ЮРИСПРУДЕНЦИЯ: МАГИСТЕРСКИЕ, ДИПЛОМНЫЕ, КУРСОВЫЕ
Консультационные услуги студентам
Консультационные услуги студентам
Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Гражданское право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
СОСЕДСКИЕ ГРАНИЦЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
А.О. РЫБАЛОВ
Одной из самых ярких иллюстраций проблем соседского права <1>, наверное, можно считать такую картину: ветви дерева, растущего на одном участке, свесились на соседний участок. Какие правовые последствия влечет подобное нарушение границы? Может ли сосед, на чей участок раскинулись ветви чужого дерева, рубить их и присваивать упавшие с них плоды, поскольку все, что попало в пределы его участка, принадлежит ему?
--------------------------------
<1> Здесь и далее термин "соседское право" и все производные от него употребляются без кавычек.
Думается, буквальное следование такому "территориальному чувству собственности" может привести к дурной аналогии с романом С. Кинга "Под куполом". Земельный участок окажется будто накрытым невидимым куполом субъективного права, и все, что выходит за пределы купола, утрачивается собственником, и, напротив, все, что проникло внутрь, им приобретается. Однако здравый смысл подсказывает, что, если моя яблоня под порывом ветра свесила свои ветви на чужой участок, яблоки на ней не становятся мгновенно собственностью соседа, а когда порыв стих, не возвращаются обратно в мою <2>.
--------------------------------
<2> Римское право, кстати, достаточно спокойно относилось к нависанию веток и даже построек над соседним участком, оставляя их в собственности того, на чьем участке растут деревья.
Даже ГГУ допускает нависание ветвей над соседним участком: в соответствии с § 910 собственник земельного участка не может вырубить корни дерева или ветви, проросшие или нависающие с соседнего земельного участка, если эти корни или ветви не препятствуют пользованию его участком.
Здесь и далее все нормативные и судебные акты цит. по: СПС "КонсультантПлюс".
Субъективное право есть категория идеальная, и нельзя его пределы отождествлять с пространственными границами вещи, которая является объектом этого права. Как явление идеальное частноправовая власть в отношении вещи - то, что называется принадлежностью вещи, - не может быть ограничена ее физическими пределами, ведь право не есть власть над самой вещью, но власть над другими лицами в связи с этой вещью, т.е. в отношениях по поводу вещи. Наверное, это особенно заметно, когда речь идет о движимых вещах. Невозможно рассуждать о пространственных границах своего права собственности на автомобиль или кошку.
Полнота права собственности на земельный участок неравномерна даже внутри его границ. Разного рода ограничения права собственности могут иметь очаговый характер и препятствовать собственнику в свободном пользовании его участком лишь в определенных границах. Например, если в границы земельного участка попадает прибрежная полоса, соответствующие ограничения действуют в ее пределах, не распространяясь на остальной участок. Также строительные нормы или охранные зоны могут ограничивать или запрещать право собственника строить на какой-то части своей земли.
Ограничения права собственности устанавливаются не только в публичных и общественных интересах (как различного рода охранные зоны, например), но и во взаимных частных интересах правообладателей соседней недвижимости. Такие ограничения известны еще со времен XII таблиц и получили название соседского права. Ими устанавливаются минимальные отступы от межи для застройки, посадки деревьев, оборудования выгребных ям и т.д. Эти правила, ограничивая власть собственника одного участка, одновременно дают собственнику другого возможность требовать их соблюдения во избежание препятствий в пользовании им своим участком (и наоборот). Подобные ограничения формируют содержание права собственности и не могут расцениваться как отдельные субъективные права, предоставленные каждому соседу отдельно от самого права собственности.
В рамках тех же соседских отношений собственник одного участка порой получает не только возможность требовать от соседа соблюдения указанных ограничений, но и возможность воздействовать на чужой участок. Продолжим яблочную тему и представим правопорядок, в котором собственнику участка с яблонями законом дозволено проходить на соседний участок, чтобы собрать упавшие туда с его деревьев плоды <3>. Какова природа такой возможности? Не сервитут ли это, раз речь идет о праве пользования чужим участком?
--------------------------------
<3> См.: Курдиновский В.И. К учению о легальных ограничениях права собственности на недвижимость в России. Одесса, 1899. С. 20.
Представляется, что есть принципиальные отличия этой возможности от сервитута как субъективного права на чужую вещь. Прежде всего, такая возможность устанавливается во взаимных интересах всех собственников соседних участков и в равной мере относится ко всем участкам. Это принципиально отличает ее от сервитута, который представляет собой точечное обременение одного или нескольких конкретных участков в пользу определенного господствующего участка.
Кроме того, эта возможность прямо предусмотрена законом, т.е. для ее возникновения, в отличие от сервитута, не требуется никакого дополнительного юридического акта. По этой причине не нужна и регистрация, ведь об ограничениях права собственности на земельный участок все осведомлены, поскольку такие границы устанавливаются нормативно и одинаково. Субъективное вещное право - это всегда некий имущественный плюс. Тот же сервитут предоставляет своему обладателю возможность, которой нет по умолчанию у каждого собственника земельного участка и которая потому должна устанавливаться отдельным актом. Если же некая возможность приписывается каждому субъективному праву (как в случае с соседскими ограничениями права собственности), нет необходимости конструировать еще одно для ее описания.
Вследствие этого условная возможность собирать яблоки, упавшие со своей яблони, на соседнем участке является содержанием самого права собственности на земельный участок с яблоней, а не каким-то отдельным субъективным правом. Возможность заходить на соседний участок для сбора плодов есть своего рода экстерриториальное действие права собственности на участок.
Представим два соседних земельных участка с яблонями. Яблоки с каждого из них падают на соседний участок, и оба собственника имеют возможность заходить к соседу, чтобы собрать свои плоды. Здесь право собственности каждого из соседей "перехлестывается" на соседний участок, "оба права сталкиваются и взаимно сжимаются" <4>. Именно подобное взаимное проникновение прав на соседние участки и приводит к появлению института соседского права, к учению о взаимодействии прав на соседние участки. Соседское право - это коллизия прав (чаще всего - права собственности) на соседние вещи. Можно сказать, что зоной действия соседского права является область наложения прав на соседние участки.
--------------------------------
<4> Курдиновский В.И. Указ. соч. С. 13.
Поэтому и нет никаких субъективных соседских прав. Субъективное право здесь одно - право на свой участок. А термином "соседское право" называется совокупность правил, описывающих взаимодействие прав собственности соседей. Это отличает соседские права от ограниченных вещных прав на чужие вещи, поскольку последние есть коллизия разных по своей природе прав на одну вещь.
Однако все это красивые (или не очень) образы, но есть ли практическая польза от установления такого различия? Думаю, есть. В частности, именно в рамках соседских ограничений права собственности можно установить - в качестве элемента самого права собственности - возможность доступа на соседний участок для необходимого ремонта своей постройки <5>. Поскольку такой доступ, очевидно, необходим как общее правило и может потребоваться неожиданно и срочно, его лучше предписать нормативно. Раз это не сервитут, то возможность доступа существует изначально и собственнику нет необходимости договариваться о самой этой возможности с соседом и уж тем более устанавливать сервитут в судебном порядке. Такой же подход может быть использован и для обеспечения иных подобных нужд, в том числе, конечно, и для сбора плодов, упавших на соседний участок. Важнейшей сферой применения этих положений могло бы стать так называемое право необходимого прохода (прокладки коммуникаций), имеющееся у собственника участка просто в силу наличия у него права собственности <6>. Одно это уже является принципиальным и практически очень важным следствием.
--------------------------------
<5> См., напр.: Определения Восьмого КСОЮ от 16.01.2024 N 88-81/2024, от 11.08.2022 N 88-11157/2022.
<6> По всей видимости, у нас этот институт постепенно зарождается. Речь о праве доступа к коммунальной сети (ст. 26 Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике", п. 6 Постановления Правительства РФ от 27.12.2004 N 861 "Об утверждении Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг", ч. 6 ст. 17 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении", п. 48 Правил подключения газоиспользующего оборудования и объектов капитального строительства к сетям газораспределения, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.09.2021 N 1547, и т.д.; Определение СКЭС ВС РФ от 17.04.2024 N 306-ЭС23-26117).
Должны ли эти предписания, устанавливающие все виды соседских ограничений права собственности, носить императивный или диспозитивный характер? По всей видимости, ответ может быть разным и зависит от цели устанавливаемых ограничений. В некоторых случаях эти правила могут иметь императивный характер, не допуская их изменения частным волеизъявлением. Вряд ли императивность соответствующих норм будет как-то противоречить частноправовой природе отношений собственности. Ведь именно в частном праве родилась поговорка Fancies are for contract, not for property <7>. В каких-то случаях возможно и диспозитивное регулирование <8>.
--------------------------------
<7> Rudden B. Economic Theory v. Property Law: The Numerus Clausus Problem. Oxford, 1987. P. 243.
<8> В настоящее время сам по себе публичный характер подобных ограничений не препятствует проникновению диспозитивных ноток. Например, п. 4.13 Приказа МЧС России от 24.04.2013 N 288 "Об утверждении свода правил СП 4.13130 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (вместе с "СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям") предусматривает, что "возведение домов, хозяйственных построек на смежных земельных участках допускается без противопожарных разрывов по взаимному согласию собственников (домовладельцев)".
Однако, если допустить изменение настроек соседских ограничений соглашением сторон, как в таком случае должно расцениваться обязательство воздерживаться от реализации своих "экстерриториальных прав" или, напротив, обязательство терпеть от соседа больше, чем нормативно предписано?
