменен" ему в качестве справедливой нагрузки для обеспечения баланса частных и публичных интересов. В целом инфраструктурный договор представляет собой более структурированный механизм согласования обязательств сторон, в нем в зависимости от ситуации уточняется перечень возводимых объектов, размер и сроки перечисляемых средств, очередность создания и прочие аспекты <22>.
--------------------------------
<21> URL: https://www.urbaneconomics.ru/centr-obshchestvennyh-svyazey/news/zastroyshchiki-i-vlasti-obedinyayut-usiliya-dlya-sozdaniya.
<22> Приказ ДИиПП г. Москвы, Департамента градостроительной политики г. Москвы от 28 декабря 2024 г. N 163/ДИПП-ПР-339/24 "Об утверждении типовой формы заявления о заключении инфраструктурного договора и типовой формы инфраструктурного договора".
Таким образом, инфраструктурный договор представляет собой инструмент взаимовыгодного сотрудничества инвестора и государства в сфере строительства (вид государственно-частного партнерства), в рамках которого инвестору вменяются дополнительные обязательства в денежной и/или натуральной форме, которые компенсируют обществу капитализацию инвестором использования земельного участка и возможность строительства коммерческого объекта за счет создания объекта инфраструктуры, тем самым обеспечивая баланс частных и публичных интересов в градостроительстве.
Литература
1. Бандорин Л.Е. О плате за изменение вида разрешенного использования земельного участка и реализации концепции Land Value Capture в российском праве / Л.Е. Бандорин, А.В. Башарин // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2024. N 8. С. 43 - 56.
2. Белицкая А.В. Правовое обеспечение стимулирования привлечения инвестиций в сферу градостроительства / А.В. Белицкая, Л.В. Потапова // Юрист. 2025. N 6. С. 2 - 8.
3. Белицкая А.В. Комплексное развитие территории как правовой инструмент государственно-частного партнерства / А.В. Белицкая, Л.В. Кухаренко // Юрист. 2023. N 2. С. 27 - 32.
4. Белицкая А.В. Место специальных правовых режимов инвестирования в рамках правового обеспечения государственной инвестиционной политики / А.В. Белицкая // Право и экономика. 2018. N 6. С. 5 - 10.
5. Габов А.В. Ценные бумаги: вопросы теории и правового регулирования рынка / А.В. Габов. Москва: Статут, 2011. 1104 с.
6. Гудова Е.А. Частные и публичные интересы в законодательстве Российской Федерации о строительстве / Е.А. Гудова // Журнал российского права. 2007. N 9. С. 21 - 26.
7. Халатенкова Е.Ю. Аренда с инвестиционными обязательствами как механизм развития социальной инфраструктуры региона (на примере г. Москвы) / Е.Ю. Халатенкова // Управление экономическими системами: электронный научный журнал. 2016. N 5 (87). С. 22.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.
Навигация по сайту:
Контакты:
"Горячие" документы: