ЮРИСПРУДЕНЦИЯ: МАГИСТЕРСКИЕ, ДИПЛОМНЫЕ, КУРСОВЫЕ
Консультационные услуги студентам
Консультационные услуги студентам
Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Земельное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
ОСВОЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
В.А. МАЙБОРОДА
Земельные участки, дифференцированные от представления о земле как о природном ресурсе системой гражданского, экологического, земельного и градостроительного регулирования Российской Федерации, разделены в правовом режиме на объекты - средства лесного и сельхозпроизводства и объекты недвижимости <1>. Административная ответственность правообладателя, наступающая за неисполнение его обязанностей по использованию земельных участков, а в последующем - принудительное прекращение правообладания в судебном порядке до недавнего времени были предусмотрены законодательством РФ только в отношении первой группы объектов. Такой законодательный подход позволял воздвигать приоритет использования земельных участков в качестве средства производства перед их использованием в качестве недвижимости в системной корреспондирующей взаимосвязи с обеспечением национальной продовольственной безопасности <2>. Однако новеллами земельного законодательства, вступившими в силу 1 марта 2025 г., приведенная парадигма подверглась изменению, и цель настоящей работы - методами телеологического осмысления и контент-анализа уяснить состоявшееся упразднение в части дифференциации правовых режимов.
--------------------------------
<1> Майборода В.А. Резорбция регламентом jus in rem // Юрист. 2024. N 1. С. 61 - 66.
<2> Воронина Н.П. Сельскохозяйственная кооперация как механизм обеспечения продовольственной безопасности в системе национальных приоритетов России: Моногр. М.: Проспект, 2021. 192 с.
Ведь речь идет о распространении вмененной обязанности использовать земельный участок в условиях наличия частноправовой дискреции вещного права пользования, чьим следствием является расщепление права владения участком из земель публичной собственности на прямое и опосредованное <3>.
--------------------------------
<3> Майборода В.А. Судебно-арбитражный концепт опосредованного владения // Арбитражный и гражданский процесс. 2023. N 12. С. 15 - 20.
Земельный участок во всех рассматриваемых проявлениях, являясь таковым по российскому гражданскому (ст. 141.2 Гражданского кодекса Российской Федерации <4>, далее - ГК РФ) и земельному (ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации <5>, далее - ЗК РФ) законам, представляет собой недвижимую вещь в обороте, чье исключение из оборота либо ограничение в обороте носит исчерпывающий, совершенно определенный характер (ст. 27 ЗК РФ). Именно в таком качестве он анализируется уполномоченным органом публичной власти, в том числе в ежегодных государственных (национальных) докладах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о состоянии и использовании земель в Российской Федерации <6>.
--------------------------------
<4> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СПС "КонсультантПлюс".
<5> Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СПС "КонсультантПлюс".
<6> Государственный (национальный) доклад Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2022 г. URL: https://rosreestr.gov.ru/upload/Doc/16-upr/doc_nation_report_2022.pdf (дата обращения: 15.08.2024).
Федеральным законом от 8 августа 2024 г. N 307-ФЗ "О внесении изменений в ЗК РФ и статью 23 Федерального закона "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" <7> закрепляется правовое понятие "освоение земельного участка" как комплекс мероприятий, конкретный состав и перечень которых должно определить Правительство РФ.
--------------------------------
<7> Федеральный закон от 8 августа 2024 г. N 307-ФЗ "О внесении изменений в ЗК РФ и статью 23 Федерального закона "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" // СПС "КонсультантПлюс".
Обязанность освоения земельного участка в трехлетний срок возложена на правообладателя земельного участка, если иной срок не устанавливает проект рекультивации земель.
Статьей 5 ЗК РФ определено, что правообладателями земельных участков являются собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков. Фактически речь необходимо вести о собственниках и об арендаторах, так как землепользователи - это обладатели вещного права на земли публичной собственности и их субъектный состав, срок и условия пользования строго определены (ст. 39.9, 39.10 ЗК РФ), а землевладельцы являются обязанными к трансформации своего права пожизненного наследуемого владения в право собственности либо в аренду.
Именно арендаторы и собственники являются кругом лиц, на которых рассматриваемый Закон фактически возлагает обязанность освоения земельного участка.
По смыслу новеллы п. 1 ст. 85.1 ЗК РФ освоение земельного участка из состава земель населенных пунктов не является эквивалентом его использования по целевому назначению и разрешенному виду использования. Данная обязанность освоения - это отдельное мероприятие либо несколько мероприятий по приведению земельного участка в состояние, пригодное для использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Хронологически тем самым освоение предшествует использованию и, соответственно, находится с ним в причинной связи. Без освоения невозможно использование согласно разрешенному виду, а использование возможно лишь при наличии завершенного освоения.
Таким образом, мероприятия по освоению земельного участка представляют собой совокупность действий, направленных на улучшение земельного участка, изменение его свойств, результатом чего становится возможным его разрешенное использование. Виды разрешенного использования земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, обусловлены градостроительным регламентом и в любом случае предполагают возведение на них объектов капитального строительства или, если земельный участок относится к территориальной зоне с рекреационным потенциалом, их благоустройство и (или) озеленение. Следовательно, мероприятия по освоению земельного участка для целей его застройки не обязательно означают так называемый нулевой строительный цикл, но обязательно означают земляные работы. Исходя из п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации <8> (далее - ГрК РФ) земельный участок может быть улучшен путем возведения на нем некапитальных строений, сооружений или производства неотделимых улучшений, таких как замощение участка, его покрытие и др.
--------------------------------
<8> Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // СПС "КонсультантПлюс".
Для целей настоящей работы состав территориальных зон, определенный ст. 35 ГрК РФ, условно разделен на зоны, строительство в которых допускается градостроительным регламентом, и зоны, действие регламента на которые не распространяется (ч. 4 ст. 36 ГрК РФ). Как особенные исключены из предмета работы занятые городскими лесами участки в границах населенных пунктов. Исключение обосновано тем, что освоение таких участков предусматривает компенсационные мероприятия в отношении защитных лесов.
Под земляными работами как термином, используемым в региональном законодательстве и муниципальном регулировании отношений по благоустройству территории, как правило, понимаются: очистка и подготовка участка, срез грунта, корчевание пней, спил (снос) деревьев, выравнивание рельефа, рыхление земли, вывоз грунта, разработка траншей (котлованов). Разрешение на такой вид работ рассматривается в системе действующего регулирования как государственная, муниципальная услуга, за получением которой необходимо обратиться в уполномоченный орган <9>. Производство земляных работ без разрешения образует (как правило) состав административного деликта, ответственность за который регламентирована региональным законодательством об административной ответственности <10>. В федеральной системе нормативно-правового регулирования отсутствует принятое и закрепленное на законодательном уровне определение рассматриваемого в данной статье термина, о чем и свидетельствует допущенная выше оговорка "как правило".
--------------------------------
<9> Весьма типичный регламент предоставления такой услуги: Постановление Администрации Мошенского муниципального округа Новгородской области от 23 июля 2024 г. N 564 "Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги "Выдача разрешения на проведение земляных работ на территории Мошенского муниципального округа Новгородской области" // Бюллетень "Официальный вестник Мошенского муниципального округа". 2024. 25 июля.
<10> Например, ст. 4.1.1 Закона Кировской области от 4 декабря 2007 г. N 200-ЗО "Об административной ответственности в Кировской области" // URL: https://docs.cntd.ru/document/973018673 (дата обращения: 15.08.2024).
Подобным образом складывается ситуация и с благоустройством, а также озеленением земельных участков, расположенных в границах территориальных зон, не предполагающих застройки. Как отмечает И.С. Андреечев, формирование возможности использования земельного участка для указанных целей также означает необходимость проведения земляных работ, в том числе спил (снос) деревьев и озеленение многолетними деревьями, чья польза в границах населенного пункта верифицирована соответствующими санитарными правилами <11>.
--------------------------------
<11> Андреечев И.С. Участие собственников и (или) иных законных владельцев в благоустройстве прилегающей территории: эволюция правового регулирования и судебной практики // Гражданин и право. 2022. N 3. С. 55 - 68.
Освоение земельных участков, назначение которых - садоводство или огородничество, подразумевает создание условий для реализации целевого назначения этих участков. Исходя из п. 1, 4 ст. 3 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <12> как садовый, так и огородный земельные участки - это участки, предназначенные для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Разница в том, что на садовом возможно капитальное строительство, на огородном - только объекты некапитального характера.
--------------------------------
<12> Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс".
Здравый смысл говорит, что отдых граждан не предполагает в качестве обязательного элемента для достижения этой цели проведение земляных работ. Общепризнанным содержанием понятия "отдых" является его определение как "состояние покоя либо времяпрепровождение, целью которого является восстановление сил, достижение работоспособного состояния организма (рекреация)" <13>. Иначе говоря, для отдыха на садовом, огородном участке проведение земляных работ не является обязательным.
--------------------------------
<13> Самусева М.П. Эффект И.М. Сеченова как феномен активного отдыха // Качество управленческих кадров и экономическая безопасность организации: Сб. мат. Национальной студ. научно-практической конф. Курск, 2019. С. 170 - 172.
Для целей регулирования трудовых отношений ст. 106 Трудового кодекса Российской Федерации <14> указывает, что время отдыха - это время, в течение которого работник свободен от исполнения трудовых обязанностей и которое он может использовать по своему усмотрению. Разумеется, рассматриваемые отношения не являются трудовыми. Норма приведена для того, чтобы отметить, что в данном случае законодатель оставил на усмотрение отдыхающего вид занятий либо их отсутствие.
--------------------------------
<14> Трудовой кодекс Российской Федерации от 30 декабря 2001 г. N 197-ФЗ // СПС "КонсультантПлюс".
Вопреки приведенному положению трудового закона в рассматриваемых новеллах земельного законодательства освоение садового, огородного участка закрепляется способом, аналогичным закреплению института освоения земельного участка в границах населенного пункта. В пояснительной записке к рассматриваемому Закону еще на стадии законопроекта отмечено, что "понятие "освоение земельного участка" имеет важнейшее значение с точки зрения вовлечения земельного участка в хозяйственный оборот и сохранения прав на землю" <15>. В данной связи обеспечение "сохранения прав на землю" предстает в буквальном значении: вид садового, огородного отдыха для сохранения прав на землю означает использование участка только для целей выращивания культур и предполагает исключительно активный вид земледельческого отдыха. Усмотрение отдыхающего о ничегонеделании не предполагается.
--------------------------------
<15> Автоматизированная система обеспечения законодательной деятельности. URL: https://sozd.duma.gov.ru/bill/634000-8 (дата обращения: 15.08.2024).
Как отмечено выше, обязанность по освоению земельного участка фактически касается собственников и арендаторов земельных участков. Применительно к праву собственности на земельный участок обязанность по освоению следует рассматривать как один из элементов бремени содержания недвижимой вещи. В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Правоприменительный смысл приведенной общей нормы раскрыт в п. 3.1 Определения Конституционного Суда РФ от 2 ноября 2006 г. N 444-О <16>, в котором указано, что именно собственник по общему правилу несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, что предполагает наряду с необходимостью несения расходов по поддержанию имущества в надлежащем состоянии и выполнение других требований.
--------------------------------
<16> СПС "КонсультантПлюс".
Соответственно, как отметила К.В. Салахутдинова, специальной нормой несения собственником земельного участка бремени права собственности теперь также выступает обязанность в 3-летний срок освоить данный участок, что в данном случае подразумевает проведение мероприятий, обусловленных его целевым назначением и разрешенным использованием <17>.
--------------------------------
<17> Салахутдинова К.В. Бремя содержания имущества применительно к земельному участку // Актуальные проблемы современной науки: взгляд молодых ученых. Материалы Национальной науч.-практич. студ. конф. Т. 1 / Отв. редакторы Е.Д. Селифонова, Т.А. Степченко, О.В. Тишина. Брянск, 2022. С. 131 - 137.
Возникают нюансы и с арендой в случае, когда публичный собственник предоставляет земельный участок арендатору через торги, по общему правилу, или спецсубъекту без торгов, в виде особой нормы с заключением договора с законодательно закрепленными существенными условиями <18>. Частный собственник предоставляет земельный участок на условиях договора, чьи существенные условия вырабатываются волей сторон. Одно из обстоятельств, оставленных законом на усмотрение сторон при заключении договора аренды, - внесение неотделимых улучшений в арендованное имущество. В данном аспекте общая норма - это положения п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ, в соответствии с которыми неотделимые улучшения вносятся с согласия арендодателя, а внесенные без такого согласия не подлежат компенсации.
--------------------------------
<18> Mayboroda V., Mayboroda E., Spirin P. Legal dynamics of leasing agricultural land and land plots covered with protective plantings // Journal of Infrastructure, Policy and Development. 2024. Vol. 8. Iss. 8. Art. 4174.
Применительно к рассматриваемым отношениям освоение земельного участка, предоставленного в аренду, представляет собой мероприятия по улучшению земельного участка, преследующие цель создания возможности его использования согласно виду разрешенного использования.
При этом рассматриваемое регулирование не предполагает императивной обязанности арендодателя предоставить в аренду земельный участок, использование которого согласно разрешенному виду возможно сразу и непосредственно. Напротив, абз. 5 ст. 42 ЗК РФ в редакции рассматриваемых новелл обязывает правообладателей "своевременно приступать к использованию земельных участков", что означает исключение из дискреционного усмотрения сторон определения сроков такого освоения и закрепление императивного предписания об общем трехлетнем сроке освоения, вне зависимости от воли сторон. Между тем минимальный срок аренды для строительства, установленный п. 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, как раз и есть трехлетний.
Приведенное сопоставление позволяет заключить, что 3-летний срок аренды императивно закрепленным 3-летним сроком освоения превращается в иллюзию; фактически стороны лишены возможности реализации данного законоположения и должны определять для целей строительства иной, более продолжительный срок, нежели 3-летний.
Кроме того, говоря об улучшениях земельного участка, стоит отметить, что форма разрешения на их внесение должна носить очевидный, прямо выраженный характер, так как обратное, т.е. неочевидность разрешения, означает некомпенсируемость улучшений.
Соответственно, сообразным изложенному выводом является утверждение о том, что освоение земельного участка есть как договорная, так и внедоговорная обязанность арендатора и ее вменение должно осуществляться в правоудостоверяющих документах на земельный участок (акте, распоряжении, постановлении, договоре и т.п.). Очевидно также, что вмененная законом обязанность в балансе правоотношения аренды предполагает наличие встречного предоставления стороной арендодателя. Выраженность встречного предоставления, на наш взгляд, должна заключаться в сроке договора аренды, который не может составлять менее 6 лет. Именно на такой временной период, включающий в себя 3 года на освоение и рассчитанный исходя из соотношения разумности и достаточности для освоения и использования земельного участка согласно его назначению и разрешенному виду, и должен заключаться договор аренды как земель публичной собственности, так и земельного участка частной собственности в границах населенного пункта.
Опираясь на вышеизложенное, следует сделать заключение, что, во-первых, мероприятия по освоению земельного участка в границах населенного пункта - это земляные работы, чей административно-разрешительный характер теперь будет нуждаться в единообразной унификации на всей территории России; во-вторых, использование садового и огородного земельных участков с вменением их освоения исключает возможность пассивного отдыха граждан, что не соответствует целям названных земельных участков; в-третьих, закрепление института освоения земельного участка для земель населенных пунктов означает неизбежность по крайней мере двукратного увеличения минимального срока аренды этих участков; в-четвертых, правовая институция освоения земельных участков нуждается в гармонизации с частноправовым регулированием судьбы неотделимых улучшений, вносимых в арендованное имущество.
Литература
1. Андреечев И.С. Участие собственников и (или) иных законных владельцев в благоустройстве прилегающей территории: эволюция правового регулирования и судебной практики / И.С. Андреечев // Гражданин и право. 2022. N 3. С. 55 - 68.
2. Воронина Н.П. Сельскохозяйственная кооперация как механизм обеспечения продовольственной безопасности в системе национальных приоритетов России: Монография / Н.П. Воронина. Москва: Проспект, 2021. 192 с.
3. Майборода В.А. Резорбция регламентом jus in rem / В.А. Майборода // Юрист. 2024. N 1. С. 61 - 66.
4. Майборода В.А. Судебно-арбитражный концепт опосредованного владения / В.А. Майборода // Арбитражный и гражданский процесс. 2023. N 12. С. 15 - 20.
5. Салахутдинова К.В. Бремя содержания имущества применительно к земельному участку / К.В. Салахутдинова // Актуальные проблемы современной науки: взгляд молодых ученых: Материалы Национальной научно-практической студенческой конференции (г. Брянск, 7 - 8 декабря 2022 г.): Сборник научных статей. В 2 томах. Т. 1 / Ответственные редакторы: Е.Д. Селифонова, Т.А. Степченко, О.В. Тишина. Брянск: Брянский государственный университет имени академика И.Г. Петровского, 2022. С. 131 - 137.
6. Самусева М.П. Эффект И.М. Сеченова как феномен активного отдыха / М.П. Самусева // Качество управленческих кадров и экономическая безопасность организации: Материалы Национальной студенческой научно-практической конференции (г. Курск, 28 марта 2019 г.): Сборник научных статей / Ответственный редактор В.Н. Ходыревская. Курск: Курский государственный университет, 2019. С. 170 - 172.
7. Mayboroda, V. Legal dynamics of leasing agricultural land and land plots covered with protective plantings / V. Mayboroda, E. Mayboroda, P. Spirin // Journal of Infrastructure, Policy and Development. 2024. Vol. 8. Iss. 8. Art. 4174. https://doi.org/10.24294/jipd.v8i8.4174.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Земельное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.
Навигация по сайту:
Контакты:
"Горячие" документы: