ЮРИСПРУДЕНЦИЯ: МАГИСТЕРСКИЕ, ДИПЛОМНЫЕ, КУРСОВЫЕ
Консультационные услуги студентам
Консультационные услуги студентам
Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Банковское право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
ПРИМЕНЕНИЕ ИПОТЕКИ ПРИ ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ: ТЕНДЕНЦИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ
О.В. НАРАЙКИН
На сегодняшний день считается, что от эффективности функционирования строительного комплекса во многом зависит развитие и конкурентоспособность экономики страны. Помимо законодательных поправок, направленных на защиту от мошенников с недвижимостью, было предложено создать новую систему долевого строительства. В доктрине предпринимательского права обоснованно определено, что наиболее важным для создания законодательной основы инновационного прогресса является тот факт, что при реализации планов по указанным направлениям сегодня применяются платформенные решения <1>. Действительно, "глобализация цифровых систем современного общества неминуемо влияет на экономическую и правовую системы" <2>. Можно сказать, что по сравнению со всеми формами финансирования строительства жилых помещений (такими, как ипотечное кредитование, краткосрочное и долгосрочное банковское кредитование, и т.д.) долевое участие в строительстве вышло на первый план. На сегодняшний день строительство стало одной из самых востребованных и быстро развивающихся сфер экономики. Наибольшее количество строительных работ в рамках проектной деятельности реализуется в г. Москве. Договорное регулирование участия в долевом строительстве в структуре девелоперской деятельности можно твердо назвать не только актуальным, но и проблемным вопросом, достойным глубокого научного изучения и практического обоснования <3>.
--------------------------------
<1> Алтухов А.В., Ершова И.В., Кашкин С.Ю. Платформенное право как драйвер развития инноваций // Предпринимательское право. 2020. N 4. С. 18.
<2> Левушкин А.Н., Тюлин А.В. Deepfake и системы искусственного интеллекта в парадигме развития цифрового права // Юрист. 2021. N 11. С. 21.
<3> Левушкин А.Н. Договорное регулирование участия в долевом строительстве в структуре девелоперской деятельности // Вестник Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА). 2022. N 12 (100). С. 91 - 100.
Возникнув в римском праве, hypotheca была, по существу, непосессорным залогом всего имущества человека, но в эпоху Ренессанса это устройство было возрождено гражданско-правовыми системами как ипотечный обеспечительный интерес, взятый строго над недвижимым имуществом. Однако в рамках нескольких смешанных правовых систем ипотека была импортирована в качестве реального обеспечения движимого имущества (в отличие от ипотеки движимого имущества общего права).
Ипотека не способна выступать в качестве автономной экономической разновидности. Главное ее предназначение - обеспечение выданных кредитов залогом недвижимого имущества, что считается базой для уменьшения риска в процессе ипотечного кредитования.
Полагаем, что концепция ипотеки предполагает финансовую и юридическую подсистемы, содержащие заключение договора об ипотеке, последовательность установления состояния владения недвижимостью, наличие долгов по нему поочередно на каждый период. При наличии ипотечной системы, позволяющей отчетливо определить подлинность прав на конкретное недвижимое имущество, формируются обстоятельства для достоверного предоставления им долговременного кредита под залог данной недвижимости. Здесь нужно отметить, что ипотека в различных государствах обладает собственной ролью и содержанием. В любом государстве функционирует собственное своеобразное законодательство в этой области. Суть ипотечного кредита возможно установить с помощью единых закономерностей авансирования денежных средств и движения заемного капитала. С целью установления и описания своеобразных отличительных черт ипотечного кредита следует подчеркнуть и проанализировать отношение между определенными субъектами (участниками) ипотечного кредитования, но кроме того, проанализировать характерные черты объектов, входящих в процедуру ипотечного кредитования.
Необходимо обратить внимание, что сегодня термин "ипотека" утратил свое буквальное значение как организация задолженности землевладельца и перешел в сферу регулирования отношений по операциям с недвижимостью. По своей экономической сути ипотека является разновидностью имущественного залога, который служит обеспечением исполнения основного денежного обязательства должника перед кредитором. При этом кредитор не становится собственником залога.
Участниками ипотечных отношений выступают ипотекодатель и ипотекодержатель. Это весьма условные формулировки. Ипотекодателем и ипотекодержателем могут выступать граждане, юридические лица и государство. Ипотекодержателем является кредитор по основному обязательству. Ипотекодателем может быть как должник, так и третье лицо (имущественный поручитель). Ипотекодатель, который устанавливал ипотеку в обеспечение своего обязательства, является должником, а ипотекодатель, который устанавливал ипотеку в обеспечение исполнения другого лица - должника, является имущественным поручителем.
Ипотека, как и любой другой способ покупки жилья, имеет свои плюсы и минусы. Так, одно из главных преимуществ ипотечного кредита - возможность уменьшения сроков и размеров ежемесячных выплат. Для этого нужно накопить большой первоначальный взнос, который в России чаще всего стартует с 15 - 20% от полной стоимости квартиры или дома. При этом заемщик платит за свое жилье, а не за аренду - еще одно преимущество ипотеки и ипотечного кредита <4>.
--------------------------------
<4> Лекция "Ипотечное кредитование" // URL: https://www.finversia.ru/fingram/lektsiya-ipotechnoe-kreditovanie-62901 (дата обращения: 15.07.2023).
Также среди плюсов этого финансового инструмента:
1) возможность покупки жилья даже при небольшой сумме первоначального взноса;
2) возможность досрочного погашения и экономия на процентах по кредиту;
3) широкий выбор вариантов недвижимости: первичный и вторичный жилой фонд, загородный дом.
Главный недостаток ипотеки - права собственности на жилье относятся залогодержателю до погашения всей суммы (стоимость объекта, выплаты по процентам и прочее).
Нередко процентная ставка прямо зависит от размера первоначального взноса, уровня зарплаты и кредитной истории заемщика.
Единой процентной ставки на ипотечные кредиты не существует - ее отдельно устанавливает каждый банк в соответствии с условиями рынка и внутренних расчетов. Кроме того, существуют две схемы погашения ипотечного кредита: классическая и аннуитетная, поэтому при планировании займа лучше сразу определиться, как удобнее будет его возвращать.
Аннуитетный способ заключается в возврате взятых денежных средств с начисленными на них процентами равными долями в течение всего срока займа. Объем доли рассчитывают по специальной формуле.
Классический способ заключается в возвращении разных по величине сумм, которые определяются просто - проценты за месяц начисляются на ссуду, что осталась на первое число. Она удобна тем, что клиент видит амортизацию тела кредита, то есть может наглядно наблюдать постоянное уменьшение долга.
Кроме того, существует возможность досрочного погашения, которая предусмотрена законодательством - клиент может вернуть средства раньше и не получит никакого штрафа. То есть в любой момент или после определенного периода (в зависимости от того, как это прописано в договоре), когда клиент получит дополнительные деньги, он может внести всю оставшуюся сумму.
Банки постоянно внедряют новые и модернизируют старые ипотечные программы. Каждая из них действует в любом банке и может быть результатом сотрудничества конкретной финансовой организации и застройщика. В России чаще всего используются такие варианты:
1) ипотечное кредитование под покупку жилья на первичном или вторичном рынке;
2) ипотечное кредитование под строительство дома;
3) ипотечное кредитование под покупку земельного участка не с/х назначения);
4) рефинансирование ипотечного кредита (если заемщику не нравятся условия погашения кредита, он имеет право рефинансировать этот кредит в другом банке).
Так как кредитор заинтересован в сохранности залога, кредитный договор может содержать условие, по которому заемщик обязан позволять регулярно осматривать недвижимость, которая служит предметом залога, чтобы убедиться, что с ней все в порядке.
Практически все ипотечные программы содержат в себе скрытые платежи по ипотеке:
1) страхование жизни и здоровья заемщика на срок всей кредитной программы (0,5 - 1% от суммы кредита);
2) страхование приобретаемой недвижимости, ежегодно на срок всей кредитной программы;
3) разовая комиссия при выдаче кредита (0,7 - 1% от суммы);
4) за счет заемщика выполняется оценка недвижимости, причем только оценщиками, которых выбрал банк.
Затрудняют получение ипотечного кредита в России и жесткие требования банков к заемщику. В первую очередь необходимо подтвердить наличие высоких официальных доходов. Высокими должны быть и доходы других членов семьи, в первую очередь мужа или жены.
Также по Гражданскому кодексу РФ заемщик обязан предупредить банк в письменном виде о своем намерении внести платеж досрочно (не менее чем за 30 дней) <5>. Поэтому ипотека является одновременно стимулом для расширения рынка застройщика и возможностью для клиента получить собственное жилье очень быстро - если человек не имеет полной суммы денег, может оплатить ее часть и постепенно доплачивать средства.
--------------------------------
<5> Лекция "Ипотечное кредитование" // URL: https://www.finversia.ru/fingram/lektsiya-ipotechnoe-kreditovanie-62901 (дата обращения: 15.07.2023).
В 2022 году макроэкономические показатели, непосредственно влияющие на рынок жилья, были следующими. Индекс потребительских цен составил 3%, движение доходов домохозяйств, которое важно для рынка жилья в течение большей части года (после падения в первом квартале), было положительным. В целом за 2022 год реальные располагаемые денежные доходы населения выросли менее чем на 1%.
Центральный банк РФ неоднократно снижал ключевую ставку в течение прошлого года, достигнув в декабре 2022 года 6,25%. Тем не менее активность заемщиков и объем ипотечного жилищного кредитования (ЖКХ) оказались ниже прошлогодних показателей.
По данным Банка России, в 2022 году в России было выдано 1,27 млн ипотечных кредитов на сумму 2,85 трлн руб. против 1,47 млн на общую сумму 3,01 трлн руб. в 2021 году, то есть снижение составило 13,6% в кредитном выражении и 5,3% в объемном. Доля ипотечных кредитов, выданных на долевое строительство, в общем объеме выданных кредитов всех видов составила в 2020 году 6,6% против 7% в 2021 году. При этом доля ипотеки, выданной на долевое строительство, в совокупном объеме исключительно ипотечных кредитов выросла с 28,8 до 32,4 процента <6>.
--------------------------------
<6> Russian Economy in 2023. Trends and outlooks. (Issue 41) // [V Mau et al; scientific editing by Kudrin A.L., Doctor of sciences (economics), Radygin A.D., Doctor of sciences (economics), Sinelnikov-Murylev S.G., Doctor of sciences (economics)]; Gaidar Institute // Moscow: Gaidar Institute Publishers, 2023. P. 71.
Право получения кредита на долевое строительство возникло в 2008 году с поправкой. В соответствии с новым законом банки начали предоставлять кредиты на приобретение жилья в новостройках, люди получили возможность участвовать в долевом строительстве, чтобы купить квартиру с улучшенной планировкой в новом доме. Заинтересованность будущих собственников жилья достаточно велика, ведь жилье на стадии строительства стоит в разы меньше. В зависимости от срока сдачи проекта разница в стоимости недостроенного и готового жилья может достигать 30%.
Получение ипотеки долевого строительства пользуется успехом в России. Схема проста и действенна: строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков, которые часто берут кредит в банке. За счет дольщиков возводят новые дома. По завершению строительства квартиры переходят в собственность дольщиков. Покупка несет немало рисков, но позволяет значительно сэкономить. Готовые квартиры по стоимости выше на 30%, поэтому желающих получить ипотеку долевого строительства много.
Заемщик может купить квартиру у застройщика (юридического лица) и у физического лица (договор об уступке прав требований). На этапе строительства поручители не требуются. Обеспечением возврата кредитных средств является залог прав на будущую квартиру. Большинство банковских учреждений дают возможность оформить кредит на 30 лет с процентной ставкой от 11% до 15,5% на этапе строительства и после сдачи в эксплуатацию - от 7,9% до 12% годовых. Первоначальный взнос - не меньше 10% стоимости квартиры. Досрочное погашение кредита возможно с момента получения без штрафов.
Для заключения договора такого типа не требуются поручители, так как в качестве залога выступает право собственности на недвижимое имущество, которое будет приобретено на средства, полученные в кредит.
На начальном этапе строительства можно выбрать наиболее подходящий вариант планировки для будущей квартиры, а также ее территориальное местонахождение и необходимый размер полезной площади помещения. В отличие от вторичного рынка недвижимости, приобретая квартиру в новостройке, покупатель освобождает себя от риска ее потери из-за задолженности, а также от необходимости собирать множество документов для переоформления на себя права собственности, что значительно упрощает процедуру купли-продажи.
По договору цессии можно переуступить права на объект долевого строительства. Такая сделка позволяет делегировать свои права на недвижимость суб-покупателю, получив взамен денежные средства.
В обязательном порядке производится процедура страхования гражданской ответственности застройщика за ненадлежащее выполнение обязательств перед покупателем. Юридическую сторону данного вопроса регулирует ст. 15 Федерального закона под номером 214-ФЗ.
Минусом является то, что заемщик не имеет возможности сразу вселиться в квартиру, а также, помимо тела кредита, приходится выплачивать проценты.
Договорное регулирование участия в долевом строительстве в структуре девелоперской деятельности предоставляет девелоперу полномочие заключать договоры, осуществлять приемку работ, производить расчеты по договорам подряда, совершать от имени заказчика работ в пределах компетенции действия, необходимые для реализации программы строительства. Исходя из такого содержания правоотношений в сфере девелопмента, полагаем, что девелопмент по правовой природе имеет инвестиционную направленность. Отдельно подчеркнем, что инвестиционная политика в рамках договорного регулирования участия в долевом строительстве в структуре девелоперской деятельности способствует развитию не только экономики в целом, но и ее отдельных отраслей, хозяйствующих субъектов <7>.
--------------------------------
<7> Левушкин А.Н. Обеспечение баланса интересов граждан, предпринимателей и публично-правовых образований как участников инвестиционных правоотношений на рынке ценных бумаг // Юрист. 2022. N 6. С. 30.
Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" <8> было установлено, что с 25 сентября 2019 года ЖСК, осуществляющие строительство жилых домов, должны быть зарегистрированы на портале наш дом.рф и на постоянной основе размещать данные о кооперативе, о его членах, за счет которых осуществляется строительство, а также о домах, которые строят в Единой информационной системе жилищного строительства (далее - ЕИСЖС).
--------------------------------
<8> Федеральный закон от 25.12.2018 N 478-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ред. от 30.12.2021) // Собрание законодательства РФ. 2018. N 53 (часть I). Ст. 8404.
Российское законодательство в сфере девелоперских проектов на основе заключения и исполнения договоров долевого участия в строительстве менялось относительно много раз, однако не было достигнуто единого мнения относительно всех вариантов реализации данного многоаспектного правового явления. В краткосрочной перспективе активность потребителей, уже готовящихся к покупкам, усиливается импульсивными действиями тех, кто по аналогии с предыдущими кризисами пытается защитить накопленные сбережения за счет инвестиций в недвижимость. В дальнейшем по мере исчезновения этой мотивации наступает глубокая рецессия на фоне снижения реальных доходов населения и перехода к осторожному потребительскому поведению (попытка сохранить текущее качество жизни и обратиться к сбережениям при благоприятном стечении обстоятельств). Частичная долларизация рынка не исключена, если она следует за инфляцией и девальвацией с некоторым запаздыванием. Государственная поддержка рынка жилья будет ограничена в связи с вероятным дефицитом федерального бюджета и очевидными более острыми проблемами, требующими решения (медицина, социальная защита, рынок труда и т.д.). Логично, что в рамках этих приоритетов возможен определенный эффект для рынка жилья (например, ипотечные каникулы, поддержка определенных групп граждан).
Однако очевидно, что в нынешней рыночной ситуации и так проблематично достижение целевых показателей. За последние 20 лет были примеры спада российского жилищного строительства в 2009 - 2010 годах (снижение на 9%) и в 2016 - 2018 годах (снижение на 11%), который можно превзойти как по глубине, так и по продолжительности.
Сегодня рынок жилищного строительства является абсолютно непрозрачным, а физические лица и домохозяйства довольно часто не знают, кто является настоящим владельцем компаний девелоперов. Кроме этого, права инвесторов в основном не защищены, а те механизмы, которые предусмотрены в договорах, не действуют на практике.
Таким образом, можно сказать о том, что в современных условиях развития ипотечного жилищного кредитования в России ключевую роль играет создание эффективных финансовых инструментов, обеспечивающих гарантированное исполнение обязательств, предусмотренных для каждой из сторон договора, в рамках правоотношений, возникающих на всех этапах сделок, связанных с приобретением гражданами жилья. "Нынешней российской системе права пределы судебного усмотрения четко обозначены - это нормы права, выходить за которые, даже в целях защиты слабой стороны, недопустимо, поскольку это разрушает основы права и порождает социальную несправедливость" <9>. Эффективность ипотечной системы во многом зависит от состояния рынка и влияющих на него факторов. Степень влияния факторов не постоянна в разные периоды времени, что обуславливает изменение тенденций на рынке ипотечного кредитования.
--------------------------------
<9> Вайпан В.А. Судебное усмотрение в практике арбитражных судов // Вестник арбитражной практики. 2020. N 6. С. 3 - 13. С. 4.
Анализируя ипотечное кредитование долевого строительства, стоит сказать, что риски банка в случае кредитования приобретения жилья чрезвычайно велики, поскольку стоимость финансового продукта высокая. Поэтому финансовое учреждение обязывает заемщика страховать как недвижимость, так и жизнь. Ипотека всегда является тем видом правоотношений между заемщиком и кредитором, базирующимся на передаче в залог недвижимого имущества. Кроме того, ипотека действует по определенным принципам, она выполняет также функции, как и любая другая экономико-правовая категория.
Основные нормативные правовые акты Российской Федерации, регулирующие ипотечный сектор и сделки, связанные с долевым строительством многоквартирных домов, дополнены принципиально новыми требованиями, которые были нормативно закреплены за последние 4 года. Важной особенностью таких нововведений является достижение нового, более совершенного уровня правового регулирования отношений, обусловленного в том числе договорами, заключаемыми гражданами на приобретение жилья в новостройках с использованием ипотечного кредитования; поскольку развитие механизма ипотечного жилищного кредитования является одним из важнейших направлений создания возможностей для приобретения физическими лицами жилой недвижимости, в том числе в процессе поэтапного перехода от привлечения финансовых средств на долевое строительство многоквартирных домов и другой недвижимости к другим формам жилищного финансирования, обеспечивающим защиту прав граждан и снижение рисков для них.
Библиографический список
1. Алтухов А.В., Ершова И.В., Кашкин С.Ю. Платформенное право как драйвер развития инноваций // Предпринимательское право. 2020. N 4. С. 17 - 24.
2. Вайпан В.А. Судебное усмотрение в практике арбитражных судов // Вестник арбитражной практики. 2020. N 6. С. 3 - 13.
3. Левушкин А.Н., Тюлин А.В. Deepfake и системы искусственного интеллекта в парадигме развития цифрового права // Юрист. 2021. N 11. С. 19 - 24.
4. Левушкин А.Н. Договорное регулирование участия в долевом строительстве в структуре девелоперской деятельности // Вестник Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА). 2022. N 12 (100). С. 91 - 100.
5. Левушкин А.Н. Обеспечение баланса интересов граждан, предпринимателей и публично-правовых образований как участников инвестиционных правоотношений на рынке ценных бумаг // Юрист. 2022. N 6. С. 29 - 36.
6. Russian Economy in 2023. Trends and outlooks. (Issue 41) // [V. Mau et al; scientific editing by Kudrin A.L., Doctor of sciences (economics), Radygin A.D., Doctor of sciences (economics), Sinelnikov-Murylev S.G., Doctor of sciences (economics)]; Gaidar Institute // Moscow: Gaidar Institute Publishers, 2023. P. 71.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Банковское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.
Навигация по сайту:
Контакты:
197839245
"Горячие" документы: