Проблемы приватизации земельных участков физическими лицами. Статьи по предмету Земельное право

Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Земельное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии

ЗАКАЗАТЬ

Вернуться к списку статей по юриспруденции

ПРОБЛЕМЫ ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ФИЗИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ

Е.А. МОТЛОХОВА

С введением в действие Закона СССР "О собственности в СССР" <1> и Земельного кодекса РФ <2> (далее - ЗК РФ) изменился подход к системе вещных прав. Политика государства направила законодательные ресурсы на сокращение таких вещных прав на землю, как право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования. Земельные участки, предоставленные лицам на таких титулах, стали переоформлять на право собственности или право аренды. Процедура оформления земельного участка зачастую переходит в судебное разбирательство по признанию права собственности на землю.
--------------------------------
<1> Закон СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР" // Ведомости СНД СССР и ВС СССР. 1990. N 11. Ст. 164.
<2> Земельный кодекс РФ: Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Российская газета. 2001. N 211 - 212.

Согласно п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ), под земельным участком понимается недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи, границы которой определены в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" <3>.
--------------------------------
<3> Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // Российская газета. 2007. N 165.

Право собственности является наиболее полным вещным правом <4>, включающим в себя максимально возможный объем правомочий в отношении определенного объекта. Согласно ЗК РФ приватизация земельных участков осуществляется на платной и бесплатной основе. "Предоставление земельного участка относится к исполнительно-распорядительным функциям органов государственной власти и местного самоуправления" <5>.
--------------------------------
<4> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2000.
<5> Писарев Г.А. Приобретение и прекращение права собственности на земельный участок // Бюллетень нотариальной практики. 2010. N 5.

Рядом особенностей обладает процедура приватизации земельного участка собственниками зданий, строений и сооружений, на котором такие объекты находятся. Статьи 35, 36 ЗК РФ, ст. 273 Гражданского кодекса РФ <6> закрепляют известный еще римскому праву принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества - superficiessolocedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью) <7>. Указанным принципом и обусловлено привилегированное право собственников объектов недвижимого имущества на приобретение права собственности на земельный участок без проведения аукциона или торгов (в соответствии со ст. 36 ЗК РФ). Нужно отметить, что согласно ст. 33 ЗК РФ земельные участки предоставляются в пределах установленных норм, с учетом градостроительного зонирования. В этом выражаются черты императивного метода земельного права <8>. В частности, на территории города Хабаровска предельные размеры и условия использования земельных участков установлены Правилами застройки и землепользования, утвержденными Хабаровской городской Думой <9>.
--------------------------------
<6> Гражданский кодекс: Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Российская газета. 1994. N 238 - 239.
<7> Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права. М., 2000.
<8> Чередников А.В. Методы определения правового режима земельных участков в процессе градостроительного зонирования // Юридический мир. 2012. N 1.
<9> Решение Хабаровской городской Думы от 21 мая 2002 г. N 211 "Правила застройки и землепользования в г. Хабаровске" // Хабаровские вести. 2002. N 87.

Статья 39.9 ЗК РФ предусматривает такие вещные права на землю, как постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение. Однако в настоящее время на данных титулах предоставление земельных участков физическим лицам не производится. Несмотря на универсальный характер правопреемства при наследовании, право постоянного (бессрочного) пользования за новым субъектом права признано быть не может <10>.
--------------------------------
<10> Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 30 мая 2012 г. N 33-3454/2012 // Архив Хабаровского краевого суда за 2012 г.

Статья 3 Федерального закона "О введении в действие ЗК РФ" (далее - Вводный закон) <11> предусматривает возможность переоформления права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения на право собственности. Согласно п. 4 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие ЗК РФ" граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки.
--------------------------------
<11> Федеральный закон от 25 октября 2011 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" // Российская газета. 2001. N 211 - 212.

Согласно п. 9 ст. 3 Вводного закона государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю, имеют равную юридическую силу с документами, выданными до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <12>. Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со ст. 25.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.
--------------------------------
<12> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. 1997. N 145.

Несмотря на упрощенный порядок оформления права собственности на землю для граждан, в правоприменительной практике возникают сложности.
Зачастую оформить земельный участок в собственность желают не "первоприобретатели" земельных участков (сторона по договору застройки, договора о бессрочном пользовании), а их наследники. Они обращаются в судебные инстанции, дабы устранить правовую неопределенность в юридическом статусе земельного участка и включить его в состав наследства.
Определениями Хабаровского краевого суда от 2 февраля 2011 г. <13>, 3 февраля 2012 г. <14> за наследником было признано право собственности на земельный участок. Суд принял во внимание то обстоятельство, что в соответствии с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. "О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов" <15> отвод гражданам земельных участков как в городе, так и вне города для строительства индивидуальных жилых домов производился в бессрочное пользование, и лицу, осуществившему постройку дома, как первозастройщику земельный участок мог быть выделен только в бессрочное пользование. Аргумент представителя администрации о том, что истец не обладает земельным участком на праве бессрочного пользования, не был принят во внимание. Позиция Хабаровского краевого суда по данному вопросу подтверждается в ряде других определений <16>.
--------------------------------
<13> Кассационное определение Хабаровского краевого суда от 2 февраля 2011 г. N 33-502 // Архив Хабаровского краевого суда за 2011 г.
<14> Кассационное определение Хабаровского краевого суда от 3 февраля 2012 г. N 33-667 // Архив Хабаровского краевого суда за 2012 г.
<15> Указ Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. "О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов" // Ведомости Верховного Совета СССР. 1948. N 36.
<16> Кассационное определение Хабаровского краевого суда от 3 февраля 2012 г. N 33-667; Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 19 сентября 2012 г. N 33-5970 // Архив Хабаровского краевого суда за 2012 г.; Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 30 января 2013 г. N 33-469/2013 // Архив Хабаровского краевого суда за 2013 г.

Трудности при оформлении права собственности на землю вызывает также уничтожение объектов недвижимости на земельных участках, которые граждане намереваются приобрести. Ведь п. 4 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие ЗК РФ" привязывает право приватизации земельного участка к наличию на нем жилого дома. Однако п. 9.1 ст. 3 вышеуказанного Закона условием приватизации называет только возникновение права на земельный участок до введения в действие ЗК РФ.
В деле, рассмотренном Индустриальным районным судом <17>, истица обратилась в суд с иском к Администрации г. Хабаровска о признании права собственности на жилой дом и земельный участок. В обоснование заявленных требований указала, что на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию она является собственником жилого дома. В 2008 г. данный дом был снесен, на его месте возведен новый жилой дом, земельный участок, на котором расположен жилой дом, был выделен под строительство индивидуального жилого дома. Исковые требования были удовлетворены. Хабаровский краевой суд оставил данное решение без изменения <18>.
--------------------------------
<17> Решение Индустриального районного суда г. Хабаровска от 26 ноября 2010 г. N 33-502 // Архив Индустриального районного суда г. Хабаровска за 2010 г.
<18> Кассационное определение Хабаровского краевого суда от 2 февраля 2011 г. N 33-502 // Архив Хабаровского краевого суда за 2011 г.

Кировский районный суд г. Хабаровска <19> при разрешении земельного спора также принял позицию истца-наследника. В исковом заявлении истец указал, что его отец купил индивидуальный жилой дом в 1947 г. После смерти отца он фактически принял наследство. В настоящее время дом представляет собой руинированный объект. Вид права на земельный участок не определен.
--------------------------------
<19> Решение Кировского районного суда г. Хабаровска от 6 июня 2013 г. N 2-1105/2013 // Архив Кировского районного суда г. Хабаровска за 2013 г.

Суд посчитал, что в силу Указа Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. земельный участок, на котором расположен индивидуальный жилой дом, был отведен отцу истца на праве постоянного (бессрочного) пользования. Согласно п. 9.1 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие ЗК РФ" наследник имеет право переоформить указанное право на право собственности.
Апелляционная инстанция оставила данное решение без изменения, указав, что "факт разрушения жилого дома не лишает права наследника оформить право собственности и восстановить жилой дом" <20>.
--------------------------------
<20> Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 16 ноября 2013 г. N 33-6694/2013 // Архив Хабаровского краевого суда за 2013 г.

С целью облегчения процедуры оформления наследниками "первоприобретателей" земельных участков, в частности тех земельных участков, объект недвижимости на которых был разрушен, предлагаем следующее: включить право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или аренды в состав наследства, а также включить в перечень объектов недвижимости, указанных в абз. 3 п. 9.1 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие ЗК РФ", объект незавершенного строительства (руинированный жилой дом, фундамент жилого дома).
В связи с этим предлагаем изложить абз. 3 п. 9.1 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие ЗК" в следующей редакции:
"Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, в частности объект незавершенного строительства (руинированный жилой дом, фундамент жилого дома), расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также граждане, фактически принявшие в наследство такой земельный участок, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки".
Абзацы 1, 2 п. 2 ст. 25.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" изложить в следующей редакции:
"Основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи земельный участок является следующий документ: акт о предоставлении такому гражданину (либо его наследодателю) данного земельного участка, изданный органом государственной власти..."
Множество земельных споров возникает также при определении площади, необходимой для эксплуатации объекта недвижимого имущества. Рассмотрим типичный пример. В собственности гражданина находится жилой дом, расположенный на земельном участке, границы которого установлены на местности на протяжении долгого времени. Кадастровый инженер при формировании земельного участка руководствуется п. 9 ст. 38 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и определяет местоположение границ земельного участка по ориентирам, существующим на местности 15 лет и более. По документам право бессрочного пользования предоставлено на меньшую площадь, чем фактически сложившееся землепользование (при этом, как правило, оставшаяся площадь используется по договору аренды).
По данной категории дел суды, исходя из ст. 87 ЗК РСФСР <21>, п. 4 ст. 3, абз. 3 п. 9.1 ст. 3 Вводного закона, ст. 39.20 ЗК РФ (до 1 марта 2015 года - ст. 36 ЗК РФ), делают вывод о том, что фактически сформированный земельный участок находился на праве бессрочного пользования; при приватизации гражданами земельных участков границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
--------------------------------
<21> Земельный кодекс РФ: Федеральный закон от 25 апреля 1991 г. N 1103-1 // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 22. Ст. 768.

Несмотря на то что в правоустанавливающем документе указан земельный участок меньшей площади, приватизации подлежит все землепользование в границах, существующих на местности 15 и более лет <22>.
--------------------------------
<22> Постановление Президиума Хабаровского краевого суда от 24 февраля 2014 г. N 44г-23/2014 // Архив Хабаровского краевого суда за 2014 г.; Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 26 сентября 2014 г. по делу N 33-5965/2014 // Архив Хабаровского краевого суда за 2014 г.; Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 3 октября 2014 г. по делу N 33-6145/2014 // Архив Хабаровского краевого суда за 2014 г.

Согласно разъяснениям, данным Верховным Судом РФ <23>, если собственник строения приобрел право аренды на земельный участок, то это не исключает его права на приобретение впоследствии этого земельного участка в собственность.
--------------------------------
<23> Обзор законодательства и судебной практики за второй квартал 2007 г., утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 августа 2007 г. // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2007. N 12.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ <24>, выраженной в Постановлении от 13 декабря 2001 г. N 16-П, ч. 3 ст. 35 Конституции РФ гарантируется защита не только права собственности, но и таких имущественных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком. Земельный участок является для землепользователя именно "своим имуществом" (что должно признаваться всеми субъектами права) и как таковое не может быть изъято иначе как на основании судебного решения и лишь при условии предварительного и равноценного возмещения.
--------------------------------
<24> Постановление Конституционного Суда РФ от 13 декабря 2001 г. N 16-П "По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской" // Российская газета. 2001. N 250.

Такой подход отвечает нормам международного права. Как указал Европейский суд по правам человека, учитывая положения ст. 1 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод, каждый имеет право на уважение своей собственности и право беспрепятственного пользования своим имуществом, которые подлежат судебной защите <25>.
--------------------------------
<25> Judgment of the European Court of Human rights, Case of James and others v. the United Kingdom, 21 February 1986, Application N 8793/79. URL: http://hudoc.echr.coe.int.

В этой связи предлагаем изложить п. 4 ст. 3 Вводного закона следующим образом:
"Гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, находящийся в его фактическом пользовании, границы которого существуют на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования или на ином основании, и право собственности предыдущего собственника на жилой дом возникло до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом, если право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переоформлено на право собственности без учета границ фактического землепользования, гражданин сохраняет право приобрести оставшуюся часть земельного участка в собственность за плату или на праве аренды. Заключение договора аренды не лишает гражданина в дальнейшем права приобрести право собственности на такой земельный участок".
При приватизации земельных участков заинтересованные лица сталкиваются с проблемами, связанными с так называемыми красными линиями. На территории Хабаровского края часто имеют место отказы в предоставлении земельных участков ввиду наличия на их территории "красных линий" (линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования) <26>. Хабаровский краевой суд <27> признает за заявителями права на земельный участок, отклоняя доводы органа местного самоуправления, мотивируя это ч. 1 ст. 36 ЗК РФ. "Красные линии как элемент проектирования (планировки) территории населенных пунктов не могут непосредственно представлять ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, поскольку на такой земельный участок не установлены ограничения в форме его резервирования, в основе которого имеет место проект планировки территории с указанием красных линий" <28>.
--------------------------------
<26> Градостроительный кодекс РФ: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // Российская газета. 2004. N 290.
<27> Кассационное определение Хабаровского краевого суда от 7 марта 2012 г. N 33-1641/2012 // Архив Хабаровского краевого суда за 2012 г.; Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 18 апреля 2014 г. по делу N 33-2181/2014 // Архив Хабаровского краевого суда за 2014 г.
<28> Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 4 апреля 2012 г. N 33-1846 // Архив Хабаровского краевого суда за 2012 г.; Постановление Президиума Хабаровского краевого суда от 11 марта 2014 г. N 44-г-27/14 // Архив Хабаровского краевого суда за 2014 г.

В этой связи предлагаем внести изменения в п. 12 ст. 85 ЗК РФ и изложить его в следующей редакции:
"Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами... не подлежат приватизации, за исключением случаев, когда такой земельный участок был ранее предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения".

Литература

1. Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права. М., 2000.
2. Писарев Г.А. Приобретение и прекращение права собственности на земельный участок // Бюллетень нотариальной практики. 2010. N 5. С. 31 - 44.
3. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2000.
4. Чередников А.В. Методы определения правового режима земельных участков в процессе градостроительного зонирования // Юридический мир. 2012. N 1. С. 43 - 45.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Земельное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

ИА ГАРАНТ