Частноправовые отношения как содержание инвестиционно-строительной деятельности. Статьи по предмету Гражданское право

Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Гражданское право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии

ЗАКАЗАТЬ

Вернуться к списку статей по юриспруденции

ЧАСТНОПРАВОВЫЕ ОТНОШЕНИЯ КАК СОДЕРЖАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

В.В. МИНИН

Инвестиционно-строительная деятельность (далее - ИСД) представляет собой комплекс мероприятий, направленных на создание, реконструкцию или модернизацию объектов недвижимости. Общий признак любой строительной деятельности заключается в том, что эта деятельность потенциально представляет повышенную опасность как для тех, кто ее непосредственно осуществляет, так и для пользователей создаваемого (изменяемого) объекта. Вследствие этого строительная деятельность подлежит интенсивному нормированию, предполагающему, помимо прочего, регламентацию этапности [4].

Так, нормирование строительной деятельности реализуется посредством издания Минстроем России нормативно-технических документов - строительных норм и правил (согласно Федеральному закону от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" <1>). При этом с 2024 года все требования в сфере строительства систематизированы в единый реестр в соответствии со ст. 57.4 Градостроительного кодекса РФ. В реестр подлежат включению все требования, которые оцениваются при проведении экспертизы проектной документации перед строительством объекта. Планируется, что с 1 марта 2026 г. в рамках экспертизы нельзя будет оценивать соблюдение тех требований, которые не включены в указанный реестр. Данные меры направлены на систематизацию требований, которые предъявляются к проектам строительства зданий и сооружений.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2010. N 1. Ст. 5.

Этапность строительства также является одним из инструментов государственного регулирования. Если деление реализации инвестиционно-строительного проекта на этапы изначально существовало только в теоретических исследованиях [3; 6], то с 2021 года ст. 5.2 ГрК РФ предусмотрено, что проект строительства состоит из пяти этапов: 1) приобретение прав на земельный участок; 2) утверждение и выдача необходимых для строительства документов; 3) инженерные изыскания и архитектурно-строительное проектирование; 4) непосредственно строительство и ввод объекта в эксплуатацию; 5) государственный кадастровый учет и регистрация прав на объект.

Кроме того, Правительство РФ наделено полномочием по утверждению исчерпывающего перечня всех документов и процедур, которые вправе требовать органы власти при реализации проектов по строительству. При этом ч. 9.1 ст. 5.2 ГрК РФ установлен прямой запрет для всех органов власти требовать иные документы, не предусмотренные указанным исчерпывающим перечнем.

Вместе с тем, несмотря на достаточно большую степень государственного регулирования рассматриваемой сферы, основу инвестиционно-строительной деятельности составляют частноправовые отношения, регулируемые нормами гражданского права. В условиях рыночной экономики именно договорные механизмы играют ключевую роль в организации взаимодействия между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и иными участниками строительного процесса. О.Г. Ершов отмечает: "Особенность ИСД заключается в ее двойственной природе: с одной стороны, это предпринимательская деятельность, основанная на принципах автономии воли, с другой - область повышенных социальных рисков, требующих государственного вмешательства" [2, с. 45].

Инвестиционно-строительная деятельность базируется на принципах автономии воли, равенства сторон и свободы договора, что соответствует природе частного права. Это характеризует и субъектный состав складывающихся отношений. Основными субъектами ИСД являются: 1) инвесторы (физические и юридические лица, вкладывающие средства в строительство); 2) застройщики (организации, осуществляющие строительство); 3) подрядчики (исполнители работ); 4) участники долевого строительства (граждане и организации, приобретающие жилье на этапе строительства).

Правовое регулирование данных отношений осуществляется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) и иными нормативными актами.

Как справедливо отмечает В.В. Витрянский, "инвестиционно-строительные отношения по своей юридической природе представляют собой сложный комплекс обязательственных правоотношений, возникающих из различных видов договоров" [1, с. 312]. Основными видами договоров, опосредующих ИСД, являются следующие (каждый из которых имеет свои особенности, связанные с распределением рисков, ответственностью сторон и способами защиты нарушенных прав).

Инвестиционный договор - соглашение между инвестором и застройщиком, определяющее порядок финансирования и реализации проекта. Заключение данного договора, как правило, порождает потребность в заключении последующих договоров, направленных на исполнение инвестиционного.

Кредитные и ипотечные договоры обеспечивают привлечение заемных средств для финансирования строительства и тем самым возможность исполнения обязательств застройщика перед иными участниками правоотношений по оплате выполненных работ.
Подрядный договор (проектно-изыскательские работы, строительный подряд) определяет взаимоотношения застройщика и исполнителей работ. Подрядный договор, безусловно, является самым массовым видом договора, без заключения которого невозможна реализация ни одного инвестиционного-строительного проекта. В зависимости от масштабов строящегося объекта могут быть заключены десятки, сотни и даже тысячи договоров подряда.

Важным с точки зрения эволюции гарантий прав граждан - участников проектов долевого строительства является договор долевого участия в строительстве, который регулирует отношения между застройщиком и дольщиком в рамках Федерального закона N 214-ФЗ. Принятие указанного Закона и введение института договора долевого участия в строительстве в литературе называют "революцией в защите прав дольщиков" [5, с. 78].

Несмотря на детальную регламентацию, в сфере ИСД сохраняются следующие проблемы: 1) неисполнение обязательств застройщиками (нарушение сроков, банкротство компаний); 2) пробелы в правовом регулировании альтернативных форм привлечения инвестиций (например, жилищные сертификаты, краудфандинг); 3) коллизии или недостаточно выверенное соотношение между нормами гражданского, градостроительного и административного права.

Таким образом, несмотря на наличие государственного регулирования инвестиционно-строительной деятельности, частноправовые отношения составляют основу содержания такой деятельности, обеспечивая баланс интересов всех участников. Совершенствование законодательства и устранение проблем в практике его применения позволят повысить эффективность и прозрачность данного сектора экономики.

Список литературы

1. Брагинский М.И. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. М.: Статут, 2011. 1056 с.
2. Ершов О.Г. Инвестиционно-строительная деятельность: правовые аспекты / О.Г. Ершов. СПб.: Юридический центр Пресс, 2020. 320 с.
3. Инвестирование и ценообразование в строительстве: учебное пособие / И.А. Саенко, В.В. Пухова. Красноярск: Сиб. федер. ун-т, 2018. 162 с.
4. Правовое регулирование экономической деятельности: единство и дифференциация: монография / отв. ред. И.В. Ершова, А.А. Мохов. М.: Норма; ИНФРА-М, 2019. 464 с.
5. Степанов С.А. Защита прав участников долевого строительства: теория и практика / С.А. Степанов. М.: Проспект, 2022. 192 с.
6. Экономика строительства: учебник / Г.М. Загидуллина, А.И. Романова, Э.Р. Мухаррамова [и др.]; под общ. ред. Г.М. Загидуллиной, А.И. Романовой. 2-е изд. М.: ИНФРА-М, 2023. 360 с.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

ИА ГАРАНТ