Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Земельное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
ЗАЩИТА ПРАВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД
О.А. ЧАУССКАЯ
Конституцией РФ гарантируется право на жилище и недопустимость произвольного лишения жилища (ч. 1 ст. 40). В силу принципа неприкосновенности собственности никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, принудительное изъятие у собственника имущества возможно только по основаниям, предусмотренным законом (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, п. 2 ст. 235 ГК РФ).
Одним из оснований принудительного изъятия жилого помещения и прекращения права собственности на него является изъятие для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположены такое жилое помещение или многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение (ст. 32 ЖК РФ, ст. 239.2 ГК РФ). При этом не имеет значения, на каком праве собственник жилого помещения использует земельный участок (право собственности, аренды, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) <1>. Изъятие земельного участка и отчуждение находящегося на нем объекта осуществляются одновременно (п. 2 ст. 239.2 ГК РФ).
--------------------------------
<1> См.: п. 20 "б" Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление ПВС РФ).
Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" порядок изъятия земельных участков и находящихся на них жилых помещений был существенно изменен. Земельный кодекс РФ дополнен главой VII.1 "Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд", внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, другие нормативно-правовые акты. Указанный Закон вступил в силу с 1 апреля 2015 г., однако новые положения, регулирующие подготовку и заключение соглашения об изъятии земельного участка, применяются и в том случае, если решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принято до 1 апреля 2015 г.
В ст. 56.3 ЗК РФ содержится исчерпывающий перечень государственных или муниципальных нужд, для обеспечения которых допускается изъятие земельных участков. Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято при наличии следующих оснований: во-первых, в целях строительства, реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения при условии, что указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и проектами планировки территории, и решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд принято не позднее чем в течение трех лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов; во-вторых, в иных целях - на основании решения о создании или расширении особо охраняемой природной территории; для выполнения международного договора РФ; на основании лицензии на пользование недрами - для проведения работ, связанных с пользованием недрами; на основании решения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Изъятие земельных участков может осуществляться как по собственной инициативе уполномоченных органов, так и по инициативе организаций, имеющих право на обращение с ходатайствами об изъятии земельных участков (п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ) <2>.
--------------------------------
<2> Перечень организаций, имеющих право на обращение с ходатайствами об изъятии земельных участков для федеральных нужд, утвержден Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2015 г. N 442.
В течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии земельного участка и (или) жилого помещения (далее также - решение об изъятии) уполномоченный орган, принявший такое решение, осуществляет его размещение на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет; обеспечивает опубликование решения об изъятии в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов; направляет копию решения об изъятии правообладателю земельного участка и (или) жилого помещения, а также в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ). Таким образом, правообладателю направляется не уведомление о принятом решении об изъятии, а копия этого решения.
Запись о решении об изъятии вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество в графу "Особые отметки регистратора" и по истечении трех лет (срока действия решения) подлежит исключению из реестра на основании решения государственного регистратора в соответствии с п. 6.1 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Если решение об изъятии принято с нарушением установленных требований (например, по истечении трех лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение объектов федерального, регионального или местного значения), то собственник изымаемого имущества может обратиться в суд с административным исковым заявлением о признании такого решения незаконным полностью или в части (ст. 124 Кодекса арбитражного судопроизводства РФ) <3>. Необходимо иметь в виду, что заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда собственнику стало известно о нарушении его прав (ч. 1 ст. 219 КАС РФ). При этом пропуск трехмесячного срока обращения в суд с заявлением не является основанием для отказа в принятии заявления к производству. Причины пропуска срока выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании и могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявления (ч. ч. 5 и 8 ст. 219 КАС РФ). Если решение об изъятии не было признано незаконным в установленном порядке, то это не лишает собственника изымаемого имущества возможности ссылаться на несоответствие данного решения закону и нарушение его прав при предъявлении к нему иска о принудительном изъятии.
--------------------------------
<3> В ГК РФ в качестве способа защиты гражданских прав названо признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления (ст. ст. 12, 13).
Принудительное отчуждение имущества для государственных или муниципальных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ст. 35 Конституции РФ, п. 4 ст. 281 ГК РФ, ч. 6 ст. 32 ЖК РФ). Поэтому после принятия решения об изъятии уполномоченный орган осуществляет подготовку соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее также - соглашение об изъятии), для чего выступает заказчиком работ по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них жилых помещений или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке земельных участков и жилых помещений, предоставляемых взамен изымаемых; осуществляет переговоры с правообладателем изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия. Правообладатель обязан обеспечить доступ к земельному участку и (или) расположенным на нем жилым помещениям в целях выполнения кадастровых работ, определения рыночной стоимости такой недвижимости (ст. 56.7 ЗК РФ). В соответствии с п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд допускается без согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.
Проект соглашения об изъятии подписывается уполномоченным органом и направляется для подписания лицу, у которого изымается недвижимость, вместе с кадастровыми паспортами изымаемых земельного участка и (или) жилого помещения, отчетом об оценке рыночной стоимости изымаемых объектов, отчетом об оценке размера убытков, причиняемых изъятием, а также отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка и (или) жилого помещения, предоставляемых взамен изымаемых, - если условиями соглашения об изъятии недвижимости предусмотрено такое предоставление (п. 4 ст. 56.10 ЗК РФ). Проект соглашения является офертой, собственник недвижимости может либо акцептовать ее (подписать соглашение и направить его в уполномоченный орган, принявший решение об изъятии), либо отказаться от ее акцепта (направить указанному органу уведомление об отказе в подписании соглашения или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения). Предложение об изменении условий соглашения об изъятии в соответствии со ст. 443 ГК РФ признается отказом от акцепта и новой офертой. Для заключения соглашения об изъятии недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний, необходимо согласие органа опеки и попечительства.
В соглашении об изъятии должны быть, в частности, определены размер и порядок выплаты возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенное на нем жилое помещение, срок передачи изымаемых объектов (п. 1 ст. 56.9 ЗК РФ). К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже (п. 7 ст. 56.9 ЗК РФ).
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются: во-первых, рыночная стоимость жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество; причем стоимость доли в праве собственности на общее имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме, поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок) <4>; во-вторых, все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если соглашением об изъятии не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ). Кроме того, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, суды относят суммы компенсации за капитальный ремонт, не произведенный в нарушение ст. 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", которой предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта. Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ <5>.
--------------------------------
<4> См.: Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 г.
<5> См.: Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
При наличии согласия собственника в соглашении может быть предусмотрено предоставление земельного участка и (или) жилого помещения взамен изымаемых. В этом случае определяется разница между размером возмещения и рыночной стоимостью предоставляемого имущества, подлежащая выплате собственнику изымаемой недвижимости, а также срок передачи предоставляемого имущества (п. п. 3 и 4 ст. 56.9 ЗК РФ, ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).
Земельным кодексом РФ не предусматривается выплата собственником изымаемой недвижимости разницы между рыночной стоимостью предоставляемого имущества и размером возмещения в том случае, если ему предоставляется жилое помещение и (или) земельный участок большей стоимости. В Жилищном кодексе РФ говорится о зачете стоимости предоставляемого жилого помещения при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. Вместе с тем к соглашению об изъятии недвижимости, содержащему условие о предоставлении жилого помещения взамен изымаемого, применяются правила гражданского законодательства о мене (п. 7 ст. 56.9 ЗК РФ). Согласно п. 2 ст. 568 ГК РФ, если в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ею обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором. Рыночная стоимость изымаемого и предоставляемого жилых помещений определяется на основании отчетов об оценке. Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ, если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника по соглашению сторон <6>.
--------------------------------
<6> См.: п. 20 "и" Постановления ПВС РФ.
Для собственника изымаемой недвижимости заключение соглашения об изъятии не обязательно, поэтому предъявление требования о понуждении его к заключению такого соглашения в судебном порядке невозможно (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Если собственник жилого помещения не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, по истечении 90 дней со дня получения проекта соглашения, то уполномоченный орган, принявший решение об изъятии, имеет право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем жилых помещений (п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ). Поскольку удовлетворение иска влечет прекращение права собственности на жилое помещение и выселение из него, то к участию в деле должен быть привлечен прокурор, а если иск предъявлен к несовершеннолетнему, то также орган опеки и попечительства.
Условия принудительного изъятия определяются решением суда, причем в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении об изъятии, она должна определяться исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора судом <7>.
--------------------------------
<7> См.: п. 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"; п. 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10 декабря 2015 г.
В соответствии с новыми правилами требование о принудительном изъятии может быть заявлено не только органом, принявшим решение об изъятии, но и организацией, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии (п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ). В последнем случае возмещение за изымаемое имущество выплачивается за счет средств данной организации (п. 13 ст. 56.10 ЗК РФ).
Предъявление иска о принудительном изъятии возможно в течение срока действия решения об изъятии (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ), т.е. в течение трех лет со дня его принятия (п. 13 ст. 56.6 ЗК РФ), но не ранее чем до истечения 90 дней со дня получения правообладателем проекта соглашения об изъятии (п. 2 ст. 282 ГК РФ) <8>. При несоблюдении уполномоченным органом установленной законом процедуры изъятия недвижимости в удовлетворении исковых требований должно быть отказано <9>.
--------------------------------
<8> В соответствии с ч. 9 ст. 32 ЖК РФ иск о принудительном изъятии жилого помещения не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
<9> См.: п. 20 "г" Постановления ПВС РФ; Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 4 марта 2014 г. N 18-КГ13-198; и др.
Уполномоченный орган вправе требовать принудительного изъятия недвижимости только на условиях выплаты денежного возмещения. Принудительное предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого не допускается ни при каких обстоятельствах. Несмотря на наличие соответствующего разъяснения Пленума Верховного Суда РФ <10>, суды тем не менее удовлетворяют требования о переселении в жилые помещения, предоставляемые взамен изымаемых, ошибочно применяя положения статей 86, 89 ЖК РФ, регулирующие выселение из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма. При этом обращается внимание на отсутствие нарушения прав ответчиков, поскольку им предоставляются благоустроенные жилые помещения в границах того же муниципального образования общей площадью, превышающей занимаемое жилое помещение. Такие судебные решения являются незаконными и подлежат отмене <11>.
--------------------------------
<10> См.: п. 20 "и" Постановления ПВС РФ.
<11> См.: Определения СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 9 октября 2012 г. N 18-КГ12-48; от 16 октября 2012 г. N 18-КГ12-34; от 4 февраля 2014 г. N 18-КГ13-154.
В свою очередь собственник изымаемого жилого помещения также не вправе требовать предоставления ему в собственность другого жилого помещения, поскольку из содержания ст. 32 ЖК РФ следует, что на уполномоченный орган, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате возмещения за изымаемое жилое помещение. Такое требование может быть заявлено в случаях, когда обязанность по предоставлению жилого помещения установлена соглашением об изъятии либо специальными правовыми нормами. Так, если дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в этом доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право по своему выбору требовать его выкупа или предоставления другого жилого помещения <12>.
--------------------------------
<12> См.: Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Право собственности на изымаемую недвижимость может быть прекращено после фактического предоставления возмещения собственнику изымаемого жилого помещения. Для государственной регистрации прекращения или перехода прав на изъятую недвижимость помимо соглашения об изъятии или решения суда об изъятии необходимо представить документ, подтверждающий предоставление прежнему собственнику возмещения, если соглашением об изъятии не предусмотрено иное (ст. 27 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
По заявлению прежнего собственника жилого помещения, не имеющего в собственности иных жилых помещений, за ним сохраняется право пользования изымаемым жилым помещением не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения, если соглашением с ним не установлено иное (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Земельное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.