Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для предпринимательских целей. Статьи по предмету Земельное право

Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Земельное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии

ЗАКАЗАТЬ

Вернуться к списку статей по юриспруденции

ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, ДЛЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИХ ЦЕЛЕЙ

Н.Н. АВЕРЬЯНОВА

После распада СССР начался процесс разгосударствления земельной собственности. Как только появилась законодательная возможность, предприниматели активно включились в процесс приватизации земельных участков, и многие давно и успешно получили от государства земельную собственность либо иные права на пользование земельным участком для ведения предпринимательской деятельности. Тем не менее данный процесс не завершился за определенный период, а стал динамично развивающимся общественным отношением, со своим порядком правового регулирования, меняющимся в зависимости от потребностей общества и развития общественных отношений.
Так, согласно Государственному (Национальному) докладу о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2005 году в собственности юридических лиц находилось 5,2 млн гектаров, что составляет 0,3% от общей площади всего земельного фонда страны <1>. К 2021 году данный показатель значительно увеличился и составил уже 1,4%, или 23,6 млн гектаров <2>. Данная статистика, конечно, не дает абсолютно точной информации о количестве земель, находящихся на праве собственности у субъектов предпринимательской деятельности (поскольку ее могут осуществлять и предприниматели без образования юридического лица, а сами юридические лица могут быть и некоммерческими), но все же позволяет выявить тенденцию реализации данного правоотношения, связанную с его развитием и востребованностью по сей день.
--------------------------------
<1> Государственный (Национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2005 году. С. 47 // Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии: https://rosreestr.gov.ru/upload/documenty/doc_gosdoc2005.pdf (дата обращения: 02.02.2023).
<2> Государственный (Национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2021 году. С. 40 // Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии // https://rosreestr.gov.ru/upload/Doc/16-upr/Государственный%20(национальный)%20доклад%20о%20состоянии%20и%20использовании%20земель%20в%202021%20году.pdf (дата обращения: 02.02.2023).

Кроме того, сложившаяся общественно-политическая обстановка обуславливает и новую веху в развитии предпринимательства в нашей стране. Государственная поддержка отечественных товаропроизводителей, в том числе сельскохозяйственных организаций, высокотехнологичных отраслей экономики и других сфер жизнеобеспечения населения, должна строиться и развиваться на системной основе, где обеспечение принципа доступности природных ресурсов, в том числе земли, должно являться неотъемлемым элементом их государственной поддержки.
Между тем совершенно не секрет, что сегодня "Российская Федерация существенно отстает от развитых стран в части функционирования микропредприятий и предприятий среднего бизнеса" <3>. Поэтому в том числе адекватная земельная политика, направленная на обеспечение данных субъектов потребностями в земле как основном средстве производства, могла бы позитивно повлиять на преодоление данной негативной тенденции.
--------------------------------
<3> Ручкина Г.Ф. К вопросу о совершенствовании мер государственной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в условиях цифровой экономики // Предпринимательское право. 2019. N 4. С. 18.

Например, граждане планируют создать или расширять имеющийся бизнес, и для этого им необходим базис - земельный участок. Безусловно, можно обратиться на вторичный рынок, выбрать и купить подходящий земельный участок по рыночной цене. Однако такой рыночный экономический и правовой механизм может негативно отразиться на финансовом положении предпринимателя, потребует затрат, возможно задействования кредитных механизмов. Хотя эти средства могли бы пойти на наращивание производственных мощностей, разработку и внедрение современных и безопасных производственных технологий, увеличение заработной платы специалистам предприятия и так далее.
Учитывая, что в государственной или муниципальной собственности продолжает оставаться более 90% всех земель в России, можно сделать вывод, что предпринимателям в данном случае стоит обратить внимание на первичный земельный рынок, то есть рассмотреть возможность приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Каким же образом в настоящее время регулируется процесс предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для предпринимательских целей?
В соответствии со ст. 39.3 и 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду осуществляется по результатам земельных торгов. Такой способ, по смыслу земельного законодательства, является приоритетным, так как призван обеспечить целый ряд позитивных функций в данной сфере общественных отношений: защиты публичных и частных интересов, экономической эффективности, контрольной. Кроме того, с их помощью обеспечиваются принципы конкурентности, равноправия участников торгов, прозрачности и другие <4>. Однако для предпринимателей в глобальном смысле это означает то, что и на первичном рынке они также могут приобрести земельный участок по цене рыночной и выше, в случае если она будет повышаться в ходе проведения торгов.
--------------------------------
<4> Имекова М.П. Значение торгов в процедуре предоставления государственных или муниципальных земельных участков // Законы России: опыт, анализ, практика. 2016. N 12. С. 25.

Ведь потенциальное предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения земельного аукциона может привлекать предпринимателя не только упрощенной процедурой получения прав на земельный участок, но и льготным ценообразованием при покупке такого объекта, поскольку выкупная цена земельного участка в данном случае устанавливается не на уровне рыночной, а является сниженной, льготной и устанавливается, как правило, в проценте от его кадастровой стоимости <5>.
--------------------------------
<5> Например, в соответствии с п. 7 ст. 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" сельскохозяйственная организация при соблюдении определенных требований может выкупить земельный участок по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. См.: Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.

В Земельном кодексе Российской Федерации названы случаи, когда предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может осуществляться без проведения торгов. Исследователи отмечают, что по смыслу данных правовых положений ст. 39.3 ЗК РФ можно сказать, что они распространяют свое действие прежде всего на юридических лиц, в том числе на некоммерческие организации (подп. 1.1, 3, 6), а также на граждан (подп. 6, 9 - 11) <6>. Однако из 9 таких исключительных случаев только 4 касаются субъектов предпринимательской деятельности. Так, среди субъектов-предпринимателей, имеющих право на внеконкурсное предоставление в собственность земельных участков, названы: организации, которые будут осуществлять комплексное освоение, развитие территории; юридические лица - землепользователи, то есть организации, уже имеющие во владении и пользовании земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, граждане для организации и развития крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ), добросовестные арендаторы земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства (в том числе осуществляемого в коммерческих целях) после истечения трех лет аренды.
--------------------------------
<6> Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А. Комментарий к главе V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СПС "КонсультантПлюс". 2022.

Однако по факту субъектами-предпринимателями, которые могут рассчитывать на льготный (без торгов) порядок предоставления в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может выступать только КФХ. Так, организации, осуществляющие комплексное освоение, развитие территории, к моменту предоставления земельного участка уже прошли конкурсные процедуры в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" <7>, и их можно назвать "исключительными претендентами", автоматически получающими право на земельный участок, подлежащий комплексному освоению или развитию. В том же статусе находятся и юридические лица - землепользователи. Они обязаны переоформить полученное до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на собственность или аренду в соответствии с требованиями Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" <8>. Однако они сегодня должны быть предварительно привлечены к административной ответственности по ст. 7.34 КоАП РФ за нарушение сроков переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, поскольку должны были завершить данный процесс к 1 января 2012 года.
--------------------------------
<7> Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" // СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3617.
<8> Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 414.

Более широкий перечень субъектов предпринимательской деятельности, имеющих право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, представлен в ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Право заключить без торгов договор аренды земельного участка имеют предприниматели-инвесторы, соответствующие определенным установленным федеральным и региональным законодательством критериям (безусловно, речь идет о крупных инвестиционных проектах). Также среди субъектов здесь названы различные юридические лица, которые в соответствии с законом будут достраивать начатые и не завершенные строительством многоэтажные жилые дома, то есть восстанавливать права обманутых дольщиков. То есть внеконкурсное получение прав на землю для этих субъектов предпринимательской деятельности обуславливается правовым режимом конкретного земельного участка, а их предпринимательская деятельность будет связана, как правило, с реализацией социальных обязательств перед государством и обществом.
Возникает определенный парадокс, когда в самой большой по территории стране мира, где подавляющее большинство земель находятся в публичных формах собственности, где развитие предпринимательства объявлено важнейшим государственным приоритетом, государственная поддержка предпринимательских инициатив никак не связана с доступностью предоставления для этих целей земельного участка как важнейшего и порой необходимого базиса для такого развития. Несложно определить и основные причины такого положения.
Во-первых, доля земель, находящихся в частной собственности, очень варьируется в зависимости от региона. Например, в большинстве нелесных регионов доля уже переданных в частную собственность земель составляет более половины от их общего числа <9>.
--------------------------------
<9> Например, в Саратовской области в собственности граждан и юридических лиц находится около 63% земельных участков от земельного фонда области. См.: Доклад о состоянии и использовании земель Саратовской области за 2017 год. С. 40 // Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации: https://docs.yandex.ru/docs/view?url=ya-browser%3A%2F%2F4DT1uXEPRrJRXlUFoewruGCH8KnikYBrTKYgCCRIIcO2Oce4Yd3kTePHIg52SOj5IElfrFo6MGE_W_E5JU7zdjX5oOf_TEtOrMW6tsv6Znmpe9jKdxTg7-lK3f0c2CC7k6bXbFFF2pVMtwJJyrcdAg%3D%3D%3Fsign%3DusRv77koOdCXUcAxiuwJNk5Pi035o4GRfy6_HGa35ww%3D&name=РЕГ.%20ДОКЛАД-2018г%20СВОД.doc&nosw=1 (дата обращения: 02.02.2023).

Во-вторых, исследователи единогласно отмечают острый дефицит земельных участков под застройку, особенно в крупных городах <10>. Это порождает ситуацию, когда появившийся под застройку свободный земельный участок становится привлекательной инвестицией для многих предпринимателей, что и обуславливает их конкуренцию, которая разрешается в ходе земельных торгов.
--------------------------------
<10> Игонина Н.А., Ережипалиев Д.И. Актуальные проблемы законодательного регулирования и правоприменительной практики в сфере долевого строительства // Законы России: опыт, анализ, практика. 2016. N 12. С. 66.

В-третьих, кроме земельных участков в крупных городах, большую часть территории нашей страны составляют земли сельскохозяйственного назначения, которые также не могут быть использованы под застройку. Перевод их в другую категорию для последующей застройки - процесс сложный и не всегда аксиологически оправданный. Поскольку и сами земли сельскохозяйственного назначения являются не просто значимыми для общества или его граждан, они призваны обеспечивать продовольственную безопасность государства, следовательно, их рандомное выведение из оборота чревато очень серьезными негативными последствиями, следовательно, недопустимо.
То есть на сегодняшний день получается, что среди предпринимателей, желающих развивать свой бизнес и получить от государства для этих целей подходящий и не обремененный различными правами третьих лиц земельный участок, можно назвать только крестьянские (фермерские) хозяйства и иные сельскохозяйственные организации.
Но и здесь все не так просто. Действительно в соответствии со ст. 12 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" <11> уполномоченные органы публичной власти обязаны предоставить земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в публичной собственности КФХ для сельскохозяйственного производства без проведения земельных торгов. Отказ в предоставлении земельного участка может быть обжалован в суд.
--------------------------------
<11> Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" // СЗ РФ. 2003. N 24. Ст. 2249.

По факту земельные участки будут предоставлены сельскохозяйственным товаропроизводителям из так называемого фонда перераспределения земель, в который входят все земли сельскохозяйственного назначения, не предоставленные для фактического использования на территории каждого субъекта Российской Федерации, которых ожидаемо, исходя из общих статистических данных, значительно меньше, чем уже приватизированных <12>. По факту в фонде перераспределения земель их еще меньше за счет земель, юридически находящихся в государственной или муниципальной собственности, а фактически переданных в пользование на основании договора аренды гражданам и юридическим лицам.
--------------------------------
<12> Например, в Самарской области в собственности граждан и юридических лиц (частной собственности) находится 67,4% земель сельскохозяйственного назначения региона. См.: Доклад о состоянии и использовании земель Самарской области за 2019 год. С. 28 // Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации: https://docs.yandex.ru/docs/view?url=ya-browser%3A%2F%2F4DT1uXEPRrJRXlUFoewruA4UbGBFt3GHuwcLuUuoqDNIvO_PolsBH2qEZH-u4618fEwPYaOgmiF8gz6a9a4YlF1n8wjUmPDMu4j5wE1HwCf-w0INbuVGqBaX329kOIdCt0czxZgkVp_lFwMPDLGCXA%3D%3D%3Fsign%3Duy03BQx9Zx_NWgn3ZO4nQVo01AkxzFybuiyzQM_kc6w%3D&name=Доклад%20о%20состоянии%20и%20использовании%20земель%20в%20Самарской%20области%20за%202019%20год.doc&nosw=1 (дата обращения: 02.02.2023).

Поэтому в фонд перераспределения земель, как правило, попадают невостребованные сельскохозяйственные угодья, неликвидные с точки зрения как их стоимостных характеристик, так и сельскохозяйственной продуктивности, что является взаимообусловленными обстоятельствами. Сельскохозяйственным производителям такие земельные участки приобретать невыгодно. Их использование в большинстве случаев является экономически нецелесообразным. Поэтому в настоящее время такой способ получения земель для ведения сельскохозяйственного производства популярным не является.
Учитывая все названные обстоятельства, действительно сложно выработать универсальный алгоритм предоставления земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для развития предпринимательства как меры государственной поддержки в сложившейся общественно-политической обстановке, требующей наращивания производственных и технологических мощностей.
Безусловно, для реализации масштабных проектов к крупным предпринимателям-инвесторам должен осуществляться индивидуальный подход, в том числе и в обеспечении их бизнес-идей земельными ресурсами, что в настоящее время позволяет реализовать действующее земельное законодательство. Стоит более детально прорабатывать возможность размещения больших промышленных объектов на территориях с более низкой плотностью населения, что позволит осуществить не только выбор земельного участка, но и снизить экологические риски от такой промышленной деятельности, повысить приток рабочей силы в малозаселенные регионы.
Для малого и среднего бизнеса - наиболее уязвимой и при этом наиболее массовой категории субъектов предпринимательства нужно выработать свои меры государственной поддержки в целях доступа к земельным ресурсам для осуществления предпринимательской деятельности. С учетом всего вышеизложенного рекомендации в этой связи могут быть следующими:
Во-первых, необходимо провести мониторинг законодательства об изъятии земельных участков у правообладателей, допускающих при использовании земельного участка грубое нарушение законодательных предписаний. Сегодня, к сожалению, применение норм специальной земельно-правовой ответственности во многих случаях становится затруднительным из-за сложности реализации указанной процедуры (например, в отношении земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения") либо вовсе невозможным из-за многочисленных пробелов в гражданском и земельном законодательстве в отношении иных категорий земель. Изъятые таким образом у недобросовестных правообладателей земельные участки могли быть перераспределены иным субъектам, в том числе успешным предпринимателям.
Во-вторых, в законодательстве в качестве мер государственной поддержки субъектам предпринимательской деятельности предусматривается финансовая помощь посредством субсидирования, софинансирования различных предпринимательских инициатив, потребностей и обязательств бизнеса. Такую финансовую помощь можно расширить за счет софинансирования государством покупки на вторичном рынке земельного участка для развития предпринимательской деятельности в том случае, если не имеется возможности предоставления пригодного для этих целей земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Безусловно, в реализации такого бизнес-проекта должна быть выявлена общественная потребность, он должен быть направлен на решение приоритетных задач, стоящих перед государством.
В-третьих, продолжить работу по освоению малозаселенных территорий Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации. Практика предоставления земельных участков в аренду по упрощенной процедуре уже применяется для резидентов отдельных территорий <13>. Проанализировав такую практику, выявив позитивные и негативные моменты, можно ее распространить и на иные подобные территории.
--------------------------------
<13> Постановление Правительства РФ от 01.02.2021 N 91 "Об утверждении Правил предоставления управляющей компанией Арктической зоны Российской Федерации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации" // СЗ РФ. 2021. N 6. Ст. 989.

Таким образом, любой частный бизнес имеет государственное значение, а это означает, что государство должно обеспечивать ему возможность для развития и процветания, которое невозможно в том числе без надлежащего обеспечения его земельными ресурсами - базисом любой хозяйственной деятельности.

Библиографический список

1. Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А. Комментарий к главе V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СПС "КонсультантПлюс". 2022.
2. Игонина Н.А., Ережипалиев Д.И. Актуальные проблемы законодательного регулирования и правоприменительной практики в сфере долевого строительства // Законы России: опыт, анализ, практика. 2016. N 12. С. 65 - 69.
3. Имекова М.П. Значение торгов в процедуре предоставления государственных или муниципальных земельных участков // Законы России: опыт, анализ, практика. 2016. N 12. С. 23 - 28.
4. Ручкина Г.Ф. К вопросу о совершенствовании мер государственной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в условиях цифровой экономики // Предпринимательское право. 2019. N 4. С. 13 - 20.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Земельное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

ИА ГАРАНТ