Предположим, соседи А и Б заключают соглашение, в соответствии с которым А получает право поставить свою баню ближе к границе, нежели это допустимо. Можно ли утверждать, что уж в этом-то случае у А точно появляется субъективное право (например, тот же сервитут) на соседний участок? Думается, что снова нет.
Отметим две принципиальные особенности такого соглашения. Прежде всего, здесь нет возможности пользования чужим участком, возможности частично отстранять другого собственника от пользования его земельным участком, как в случае с сервитутом, в частности описанном в ст. 274 ГК РФ. У А не возникает ни пользования чужой вещью, ни власти над нею. Ведь А пользуется не участком Б, а своим. Здесь просто нет нужды в установлении отдельного субъективного права А на обременяемый участок, его власть вполне охватывается принадлежащим ему правом собственности на свой участок. Признаком того, что здесь нет отдельного субъективного вещного права, выступает и то, что его не может нарушить третье лицо (не Б). Если третье лицо будет препятствовать А строить баню на его же участке, это будет нарушением его права собственности, а не какого-то отдельного субъективного права А. Схожим образом соглашения сособственников о порядке владения и пользования общим имуществом не порождают новых субъективных прав их участников. Они лишь определяют порядок реализации своего права собственности. При этом такие соглашения, безусловно важные для сособственников и их правопреемников, не видны и не важны для посторонних лиц: те видят перед собой общие границы права собственности и должны их соблюдать, а что там внутри - их не касается. Так и в случае с соглашением соседей об изменении своих соседских прав. Достаточно того, что все третьи лица не смеют нарушать права собственности А и Б, существование и содержание которых для них очевидны. А как А и Б между собой договорились о реализации своих прав (если, повторюсь, такое соглашение допустимо), третьим лицам безразлично. Таким образом, подобные соглашения не порождают каких-то отдельных субъективных вещных прав, поскольку они были бы просто избыточны.
Однако та возможность, о которой договорились А и Б, не присуща содержанию права собственности А: у него она появляется лишь на основании соглашения. Стало быть, это соглашение порождает правовые последствия. Но какие? Безусловно, оно не тождественно определению порядка владения и пользования общей вещью, заключаемому сособственниками. Не изменяется в силу этого соглашения и содержание права собственности.
Думается, здесь возникает лишь негативное реальное обязательство (obligatio propter rem), в рамках которого собственник одной вещи обязуется терпеть поведение собственника другой, которое без соглашения он бы мог и не терпеть. Такие обязательства сохраняются при переходе права собственности и называются реальными. Это, безусловно, не означает, что перед нами абсолютное правоотношение.
Действительно, иногда утверждают, что любое обладающее свойством следования субъективное право действует против всех, а потому является абсолютным. Это не так. Свойством следования могут обладать и права, в обязательственной, т.е. относительной, природе которых никто не сомневается. Например, это обязательство сервитуария по оплате сервитута или обязательство по внесению рентных платежей, а равно прочие так называемые реальные обязательства. Такое обязательство со свойством следования действует не против всех, а лишь против вполне определенного лица, оказавшегося на прицеле правообладателя. Так, любой приобретатель обремененного выплатой ренты права собственности станет должником в соответствующем обязательстве, и именно его действиями будет удовлетворен интерес правообладателя. Но это не значит, что вообще любой и каждый обязан рентными платежами правообладателю. Согласитесь, "все лица" и "любое конкретное лицо" - это разные аудитории.
Чтобы подобные соглашения в нашем праве стали возможны, мало просто установить, что соседские ограничения права собственности могут быть пересмотрены соглашениями соседей. Необходимо обеспечить внесение таких обязательств в реестр недвижимости, чтобы обеспечить им публичность и тем самым свойство следования. Простое же объявление таких обязательств "негативными сервитутами" не дает никакого выигрыша, поскольку такие сервитуты нашему праву совершенно неизвестны, в отличие от реальных обязательств, которые в нем встречаются. Кроме того, как представляется, это будет лишь игра в слова, поскольку очевидно, что между обычными позитивными сервитутами и негативными лежит пропасть, образованная принципиальной разницей в их правовой природе.
Таким образом, соседское право сформировано из взаимных соседских ограничений права собственности, выражающихся в возможности прав собственности на соседние участки воздействовать на соседнюю недвижимость, и соглашений собственников о порядке реализации ими своих прав, из которых могут возникать и негативные реальные обязательства.
References
Kurdinovsky V.I. On the doctrine of legal restrictions on the right of ownership of real estate in Russia [K ucheniyu o legal'nykh ogranicheniyakh prava sobstvennosti na nedvizhimost' v Rossii]. Odessa, 1899.
Rudden B. Economic Theory v. Property Law: The Numerus Clausus Problem. Oxford, Clarendon, 1987. P. 243.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.
Навигация по сайту:
Контакты:
"Горячие" документы: