ЮРИСПРУДЕНЦИЯ: МАГИСТЕРСКИЕ, ДИПЛОМНЫЕ, КУРСОВЫЕ
Консультационные услуги студентам
Консультационные услуги студентам
Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Жилищное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ С ПРИВЛЕЧЕНИЕМ ИНЫХ УПРАВЛЯЮЩИХ СУБЪЕКТОВ, ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
И.В. КУРОЧКИН
Управление многоквартирным домом в условиях современного правового регулирования предполагает вовлечение не только традиционных управляющих организаций, но и альтернативных субъектов, способных обеспечить более эффективное взаимодействие между собственниками и исполнителями услуг. Как справедливо отмечают исследователи, ключевая проблема действующей модели заключается в дисбалансе ответственности: управляющие компании несут формальные обязательства по содержанию общего имущества, тогда как собственники остаются пассивными участниками, лишенными реальных рычагов контроля <1>. В этой связи актуализируется вопрос о привлечении специализированных субъектов, таких как независимые подрядчики, юридические консультанты или саморегулируемые организации, которые могли бы оптимизировать распределение функций между заказчиками и исполнителями.
--------------------------------
<1> Генцлер И.В. О возможной рыночной модели управления многоквартирным домом / И.В. Генцлер, Е.А. Соколова // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2024. N 9.
Ключевым инструментом реализации этой модели выступает создание "фонда содержания дома", предложенного Генцлером И.В. и Соколовой Е.А., - обособленного финансового ресурса, формируемого за счет регулярных взносов собственников. Проблема смешения средств различных многоквартирных домов в "общем котле" управляющих организаций, порождающая перекрестное субсидирование и отсутствие прозрачности, решается за счет размещения фонда на специальном счете, аналогичном счету для капитального ремонта, который предусмотрен ст. 36.1 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ). Это позволяет собственникам контролировать расходы, оплачивая только подтвержденные работы, и избегать нецелевого использования средств. Например, авансирование подрядчиков возможно лишь при наличии договорных условий, а неисполненные обязательства не подлежат оплате, что стимулирует исполнителей к соблюдению согласованных параметров.
Не менее значимой является проблема финансовой безответственности отдельных собственников, чьи долги перекладываются на добросовестных участников. В существующей системе управляющие организации вынуждены сокращать объемы работ из-за дефицита средств, что ухудшает состояние дома. В связи с чем авторами предложено ввести механизмы коллективной финансовой ответственности, включая судебное взыскание задолженностей и возможность принудительного отчуждения долей недобросовестных собственников. Такие меры, как считают сторонники данной позиции, заимствованные из зарубежной практики, позволят защитить интересы большинства владельцев и обеспечить стабильность финансирования содержания общего имущества, формируя основу для рыночной дисциплины в сфере управления многоквартирным домом.
В предыдущем параграфе было указано, что собственники помещений в многоквартирном доме реализуют свои правомочия собственника: владение, пользование и распоряжение - с помощью форм (способов) управления многоквартирным домом.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления такого дома в соответствии с п. 1 ст. 44 ЖК РФ. При всей своей значимости данный институт, по мнению некоторых ученых, является недостаточно гибким инструментом для руководства всей текущей деятельностью по управлению домом <2>. В связи с вышеизложенным законодателем в п. 2 ст. 161 ЖК РФ была предусмотрена обязанность собственников помещений по выбору способа управления многоквартирным домом. Соответственно, собственники могут выбрать: 1) непосредственное управление собственниками в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией <3>.
--------------------------------
<2> Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2005. N 4.
<3> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ. П. 2 ст. 161 // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14.
Перейдем к рассмотрению непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме.
Непосредственное управление многоквартирным домом допустимо исключительно в случаях, когда общее количество квартир в здании не превышает тридцати, на основании п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ. При таком способе управления субъекты, оказывающие услуги по содержанию общего имущества и коммунальному обслуживанию, несут ответственность перед собственниками в рамках заключенных договоров, а также в соответствии с требованиями жилищного законодательства <4>. Ключевая особенность заключается в том, что договоры, регулирующие содержание общего имущества, заключаются собственниками исключительно на основании решения общего собрания. При этом большинство участников собрания выступают непосредственными сторонами таких соглашений, что подчеркивает коллективный характер принятия решений.
--------------------------------
<4> ЖК РФ. Ч. 2.1 ст. 161 // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14.
Отдельного внимания заслуживает механизм заключения договоров на предоставление коммунальных услуг. На основании ч. 2 ст. 164 ЖК РФ каждый собственник действует здесь самостоятельно, от собственного имени, однако законодатель предусматривает возможность делегирования полномочий <5>. Так, владельцы помещений вправе оформить доверенность на одно лицо, уполномоченное представлять их интересы при взаимодействии с третьими лицами, включая поставщиков услуг. Принципиально важно, что подобное представительство не влечет замены стороны в обязательстве: уполномоченное лицо не становится исполнителем услуг и не принимает на себя обязанность по их оплате. Финансовая ответственность сохраняется за каждым собственником в отдельности, что исключает смешение субъектов правоотношений и обеспечивает соблюдение баланса интересов.
--------------------------------
<5> ЖК РФ. Ч. 1 ст. 164 // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14.
Важно отметить, что заключение договора по содержанию и ремонту общего имущества при непосредственном управлении многоквартирным домом не является договором управления согласно письму Минстроя РФ. Так, в соответствии с письмом Минстроя от 4 июля 2023 г. N 18184-ОГ/00 "таким образом, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в таком доме самостоятельно не производят какие-либо работы по содержанию и (или) текущему ремонту общего имущества в таком доме, а заключают договоры на проведение таких работ с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. При этом собственники имеют право заключать договоры с несколькими лицами (например, в целях определения различных ответственных лиц за выполнение различных видов работ), при этом ни одно из указанных лиц не будет иметь статуса организации, управляющей указанным многоквартирным домом" <6>.
--------------------------------
<6> Письмо Минстроя России от 4 июля 2023 г. N 18184-ОГ/00 // СПС "КонсультантПлюс".
Выбор непосредственного управления многоквартирным домом сопряжен с рядом особенностей, которые целесообразно оценивать через призму экономических и организационных факторов. Некоторые авторы считают, что ключевым преимуществом данной модели выступает минимизация управленческих издержек, поскольку отсутствует необходимость финансирования деятельности профессиональных управляющих компаний или товариществ. Кроме того, техническое обслуживание общего имущества может организовываться гибко: собственники вправе как самостоятельно выполнять работы, так и привлекать подрядные организации на разовой основе, что позволяет оптимизировать расходы в зависимости от текущих потребностей. При этом сохраняется принцип индивидуальной ответственности: обязательства по оплате жилищно-коммунальных услуг лежат исключительно на каждом владельце помещения, исключая солидарную ответственность за долги других участников <7>.
--------------------------------
<7> Колоколова Е.О. Управление многоквартирным домом: за и против // Семейное и жилищное право. 2021. N 3.
В свою очередь, Колоколова Е.О. выделяет и недостатки данного способа управления. Прежде всего, рост числа собственников закономерно приводит к усложнению процесса согласования решений, снижая оперативность управления. Каждый вопрос, даже незначительный, требует формального одобрения на общем собрании, что создает организационные сложности и увеличивает временные затраты. Кроме того, отсутствие статуса юридического лица сужает спектр доступных финансовых инструментов <8>. Например, проведение капитального ремонта за счет заемных средств или использование специализированных фондов становится невозможным, что ограничивает возможности для масштабных проектов и модернизации инфраструктуры. Таким образом, несмотря на кажущуюся простоту, непосредственное управление предъявляет высокие требования к уровню самоорганизации собственников и эффективности их взаимодействия.
--------------------------------
<8> Там же.
Выбор собственниками помещений непосредственного управления многоквартирным домом, несмотря на кажущуюся автономию, может привести к непредвиденным правовым последствиям, особенно в вопросах ответственности за содержание общего имущества. Как демонстрирует анализ судебной практики, приведенный в статье Н. Аржанниковой <9>, собственники, не заключившие договор с обслуживающей организацией, несут полную ответственность за ущерб, возникший из-за ненадлежащего содержания кровли, включая случаи схода снега. Например, в Апелляционном определении Ярославского областного суда от 17 сентября 2021 г. <10> вина за повреждение автомобиля была возложена именно на владельцев помещений, поскольку обязанность по очистке крыши законодательно закреплена за ними при отсутствии договорных отношений с подрядчиком. Примечательно, что даже при наличии договора ответственность обслуживающей организации наступает только при условии включения соответствующих работ в перечень услуг - в противном случае бремя доказывания надлежащего исполнения обязательств ложится на собственников, как это было установлено в деле Мышкинского районного суда от 12 октября 2023 г. <11> Таким образом, отсутствие четкой регламентации в договорах или ошибки при их формировании могут превратить непосредственное управление в источник дополнительных рисков, требуя от собственников не только организационной дисциплины, но и глубокого понимания своих обязанностей по содержанию общего имущества, что подчеркивает необходимость тщательного подхода к юридическому оформлению взаимодействий с подрядными организациями.
--------------------------------
<9> Аржанникова Н. На кого возлагается ущерб, причиненный в результате схода снега с крыши МКД при непосредственном управлении: на обслуживающую организацию или собственников? Анализ судебной практики // Жилищное право. 2025. N 1.
<10> Апелляционное определение Ярославского областного суда от 17 сентября 2021 г. по делу N 33-6094/2021 // СПС "КонсультантПлюс".
<11> Решение Мышкинского районного суда Ярославской области от 12 октября 2023 г. по делу N 2-169/2023 // СПС "КонсультантПлюс".
Что касается управления товариществом собственников жилья (либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом), то следует подчеркнуть, что законодатель, закрепляя товарищество собственников жилья в качестве одного из механизмов управления многоквартирными домами, не рассматривает его функции как исчерпывающиеся исключительно данной сферой. Анализ нормативной конструкции ТСЖ, представленной в разд. VI Жилищного кодекса РФ, позволяет сделать вывод о расширительном характере правового регулирования: гл. 13 и 14 Кодекса детально регламентируют не только порядок учреждения и прекращения деятельности таких объединений, но и комплекс вопросов, связанных с внутренней организацией управления, распределением компетенций между органами товарищества, а также особенностями правового статуса участников. Примечательно, что законодательная формулировка базовых понятий и классификации видов товариществ изначально предполагает возможность их функционирования в качестве многоаспектных институтов, чья деятельность не сводится к узкотехническим аспектам эксплуатации жилого фонда. Как показывает системное толкование соответствующих норм, ключевой акцент сделан на обеспечении баланса между корпоративными интересами членов ТСЖ и необходимостью соблюдения требований жилищного законодательства, что неизбежно влияет на формирование сложной системы взаимных прав и обязанностей участников правоотношений.
Так, в соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечения владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных МКД (за исключением случаев, предусмотренных ст. 157.2 ЖК РФ), а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД <12>.
--------------------------------
<12> ЖК РФ. Ч. 2.1 ст. 161 // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14.
Таким образом, исходя из представленного определения представляются интересными следующие аспекты: во-первых, законодатель указал в определении ТСЖ все возможные варианты (модели) создания указанного юридического лица, ТСЖ может быть как объединением одного многоквартирного дома, так и объединением нескольких многоквартирных домов; во-вторых, в данной статье идет речь об управлении общим имуществом многоквартирного дома, при этом законодателем используется формулировка "иная деятельность, направленная на достижение целей управления", следовательно, в рассматриваемом определении вопрос о компетенции ТСЖ избыточен; в-третьих, определение дополнено такой функцией ТСЖ, как создание, содержание, сохранение и приращивание общего имущества, предоставление коммунальных услуг. Что касается последней функции, представляется, что она как раз подпадает под категорию "иная деятельность, направленная на достижение целей управления".
Стоит обратить внимание на особенности нормативного закрепления статуса товарищества собственников жилья в Гражданском кодексе. Статья 291 ГК РФ, формулируя дефиницию ТСЖ, воспроизводит ключевые элементы, аналогичные используемым в Жилищном кодексе, однако исключает из перечня функций объединения обеспечение владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Примечательно, что данный аспект получает детализацию применительно к товариществу собственников недвижимости - более широкой организационно-правовой форме, в которую ТСЖ входит в качестве специализированного вида. Как следует из положений ст. 123.12 ГК РФ, ТСН наделяется полномочиями по управлению объектами общего пользования, включая право распоряжения в установленных законом пределах, что создает правовую асимметрию: функция, исключенная из определения ТСЖ в ГК РФ, фактически сохраняется через отсылку к статусу ТСН. Подобный законодательный подход порождает терминологическую неоднозначность, поскольку правовая природа ТСЖ как разновидности ТСН требует согласования дефиниций в обоих Кодексах, особенно в части распределения компетенций по управлению имущественным комплексом.
Как отмечают Е.С. Крюкова, И.В. Маркова и В.Д. Рузанова <13>, классификация товариществ собственников жилья осуществляется исходя из объекта управления и состава участников. Первый вид предполагает создание ТСЖ для управления одним или несколькими многоквартирными домами, расположенными на смежных земельных участках с общей инженерной инфраструктурой. Законодатель, предоставляя такую возможность, однако предупреждает о снижении эффективности управления при объединении большого числа домов, поскольку собственники, будучи непрофессиональными участниками, сталкиваются с организационной сложностью координации действий.
--------------------------------
<13> Крюкова Е.С. Управление многоквартирным домом: Учеб. пособие / Е.С. Крюкова, И.В. Маркова, В.Д. Рузанова. Самара: Изд-во Самарского университета, 2018. С. 77.
Второй вид охватывает товарищества, создаваемые владельцами коттеджей, дачных домов, гаражей и иных объектов, объединенных общей границей земельных участков и элементами инфраструктуры. Специфика таких ТСЖ заключается в отсутствии общей долевой собственности, что исключает применение классического принципа большинства голосов при принятии решений. Авторы подчеркивают пробелы в регулировании: жилищное законодательство, ориентированное на многоквартирные дома, лишь частично применимо к коттеджным поселкам, требуя адаптации норм. Например, обязательным условием создания товарищества выступает не только территориальная близость объектов, но и наличие совместно используемых инженерных сетей. Авторы критикуют критерий "близости" за свою оценочность, в 2024 г. были внесены изменения в ст. 136 ЖК РФ, уточняющие критерий "близости расположения" объектов: теперь он определяется через максимальное расстояние между домами (не более 500 метров), что снижает оценочный характер нормы. Несмотря на это, авторы допускают использование существующих механизмов ЖК РФ для коттеджных объединений, но с учетом необходимости дополнительных договорных согласований.
Другой проблемой в ТСЖ является распределение обязанностей ТСЖ и управляющей организации. Как следует из анализа жилищного законодательства, товарищество собственников жилья, созданное для управления многоквартирным домом, обладает правом делегировать свои полномочия управляющей организации посредством заключения договора управления. Примечательно, что в такой ситуации формально сохраняется выбранный способ управления - через ТСЖ, однако фактически функции по содержанию общего имущества, предоставлению коммунальных услуг и контролю за их качеством переходят к управляющей организации. Это порождает правовую двойственность: с одной стороны, ТСЖ остается ответственным субъектом в рамках ст. 161 ЖК РФ, с другой - его роль сводится к надзору за исполнением договора, тогда как финансовые потоки (внесение платы за услуги) и оперативное управление концентрируются в руках управляющей организации. При этом законодатель не запрещает ТСЖ сохранять вознаграждение для членов правления, даже при полном отсутствии финансовой деятельности, что подчеркивает декларативный характер некоторых норм <14>.
--------------------------------
<14> Нифонтов Д.Ю. Понятие товарищества собственников жилья и управляющей организации (управляющей компании) // СПС "КонсультантПлюс".
Таким образом, взаимодействие ТСЖ и управляющей организации, хотя и формально соответствующее закону, требует глубокой правовой проработки договорных условий для минимизации рисков двойного толкования обязательств.
Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что товарищество собственников жилья, формируемое при поддержке более половины голосов собственников помещений, обладает статусом юридического лица с неограниченным сроком деятельности и специальной правоспособностью, направленной на коллективное управление общим имуществом. Ключевым преимуществом ТСЖ выступает автономия в определении объемов работ по содержанию и ремонту: собственники самостоятельно утверждают сметы, выбирают подрядчиков, распределяют финансы целевым образом и даже получают прибыль от коммерческого использования общего имущества (как, например, было рассмотрено в Постановлении Конституционного Суда РФ от 19 апреля 2021 г. N 14-П), что, например, позволяет оптимизировать расходы на текущее обслуживание.
Однако значительные полномочия сосредоточены в руках председателя правления, чья роль, вопреки формальному главенству общего собрания, зачастую доминирует в оперативном управлении, что создает риски злоупотреблений при отсутствии действенных механизмов контроля, предусмотренных ЖК РФ. Еще одной проблемой остается низкая вовлеченность собственников: пассивность в участии собраний и принятии решений нередко приводит к неэффективному управлению, усугубляемому возможностью внезапной ликвидации ТСЖ. Например, банкротство товарищества, спровоцированное неграмотным распоряжением средствами, ставит под угрозу интересы контрагентов, что подрывает доверие к данной форме управления <15>.
--------------------------------
<15> Колоколова Е.О. Указ. соч.
Кроме того, среди недостатков такого способа управления, как ТСЖ, некоторые авторы выделяют следующее. Так, например, Лаптев В.А. <16> усматривает системные противоречия в регулировании права на информацию членов ТСЖ и собственников помещений, не входящих в состав товарищества. Ключевой проблемой, как представляется, выступает законодательное уравнивание их правомочий: не члены объединения, вопреки логике корпоративных отношений, получают неограниченный доступ к реестрам участников, протоколам голосований и финансовой отчетности, что фактически стирает границы между статусом участника и стороннего лица.
--------------------------------
<16> Лаптев В.А. Право на информацию членов товарищества собственников жилья: гарантия законодателя и сущность корпоративной организации // Актуальные проблемы российского права. 2024. N 5. С. 84 - 95.
Более того, отсутствие требований к обоснованию целей запроса создает риски злоупотреблений, от фишинга до использования персональных данных жильцов в мошеннических схемах, что особенно критично для лиц, находящихся под государственной защитой. Примечательно, что подобная практика вступает в конфликт не только с нормами о защите персональных данных, но и с принципами разумности: например, запросы документов трехлетней давности или повторные обращения за уже предоставленной информацией ложатся дополнительной нагрузкой на товарищество без компенсации затрат.
Не менее острой остается проблема судебного толкования: смешение процедур обжалования решений общего собрания собственников и корпоративных актов ТСЖ приводит к правовой неопределенности. В этой связи автор настаивает на необходимости четкого разграничения объема прав членов и не членов объединения, введении обязательного указания деловой цели запроса, а также имплементации механизмов, ограничивающих доступ к персональным сведениям и архивным материалам. Предлагаемые меры, включая заимствование подходов из корпоративного законодательства, требуют внесения точечных поправок в ст. 143.1 ЖК РФ, направленных на восстановление баланса между прозрачностью деятельности ТСЖ и защитой интересов его участников <17>.
--------------------------------
<17> Там же.
Таким образом, хотя ТСЖ предоставляет инструменты для гибкого администрирования имущества, успех его деятельности напрямую зависит от компетентности руководства и активности участников, что требует совершенствования законодательных гарантий прозрачности и подотчетности.
Что касается управляющих организаций, то следует обратить внимание на следующее. Согласно ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ управляющая компания несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме <18>.
--------------------------------
<18> ЖК РФ. Ч. 2.1 ст. 161 // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14.
Деятельность управляющей организации осуществляется на основании специального разрешения (лицензии), на основании ч. 1 ст. 192 ЖК РФ <19>, и договора управления, сторонами которого могут выступать собственники помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив либо - в исключительных случаях, прямо указанных законодателем, - застройщик. Примечательно, что правовая природа таких соглашений варьируется в зависимости от статуса контрагента: если взаимодействие с ТСЖ предполагает делегирование полномочий по содержанию общего имущества, то договор с застройщиком, как правило, носит временный характер и связан с этапом ввода объекта в эксплуатацию. Ключевым условием легитимности остается наличие лицензии, подтверждающей профессиональную компетенцию управляющей организации в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
--------------------------------
<19> Там же.
При рассмотрении правового статуса управляющих организаций, осуществляющих деятельность в сфере управления многоквартирными домами, ключевое значение приобретает выбор собственниками помещений модели управления общим имуществом. В случае принятия соответствующего решения в силу вступают положения жилищного законодательства, в частности специальная норма, закрепляющая обязанность управляющей организации нести ответственность перед собственниками за качество предоставляемых услуг и выполняемых работ. Указанная организация одновременно выступает исполнителем коммунальных услуг, что подразумевает ее прямую обязанность обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и своевременное ресурсоснабжение. Данный механизм, как показывает практика, создает правовые рамки для защиты интересов собственников, однако требует четкого соблюдения процедурных требований при заключении и исполнении договора управления.
Примечательно, что в соответствии с ч. 4 ст. 20 ЖК РФ в качестве управляющей организации могут выступать любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, которые получили лицензию.
19 марта 2025 г. был зарегистрирован законопроект N 868907-8 "О внесении изменений в ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации" (в части совершенствования управления многоквартирными домами) <20>. Законопроект о внесении изменений в ст. 162 ЖК РФ направлен на устранение правовых коллизий, связанных с краткосрочностью договора управления новостройками между застройщиком и управляющей организацией. Проблема заключается в том, что действующий трехмесячный срок недостаточен для решения ключевых задач: заселения собственников, завершения приемки квартир и формирования волеизъявления жильцов по выбору управляющей организации. Это приводит к автоматической пролонгации договора, судебным спорам о легитимности полномочий управляющей организации и вынужденному выбору управляющей компании через конкурсные процедуры местными властями, что не всегда соответствует интересам собственников. Решение предполагает увеличение срока договора управления до одного года, что позволит обеспечить стабильность в критический период: завершение "донастройки" инженерных систем, формирование экономически обоснованного тарифа на содержание жилья и организацию общего собрания собственников.
--------------------------------
<20> Законопроект N 868907-8 "О внесении изменений в ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации" // Госдума РФ. URL: https://sozd.duma.gov.ru/bill/868907-8#bh_histras.
Данная инициатива представляется оправданной, поскольку на этапе сдачи-приемки квартир многоквартирного дома происходит множество споров между покупателями и застройщиком. Часто помещения, которые приняли покупатели, требуют отделочного ремонта, в связи с чем время, которое требуется для заселения собственников и фактического проживания в помещениях многоквартирного дома, может быть "растянуто" на срок, превышающий 3 месяца. На данном этапе законопроект проходит предварительное рассмотрение, представляется, что законопроект направлен на повышение качества управления новостройками.
В процессе управления многоквартирным домом управляющей организацией важную роль играет договорное урегулирование отношений, возникающих при взаимодействии участников отношений. Некоторые авторы подчеркивают, что "особенности договорного регулирования в сфере управления многоквартирными домами обусловлены значительной долей государственного воздействия, проявляющейся в установлении перечня условий договора, требованиях к субъектному составу, тарифном регулировании и пр." <21>.
--------------------------------
<21> Карягина В.С. Особенности договорного регулирования отношений в сфере управления многоквартирными домами // Бизнес в законе. 2015. N 6. С. 31 - 40.
Считаем необходимым отметить, что договор с управляющей организацией носит комплексный характер, в связи с тем, что им охватывается большая сфера отношений: выполнение работ и оказание услуг, организационная деятельность, коммунальное обслуживание и др. Еще в 2010 г. Президиум ВАС в своем Постановлении от 15 июля 2010 г. N 1027/10 писал про договор управления многоквартирным домом, что "по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования" <22>.
--------------------------------
<22> Постановление Президиума ВАС РФ от 15 июля 2010 г. N 1027/10 по делу N А11-10018/2008 // СПС "КонсультантПлюс".
Порядок заключения договора управления многоквартирным домом напрямую зависит от выбранной модели управления, которая, в свою очередь, определяется решением общего собрания собственников либо отсутствием их активной позиции. Если собственники проявляют инициативу, условия договора формируются ими самостоятельно, но с учетом предложений профессиональной управляющей организации. Жилищное законодательство устанавливает, что такой договор заключается с каждым собственником на единых условиях. При этом ключевая роль отводится собственникам, обладающим свыше половины голосов от общего числа, которые выступают единой стороной договора. Это порождает дискуссию о правовой природе соглашения: можно ли квалифицировать данный договор как договор с множественностью лиц или нет.
Для разрешения указанной коллизии Е.С. Крюкова <23> предлагает обратиться к аналогичным механизмам, применяемым при непосредственном управлении домом. Например, договоры на содержание общего имущества заключаются собственниками совместно, на основании решения собрания, тогда как коммунальные услуги оформляются индивидуально каждым потребителем. Подобное разделение, закрепленное законодателем, демонстрирует принципиальные различия в правовом регулировании. Системное сопоставление этих подходов с нормами Жилищного кодекса, подчеркивающими самостоятельность ответственности каждого собственника, позволяет сделать вывод: модель со множественностью лиц неприменима к договору управления, заключаемому с активными собственниками.
--------------------------------
<23> Крюкова Е.С. Указ. соч.
Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда собственники не выражают своей воли. В таких случаях договор управления формируется через открытый конкурс, проводимый органами местного самоуправления. Однако процедура не лишена сложностей, например принудительный характер определения условий договора может привести к конфликту интересов. Стоит отметить, что подобные правовые коллизии нередко становятся предметом судебных разбирательств, что подтверждает необходимость дальнейшей детализации законодательных норм. Вместе с тем ключевым ориентиром остается баланс между правами собственников и обязанностями управляющей организации, обеспечивающий стабильность жилищных правоотношений.
Как уже было отмечено выше, при заключении договорных отношений между товариществом собственников жилья (либо кооперативом) и управляющей организацией центральным вопросом становится определение субъекта, ответственного за надлежащее управление домом. Решение данного вопроса осложнено тем, что законодатель возлагает на ТСЖ или кооператив обязанность контролировать деятельность управляющей организации. Это означает, что организации, созданные собственниками, даже при делегировании части функций сохраняют первоначальные обязательства по обеспечению надлежащего содержания общего имущества.
Подобная ситуация получила в доктрине название "многоуровневая система". Критики данной системы небезосновательны в своей позиции, дело в том, что сам договор управления, вопреки ожиданиям, не предусматривает полного перераспределения полномочий <24>. Вместо этого взаимодействие между собственниками и управляющей организацией усложняется: меняются схемы коммуникации, порядок внесения платежей, а ответственность распределяется между несколькими субъектами. Подобная многоуровневость порождает системные проблемы: дублирование функций, конфликты при определении зон ответственности.
--------------------------------
<24> Калинина И.А. Юридическая судьба товарищества собственников жилья при заключении договора управления с управляющей организацией // Право: история и современность. 2020. N 2 (11). С. 80 - 89.
Лицензирование управляющих организаций, направленное на повышение качества услуг, неожиданно обострило вопрос преемственности управления многоквартирными домами. Дело в том, что право приступить к исполнению договора у управляющей компании возникает только после внесения сведений в реестр лицензий, однако законодатель не увязывает этот момент с другими этапами, например с решением собственников или передачей документации. Обращая внимание на данную проблему, К.Г. Корякина справедливо указывает на неопределенность: когда именно начинаются обязательства сторон? Некоторые исследователи связывают начало управления с совокупностью факторов, включая волю собственников и формальное включение в реестр <25>, но единый механизм отсутствует.
--------------------------------
<25> Корякина К.Г. О некоторых проблемах административно-правового механизма реализации права на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами // Арбитражный и гражданский процесс. 2019. N 1. С. 60 - 64.
В свою очередь, для устранения подобного несоответствия Е.С. Крюкова <26> предлагает законодательно закрепить переходные нормы, регулирующие передачу полномочий между организациями. Например, установить, что аннулирование лицензии автоматически влечет обязанность передать документацию правопреемнику в строго определенные сроки. Отдельные элементы такого подхода уже закреплены, но их фрагментарность мешает системному применению. Без четких правил конфликты при смене управляющей организации будут сохраняться, ставя под угрозу права собственников и стабильность жилищных отношений.
--------------------------------
<26> Крюкова Е.С. Указ. соч.
Анализ правовых коллизий, связанных с расторжением договора управления многоквартирным домом, выявляет системные проблемы, требующие законодательной корректировки. Во-первых, односторонний отказ от исполнения договора, регламентированный жилищным законодательством, порождает неоднозначность в правоприменении. Например, правила для договоров, заключенных через конкурс, разрешают отказ лишь после истечения года, тогда как при нарушениях со стороны управляющей организации расторжение возможно досрочно. Однако неясно, распространяется ли эта норма на все типы договоров или только на инициированные собственниками.
Во-вторых, ограничение права на отказ исключительно собственниками игнорирует интересы товариществ и кооперативов, которые формально участвуют в договоре как равноправные стороны. Это создает дисбаланс: даже при выявлении нарушений ТСЖ вынуждены обращаться в органы местного самоуправления для организации собрания, что усложняет процедуру. Между тем, как отмечают отдельные исследователи <27>, достаточно зафиксировать нарушение в протоколе общего собрания, чтобы инициировать расторжение.
--------------------------------
<27> Петрова Т.В. Изменение и прекращение договора управления многоквартирным домом // Дискурс-Пи. 2014. N 4 (17). С. 166.
Управление многоквартирным домом через управляющую организацию обладает рядом преимуществ, среди которых Е.О. Колоколова выделяет следующие <28>. Ключевое достоинство - полная передача ответственности за содержание общего имущества, ремонт и предоставление коммунальных услуг профессиональному субъекту. В отличие от ТСЖ, которое самостоятельно распределяет ресурсы, управляющая компания вправе использовать собственные средства для выполнения работ, что особенно важно при наличии задолженности у собственников. Кроме того, УО, как правило, располагает штатом специалистов (юристов, инженеров, бухгалтеров), что обеспечивает профессиональный подбор подрядчиков и минимизирует риски аварийных ситуаций. Стабильность деятельности также стоит отметить: смена руководства УО не парализует управление, тогда как в ТСЖ замена председателя может надолго затормозить решение срочных вопросов.
--------------------------------
<28> Колоколова Е.О. Указ. соч.
Однако модель не идеальна. Во-первых, собственники несут дополнительные расходы, так как управляющая компания, будучи коммерческой структурой, закладывает в тарифы свою прибыль. Во-вторых, УО вправе перераспределять ресурсы между домами, что иногда приводит к недостаточному финансированию конкретного МКД. Наконец, не все организации добросовестны: случаи мошенничества или некомпетентности требуют постоянного контроля со стороны собственников, что усложняет взаимодействие. Таким образом, выбор УО как способа управления требует взвешенного подхода, учитывающего как профессиональные возможности компании, так и потенциальные риски.
Анализ современных форм управления многоквартирными домами выявил системные противоречия, требующие законодательной корректировки. Несмотря на разнообразие моделей, от непосредственного управления собственниками до взаимодействия с управляющими организациями, ключевой проблемой остается дисбаланс между правами и обязанностями участников. Например, привлечение управляющей организации, хотя и снижает нагрузку на собственников, порождает риски недобросовестности из-за недостаточного контроля за расходованием средств. Товарищества собственников жилья, в свою очередь, сталкиваются с организационной негибкостью: процедура согласования решений через общие собрания замедляет реагирование на аварийные ситуации.
Особого внимания заслуживает правовая неопределенность при расторжении договоров управления. Нормы ЖК РФ, допускающие односторонний отказ, недостаточно четко регламентируют основания для досрочного прекращения отношений, что провоцирует судебные споры. Ситуация усугубляется при многоуровневом управлении, когда ТСЖ и управляющая организация дублируют функции, но не несут солидарной ответственности.
Для устранения выявленных проблем целесообразно:
1. Унифицировать правила расчета кворума, закрепив в ЖК РФ единый подход к определению общего числа голосов на основе всей площади помещений (кроме общего имущества). Это снизит риски манипуляций и упростит проведение собраний.
2. Ввести механизмы коллективной финансовой ответственности, включая судебное взыскание задолженностей с недобросовестных собственников и автоматическое списание долгов через специальные счета.
3. Детализировать процедуру лицензирования управляющей организации, увязав момент начала управления не только с внесением в реестр, но и с передачей документации от предыдущей организации. Например, установить переходный период в 30 дней для передачи полномочий, что исключит разрывы в обслуживании.
Кроме того, актуальным остается вопрос о повышении прозрачности деятельности управляющих организаций. Целесообразно обязать УО ежеквартально публиковать отчеты о расходовании средств на специализированных платформах, а также ввести независимый аудит тарифов. Это не только усилит доверие собственников, но и снизит коррупционные риски.
Литература
1. Аржанникова Н. На кого возлагается ущерб, причиненный в результате схода снега с крыши МКД при непосредственном управлении: на обслуживающую организацию или собственников? Анализ судебной практики // Жилищное право. 2025. N 1.
2. Генцлер И.В. О возможной рыночной модели управления многоквартирным домом / И.В. Генцлер, Е.А. Соколова // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2024. N 9 (276). С. 41 - 48.
3. Калинина И.А. Юридическая судьба товарищества собственников жилья при заключении договора управления с управляющей организацией / И.А. Калинина // Право: история и современность. 2020. N 2 (11). С. 80 - 89.
4. Карягина В.С. Особенности договорного регулирования отношений в сфере управления многоквартирными домами // Бизнес в законе. 2015. N 6. С. 31 - 40.
5. Колоколова Е.О. Управление многоквартирным домом: за и против / Е.О. Колоколова // Семейное и жилищное право. 2021. N 3. С. 34 - 37.
6. Корякина К.Г. О некоторых проблемах административно-правового механизма реализации права на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами / К.Г. Корякина // Арбитражный и гражданский процесс. 2019. N 1. С. 60 - 64.
7. Крюкова Е.С. Проблемы заключения и расторжения договора управления многоквартирным домом / Е.С. Крюкова // Гражданское право. 2024. N 1. С. 42 - 45.
8. Крюкова Е.С. Управление многоквартирным домом: Учебное пособие / Е.С. Крюкова, И.В. Маркова, В.Д. Рузанова. Самара: Издательство Самарского университета, 2018. 150 с.
9. Лаптев В.А. Право на информацию членов товарищества собственников жилья: гарантия законодателя и сущность корпоративной организации / В.А. Лаптев // Актуальные проблемы российского права. 2024. Т. 19. N 5 (162). С. 84 - 95.
10. Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом / И.Б. Миронов // Семейное и жилищное право. 2005. N 4. С. 31 - 45.
11. Нифонтов Д.Ю. Понятие товарищества собственников жилья и управляющей организации (управляющей компании) / Д.Ю. Нифонтов // СПС "КонсультантПлюс".
12. Петрова Т.В. Изменение и прекращение договора управления многоквартирным домом / Т.В. Петрова // Дискурс-Пи. 2014. N 4 (17). С. 166 - 172.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.
Навигация по сайту:
Контакты:
"Горячие" документы: