Раздел земельных участков: перспективы арбитражных споров. Статьи по предмету Земельное право

Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Земельное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии

ЗАКАЗАТЬ

Вернуться к списку статей по юриспруденции

РАЗДЕЛ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ: ПЕРСПЕКТИВЫ АРБИТРАЖНЫХ СПОРОВ

Г.А. МИСНИК

Земельный кодекс РФ предусматривает в качестве оснований образования земельных участков соглашение участников общей собственности о разделе земельного участка, решение собственников об ином преобразовании земельных участков. В земельном законодательстве и судебной практике не нашел разрешения вопрос о правовой природе правовых актов, на основании которых осуществляется образование земельных участков, а именно: являются ли названные акты видом сделок, или их следует рассматривать только лишь в качестве оснований осуществления кадастровых работ в целях внесения сведений об образованных участках в Единый государственный реестр недвижимости. Неопределенность в данном вопросе порождает значительное количество судебных споров, которые возникают в связи с нахождением на земельном участке нескольких приватизированных объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам, и необходимостью раздела земельного участка, занятого такими объектами.

При исследовании данного вопроса ученые отмечают ряд проблем, обусловленных существованием противоречий в законодательном регулировании раздела земельного участка применительно к случаям общей собственности. На данную проблему обращает внимание Г.Л. Землякова, которая полагает, что раздел может быть обусловлен чрезмерным "дроблением права собственности на дома", при котором становится невозможным полноценное владение и пользование имуществом <1>. В этом случае возникает препятствие для раздела земельного участка, занятого таким объектом, состоящее в нарушении минимальных размеров образуемых участков <2>. Проблема делимости земельных участков рассматривалась и в других исследованиях. Так, по мнению Д.А. Тоточенко, далеко не каждый земельный участок может быть разделен. Зачастую это связано с нарушением требований к образуемым земельным участкам, например с невозможностью осуществления разрешенного использования на образуемых земельных участках, обеспечения доступа к образуемым земельным участкам и иными обстоятельствами <3>. Однако вопрос о правовой природе актов, на основании которых осуществляется образование земельных участков, в правовой науке является малоизученным. Между тем выявление и обоснование правовых характеристик таких актов необходимо для обеспечения единообразия правоприменения при разрешении споров о разделе земельных участков.
--------------------------------
<1> Землякова Г.Л. Правовые проблемы раздела земельных участков, занятых индивидуальными жилыми домами // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. N 11 // СПС "КонсультантПлюс".
<2> Там же.
<3> Тоточенко Д.А. Споры, связанные с разделом земельных участков // Юрист. 2017. N 6.

По данному вопросу в судебной практике сформирована позиция о признании названных актов сделкой по распоряжению исходным земельным участком, которая порождает сохранение прав на образуемые при разделе земельные участки при прекращении существования исходного участка. Такая позиция получила отражение в Определении Верховного Суда РФ от 28 мая 2020 г. N 310-ЭС19-26737. Предметом рассмотрения явился спор о признании незаконным отказа органа регистрации прав в регистрации договора перенайма земельного участка, который был предоставлен в порядке торгов. Суд кассационной инстанции признал правомерным отказ в регистрации, руководствуясь положениями п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, предусматривающего запрет уступки права аренды, приобретенного на торгах. Названным Определением Верховного Суда РФ отменено Постановление Арбитражного суда Центрального округа. Суд признал незаконным отказ в регистрации договора перенайма, опираясь на положения Градостроительного кодекса РФ, предусматривающие сохранение прав и обязанностей арендатора в отношении земельных участков, образованных после раздела исходного земельного участка. В новой редакции Градостроительного кодекса РФ это положение закреплено в п. 9 ст. 70. Руководствуясь названной нормой, суд признал незаконным отказ в регистрации договора перенайма земельного участка, заключенного без торгов.
Положения ст. 70 Градостроительного кодекса РФ служат основанием для квалификации актов о разделе земельных участков в качестве сделки по распоряжению исходным земельным участком. Примером применения данной позиции в судебной практике служит следующий спор. После заключения договора аренды публичный земельный участок был разделен. Поскольку исходный земельный участок находился в аренде до раздела земельного участка, арендатор заявил требование о признании договора аренды в редакции дополнительных соглашений, предусматривающих изменение конфигурации земельного участка, недействительной (ничтожной) сделкой. В Определении Верховного Суда РФ от 3 июня 2022 г. N 302-ЭС22-6446 по делу N А19-9375/2021 отражена следующая позиция по данному спору: изменение площади и конфигурации земельного участка в связи с его разделом после заключения договора аренды не свидетельствует о недействительности (ничтожности) договора аренды.
Такой вывод основывается на позиции о том, что изменение исходного земельного участка при разделе влечет переход прав на образованные земельные участки и изменение прав на исходный земельный участок в случаях, предусмотренных законом. При этом из судебных актов следует, что суды признают, что права и обязанности переходят к правообладателю образованного земельного участка в измененном виде. Выводы, содержащиеся в Определении Верховного Суда РФ от 28 мая 2020 г. N 310-ЭС19-26737, основаны на суждении о том, что правообладатель образованного земельного участка сохраняет все права и обязанности правообладателя исходного земельного участка, однако запрет уступки права на земельный участок, право на который приобретено по торгам, на данные правоотношения не распространяется.
Представляется, что данный подход согласуется с требованиями п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ только в той мере, в которой этот тезис относится к характеристике прав на исходный земельный участок. Данная норма предусматривает сохранение права аренды и безвозмездного пользования в отношении измененных земельных участков при образовании земельного участка (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 341-ФЗ). Земельный кодекс РФ, как следует из данной нормы, устанавливает сохранение в измененном виде права только на исходный земельный участок, который при разделе сохраняется в измененном виде в силу прямого указания закона, в частности в случае, если исходный земельный участок находится в публичной собственности.
В законодательстве остается открытым вопрос о том, порождает ли соглашение об образовании земельного участка переход прав в порядке правопреемства. Данная неопределенность преодолевается в рамках судебной практики, как видно из приведенных примеров, весьма непоследовательно. Положения законодательства, регулирующего порядок перехода прав на земельные участки, образованные при разделе, нуждаются в уточнении.
В первую очередь в законодательном закреплении нуждается положение, отражающее правовую природу соглашения о разделе и ином образовании земельного участка. Обоснованным представляется подход, состоящий в признании такого соглашения сделкой, порождающей изменение объекта права. Объектами такой сделки являются исходный земельный участок и его части, которые до момента регистрации прав на образованные из них земельные участки являются самостоятельным объектом правоотношений.
Часть земельного участка выступает самостоятельным объектом земельных правоотношений (п. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ). Законодатель предусматривает возможность совершения в отношении части земельного участка таких сделок, как соглашения об установлении сервитута, договоры аренды и безвозмездного пользования. Относительно возможности приобретения части земельного участка в собственность закон не предусматривает запрета, что порождает неоднозначное судебное толкование. Так, Апелляционным определением Ставропольского краевого суда от 16 мая 2017 г. признан заключенным договор купли-продажи части земельного участка. Одновременно с данным договором стороны (собственник земельного участка и покупатель части земельного участка) заключили соглашение, согласно которому собственник участка разрешает другой стороне построить здание на указанной в соглашении части земельного участка. Признавая право собственности на часть земельного участка, суд признал существование прав двух лиц на один объект. Данная практика нуждается в подробном анализе в контексте рассматриваемого в данной статье вопроса о правовом режиме части земельного участка как объекта соглашения о разделе земельного участка.
Существование в российском законодательстве института "расщепленной собственности", подобной правовой модели траста, применяемой в англосаксонской системе права, признается не только в судебной практике, но и в ряде правовых исследований. В частности, эта позиция высказывается относительно правовой характеристики права собственности на машино-места. По мнению В.В. Акопова, машино-места относятся к специфическим объектам права собственности, в отношении которых устанавливается раздельное владение разными собственниками. На примере данного объекта автор приходит к выводу о том, что российское законодательство не запрещает такое раздельное владение <4>, что, по сути, означает признание института "расщепленной собственности" в российском праве.
--------------------------------
<4> Акопов В.В. Машино-место как объект гражданских прав: проблемы законодательного регулирования в контексте повышения уровня правовой культуры // Правовая культура. 2017. N 1. С. 109.

А.О. Рыбалов отмечает, что позиция Верховного Суда РФ о возможности виндикации части участка <5> означает и возможность завладения такой частью <6>.
--------------------------------
<5> Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 20 февраля 2018 г. N 37-КГ17-13 // СПС "КонсультантПлюс".
<6> Рыбалов А.О. Владение в российском праве: quo vadis? // Вестник гражданского права. 2019. N 5.

Исследование вопроса о правовой природе права на часть вещи (обязательственной или вещной) требует обращения к правовой концепции права собственности. Современные исследования данного правового института направлены в первую очередь на выявление соотношения вещных и обязательственных правомочий в содержании права собственности. В литературе отмечается, что право собственности, хотя и является вещным правом, но реализуется "в пределах и порядке, установленных законом или обязательственными (относительными) правоотношениями" <7>. В исследованиях в области гражданского и предпринимательского права значительное место занимают вопросы динамики не только субъектного состава, но и объекта права, что ведет к выделению имущественных прав как самостоятельных (автономных) явлений <8>.
--------------------------------
<7> Зинченко С.А., Галов В.В. Собственность и производные вещные права: теория и практика. Ростов-на-Дону: СКАГС, 2003. С. 38.
<8> Ломидзе О.Г. Отчуждение обязательственного права по сделке: проблемы теории и практики // Арбитражная практика. Специальный выпуск. Уступка права требования (практика рассмотрения дел в арбитражных судах). 2001.

Выделение в структуре вещных прав обязательственных правомочий означает возможность трансформации вещных прав на основе изменения обязательства. Применительно к вопросу о правовом режиме части земельного участка как объекта соглашения о разделе можно сказать, что данное правоотношение имеет обязательственный характер. Объектом данного обязательственного правоотношения выступают действия по изменению объекта вещного права, а именно состоящие в осуществлении раздела земельного участка. Обязательственное право относительно части земельного участка трансформируется в вещное право только тогда, когда такое право "полностью "очищено" от воли на то обязанного лица" <9>.
--------------------------------
<9> Зинченко С.А., Галов В.В. Указ. соч. С. 47.

Таким образом, выделение в структуре вещного права обязательственных правомочий по осуществлению изменения объекта права позволяет признать соглашение о разделе и ином образовании земельного участка сделкой обязательственного характера, объектом которой являются действия по разделу земельного участка.
При разрешении вопроса классификационной принадлежности данного рода сделок представляется спорным признание их договорами по поводу продажи недвижимости, которая будет создана в будущем. Согласно п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснения данного Постановления подлежат применению в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован. Необоснованность квалификации соглашений о разделе земельного участка в качестве названных договоров, как представляется, обусловлена тем, что на момент заключения такого соглашения индивидуализирующие характеристики образуемых участков еще не определены, они имеют только проектируемый характер и могут быть изменены при подготовке межевого плана земельного участка.
Возвращаясь к вопросу о толковании ст. 448 Гражданского кодекса РФ применительно к рассмотренной ситуации, когда земельный участок был разделен после заключения договора аренды, представляется, что, основываясь на позиции признания акта о разделе земельного участка сделкой, можно прийти к выводу о переходе права на образованные при разделе участки в том же объеме, в котором существовало право на исходный земельный участок. Следовательно, вывод суда о признании недействующим запрета на уступку прав аренды, приобретенного на торгах, в названном случае представляется необоснованным.

Литература

1. Акопов В.В. Машино-место как объект гражданских прав: проблемы законодательного регулирования в контексте повышения уровня правовой культуры / В.В. Акопов // Правовая культура. 2017. N 1(28). С. 105 - 111.
2. Землякова Г.Л. Правовые проблемы раздела земельных участков, занятых индивидуальными жилыми домами / Г.Л. Землякова // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. N 11(194). С. 66 - 75.
3. Зинченко С.А. Собственность и производные вещные права: теория и практика / С.А. Зинченко, В.В. Галов. Ростов-на-Дону: СКАГС, 2003. 199 с.
4. Ломидзе О.Г. Отчуждение обязательственного права по сделке: проблемы теории и практики / О.Г. Ломидзе // Арбитражная практика. Специальный выпуск. Уступка права требования (практика рассмотрения дел в арбитражных судах). 2001. С. 18 - 29.
5. Рыбалов А.О. Владение в российском праве: quo vadis? / А.О. Рыбалов // Вестник гражданского права. 2019. Т. 19. N 5. С. 110 - 127.
6. Тоточенко Д.А. Споры, связанные с разделом земельных участков / Д.А. Тоточенко // Юрист. 2017. N 6. С. 30 - 34.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Земельное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

ИА ГАРАНТ